С 1 января 2016 г. существенно изменится порядок налогообложения доходов, полученных от продажи недвижимости. Соответствующие поправки внесены в главу 23 НК РФ Федеральным законом от 29.11.2014 № 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации» (далее — Закон № 382-ФЗ). О том, в чем заключаются новшества, читайте в нашем материале.
Срок владения имуществом
В настоящее время доходы, получаемые от продажи любого имущества (в том числе и недвижимости), не облагаются НДФЛ в том случае, если это имущество находилось в собственности продавца три года и более. Это следует из п. 17.1 ст. 217 НК РФ.
С 1 января 2016 г. эта норма будет применяться в новой редакции. Доходы от продажи имущества, не относящегося к недвижимости, будут освобождаться от налогообложения в прежнем порядке (то есть при условии нахождения в собственности продавца не менее трех лет), а вот в отношении доходов от продажи недвижимого имущества вводятся особые правила освобождения от НДФЛ, установленные новой ст. 217.1 НК РФ. Из этой статьи следует, что минимальный предельный срок владения недвижимостью, при соблюдении которого доходы от ее продажи не облагаются НДФЛ, будет зависеть от того, как была приобретена эта недвижимость.
Когда не надо платить налог с недвижимости
Трехлетний срок сохраняется для случаев, когда право собственности на объект недвижимого имущества получено:
- в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником в соответствии с Семейным кодексом РФ. Напомним, что по Семейному кодексу членами семьи являются супруги, родители и дети, усыновители и усыновленные (ст. 2), а близкими родственниками признаются родственники по прямой восходящей и нисходящей линии. К ним относятся родители и дети, дедушка, бабушка и внуки, полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры (ст. 14);
- в результате приватизации;
- плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.
Во всех остальных случаях доходы от продажи недвижимости будут освобождаться от обложения НДФЛ, если она находилась в собственности продавца пять лет и более.
Обратите внимание, что новый порядок будет применяться в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 г. (п. 3 ст. 4 Закона № 382-ФЗ). Так, если право собственности на квартиру, приобретенную по договору купли-продажи, зарегистрировано 25 декабря 2015 г., для налогообложения доходов от ее продажи будут действовать старые правила. А если, например, квартира передана владельцу застройщиком по акту передачи 25 декабря 2015 г., а свидетельство о праве собственности на квартиру получено 15 января 2016 г., в этом случае при налогообложении доходов от ее продажи будут применяться новые правила.
Отметим, что субъектам РФ дано право уменьшать своим законом минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества.
Как верно посчитать срок владения квартирой?
Имущественный вычет при продаже
В связи с установлением различных минимальных предельных сроков владения недвижимостью, при соблюдении которых доходы от ее продажи не облагаются НДФЛ, потребовалось внести некоторые изменения и в подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ, определяющий порядок предоставления имущественного налогового вычета при продаже имущества. Сразу отметим, что предельный размер вычета не изменился.
В новой редакции этой нормы имущество, в отношении которого применяется вычет, разделено на следующие три группы:
1) жилые дома, квартиры, комнаты, включая приватизированные жилые помещения, дачи, садовые домики или земельные участки или доля (доли) в указанном имуществе, находившиеся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества. Вычет будет предоставляться в размере полученных доходов от продажи, не превышающем в целом 1 млн руб.;
2) прочее недвижимое имущество, находившееся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества. Вычет — в размере полученных от продажи доходов, не превышающем 250 000 руб.;
3) иное имущество, находившееся в собственности налогоплательщика менее трех лет. Вычет — в размере полученных от продажи доходов, не превышающем 250 000 руб.
Определение доходов от продажи
С 1 января 2016 г. вводится новый порядок определения суммы доходов от продажи недвижимости в целях налогообложения. Он прописан в п. 5 ст. 217.1 НК РФ.
Доходы, полученные продавцом от продажи недвижимости, будут сравниваться с кадастровой стоимостью этой недвижимости на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на нее, умноженной на понижающий коэффициент 0,7. И если фактически полученные доходы окажутся меньше, в целях налогообложения доходом будет считаться кадастровая стоимость, умноженная на понижающий коэффициент 0,7. Данный порядок не будет применяться, если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества не определена по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на эту недвижимость.
Например, кадастровая стоимость квартиры на 1 января 2016 г. составляет 3 млн руб. Произведение кадастровой стоимости на коэффициент 0,7 равно 2,1 млн руб. (3 млн руб. х х 0,7). Допустим, что квартира продана в 2016 г. за 2,5 млн руб. В этом случае доход от продажи квартиры в целях налогообложения будет равен 2,5 млн руб., поскольку 2,5 млн руб. > 2,1 млн руб.
Если же квартира продана в 2016 г. за 1,8 млн руб., для целей налогообложения доход, полученный от продажи квартиры, будет равен 2,1 млн руб., так как 1,8 млн руб. < 2,1 млн руб.
Отметим, что новый порядок определения доходов будет применяться только к недвижимости, приобретенной в собственность после 1 января 2016 г. (п. 3 ст. 4 Закона № 382-ФЗ). То есть если квартира была приобретена в собственность до 2016 г., а продается после 1 января 2016 г., доходы от ее продажи будут определяться по старым правилам (доходом для целей налогообложения будет признаваться цена, указанная в договоре).
Субъектам РФ дано право уменьшать размер понижающего коэффициента вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества.
Источник: www.eg-online.ru
Налог при продаже жилья: считаем по-новому
Новации в Налоговом кодексе РФ направлены в первую очередь против спекулятивных сделок. Но они ударят рикошетом по собственникам единственного жилья, вынужденных продавать свое имущество до истечения минимального срока владения.
С 1 января 2016 года вступят в действие поправки в Налоговый кодекс РФ, существенно меняющие порядок уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) с продажи любой недвижимости: квартиры, дома, дачи, земельного участка, гаража.
Соответствующий федеральный закон ФЗ-382 был принят ровно год назад, в конце ноября прошлого года. Новые правила увеличивают срок владения имуществом, после которого доходы от его реализации не облагаются налогом, с ныне действующих трех лет до пяти.
Оговоримся сразу: отредактированные положения статьи 217 и статьи 220 части второй Налогового кодекса РФ применяются в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года. Те, кто стал владельцем дома или квартиры до указанной даты, будут рассчитываться с государством по прежним, действующим ныне правилам.
Напомним основные из них. Если недвижимость находится в собственности более трех лет, то можно выставлять ее на продажу, не опасаясь нарваться на налог. Более того, налоговую декларацию подавать тоже не придется.
Предположим, возникла необходимость реализовать собственность раньше, чем через три года. Ныне действующая редакция НК РФ позволяет облегчить налоговое бремя двумя способами. Первый – налогооблагаемую базу можно уменьшить на размер расходов, связанных с покупкой объекта. Конечно, все траты должны быть документально подтверждены.
Второй вариант хорош для тех, кому квартира досталась «за так»: приватизирована, подарена, перешла по наследству. При ее продаже ранее чем через три года владения налогоплательщик может уменьшить налогооблагаемую базу на 1 млн руб.
Покупатель хуже наследника
Из новых правил в Налоговом кодексе РФ есть несколько исключений. Не всем придется пять лет ждать освобождения от налога.
Во-первых, законотворцы отнеслись лояльнее к тем, кто получил жилье, землю, гараж, дачу в наследство. И не от любого лица, а от человека, признаваемого членом семьи или близким родственником налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом РФ. Это родственники по прямой восходящей и нисходящей линиям (родители и дети, дедушки-бабушки и внуки), полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры.
Второй случай – квартира или комната была только что приватизирована. И третий – жилье перешло плательщику ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.
Во всех этих случаях срок владения недвижимостью для освобождения от налога по-прежнему будет составлять три года.
Купившие квартиру, комнату или дом на собственные средства оказываются в худшем положении, чем одаренные или получившие наследство. Им придется выжидать пять лет, прежде чем продать свое имущество без уплаты налогов.
В тисках кадастра
Допустим, в силу личных обстоятельств у владельца нет возможности ждать три или пять лет. Он по-прежнему может воспользоваться двумя упомянутыми выше способами снижения налога: уменьшить выручку от продажи жилья на 1 млн руб. или на сумму фактически понесенных расходов. С разницы, как и сейчас, придется заплатить налог в размере 13%.
Но здесь начинается самое интересное. Сегодня на вторичном рынке широко применяются не вполне легитимные схемы ухода от налогов. Стоимость недвижимости, указанная в договоре, занижается либо до 1 млн руб., либо до цены, по которой когда-то покупался объект. К договору прилагается дополнительное соглашение о компенсации неких улучшений, произведенных владельцем в квартире.
По нему покупатель выплачивает продавцу разницу между реальной стоимостью объекта и заниженной, указанной в основном договоре купли-продажи. Схема эта весьма распространенная – по оценкам агентств недвижимости, по ней продается 20-30% квартир на вторичном рынке Петербурга, – но абсолютно нелегитимная, рискованная для покупателя и невыгодная для государства.
С 2016 года, чтобы вывести такие теневые сделки на свет, в Налоговом кодексе вводится минимум, ниже которого не может опускаться размер дохода от продажи недвижимости. Он равен кадастровой стоимости объекта по состоянию на 1 января того года, в который был продан объект, умноженной на коэффициент 0,7. Если сумма выручки от реализации жилья или участка, указанная в налоговой декларации, оказалась ниже этого показателя, то для начисления налога принимается именно расчетный минимум.
Приведем пример. Квартира куплена в 2016 году за 3 млн руб., а через два года продана за ту же цену. Кадастровая стоимость объекта в год продажи составляла 5 млн руб. Умножив ее на коэффициент 0,7, получим 3,5 млн руб. Именно эту сумму примут налоговики за основу при расчете НДФЛ и предпишут уплатить налог с разницы в 0,5 млн.
Долг налогоплательщика перед казной составит 65 тыс. руб. Если же квартира была не куплена, а унаследована или подарена, то платить придется с 3,5 млн руб. за вычетом 1 млн руб. – с 2,5 млн руб. Размер НДФЛ вырастет до 325 тыс. руб.
До прошлого лета петербуржцы могли не волноваться: стоимость их квартир и домов, указанная в Государственном кадастре недвижимости на сайте Росреестра, была значительно ниже рыночных цен. Но за последний год произошли два важных события, вследствие которых описанная выше ситуация вовсе не выглядит фантастической.
Это стагнация на вторичном рынке, которая привела к снижению реальных цен сделок по сравнению с прошлым годом, а также – проведенная правительством Петербурга переоценка кадастровой стоимости недвижимости. С учетом земельной составляющей жилая недвижимость подорожала в среднем по городу в 1,66 раза, больше всего – в центральных районах города. В результате пересчета некоторые объекты с точки зрения государственных оценщиков оказались весьма дорогими. Откорректировать кадастровую стоимость в соответствии с реальностью можно только через суд.
Напомним, с какого момента исчисляется срок владения недвижимостью. Если вы купили жилье, то точкой отсчета является дата регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП). Это относится к покупателям объектов как на вторичном, так и на первичном рынке. В некоторых ситуациях закон признает дольщика, купившего жилье в соответствии с ФЗ-214, владельцем с момента подписания акта приема-передачи квартиры в достроенном доме. Но отсчет владения имуществом ведется именно с даты, указанной в свидетельстве о собственности, полученном в Росреестре.
Иной подход к покупателям квартир в домах, строящихся по схеме ЖСК. Срок владения недвижимостью отсчитывается с момента уплаты паевого взноса в полном объеме.
Предположим, жилье было приватизировано или подарено. Срок владения исчисляется с даты, проставленной на свидетельстве о собственности. А вот если квартира, дом или иная недвижимость получены по наследству, то «часом Х» считается момент открытия наследства (смерти прежнего собственника).
Текст: Елена Денисенко Фото: pressfoto.ru
Источник: www.bn.ru
НДФЛ при продаже жилья: хорошо забытое старое
Авторская колонка юриста компании ООО «Деловой фарватер» Павла Ивченкова
С 1 января 2016 года продать недвижимость без уплаты налога на доходы физических лиц можно будет только после пяти лет владения соответствующим имуществом (Федеральный закон от 29 ноября 2014 года № 382-ФЗ). Напомню, сегодня такой срок составляет три года (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).
Давайте обратимся к истории. Первоначальная редакция Части II НК РФ, которая вступила в силу с 1 января 1999 года, устанавливала минимальный для освобождения от НДФЛ срок владения недвижимостью длительностью пять лет. Вводилось соответствующее требование на временных условиях, как мера по борьбе со спекуляциями на рынке недвижимости. С 2005 года этот срок был уменьшен до трех лет (Федеральный закон от 20 августа 2004 г. № 112-ФЗ).
В ноябре 2014 года было принято решение вернуться к прежнему сроку в пять лет. По моему мнению, такой шаг обусловлен необходимостью пополнения региональных и муниципальных бюджетов. Если налоговая нагрузка увеличивается, а правила исчисления налогов ужесточаются, можно с уверенностью сказать: это делается с целью увеличения доходов бюджета. В данном случае – за счет тех, кто инвестирует в недвижимость и тех, кто просто покупает квартиру для проживания в ней чаще, чем раз в пять лет.
Полагаю, что неплохие успехи в борьбе со спекуляциями на рынке недвижимости – а именно эта цель была заявлена при внесении поправок – определенно будут достигнуты. Но полного искоренения спекуляции не произойдет.
Конечно, такая поправка в некоторой степени ущемляет интересы тех граждан, которые не спекулируют на перепродаже жилья, а купили квартиру на собственные средства, но в силу обстоятельств вынуждены продать ее до истечения пяти лет со дня покупки. После вступления в силу изменений сумма, которую они могут получить «на руки» после продажи недвижимости, значительно уменьшится – на 13% от стоимости квартиры. Совет в такой ситуации может быть один, и он достаточно очевиден – заложить сумму налога сразу в цену продажи недвижимости. Тогда после уплаты налога можно будет всю желаемую сумму оставить «на руках». Например, если гражданин желает получить от продажи квартиры 4 млн руб., то ему следует продавать ее за 4,6 млн руб.: 598 тыс. руб. «уйдет» на уплату налога, а у продавца останутся необходимые 4 млн руб.
Увеличение минимального срока владения имуществом – не единственное изменение в правилах исчисления НДФЛ при продаже недвижимости. Серьезные негативные последствия повлекут нововведения, которые направлены на борьбу с занижением стоимости квартиры при составлении договора купли-продажи.
Так, с 1 января 2016 года налоговая база (то есть стоимость квартиры) при любом значении цены договора не может быть менее кадастровой стоимости имущества, умноженной на коэффициент 0,7 (ст. 217.1 НК РФ в новой редакции). Не секрет, что кадастровая стоимость часто оказывается слишком завышенной по сравнению с рыночной.
Поэтому можно прогнозировать многочисленные ситуации, когда цена недвижимости будет значительно ниже 70% ее кадастровой стоимости. Особенно если людям нужно срочно продать квартиру и они готовы серьезно снизить ее цену. В итоге участятся случаи оспаривания кадастровой стоимости недвижимости гражданами, а те граждане, которые не будут ее оспаривать, потеряют часть ожидаемой прибыли от продажи имущества.
Отмечу, что регионы получили право уменьшать вплоть до нуля минимальный срок владения объектом недвижимости (ст. 217.1 НК РФ в новой редакции). Но они вряд ли таким правом воспользуются, поскольку этим самолично уменьшат доходы своих бюджетов, которых и так сейчас сильно не хватает для покрытия всех расходов. Даже если регионы и пойдут на такой шаг, то это будут единичные случаи – возможно, на это решатся субъекты с низкой плотностью населения, чтобы привлечь тем самым больше людей для проживания на своей территории.
Напомню, что авторы поправок планировали увеличить срок владения имуществом, после которого налогоплательщик освобождается от уплаты НДФЛ при продаже этого имущества, до семи лет. От такого варианта отказались, скорее всего, потому, что это слишком резкое увеличение срока, которое может вызвать серьезную негативную реакцию населения. Проще постепенно увеличить срок до семи лет – не исключаю, что именно это и произойдет в ближайшие 5-10 лет. Может, даже и быстрее, если проблемы в экономике страны будут слишком длительными и серьезными. А вот превышение планки в семь лет, на мой взгляд, крайне маловероятно, хотя полностью я такой вариант не исключаю.
Вместе с тем, не стоит надеяться, что в будущем НДФЛ при продаже жилья будет вовсе отменен. По крайней мере, в ближайшие 10-15 лет этого не произойдет. Вероятность осуществления такого сценария меньше одного процента, поскольку НДФЛ от продажи недвижимости обеспечивает существенные поступления в муниципальные и региональные бюджеты, и полностью государство от них вряд ли откажется.
Материалы по теме:
Можно ли спать спокойно? Еще раз о добросовестности налогоплательщика
Эксперты в области налогообложения дали свою оценку законопроекту о закреплении в НК РФ понятия и последствий злоупотребления правами налогоплательщика.
Проект Основных направлений налоговой политики на 2015-2017 годы: «да» малому бизнесу, «нет» льготам?
Планируется ужесточить требования к налоговым льготам, замедлить рост акцизных ставок и предоставить дополнительные преференции малому бизнесу.
Неоднозначные поправки: кто выиграет от изменений в НК РФ и кого обяжут платить больше
Закон, которые первоначально был направлен на совершенствование налогового администрирования, в окончательной редакции существенно увеличил налоговое бремя малого бизнеса.
Источник: zakon.ru