Любой приобретенный доход гражданина РФ облагается налогом. Продажа недвижимого имущества не является исключением, так как в результате сделки купли-продажи одна из сторон получает финансовую прибыль.
[contents]
Правовое регулирование вопроса
В соответствии с законодательными актами РФ, сделка по продаже жилой недвижимости, находящейся в собственности более 3 лет, не попадает под налогообложение. Сдача декларации по формуле 3-НДФЛ также не требуется.
Если недвижимая собственность зарегистрирована (передана в наследство, подарена родственником, приватизирована) с начала 2016 года, то минимальным периодом владения будет срок — 36 месяцев (3 года).
При иных обстоятельствах для жилья, зарегистрированного на свое имя в Росреестре конкретным лицом после 1.01.2016 года, устанавливается пятилетний период владения объектом. Ввиду этого, чтобы избежать налогового бремени при продаже недвижимости жилого типа, необходимо брать во внимание длительность владения собственностью.
НАЛОГ 13% ПРИ ПРОДАЖЕ КВАРТИРЫ, КОТОРАЯ БЫЛА В СОБСТВЕННОСТИ МЕНЕЕ 3 ИЛИ 5 ЛЕТ.
Важно! Если гражданин продал жилье дешевле, чем купил — налог отменяется, однако при этом продажная цена должна превышать кадастровую стоимость более чем на 70%.
Стандартная ставка НДФЛ:
- для физических и юридических лиц, постоянно проживающих в РФ — 13 %;
- для иностранных лиц, проживающих в РФ более полугода — 30%.
Часто при реализации квартир их стоимость занижается в договоре купли-продажи искусственным путем. Это делается для того, чтобы скрыть истинную продажную цену от налоговиков.
Вследствие этого в 2016 году в налогообложении произошли некоторые преобразования. Теперь во внимание берется не только стоимость жилья, указанная в договоре, но и кадастровая оценка.
В конце 2015 года вы приобрели квартиру со стоимостью по кадастру в 4 млн. рублей. Спустя полгода вы решаете ее быстро продать за 2 млн. и освещаете эту сумму в договоре возмездной передачи имущества. Расчет налога в этом случае проводится по второй цифре.
Расчет суммы по формуле
С января 2015 года был определен новый порядок расчета платежа за продажу жилья, базирующийся на кадастровой цене.
Для точного расчета размера налога необходимо выполнить следующие шаги:
- уточнить, на протяжении, какого срока недвижимость находится в собственности;
- определить норму налогового обложения (ставку);
- сравнить стоимость жилья по кадастру с продажной ценой, указанной в договоре;
- применить подходящий способ расчетных операций.
При сравнении кадастровой и налоговой стоимости размер налогооблагаемой базы может отличаться:
- если цена, указанная в договоре выше, вычислительные операции проводятся, беря ее за основу;
- если размер стоимости по кадастровой оценке равен цене реализации, налог рассчитывается из первого показателя (рыночная стоимость объекта);
- в случае, когда квартира продается по заниженной стоимости, цена по кадастру умножается на 0,7 (обязательный вычислительный коэффициент).
Формула расчета налогового сбора с продажи жилища:
РН = (СКО ─ НВ) * ННО (13 или 30 %),
- РН — размер налога;
- СКО — стоимость по кадастровой оценке;
- НВ — налоговый вычет;
- ННО — норма налогового обложения (ставка).
Применять вычет можно разными способами:
Продажа жилья, приобретенного после 1 января 2016 года
Для жилой недвижимости, проданной в 2016 году и позднее, была изменена длительность владения физическим лицом объектом жилой собственности.
Налогооблагаемый период нахождения жилой недвижимости в собственности теперь равен 5-ти годам.
Изменения коснулись и налогооблагаемой базы — расчет платежа от реализации жилого имущества производится, беря за основу вычислительных операций наибольшую сумму, после сравнения цены по договору и стоимости по кадастру.
Внедренные новшества коснулись:
- жилья, перешедшего в собственность по наследству;
- недвижимой жилой собственности, переданной на основании договора дарения;
- квартир, зарегистрированных после 1.01.16 года.
Квартира куплена в мае 2012 года. В августе 2016 года жилплощадь перепродали. В этом случае налог с доходов физических лиц не выплачивается, так как собственник владел квартирой более 36 месяцев.
Теперь при калькуляции сбора с жилья в учет берется его кадастровая стоимость. Налогообложению подлежит наибольшее значение. Это значит, что продавец квартиры должен сравнить продажную стоимость квартиры с ее кадастровой (умножить на 0,7) и рассчитать налог с самой максимальной из величин.
В 2016 С. Воронцов приобрел квартиру за 6,5 млн. рублей. Спустя полгода он ее продает за 9,3 млн. Стоимость по кадастру — 10, 2 млн. Умножаем кадастровую цену на 0,7 (коэффициент) и получаем сумму в размере 7,14 млн.
Вывод: цена по кадастру ниже договорной стоимости, поэтому рассчитывать налог необходимо со второго показателя.
НДФЛ = (9,3 ─ 6,5) *13 % = 364 000 рублей.
В случае, если стоимость собственности по кадастру ниже или равна размеру стандартной налоговой льготы (1 млн.) при продаже недвижимой собственности, продавец освобождается от уплаты налогового сбора, при условии, что он владел ею менее 3 (5) лет. Несмотря на это, ситуация не освобождает от подачи декларации.
А. Кузнецов купил в апреле 2014 года жилой домик за 580 000 рублей, а в феврале 2016 года он перепродал его соседу за 840 000 рублей. Здесь наибольшую выгоду можно получить, применив стандартный вычет.
Проведем два варианта расчетов:
- (840 000 ─ 1 000 000) * 13 % = налоговые обязательства отсутствуют;
- (840 000 ─ 580 000) * 13 % = 33 800 рублей.
Налог с разницы между продажной и покупной ценой. Кадастровая стоимость
Система налогов и сборов РФ регламентирует право снизить доход от продажи жилплощади за счет затрат при его приобретении. Это значит, что НДФЛ 13 % необходимо будет заплатить с разницы меж покупной и продажной стоимости.
Привилегия коснулась исключительно купленных квартир. На жилье, полученное в дар или перешедшее по наследству, это правило не распространяется.
Налоговой необходимо предоставить документацию, подтверждающую растраты, понесенные при заключении сделки. При утере таких документов, нужно заняться их восстановлением.
С. Киселева приобрела жилую недвижимость за 1.5 млн. рублей, а продала ее за 1, 8 млн. В такой ситуации НДФЛ рассчитывается из суммы 800 тыс. рублей. Если же жилье продалось по заниженной стоимости в сравнении с покупной ценой, налог не взимается.
В ряде случаев налоговая служба берет во внимание и расходы на ремонт жилья. Допустим, вы купили недвижимость за 1,5 млн. и провели в ней ремонтные работы, направленные на благоустройство. Ремонт обошелся вам в 500 тыс. рублей. Далее, вы решаете продать жилище за 2.8 млн.
В такой ситуации под налогообложение попадает сумма в размере 800 тыс. рублей. При этом все расходы необходимо подтвердить платежными квитанциями, договорами на предоставление ремонтных услуг и т.д.
Налоговики скрупулезно относятся к такому виду документов и занимаются их тщательной проверкой, поэтому желательно сохранять такие документированные доказательные данные при любых обстоятельствах.
Выше мы упомянули о кадастровой цене жилья, которая применяется с 2015 года для расчета платежа с продажи недвижимости. Что означает эта величина ценовых операций?
Кадастровая стоимость — это рыночная стоимость жилой недвижимости, установленная в процессе кадастровой оценки.
Ее определяют по методу массовой оценки или в индивидуальном порядке, в соответствии с законодательными актами о профессиональной деятельности по установлению стоимости материальных объектов.
Говоря простым языком, кадастровая цена жилья — это его фактическая стоимость, определяемая Федеральной службой кадастра и отражающая среднюю ценовую политику недвижимости в определенном регионе или районе.
Примечательно! От стоимости квартиры по кадастру зависит размер сборов и налогов, касающихся отчуждения жилья (продажа, раздел) и непосредственного его использования.
Чтобы узнать кадастровую цену недвижимого жилого объекта, можно прибегнуть к нескольким способам:
- ознакомиться с техпаспортом на квартиру, выданным государственным кадастром недвижимости (оценка квартиры по кадастру всегда освещена в этом документе);
- получить справку из Кадастровой палаты и найти стоимость в пункте № 8;
- заполнить форму на официальном веб-ресурсе Росреестра (полученные и распечатанные данные не имеют юридической значимости, а предоставляются пользователям для ознакомления).
Цена может регулярно изменяться по ряду причин:
- с момента последней оценки прошло более пяти лет;
- в регионе возросла или снизилась цена на недвижимость;
- владельца квартиры не устраивает оценка кадастра, и он решил пересмотреть стоимость квартиры в судебном порядке.
Процедура оплаты
Процедуру уплаты налога с реализации квартиры продающая сторона должна пройти самостоятельно. Заключая сделку купли-продажи, продавец жилья должен соблюсти налогообложение и уплатить сбор, в противном случае в будущем незаконное умышленное избежание налога повлечет за собой ряд проблем.
Нормативно-правовая база налога в деталях освещена во второй части Налогового кодекса нашей страны. Суть состоит в следующем: продажа недвижимого жилого объекта — это получение денежных средств конкретного физического лица, облагаемых налогом.
Субъект налогообложения (физическое лицо) или налоговый резидент, пребывавший на территории государства на протяжении 6 месяцев и более, уплачивает пошлину при продаже квартиры.
При реализации квартиры у продающей стороны возникает доход, за который необходимо уплатить налог и подать налоговую декларацию. За исключение берутся случаи законного освобождения от налогообложения. Граждане пенсионного возраста также должны уплачивать пошлину с продажи жилища, льготы в данном случае отсутствуют.
Налоговый период
Продолжительность отчетного периода по НДФЛ составляет 12 месяцев, по окончании которых продавец обязан предоставить в фискальный орган письменное заявление налогоплательщика о полученных доходах с учетом возможных скидок. К декларации необходимо приложить пакет документов, а затем уплатить налог на финансовую прибыль в государственный бюджет.
Способы
Чтобы уплатить подоходный налог от реализации жилья, необходимо не только внести причитающуюся сумму в казну государства, но и собрать перечень бумаг для предоставления их в налоговый орган по месту жительства. Установленный законодательством срок проведения отчетности соблюдается в строгом порядке.
Декларация подается лично. В случае невозможности персональной явки, представить отчет о доходах может законный представитель налогоплательщика, имеющий право действовать от его лица на основании доверенности.
Отчетный документ можно отправить заказным письмом, при этом наличие списка вложенной в него документации, обязательно.