Помимо IAS 16, есть несколько других стандартов для учета долгосрочных активов и МСФО (IAS) 40 «Инвестиционная недвижимость» — один из них. Рассмотрим основные правила классификации и учета инвестиционной недвижимости.
Многие бухгалтеры ошибочно полагают, что существует только один стандарт, который касается внеоборотных материальных активов: МСФО (IAS) 16 «Основные средства».
Хотя верно то, что необходимо применять МСФО (IAS) 16 для учета большинства ваших долгосрочных (внеоборотных) материальных активов, это не единственный стандарт для учета этой категории активов.
Рассмотрим основные положения стандарта МСФО (IAS) 40 «Инвестиционная недвижимость», определяющие, что такое инвестиционная недвижимость, ее первоначальный и последующий учет, модель учета по справедливой стоимости и другие вопросы.
- Полный текст стандарта IAS 40.
- CFA — Инвестиционная недвижимость.
Что представляет собой МСФО (IAS) 40?
Учет по МСФО (IAS) 40 «Инвестиционная недвижимость» идентичен учету по МСФО (IAS) 16 «Основные средства», за исключением того, что:
61 Финансовые активы, учитываемые по справедливой стоимости через отчет о прибылях и убытках
- результаты переоценки по IAS 40, как положительные, так и отрицательные, попадают в прибыли и убытки (а не в резерв переоценки), а также
- нет никакой амортизации, если переоценка проводится каждый год.
Какова цель IAS 40?
МСФО (IAS) 40 «Инвестиционная недвижимость» предписывает учет и раскрытие информации в отношении инвестиционной недвижимости.
Но что такое инвестиционная недвижимость?
Инвестиционная недвижимость — это земля, здание (или его часть) или и то и другое, предназначенное для следующих конкретных целей:
- Получение арендной платы;
- Прирост стоимости капитала; или
- И то и другое. (см. параграф IAS 40.5)
Здесь большое значение имеет цель удержания актива. Если вы удерживаете здание или земельный участок для любой из следующих целей, то этот актив нельзя классифицировать как инвестиционную недвижимость:
- Производство или продажа товаров или услуг,
- Административные цели или
- Продажа в рамках операционной деятельности.
Если вы используете свое здание или землю для первых двух целей, вам следует применять МСФО (IAS) 16; а стандарт IAS 2 «Запасы» подходит, когда вы используете здание или землю для продажи в ходе операционной деятельности.
Примеры инвестиционной недвижимости.
Что конкретно можно отнести к инвестиционной недвижимости?
Вот несколько примеров (см. параграф IAS 40.8):
- Земля, предназначенная для перепродажи в долгосрочной перспективе по более высокой цене (в результате прироста стоимости) или для будущего неопределенного использования (т.е. вы еще не знаете, для чего будете ее использовать).
Однако, если вы покупаете землю и собираетесь через некоторое время построить на ней производственный цех для ведения основной деятельности, то эта земля НЕ является инвестиционной недвижимостью. - Здание, принадлежащее предприятию и сдающееся в аренду в рамках одного или нескольких договоров операционной аренды. Это включает здание, которое в настоящий момент пустует, но вы планируете сдавать его в аренду.
- Любая недвижимость, которую вы фактически строите для будущего использования в качестве инвестиционной недвижимости.
Здесь будьте внимательны, потому что, если вы строите здание для какой-либо третьей стороны, оно НЕ является инвестиционной недвижимостью и к нему вы должны применять МСФО (IAS) 11 «Договоры на строительство» или МСФО (IFRS) 15 «Выручка по договорам с покупателями».
Новый МСФО по оценкам справедливой стоимости
Когда признавать инвестиционную недвижимость в учете?
Правила признания инвестиционной недвижимости в основном такие же, как в МСФО (IAS) 16 для основных средств, т. е. вы признаете инвестиционную недвижимость в качестве актива только в случае выполнения двух условий:
- Вероятно, что будущие экономические выгоды, связанные с этим активом, будут переданы компании; а также
- Стоимость актива можно надежно оценить.
Как осуществляется первоначальная оценка инвестиционной недвижимости?
Инвестиционная недвижимость первоначально оценивается по себестоимости, включая стоимость сделки (затраты на приобретение).
Себестоимость инвестиционной недвижимости включает:
- Стоимость приобретения и
- Любые непосредственно связанные с приобретением расходы, такие как судебные издержки или консалтинговые услуги, налоги на имущество и т.д.
В себестоимость нельзя включать:
- Любые затраты на запуск.
Однако, если эти затраты на запуск напрямую связаны с функционированием инвестиционной недвижимости, вы можете их включить. Но НЕ включайте общие расходы на запуск. - Операционные убытки, которые компания понесла до того, как объект недвижимости достиг запланированного уровня пользования, и
- Сверхнормативный расход материальных, трудовых или прочих ресурсов, возникщий при строительстве объекта недвижимости.
Если оплата за инвестиционную недвижимость откладывается, вам необходимо дисконтировать сумму этого платежа до приведенной (текущей) стоимости, чтобы установить эквивалент денежной стоимости на текущий момент.
Также следует упомянуть, что на самом деле вы можете классифицировать активы, находящиеся в финансовой аренде как инвестиционную недвижимость, и в этом случае первоначальная стоимость рассчитывается в соответствии с МСФО (IFRS) 16 «Аренда».
Как осуществляется последующая оценка инвестиционной недвижимости?
После первоначального признания у вас есть 2 варианта для оценки вашей инвестиционной недвижимости (параграф IAS 40.30 и далее).
После того, как вы сделаете свой выбор, вы должны придерживаться его и оценивать всю свою инвестиционную недвижимость с использованием той же модели (на самом деле есть исключения из этого правила).
Вариант 1: Оценка по модели учета по справедливой стоимости.
В соответствии с моделью учета по справедливой стоимости (англ. ‘fair value model’) инвестиционная недвижимость оценивается по справедливой стоимости на отчетную дату. (см. параграф IAS 40.33).
Оценка по справедливой стоимости определена в стандарте МСФО (IFRS) 13 «Оценка справедливой стоимости».
Прибыль или убыток от переоценки по справедливой стоимости признается в составе прибыли или убытка.
Иногда справедливую стоимость нельзя достоверно оценить после первоначального признания. Это возможно в исключительно редких случаях, и в этом случае МСФО (IAS) 40 предписывает (см. параграф 53):
- Оценить инвестиционную недвижимость по себестоимости, если она еще не завершена и находится в стадии строительства; или
- Оценить инвестиционную недвижимость с использованием модели учета по первоначальной стоимости, если она завершена.
Вариант 2: Оценка по модели учета по первоначальной стоимости.
Второй вариант для последующей оценки инвестиционной недвижимости — это модель учета по первоначальной стоимости (англ. ‘cost model’).
Эту модель оценки IAS 40 не описывает это подробно, а ссылается на стандарт IAS 16 «Основные средства». Это означает, что вам нужно применять ту же методологию, что и в МСФО (IAS) 16.
Как перейти на другую модель оценки инвестиционной недвижимости?
Можете ли вы фактически перейти от модели учета по первоначальной стоимости к модели учета по справедливой стоимости или, наоборот, от модели учета по справедливой стоимости к модели учета по первоначальной?
Ответ «ДА», но только в том случае, если это изменение приводит к тому, что в финансовых отчетах компании появится более достоверная информация о финансовом положении и результатах.
Что это означает на практике?
Переход от модели учета по первоначальной стоимости к модели учета по справедливой стоимости, вероятно, будет соответствовать этому условию, и поэтому вы можете это сделать, если будете уверены, что сможете регулярно оценивать справедливую стоимость и что модель учета по справедливой стоимости подходит лучше.
Однако противоположное изменение (переход от модели учета по справедливой стоимости к модели учета по первоначальной стоимости) вряд ли приведет к более надежному представлению активов в отчетности. Поэтому вы не должны этого делать, но если все же делате, то редко и по уважительным причинам.
Как перевести активы из и в инвестиционную недвижимость?
Когда мы говорим о трансфертах (переводах из категории в категорию), связанных с инвестиционной недвижимостью, мы имеем в виду реклассификацию.
Например, вы реклассифицируете здание, ранее учитывавшееся как основные средства согласно МСФО (IAS) 16, в инвестиционную недвижимость согласно МСФО (IAS) 40.
Перевод возможен, но только при изменении характера использования актива или цели удержания актива, например (см. параграф IAS 40.57):
- Вы начинаете сдавать в аренду недвижимость, которая ранее использовалось в качестве административного здания (перевод в инвестиционную собственность собственности, использовавшейся ранее владельцем, согласно МСФО IAS 16).
- Вы прекращаете сдавать в аренду здание и начнете использовать его сами.
- Вы владели землей без определенной цели, и недавно решили построить на ней жилой дом для продажи квартир (перевод из инвестиционной недвижимости в запасы).
Как отражается в бухгалтерском учете перевод недвижимости из категории в категорию?
Это зависит от типа перевода и выбранной учетной политики для инвестиционной недвижимости.
Если вы решили учитывать свою инвестиционную собственность по модели учета по первоначальной стоимости, тогда проблем с переводом нет, вы просто продолжаете вести учет так, как вели раньше.
Однако, если вы выбрали модель учета по справедливой стоимости, то все несколько сложнее:
- Когда вы переводите актив в инвестиционную недвижимость, тогда оценочной стоимостью актива будет справедливая стоимость на дату перевода. Разница между балансовой стоимостью актива и справедливой стоимостью рассматривается и учитывается таким же образом, как переоценка по МСФО (IAS) 16.
- Когда вы переводите актив из инвестиционной недвижимости, стоимостью актива также будет справедливая стоимость на дату перевода.
Как прекратить признание инвестиционной недвижимости?
Правила прекращения признания (т.е. когда вы можете ликвидировать инвестиционную недвижимость и исключить ее из учета) в IAS 40 аналогичны правилам в IAS 16.
Вы можете прекратить признание своей инвестиционной недвижимости при двух обстоятельствах (см. параграф IAS 40.66):
- При выбытии актива или
- Когда инвестиционная недвижимость более не эксплуатируется и ее выбытие в дальнейшем не должно принести экономических выгод.
Вам необходимо рассчитать прибыль или убыток от выбытия (см. параграф IAS 40.69) как разницу между:
- Чистыми поступлениями от выбытия актива и
- Балансовой стоимостью актива.
Прибыль или убыток от выбытия признается в составе прибыли или убытка.
Раскрытие информации об инвестиционной недвижимости.
МСФО (IAS) 40 «Инвестиционная недвижимость» предписывает множество раскрытий информации, которые должны быть представлены в финансовой отчетности, включая:
- описание выбранной модели,
- то, как была оценена справедливая стоимость,
- критерии классификации инвестиционной недвижимости,
- переводы инвестиционной недвижимости из категории в категорию в течение отчетного периода.
За дополнительной информацией о раскрытиях следует обратиться к параграфам 74-79 IAS 40.
Источник: fin-accounting.ru
Определение справедливой стоимости
Справедливость в определении стоимости – несколько неоднозначный термин. Правильная оценка активов компании очень важна для многих моментов ее деятельности. Важно, чтобы оценка была не только правильной, но и соответствовала требованиям, предъявляемым к конкретному активу, ведь они могут быть разными.
Каждый способ определения стоимости имеет свои особенности и сферы применения, что не всегда позволяет сделать однозначный вывод для заинтересованных в этой информации лиц. Выходом из ситуации может являться справедливая оценка. Чем этот вид оценивания активов отличается от других, в чем его характерные особенности и, в целом, как иметь дело со справедливой стоимостью, анализируем в этой статье. Каковы проблемы практического применения справедливой стоимости для оценки объектов учета?
Посмотреть ответ
Справедливая стоимость как экономическое понятие
- отдельные объекты;
- активы;
- обязательства.
ВАЖНО! Определение справедливой стоимости не имеет связи с обязательной оценкой, предусмотренной законодательством и нормативными актами в определенных случаях, таких как, например, приватизация или неденежный взнос в уставной капитал. Процедуры справедливой оценки государство не регулирует.
Справедливая стоимость (англ. «fair value») – та сумма, которой теоретически заинтересованные стороны могут рассчитаться за активы или обязательства (13 Стандарт МСФО).
Характеристики справедливой стоимости:
- оценивается конкретный объект;
- учитываются категории этого объекта, важные для участников рынка (например, место, время сделки, состояние актива, кредитные риски должника для обязательства);
- на справедливую оценку влияют возможные ограничения на продажу или покупку актива либо его применение.
Справедливая, ликвидационная и залоговая стоимость: как соотносятся эти понятия?
Цель применения справедливой стоимости
Отражение в отчетности по международным стандартам (МСФО) действительной текущей цены активов и обязательств компании нужно для:
- деятельности на международных рынках;
- привлечения зарубежных инвесторов;
- кредитования в иностранных банках;
- создания совместных предприятий;
- поглощений и слияний;
- возрастания стоимости капитала компании.
Когда применяется справедливая оценка стоимости
П. 1 ст. 11 Федерального закона РФ от 21.11.96 № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете» в редакции от 28 марта 2002 года утверждает параметры оценивания активов для внесения их на баланс отдельно по каждому виду. Для активов, приобретенных возмездно, нужно применять:
- оценку по справедливой стоимости, если за актив заплачено в неденежной форме;
- рыночную оценку – при стандартной купле-продаже.
Более точным переводом из Стандарта МСФО с английского языка на русский было бы использование слова «измерение» вместо «оценка», поскольку речь изначально идет о нефинансовых активах.
ВАЖНО! Если стоимость неденежных средств, переданных в уплату за актив, оценить невозможно, справедливая оценка станет затруднительной, тогда придется их оценивать по текущей рыночной стоимости.
Справедливая или рыночная стоимость?
Понятия эти во многом схожи, иногда справедливая оценка совпадает с рыночной (например, для объектов недвижимости, земляных участков, оборудования). Рыночной стоимостью чаще всего считают самую ожидаемую цену, которую за него бы заплатили при наличии свободной конкуренции.
Однако между этими понятиями есть и существенные различия. Сравним справедливую и рыночную стоимости по разным показателям в таблице. При этом прочие условия по умолчанию будем считать равными:
- осведомленность продавца и покупателя актива;
- они совершают сделку по своей воле, без принуждения;
- на рынке их позиции примерно равны.
Расчет справедливой стоимости
Стандарт определения справедливой стоимости подразделяет информацию, на основании которой она производится, на три уровня.
1 уровень, рыночный. Самый надежный и очевидный. Нефинансовый актив оценивается по стоимости такого же на активном рынке в данный момент времени (момент оценки).
2 уровень, корректировочный. Когда актив или обязательство не постоянны, а относятся к определенном периоду, то их стоимость можно определить только в этот период, сравнив с котировками на данный момент. Поэтому справедливая стоимость уже будет не безоговорочной, а скорректированной на время, место, состояние актива и особенности рынка.
3 уровень, ненаблюдаемый. Иногда данные для определения стоимости актива или обязательства невозможно определить прямо (они ненаблюдаемы), в этом случае нужно анализировать весь максимум доступной об активе информации.
Справедливая оценка актива будет относиться к одному из этих уровней:
- первый уровень определяет несомненную оценку;
- второй и третий требуют дополнительных методов оценивания и обуславливания выбора;
- при третьем уровне нужно приводить сопутствующую оценке информацию: изменения в отчетном периоде, суммы затрат и прибылей по этому активу за оцениваемый период, описание процесса оценивания.
Выбор подхода к оценке справедливой стоимости
- Сравнение с аналогичными активами на рынке по определяющим показателям: в оцениваемый период, в том же объеме и пр.
- Метод дисконтированных денежных потоков – выяснение способности к стабильной прибыли от актива в прогнозе на оцениваемый срок.
- Затратный метод – основан на анализе последних балансовых значений.
Примеры применения справедливой стоимости
Пример 1. Деревообрабатывающая фирма на данный момент имеет в избытке доски. Она остро нуждается во фрезеровочном оборудовании и договорилась об его обмене на излишек сырья. Как определить количество, которое нужно передать в уплату за станок? Для этого нужно «сложить цену» данному активу. Это как раз и будет его справедливой оценкой.
Для оценивания нужно учесть себестоимость сырья именно для этой фирмы. Если у компании есть постоянные поставщики, то справедливая стоимость составит сумму затрат на покупку аналогичной по объему партии досок у этих поставщиков. По факту, это будет то количество, которое согласится принять в обмен владелец фрезеровочного оборудования.
Пример 2. У компании 1 есть пакет акций компании 2, в данный момент не ведущей деятельность. Ранее они высоко котировались на рынке. По какой цене компания может продать их теперь? Справедливая оценка зависит не от прежних, уже не актуальных котировок (рыночной оценки), а от других факторов, в частности, собирается ли фирма 2 возобновлять свою активность и насколько успешны прогнозы.
Пример 3. Фирма собирается заключить сделку со специализированным имуществом – частью имущественного комплекса предприятия. На рынке такое имущество практически никогда не продается отдельно, поэтому справедливую стоимость придется определять иначе, нежели рыночную.
Источник: assistentus.ru
Балансовая стоимость и справедливая стоимость: в чем разница?
Обзор балансовой стоимости и справедливой стоимости
Балансовая стоимость и справедливая стоимость — это два разных показателя бухгалтерского учета, используемых для определения стоимости активов компании.
Балансовая стоимость или балансовая стоимость — это стоимость актива, основанная на балансе компании, в котором учитывается стоимость актива и вычитается его износ с течением времени. Справедливая стоимость актива обычно определяется рынком и согласовывается между покупателем и продавцом, и она может часто колебаться. Другими словами, балансовая стоимость обычно отражает капитал, в то время как справедливая стоимость отражает текущую рыночную цену.
Поскольку справедливая стоимость актива может быть более изменчивой, чем его балансовая стоимость или балансовая стоимость, между этими двумя показателями возможны большие расхождения. Рыночная стоимость может быть выше или ниже балансовой стоимости в любое время. Эти различия обычно не исследуются до тех пор, пока активы не будут оценены или проданы, чтобы определить, недооценены они или переоценены.
Балансовая стоимость
Балансовая стоимость актива основана на цифрах из баланса компании. Когда компания первоначально приобретает актив, его балансовая стоимость равна его первоначальной стоимости. Однако со временем это меняется. Чтобы рассчитать балансовую стоимость или балансовую стоимость актива в любой момент времени, вы должны вычесть любые накопленные расходы на износ, амортизацию или обесценение из его первоначальной стоимости.
Балансовая стоимость
Пример балансовой стоимости
Предположим, компания ABC купила машину для 3D-печати, чтобы разработать прототипы своего продукта. Стоимость машины для 3D-печати составляет 50 000 долларов США, а расходы на амортизацию составляют 3 000 долларов США в год в течение срока ее полезного использования, составляющего 15 лет при прямолинейном методе расчета износа и амортизации.
Прямолинейный базис — это простой способ рассчитать потерю стоимости актива с течением времени. Этот расчет особенно полезен для физических активов, таких как часть оборудования, которые компания может продать полностью или частично по окончании срока полезного использования. Следовательно, балансовая стоимость машины для 3D-печати через 15 лет составляет 5000 долларов, или 50 000 долларов (3000 долларов x 15).
Справедливая стоимость
В отличие от балансовой стоимости, справедливая стоимость активов и обязательств рассчитывается на основе текущих рыночных цен. Другими словами, справедливая стоимость актива — это сумма, выплачиваемая в рамках транзакции между участниками, если он продается на открытом рынке. Желающий покупатель и продавец согласовали эту стоимость. Однако из-за меняющейся природы открытых рынков справедливая стоимость актива может сильно колебаться со временем.
Пример справедливой стоимости
Допустим, инвестиционная компания имеет длинные позиции по акциям в своем портфеле. Имея длинные позиции, компания ожидает благоприятных рыночных условий, также известных как «бычий рынок». Компания держит эти акции, ожидая, что со временем они вырастут в цене.
Первоначальная стоимость этих активов инвестиционной компанией составляла 6 миллионов долларов. Однако после двух отрицательных показателей валового внутреннего продукта (ВВП) на рынке наблюдается значительный спад. Стоимость портфеля компании упала на 40% до 3,6 млн долларов. Следовательно, справедливая стоимость актива составляет 3,6 миллиона долларов, или 6 миллионов долларов — (6 миллионов долларов x 0,40).
Определение справедливой стоимости актива может быть затруднено, если для него не существует открытого конкурентного рынка — например, необычного оборудования на производственном предприятии.
Ключевые выводы
- Балансовая стоимость и справедливая стоимость — это два разных показателя бухгалтерского учета, используемых для определения стоимости активов компании.
- Балансовая стоимость актива основана на цифрах из баланса компании.
- Справедливая стоимость актива — это сумма, уплачиваемая в сделке между участниками, если он продается на открытом рынке.
Источник: ru1.thelittlecollection.com