Подтверждающие документы при продаже недвижимости НДФЛ

Когда надо подавать декларацию? Как это сделать? Как можно уменьшить сумму налога? На эти вопросы нам помогла ответить налоговый консультант Наталья Пенькова. Вместе с ней мы рассчитаем налог, учтем нюансы и заполним налоговую декларацию.

При продаже недвижимости (квартиры, дома, гаража, земельного участка) бывший владелец обязан заплатить налог с полученного дохода (НДФЛ), если объект находится в собственности меньше минимального срока владения. По общему правилу он составляет пять лет. По истечении этого срока гражданин не должен ни платить налог от продажи недвижимости, ни подавать налоговую декларацию.

Но если реализовать объект раньше, потребуется уплатить НДФЛ. ДЛЯ СПРАВКИ НДФЛ, или налог на доходы физических лиц, — один из основных налогов, который платят в бюджет россияне и иностранцы, которые получают доходы на территории РФ. Ставка налога для граждан России в большинстве случаев равна 13%.

Но бывают и другие ситуации: — 9% нужно будет выплатить государству с дохода по ипотечным облигациям, выпущенным до 01.01.2007 г. — 15% придется заплатить тем россиянам, чей доход превышает 5 млн рублей в год. Такой же налог начисляют нерезидентам за дивиденды от российских компаний. — 30% возьмут с любого другого дохода нерезидентов, в том числе от продажи квартиры.

Документы при покупке квартиры 2022-2023

— 35% — размер налога с выигрышей в лотереях и конкурсах (свыше 4 тыс. рублей), а также с прибыли от вкладов в кредитные потребительские кооперативы. Итак, при продаже квартиры налоговым резидентом РФ ставка налога составляет 13% от суммы, указанной в договоре купли-продажи, а в случае нерезидента — 30%. Обычно срок владения объектом отсчитывается с момента госрегистрации недвижимости в ЕГРН. Однако на всякое правило есть исключения. Далее расскажем, когда НДФЛ платить не нужно, для кого предусмотрены льготы и вычеты, в какие сроки следует подать декларацию, как ее правильно заполнить и как уменьшить сумму налога.

Три, а не пять: когда срок владения уменьшается

Если собственность получена в подарок от близкого родственника, унаследована, перешла по договору пожизненного содержания с иждивением, была приватизирована или является у продавца единственным жильем, то тогда минимальный срок владения сокращается до трех лет (п. 3 ст. 217.1 НК РФ). Также в некоторых случаях от необходимости ждать истечения минимального срока владения освобождаются семьи с детьми, о чем мы расскажем далее.

Какое жилье признается единственным

Если на момент продажи гражданин владеет на праве собственности только одним жилым помещением, то оно признается единственным. Существенно, что это может быть не только квартира, но и коммуналка, комната, дом или даже доля в объекте. ВАЖНО Апартаменты под это определение не подпадают, так как не имеют статуса жилого помещения.

Таким образом, если гражданину принадлежит квартира и комната, то при продаже, например, квартиры он должен будет заплатить налог, так как она не является единственной собственностью. Но и тут есть исключения: если второй объект куплен максимум за 90 дней до продажи первого, налог платить не придется.

Это нужно знать продавцу квартиры! Какие нужны документы при продаже квартиры.

ПРИМЕР Сергей купил квартиру в сентябре 2019 года и продал ее в октябре 2022 года, когда три года минимального срока владения уже прошли. Но при этом еще до продажи, в сентябре 2022 года он купил дом, куда собирается переехать. Налог с продажи квартиры в этом случае платить не надо, так как проданное жилье по «правилу 90 дней» все еще считалось единственным. Существенно, что срок 90 дней между покупкой и продажей квартиры считается не от дат, в которые был заключен договор купли-продажи, произведена оплата или составлен акт приема-передачи объекта, а по дате регистрации сделки в Росреестре.

Единственное жилье в совместной собственности супругов

Если жилье находится в совместной собственности супругов, то при определении единственного жилья не учитывается недвижимость, которая находится в личной собственности каждого из них. Недвижимость не является совместно нажитой, если: — приобретена до брака; — получена по наследству, в дар или после приватизации (вне зависимости от того, до или после брака это произошло). ПРИМЕР В декабре 2022 года супруги решили продать квартиру, приобретенную в браке в сентябре 2019 года. При этом у жены в собственности также есть комната, купленная до замужества. В этом случае платить налог с продажи квартиры супругам не потребуется, так как совместно нажитое имущество является единственным, а срок владения им уже превысил 3 года.

Двое или больше детей — налога нет

С 2021 года семьи с двумя и более детьми не платят налог с продажи недвижимости, но для этого должны одновременно соблюдаться следующие условия: 1. В семье должно быть двое и более детей младше 18 лет (24 лет, если ребенок учится очно). Усыновленные дети тоже учитываются.

2. Взамен проданного жилья необходимо приобрести другое в течение того же года, когда произошла сделка, или до 30 апреля следующего года. 3. Новое жилье должно быть больше по площади или его кадастровая стоимость должна быть выше. 4. Кадастровая стоимость проданного жилья не должна быть больше 50 млн рублей.

5. На момент сделки продавцу и членам его семьи не должно принадлежать в совокупности более 50% другого жилья, общая площадь которого больше, чем у приобретаемого. При выполнении всех этих условий семье с детьми не нужно соблюдать минимальный срок владения недвижимостью и вообще никакой срок. То есть можно сегодня купить недвижимость, через неделю — продать, и никакого налога не будет.

Льготы для дольщиков

С 2020 года при продаже новостройки минимальный срок владения отсчитывается с даты полной оплаты ДДУ. При этом не важно, оплачивали вы дополнительные метры при приемке жилья или нет. С тех пор 3 или 5 лет надо считать не как раньше, со дня регистрации права собственности, а после полного расчета по договору. Нововведение касается квартир, купленных по договорам: — долевого участия (ДДУ);
— переуступки права требования по ДДУ;
— участия в жилищно-строительном кооперативе. Обычно это происходит в день сделки или в течение нескольких месяцев (если предусмотрена рассрочка). В последнем случае срок полного расчета отсчитывается от последней оплаты, а не от первой. Изменения действуют для сделок, проведенных с 2019 года. ВАЖНО 1.

Если в собственности гражданина уже есть доля в объекте недвижимости, и он приобретает еще одну долю в нем же, или этот же объект оказывается в его полной собственности, то минимальный срок владения для него рассчитывается с момента приобретения первой доли. 2. Если вы: а) продали квартиру в 2019 году, до внесения поправок в закон, б) заплатили налог, в) на тот момент владели квартирой дольше минимального срока по новым правилам отсчета, вы имеете право обратиться в налоговую и вернуть деньги.

Продажа квартиры, полученной по реновации

Для квартир, полученных жителями Москвы по программе реновации, в минимальный срок владения засчитывается время, в течение которого собственнику принадлежала квартира в старом доме. Например, квартира в доме, который попал под реновацию, куплена в 2014 году, а в ноябре 2022-го собственник получил новое жилье и продал его через месяц.

В этом случае срок владения будет отсчитываться от 2014 года и составит 8 лет. Таким образом, НДФЛ за новую квартиру платить не придется. ВАЖНО С 2022 года при продаже недвижимости раньше минимального срока владения не нужно подавать налоговую декларацию, если стоимость сделки не превышает 1 млн рублей, т.е. размера стандартного налогового вычета. В этом случае доход перекрывается вычетом, НДФЛ не начисляется, и в декларации нет необходимости. Для движимого имущества и нежилых помещений стоимость продажи без подачи декларации не должна превышать сумму в 250 тыс. рублей.

Надо ли подавать декларацию, если минимальный срок владения уже вышел?

Если недвижимость находилась в собственности больше минимального срока владения, подавать налоговую декларацию после ее продажи не требуется. Но когда продавец пользуется льготой, например, трехлетним сроком владения, налоговая не видит автоматически, что объект подпадает под льготу, и рассчитывает налог так, как будто ее нет. Кроме того, за несданную вовремя декларацию могут начислить штраф. В этом случае бывшему собственнику рекомендуется до истечения срока подачи декларации направить в ИФНС пояснение, приложить подтверждающие льготу документы и дождаться подтверждения, что данные приняты. Лучше предпринять эти шаги заранее, чем потом оспаривать требования и штрафы.

В какие сроки надо подать декларацию

Если объект не подпадает ни под одно из освобождающих условий, придется заплатить налог и заполнить налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ. Декларацию подают в срок до 30 апреля следующего года, а налог платят до 15 июля. Например, если квартиру продали в 2023 году, то до 30 апреля 2024 года следует подать декларацию, а до 15 июля 2024 года — оплатить начисленный налог.

Как рассчитать сумму налога и уменьшить налоговую базу

Напомним, для налоговых резидентов РФ размер налога составляет 13% от суммы, указанной в договоре купли-продажи, для нерезидентов — 30%. Тогда при продаже квартиры резидентом за 3 млн рублей НДФЛ составит 3 млн × 0,13 = 390 тыс. рублей. Чтобы уменьшить налоговую базу (в данном случае — стоимость объекта), можно использовать два варианта: 1. Воспользоваться налоговым вычетом (п.

2.1 ст. 220 НК РФ). Он позволяет уменьшить сумму, с которой уплачивается налог, на 1 млн рублей при продаже квартиры, комнаты, доли, дома, земельного участка или на 250 тыс. рублей при продаже нежилого помещения, гаража. ПРИМЕР Сергей унаследовал квартиру и сразу продал ее за 4 млн рублей.

Он сможет заплатить НДФЛ 13% не с полной суммы, а только с 3 млн рублей, если приложит к налоговой декларации заявку на оформление вычета. 2. Учесть расходы на покупку и снизить налоговую базу за их счет. Воспользоваться этим способом можно, если квартира куплена, а не получена в дар или по наследству.

ПРИМЕР Иван купил квартиру за 3 млн рублей, а спустя два года продал ее за 4 млн. При подаче налоговой декларации он приложил документы, подтверждающие факт покупки, что позволило ему снизить налоговую базу с 4 до 1 млн рублей и уменьшить налог с 520 тыс. до 130 тыс. рублей.

То есть налог в этом варианте фактически начисляется только на прибыль, полученную от перепродажи. Мы знаем, о чем вы сейчас подумали! Однако воспользоваться одновременно двумя видами льгот, то есть и учесть расходы на покупку, и применить налоговый вычет, нельзя.

Следует заранее всё посчитать и решить, какую из льгот выгоднее использовать, а также проверить наличие подтверждающих документов. При продаже двух и более жилых объектов одним собственником в течение одного календарного года предельная величина вычета в 1 млн рублей действует в сумме по обоим объектам, а не по каждому в отдельности.

В некоторых случаях к стоимости покупки можно еще добавить расходы на отделку (и составление проекта отделки) жилья, если она проводился сразу после его приобретения (п 3.3 ст. 220 НК РФ для частных домов, п. 3.4 для квартир).

При продаже частного дома надо учитывать, что срок владения им исчисляется с момента оформления правоустанавливающих документов, то есть, когда жилье построено и зарегистрировано, а не когда начато строительство. ВАЖНО Если земельный участок продается вместе с недостроенным зданием, то такой дом не относится к жилым объектам, и вычет в 1 млн рублей в отношении него не применяется, но собственник может воспользоваться вычетом в 250 тыс. рублей. Также надо учесть, что при продаже двух объектов за один календарный год не допускается, чтобы собственник воспользовался в отношении одного из них вычетом в 1 млн рублей, а для другого — подтвержденными расходами. Для подбора наиболее оптимального варианта удобно использовать онлайн-калькулятор.

Учитываем кадастровую стоимость

При продаже жилья следует уточнить его кадастровую стоимость — этот параметр влияет на размер налога. Если кадастровая стоимость, например, квартиры, выше той, за которую жилье было продано, расчет НДФЛ проводится по кадастру с использованием понижающего коэффициента. Чаще всего он равен 0,7.

ПРИМЕР Квартиру продали за 2 млн рублей, а ее кадастровая стоимость на начало года — 2,8 млн рублей. 1. Сумма, с которой надо будет заплатить налог: 2 800 000 × 0,7 = 1 960 000 рублей. 2. При расчете налога по кадастру гражданин также имеет право использовать налоговый вычет в 1 млн рублей: 1 960 000 – 1 000 000 = 960 000 рублей. 3.

Сумма налога составит: 960 000 × 0,13 = 124 800 рублей. За кадастровую стоимость принимается стоимость, установленная Росреестром на 1 января того года, в котором прошла сделка. Уточнить кадастровую стоимость объекта можно с помощью выписки из ЕГРН или в личном кабинете на сайте Росреестра, в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости».

Заполняем декларацию и не забываем про подтверждающие документы

Удобнее всего подать налоговую декларацию через личный кабинет налогоплательщика: раздел «Доходы и вычеты» → Подать декларацию → Подать декларацию 3-НДФЛ. Далее можно либо заполнить ее онлайн прямо на сайте, либо прикрепить готовый вариант, заполненный в специальной программе. Оба этих варианта предусматривают автоматический расчет налога и проверку ошибок.

ВАЖНО Чтобы направлять документы в ИФНС через личный кабинет, необходимо создать электронную подпись и дождаться подтверждения ее выпуска. Делается это в ЛК, в разделе Настройки профиля → Электронная подпись. Обычно выпуск занимает до 24 часов. Также можно подать декларацию в бумажном виде, обратившись в территориальный налоговый орган или МФЦ.

Бланк можно скачать на сайте ФНС и заполнить от руки заглавными печатными буквами. Декларация по налогу на доходы физических лиц включает в себя титульный лист и 15 страниц. Заполнять нужно не все, состав подготовленного отчета зависит от причины подачи 3-НДФЛ в налоговый орган. В частности, при продаже квартиры заполняются: 1. Титульный лист:
2. Раздел 1 — сумма налога к уплате (или его нулевое значение)
3. Раздел 2 — расчет налоговой базы и налога
4. Приложение 1 — фиксируется полученный доход от продажи жилья
5. Приложение 6 — сведения о выбранном имущественном вычете
6. Расчет к приложению 1 — приводится расчет дохода от сделки купли-продажи Заполняя декларацию с помощью автоматизированных средств, нужно: 1. Выбрать год, в котором был получен доход, указать информацию о версии декларации (первичная или корректировка) и сведения о наличии налогового резидентства РФ — резидентам становятся собственники, которые находятся на территории страны не менее 183 дней в течение одного года. Заполнить информацию о декларанте (при онлайн-заполнении эти сведения и данные о доходах подгружаются автоматически, при необходимости сведения можно дополнить).

2. Внести информацию о доходах. Все источники доходов имеют определенное кодовое обозначение, например, доход от продажи жилой недвижимости (код 1510), доход от продажи иного имущества (код 1512), заработная плата (код 2000), и т.д. Также на этом этапе надо правильно указать организацию или физическое лицо, от которого был получен доход.

В частности, при продаже квартиры — ФИО покупателя или название юридического лица. ВАЖНО Следует вносить информацию обо всех полученных за год доходах, например, о зарплате со всех мест работы, о доходах от продажи недвижимости, от сдачи квартиры в аренду.

К декларации надо будет приложить документы, подтверждающие доход (справку 2-НДФЛ, договор аренды, чеки, расписки о получении денег и т.д.). 3. Выбрать варианты налогового вычета. В случае продажи недвижимости — имущественный налоговый вычет или уменьшение налоговой базы за счет учета расходов на покупку. 4. Прикрепить подтверждающие ваше обращение документы.

Например, договор купли-продажи; расписку или банковскую выписку, подтверждающую денежный перевод; выписку из ЕГРН; другие документы, подтверждающие факт приобретения продаваемой квартиры или право на иные льготы, позволяющие снизить сумму налога. 5. Проверить заполненный данные, подписать декларацию электронной подписью и отправить в ИФНС. 6. После проверки документов ФНС начислит налог, который можно будет оплатить через личный кабинет налогоплательщика или через любой банк.

Что будет, если не заплатить налог?

Штраф за несданную вовремя декларацию составит 5% от суммы налога, который надо заплатить, за каждый месяц просрочки. При этом штраф не может быть: — более 30% от суммы налога,
— менее 1 000 рублей. Если декларацию вы подали правильно и вовремя, но не уплатили налог в указанный срок, то на долг будут начислять пени, однако штрафа не последует. Напомним, декларацию для оплаты налогов с продажи имущества подают до 30 апреля года, следующего за годом получения дохода, а срок уплаты НДФЛ — до 15 июля.

Источник: smenikvarti.ru

НДФЛ при сделках с недвижимостью

Система налогообложения в России не совершенна, однако государство часто идет навстречу своим гражданам и дает льготы и налоговые вычеты. Так при реализации недвижимости, находящегося в собственности менее трех лет, гражданин обязан уплатить налог на доходы физических лиц в размере 13%; но не со всей суммы, вырученной от продажи такого имущества, а в особом порядке с применением имущественного вычета – той суммы, на которую можно уменьшить налоговую базу по НДФЛ. Как использовать подобные вычеты и избежать уплаты большой суммы налога, будет рассказано ниже.

Общие положения о НДФЛ при продаже недвижимости

Если говорить о подоходном налоге, то в отношении недвижимого имущества обязанность по его уплате возникает только в том случае, если объект находился в собственности у лица менее трех лет. Моментом возникновения обязанности по уплате налога считается: по договору купли-продажи – с момента регистрации передачи прав собственности; при покупке квартиры в новостройке (если она потом продается) – со дня получения свидетельства о регистрации; если квартира находится в кооперативном доме – то со дня полного погашения денежного пая.

Обязанность по уплате НДФЛ возникает в том году, в котором был получен доход от реализации недвижимости. Все данные о сделке и налогоплательщике отражаются в декларации 3-НДФЛ. Ставка по налогу составляет 13%, и взимается с полученной от продажи суммы. НО: налогоплательщик вправе воспользоваться налоговым вычетом в соответствии с Налоговым кодексом РФ.

Имущественный вычет НДФЛ при продаже недвижимости

Налоговым кодексом РФ предусмотрены два варианта налогового вычета НДФЛ: в размере реально понесенных затрат на покупку (строительство) объекта недвижимости, и в размере 1 млн. руб. Механизм расчета будет следующим.

Например, лицом была приобретена в 2012 г. квартира стоимостью 3000 000 руб., а в 2013 г. она была продана за сумму 3500 000 руб. В случае, если лицо решило воспользоваться вычетом 1 млн. руб., то сумма налога, подлежащего к уплате, будет вычислена следующим образом:

3500 000 – 1000 000 = 2500 000 * 13% = 325000 руб. – это та сумма НДФЛ, которую налогоплательщик обязан уплатить в бюджет.

В данной ситуации намного выгоднее использовать вычет в виде подтверждения реально понесенных затрат на приобретение проданного имущества. Таки подтверждением является договор купли-продажи, по которому квартира была приобретена в 2012 г. Тогда сумма налога будет исчислена следующим образом:

3500 000 – 3000 000 = 500 000 * 13% = 65000 руб. – выгода применения второго варианта вычета очевидна.

Вычет в виде подтвержденных расходов может быть использован и при строительстве нового жилья.

Имущественный вычет при возврате НДФЛ

В налоговом законодательстве РФ существует также еще понятие «имущественного вычета при возврате НДФЛ из бюджета». Право на его применение существует у каждого гражданина, но вернуть часть денег, затраченных на покупку или строительство жилья, можно только раз в жизни. Размер такого вычета равен 2 млн.руб. То есть, если лицо приобрело квартиру стоимостью 1500 000 руб., то вернуть оно сможет только 13% от суммы покупки. Если же стоимость жилья была равна 2500 000 руб., то покупатель может вернуть только 13% от максимальной суммы вычета – с 2 млн.руб.

Сумма вычета (2 млн.руб. * 13% = 260 тыс.руб.) возвращается из сумм налога на доходы физических лиц, уплаченных налогоплательщиком в течение отчетного года. Для этого необходимо заполнить декларацию 3-НДФЛ и приложить подтверждающие документы ( справку с места работы об уплаченных суммах налога в бюджет, копии паспорта и ИНН, а также договора купли-продажи квартиры и свидетельства о государственно регистрации права собственности).

НДФЛ при любых сделках с недвижимостью

Каждый гражданин обязан участвовать в содержании своего государства – это главный лозунг налоговой системы РФ. Доля правды в этом есть, а потому население привыкли к удержанию части своего заработка в пользу бюджета страны – так называемого налога на доходы физических лиц (НДФЛ). Данный налог уплачивается со всех доходов, полученных гражданином на территории РФ. Ставки налога зависят от вида дохода, который был получен лицом.

Размер ставок НДФЛ

Основная ставка подоходного налога в России составляет 13 %. Существует и ставка 35% на такие виды доходов, как: стоимость выигрышей и любых других призов, превышающих 4 тыс. руб.; проценты по вкладам в банках, экономия на процентах при получении заемных средств; в виде платы за использование денежных средств пайщиков и прочих кооперативов и объединений вкладчиков. Налоговая ставка 9% применяется в отношении доходов, полученных в виде дивидендов; в размере 30% облагаются доходы, полученные нерезидентами РФ.

В отношении недвижимого имущества и сделок с ним применяется налоговая ставка 13% — от суммы дохода, полученная в ходе таких юридических действий.

НДФЛ при продаже недвижимости

Обязанность отчитываться перед налоговыми органами у лиц, осуществляющих сделки с недвижимостью, возникает в случае продажи объектов такого имущества, которые были у них на праве собственности менее трех лет. Если продавец владел квартирой более 3 лет, то он освобождается от уплаты налога с полученного в результате продажи квартиры дохода, и не обязан подавать декларацию.

Как рассчитывается сумма налога при продаже недвижимых объектов? Очень просто. Например, гражданин купил недвижимость в 2011 году за 2 млн.руб., а в 2013 году он ее продает за 2,5 млн. руб. Таким образом, у него образуется доход, с которого он обязан уплатить 13% в бюджет.

Законодатель предусмотрел два варианта вычета при расчете НДФЛ: уменьшение суммы дохода на фактически понесенные расходы, а также единый вычет в размере 1 млн.руб. Каким же выгоднее воспользоваться?

Если лицо принимает решение использовать вычет 1 млн. руб., то расчет налога будет происходить следующим образом:

2 500 000 – 1 000 000 = 1 500 000 руб. – та сумма, которая будет облагаться НДФЛ

1 500 000 * 13% = 195 000 руб. – сумма налога, подлежащая уплате в бюджет.

В данной ситуации продавцу выгоднее применить способ уменьшения суммы полученного дохода на фактически произведенные расходы. Тогда сумма налога, подлежащая уплате в бюджет, будет рассчитываться следующим образом:

2 500 000 – 2000 000 = 500 000 руб. – налогооблагаемая база (чистая сумма полученного в ходе сделки дохода)

500 000 * 13% = 65 000 руб. – сумма налога, которую продавец квартиры должен уплатить в бюджет.

Разница в суммах налога очевидна. Зачастую на практике чтобы снизить причитающиеся налоги, стороны договора купли-продажи указывают в нем заниженную цену. Также уменьшить размер полученного дохода продавец может путем предоставления документов, подтверждающих дополнительные расходы на ремонт либо обустройство жилого помещения, на улучшение его внешнего вида.

Все указанные данные отражаются в декларации 3-НДФЛ, которая заполняется продавцом по итогам года. В декларации указываются сумма, за которую была реализована квартира, и тип вычета, применяемый налогоплательщиком. К данной декларации обязательно прикладываются копии всех подтверждающих документов, заверенных подписью налогоплательщика. Декларация подается в налоговый орган по месту регистрации налогоплательщика в срок, не позднее 30 апреля года, следующего за отчетным.

Возврат НДФЛ при покупке недвижимости

Однако, государство не только взимает налоги, но и оказывает поддержку своим гражданам, в частности тем, кто купил недвижимое имущество. Один раз в жизни каждый гражданин вправе воспользоваться имущественным вычетом при покупке недвижимого имущества. Таким образом, имущественный вычет – это льгота со стороны государства, предоставляемая гражданам единожды при покупке или строительстве недвижимого имущества, и представляющая собой возврат части уплаченного лицом НДФЛ. В 2013 году такой вычет равен 2 000 000 руб. Возврат средств происходит следующим образом:

Гражданин, имеющий постоянный официальный доход, купил квартиру стоимостью 2500 000 руб. в 2013 году. Он решает воспользоваться имущественным вычетом. Но так как максимальный размер вычета предоставляется 2 млн. руб., то вернуть он сможет только 13% от указанной суммы. Таким образом, налоговые органы обязаны ему перечислить следующую сумму:

2 000 000 * 13% = 260 000 руб.

Но за 2013 г. указанным лицом было перечислено в бюджет только 60 тыс.рублей в виде НДФЛ. Следовательно, за указанный период возврату будут подлежать только эти 60 тыс. руб., а остаток вычета (200 000 руб.) перейдет на следующий год и так до тех пор, пока вся сумма вычета не будет возвращена налогоплательщиком.

Если же стоимость приобретаемого жилья будет меньше 2 000 000 руб. (например, 1750 000 руб.), то покупателю будет выплачена сумма налога, равна 13% от стоимости жилья (1750 000 * 13% = 227 500 руб.).

Для получения имущественного вычета, лицу необходимо заполнить декларацию3-НДФЛ за год, в котором была приобретена квартира.

К декларации необходимо приложить следующие документы:

Если квартира приобреталась в общую долевую собственность, то необходимо между такими собственниками соглашение о предоставлении вычета (например, супруга отдает свою часть вычета, и супруг получает 2 млн. руб., а не половину в соответствии со своей долей).

После подачи налогоплательщиком декларации, налоговые органы проводят в течение 3 месяцев ее камеральную проверку , по окончании которой они обязаны в течение месяца перечислить сумму налога на счет декларанта. Заполнить такую декларацию можно самостоятельно, либо обратившись к специалистам.

Источник: ack1.ru

Как получить имущественный вычет при продаже имущества (квартиры, автомобиля и т.д.)

Кто предоставляет имущественный вычет

Налоговый вычет при продаже имущества предоставляет только налоговая инспекция по местожительству. Получение такого вычета у работодателя законодательством не предусмотрено. Туда же нужно обращаться и за уменьшением дохода от продажи имущества на сумму расходов по его приобретению. Такой порядок предусмотрен статьей 220 и пунктом 2 статьи 229 Налогового кодекса РФ.

Сумму налогооблагаемого дохода и сумму, уменьшающую его, – вычета или расходов нужно заявить по окончании календарного года, в котором получены доходы от продажи имущества. Сделайте это путем подачи декларации по НДФЛ (п. 7 ст. 220 НК РФ).

Уменьшение доходов на размер расходов

Вместо имущественного налогового вычета доходы от продажи имущества можно уменьшить на расходы, связанные с приобретением этого имущества. Делать это можно неоднократно. То есть учитывать расходы при продаже имущества можно столько раз, сколько будут совершаться операции по его продаже (письмо Минфина России от 25 февраля 2010 г. № 03-04-05/7-68).

Конкретного перечня таких расходов нет.

Вместе с тем Минфин России в письме от 20 января 2015 г. № 03-04-05/1127 разъяснил, что к ним относятся расходы, которые поименованы в подпункте 4 пункта 3 статьи 220 Налогового кодекса РФ. Это расходы:

• на приобретение отделочных материалов;

• на работы, связанные с отделкой, в том числе разработку проектно-сметной документации на отделочные работы;

• на приобретение самого жилищного объекта.

К расходам на приобретение самого жилищного объекта можно отнести:

• суммы, заплаченные человеком при приобретении имущества, включая средства, полученные по государственному жилищному сертификату (письма Минфина России от 6 декабря 2012 г. № 03-04-05/7-1372 и от 15 апреля 2009 г. № 03-04-05-01/214, ФНС России от 17 апреля 2012 г. № ЕД-4-3/6475);

• суммы, заплаченные человеком за имущество, которое покупалось как жилое, а продавал его человек уже как нежилое (письмо Минфина России от 7 апреля 2014 г. № 03-04-05/15478). То есть в процессе использования оно было переведено из жилого фонда в нежилой;

• суммы, заплаченные человеком при покупке двух рядом расположенных квартир, объединенных впоследствии в одну квартиру, которую человек затем продал (письмо Минфина России от 13 февраля 2015 г. № 03-04-05/6490);

• стоимость приватизированной квартиры, указанная в договоре мены, а если не указана, то ее рыночная стоимость на момент мены. Такие расходы актуальны при продаже квартиры, полученной по договору мены вместо приватизированной (письмо Минфина России от 5 марта 2015 г. № 03-04-05/11808);

• субсидии, потраченные гражданином на покупку продаваемого имущества (письма Минфина России от 10 июля 2014 г. № 03-04-07/33669 (доведено до сведения нижестоящих инспекций письмом ФНС России от 22 июля 2014 г. № БС-4-11/14019) и от 15 июля 2013 г. № 03-04-05/27531);

• средства материнского капитала, потраченные на покупку квартиры (письма Минфина России от 10 июля 2014 г. № 03-04-07/33669 (доведено до сведения нижестоящих инспекций письмом ФНС России от 22 июля 2014 г. № БС-4-11/14019) и от 24 января 2012 г. № 03-04-05/5-59);

• проценты по целевым кредитам, взятым на покупку имущества (письмо Минфина России от 25 мая 2015 г. № 03-04-07/29913, которое доведено до сведения нижестоящих инспекций письмом ФНС России от 7 июля 2015 г. № БС-4-11/10707);

• сумма основного долга по договору займа (без процентов), в ситуации, когда в процессе исполнительного производства должник расплатился имуществом, которое человек и продал (письмо ФНС России от 28 июля 2014 г. № БС-4-11/14579);

• НДФЛ, уплаченный при получении продаваемого имущества (письма Минфина России от 31 октября 2013 г. № 03-04-05/46616, ФНС России от 28 июля 2014 г. № БС-4-11/14579);

• сумма, перечисленная на депозитный счет судебных приставов. Поясним. Вы продали квартиру, которую взыскали за долги в порядке исполнительного производства. А квартира дороже, чем сумма долга. Вот именно эту разницу (доплата должнику) и можно учесть в расходах (письмо Минфина России от 11 июня 2014 г. № 03-04-05/28271).

Несмотря на то что в некоторых вышеуказанных письмах Минфин России давал разъяснения в отношении предыдущей редакции статьи 220 Налогового кодекса РФ, их можно применить и к действующей редакции.

А вот расходы, связанные с улучшением жилья, к расходам на его приобретение не относятся. Это, например, установка кондиционера, натяжного потолка, замена окон и дверей, сантехники и т. д. Уменьшить доходы от продажи на них не удастся. Такие разъяснения даны в письме Минфина России от 20 января 2015 г. № 03-04-05/1127.

Расходы должны быть документально подтверждены и оплачены.

Сумма расходов, на которую можно уменьшить доходы от продажи имущества, ограничена суммой этого дохода. Если расходы на приобретение имущества превышают сумму доходов от его продажи, полученную разницу нельзя учесть при расчете НДФЛ за данный год, в том числе для уменьшения доходов от продажи другого имущества (письма Минфина России от 28 января 2013 г. № 03-04-07/7-19 и ФНС России от 12 февраля 2013 г. № ЕД-4-3/2254).

Сумма расходов не зависит от срока, в течение которого имущество находилось в собственности человека и вида имущества, которое продается (жилье, земельный участок, садовые и дачные дома, автомобили и т. п.).

Это следует из подпункта 2 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ.

Вместе с тем, бывают ситуации, когда человек не сможет воспользоваться правом уменьшения доходов на сумму расходов. Например, ситуация, когда изначально был приобретен один имущественный объект, а впоследствии он был разделен на несколько самостоятельных объектов. В этом случае при продаже одного из таких объектов подтвердить расходы на его приобретение не удастся.

Это связано с тем, что Налоговым кодексом РФ не предусмотрена методика разделения (распределения) расходов в подобных ситуациях. А это значит, что уменьшить доходы от продажи объекта, образованного в результате раздела приобретенного имущества, можно только на сумму имущественного вычета. Такие разъяснения содержатся в письме Минфина России от 18 декабря 2012 г. № 03-04-05/7-1411.

Ситуация: можно ли доходы от продажи квартиры уменьшить на расходы по ее страхованию и оценке? Расходы осуществлены по требованию банка с целью заключить договор ипотеки.

Доходы от продажи квартиры можно уменьшить лишь на те расходы, которые связаны с ее приобретением. Это следует из подпункта 2 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ.

По мнению же контролирующих ведомств, расходы по страхованию и оценке недвижимости не связаны с приобретением квартиры. Хоть они и были оплачены по требованию банка с целью заключения договора ипотеки. Такой вывод представители Минфина России сделали в отношении затрат на страхование имущества в письме от 28 апреля 2012 г. № 03-04-05/9-569. И несмотря на то что в этом письме ведомство дает разъяснения в отношении предыдущей редакции статьи 220 Налогового кодекса РФ, их можно применить и к действующей редакции.

На предмет услуг оценщика и дополнительных видов страхования (личного и титульного) ведомство письменных разъяснений не давало. Однако исходя из позиции, изложенной в письме Минфина России от 28 апреля 2012 г. № 03-04-05/9-569, и частных разъяснений специалистов контролирующих ведомств оплату услуг оценщика и страховых организаций отнести к расходам, связанным с приобретением имущества, также нельзя.

Несмотря на то что в законодательстве нет конкретного списка расходов или критериев, по которым такие расходы можно было бы отнести к связанным с приобретением квартиры, безопаснее все же руководствоваться разъяснениями Минфина России.

Также не имеет значения и то, что потратиться на страховку и оценку имущества пришлось, чтобы исполнить требование договора. Действительно, имущество, которое человек приобретает и передает в залог по договору ипотеки, должно быть оценено и застраховано. Такие требования установлены пунктами 1 и 3 статьи 9, подпунктом 9 пункта 1 статьи 14 и статьей 31 Закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ.

Кроме того, в качестве условия заключения договора ипотеки банк может дополнительно, помимо страхования имущества, обязать человека застраховаться и от других рисков. Например, застраховать жизнь, здоровье и риск потери трудоспособности (личное страхование), а также риск утраты права собственности на заложенную недвижимость (титульное страхование). На практике все расходы по страхованию почти всегда оплачивает заемщик.

Тем не менее доходы от продажи квартиры нельзя уменьшить на расходы по страхованию и оценке независимо от того, что они оплачены по требованию банка с целью заключить договор ипотеки.

Ситуация: как при продаже квартиры определить сумму расходов на ее приобретение? Продаваемая квартира была получена в порядке компенсации-возмещения за квартиру в снесенном доме.

Сумму расходов определяйте исходя из договора купли-продажи квартиры в снесенном доме.

По общему правилу доходы от продажи имущества можно уменьшить на расходы, связанные с его приобретением (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Для случаев продажи квартир, полученных в порядке компенсации-возмещения, исключений или специальных норм налоговое законодательство не предусматривает.

При продаже квартиры, полученной в порядке компенсации-возмещения за жилую площадь в снесенном доме, человек вправе уменьшить доходы от ее продажи на расходы по приобретению жилой площади в снесенном доме. Подтвердить такие расходы можно договором купли-продажи старой квартиры.

Когда новую квартиру предоставили по договору мены, в расходы можно взять стоимость старой квартиры, прописанную в этом договоре. А если она в договоре не указана, в расчет возьмите рыночную стоимость.

Такие разъяснения даны в письмах Минфина России от 14 марта 2013 г. № 03-04-07/7757, от 1 октября 2014 г. № 03-04-05/49104.

Вместе с тем налоговое ведомство придерживается иной позиции. Стоимость квартиры нужно определять исходя из условий договора с властями о ее передаче. В частности, если в договоре указано, что квартира передана по стоимости согласно справке БТИ, и нет условия о доплате (т. е. старая и новая квартиры равноценны), то для целей НДФЛ сумма расходов будет равна стоимости квартиры по оценке БТИ (письмо ФНС России от 20 сентября 2012 г. № ЕД-4-3/15695).

Совет: если имущество находилось в собственности человека менее трех лет, то иногда выгоднее учесть при расчете НДФЛ сумму расходов, связанных с приобретением. Так лучше поступить, если их сумма больше, чем фиксированный вычет.

Пример выбора оптимального варианта расчета НДФЛ при продаже имущества, находящегося в собственности человека менее трех лет

П.А. Беспалов (резидент России) в 2014 году купил квартиру по цене 1 200 000 руб. В 2015 году он продал квартиру за 1 500 000 руб. Все необходимые документы, подтверждающие расходы, связанные с получением доходов от продажи квартиры, у Беспалова есть.

Квартира находилась в собственности продавца менее трех лет. Имущественный налоговый вычет составит 1 000 000 руб.

Если Беспалов решит воспользоваться имущественным вычетом, то НДФЛ, который ему нужно будет заплатить по доходам от продажи квартиры, составит:
(1 500 000 руб. – 1 000 000 руб.) × 13% = 65 000 руб.

В этом случае выгоднее уменьшить налогооблагаемый доход на документально подтвержденные расходы по приобретению квартиры. Тогда НДФЛ, который нужно будет заплатить Беспалову, составит:
(1 500 000 руб. – 1 200 000 руб.) × 13% = 39 000 руб.

Продажа имущества ликвидированной иностранной компании

Специальные нормы предусмотрены для граждан, которые получили доход от продажи имущества ликвидированной иностранной организации или структуры без образования юридического лица. При условии что сами граждане являлись ее акционером (участником, пайщиком, учредителем или контролирующим лицом), а имущество освобождалось от налогообложения по нормам пункта 60 статьи 217 Налогового кодекса РФ.

Такие доходы можно уменьшить на сумму, которая равна стоимости имущества на дату ликвидации иностранной компании по данным ее учета. Одно условие: эта сумма не должна быть выше рыночной цены имущества, которую определяют по правилам статьи 105.3 Налогового кодекса РФ.

Такой порядок установлен подпунктом 2.1 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ.

Декларация по форме 3-НДФЛ

Декларацию по форме 3-НДФЛ представьте в налоговую инспекцию не позднее 30 апреля года, следующего за годом, в котором прошла продажа имущества (п. 3 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ). Пример заполнения декларации по форме 3-НДФЛ см.

Как заполнить декларацию по НДФЛ .

Ситуация: нужно ли ежегодно представлять декларации по форме 3-НДФЛ, чтобы уменьшить облагаемый доход от продажи имущества на сумму расходов по его приобретению? Имущество, которое было в собственности менее трех лет, продано в рассрочку на несколько лет.

При продаже имущества на гражданина возлагается обязанность:

• рассчитать и заплатить в бюджет НДФЛ;

• представить по итогам года, в котором он получил доходы от продажи, декларацию по форме 3-НДФЛ.

Расчет и уплата НДФЛ производится гражданином исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего ему на праве собственности (подп. 1 и 2 п. 1 ст. 223, п. 2, подп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ). При продаже имущества с рассрочкой платежа налоговая база рассчитывается отдельно по доходам соответствующего года (п.

3 ст. 225 НК РФ). Поэтому налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ нужно будет подавать по итогам каждого года, в котором поступает оплата.

При расчете налога с дохода от продажи имущества человек может воспользоваться правом уменьшить сумму облагаемых доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с получением дохода (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Порядок реализации такого права в случае рассрочки платежа положениями статьи 220 Налогового кодекса РФ не определен. Однако основываясь на принципах равенства налогового бремени, порядок расчетов при реализации имущества не должен влиять на право гражданина уменьшить облагаемый доход на подтвержденные расходы. Например, при продаже одного и того же объекта величина налога, уплаченного как с единовременно полученного дохода, так и с дохода, полученного в рассрочку, не должна отличаться. Такой вывод можно сделать из пункта 1 статьи 3 Налогового кодекса РФ, абзаца 3 пункта 2 постановления Конституционного суда РФ от 13 марта 2008 г. № 5-П.

Таким образом, несмотря на то, что расчеты за проданное имущество производятся в рассрочку, ежегодная обязанность по определению налоговой базы по НДФЛ связана с одним и тем же проданным объектом имущества. А значит, в последующих налоговых периодах доходы от полученных платежей в рамках одного и того же договора можно уменьшить на документально подтвержденные расходы. В каком порядке это делать, Налоговый кодекс РФ не определяет. Поэтому человек может сам решить, когда и какие суммы принимать в счет расходов. Такой вывод следует из письма Минфина России от 2 февраля 2015 г. № 03-04-07/3957 (доведено до сведения налоговых инспекций письмом ФНС России от 11 февраля 2015 г. № БС-4-11/2049).

Удобнее всего будет поступать так: принимать в расходы ту же сумму, что и исчислена к уплате (если, конечно, оставшейся суммы неиспользованных расходов хватит на это). При таком подходе до того момента, пока имеющиеся у человека расходы не будут использованы полностью, сумма налога к уплате будет равняться нулю. Следовательно, в декларации за отчетный год, в частности, отразите:

• в качестве облагаемых доходов – полученные за текущий год платежи за проданное в рассрочку имущество;

• в качестве расходов, уменьшающих доходы текущего года, – расходы, связанные с приобретением проданного имущества (в пределах платежей текущего года за проданное в рассрочку имущество).

Налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ нужно будет подавать по итогам каждого года, в котором получен доход, независимо от того, что налоговая база может быть равна нулю.

Подтверждающие документы

В зависимости от того, каким способом человек решит уменьшить полученные от продажи имущества доходы (на имущественный вычет или документально подтвержденные расходы), пакет документов, который нужно сдать в инспекцию вместе с декларацией по форме 3-НДФЛ, будет различным.

Если заявлен имущественный вычет, то вместе с декларацией в налоговую инспекцию нужно представить:

• документы, подтверждающие совершение сделки купли-продажи (например, договор купли-продажи, акт приема-передачи, справку-счет и т. д.);

• документы, подтверждающие оплату имущества покупателями (например, расписки, передаточные акты и т. д.);

• документы, подтверждающие срок нахождения имущества в собственности.

Такой порядок следует из подпунктов 6, 7 пункта 3 и пункта 7 статьи 220 Налогового кодекса РФ.

Ситуация: какими документами можно подтвердить срок нахождения имущества в собственности для получения имущественного налогового вычета при его продаже?

Конкретный перечень документов, которыми можно подтвердить срок нахождения имущества в собственности, законодательством не определен. Как правило, это документы, подтверждающие покупку и продажу имущества. На основании даты, указанной в них, можно сделать вывод о сроке нахождения имущества в собственности.

К подтверждающим документам можно отнести, в частности:

• договор купли-продажи;

• справку-счет;

• товарный (кассовый) чек;

• акт закупки у физического лица;

• другие документы, свидетельствующие о приобретении и продаже имущества.

Срок владения объектом недвижимости (домом, квартирой и т. п.) нужно считать со дня его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (письма Минфина России от 16 февраля 2009 г. № 03-04-05-01/62, от 28 марта 2008 г. № 03-04-05-01/86). Поэтому документом, подтверждающим этот срок, будет свидетельство о регистрации права собственности на недвижимое имущество.

Если в уменьшение доходов от продажи имущества заявлены расходы по его приобретению, то вместе с декларацией в налоговую инспекцию нужно представить:

• документы, подтверждающие совершение сделки купли-продажи (например, договор купли-продажи, акт приема-передачи, справку-счет и т. д.);

• документы, подтверждающие оплату имущества покупателями (например, расписки, передаточные акты и т. д.);

• документы, подтверждающие право собственности на продаваемое имущество (например, договор купли-продажи с отметкой о произведенных расчетах, свидетельство о регистрации права собственности на недвижимость и т. д.);

• документы, подтверждающие расходы по получению доходов от продажи имущества (например, договор купли-продажи или справку-счет, полученный при покупке имущества, квитанцию об оплате услуг оценщика и т. д.);

• документы, подтверждающие расходы на строительство жилья (например, акты выполненных работ, расписки, товарные чеки при покупке строительных материалов и т. д.).

Такой порядок следует из подпунктов 6, 7 пункта 3 и пункта 7 статьи 220 Налогового кодекса РФ, письма Минфина России от 20 декабря 2013 г. № 03-04-07/56452.

Способы сдачи декларации 3-НДФЛ

Декларацию и все остальные документы на получение имущественного вычета можно представить в налоговую инспекцию лично (через представителя), выслать почтовым отправлением с описью вложений или передать в электронном виде по телекоммуникационным каналам связи (п. 4 ст. 80 НК РФ).

Ситуация: нужно ли для получения имущественного налогового вычета при продаже имущества представить в налоговую инспекцию оригиналы документов или достаточно их копий?

При личном визите в инспекцию возьмите с собой и оригиналы, и копии.

Копии документов заверьте собственноручно. Для этого поставьте отметку «Верно», свою подпись, ее расшифровку (инициалы, фамилию), а также дату заверения вами копии. Такой порядок предусмотрен требованиями к оформлению организационно-распорядительной документации (п. 3.26 ГОСТ Р 6.30-2003, утвержденного постановлением Госстандарта России от 3 марта 2003 г. № 65-ст).

Инспектор поставит на копиях отметку об их соответствии оригиналам, а оригиналы вернет.

Такие разъяснения содержатся в письме ФНС России от 31 августа 2006 г. № САЭ-6-04/876, в котором рассмотрена аналогичная ситуация по получению социальных налоговых вычетов.

Документы можно отправить в налоговую инспекцию по почте. В этом случае к декларации нужно приложить копии документов, заверенные записью «Копия верна». Однако в данном случае нужно быть готовым, что инспектор вправе запросить для проверки оригиналы документов (ст. 88 НК РФ).

Уплата НДФЛ

Если по данным декларации по форме 3-НДФЛ налог в бюджет нужно будет доплатить, сделать это следует не позднее 15 июля года, следующего за годом получения дохода (п. 4 ст. 228 НК РФ).

Источник: nalogobzor.info