Что делать если завышена кадастровая стоимость недвижимости

25K 7 4 мин. .

Прежде чем идти оспаривать завышенную кадастровую оценку дома или квартиры, полезно будет посчитать, во что обойдется этот процесс и насколько он сможет снизить имущественный налог.

Многие владельцы недвижимости по всей России столкнулись с завышением кадастровой стоимости своей недвижимости. Это не может не вызывать тревоги, так как от кадастровой стоимости жилья рассчитывается имущественный налог. При этом ставка налога увеличивается вместе с ростом цены квартиры или дома.

Так, в Москве на квартиру кадастровой стоимостью до 10 млн руб. включительно налог составляет 0,1%, от 10 млн до 20 млн руб.— 0,15%, от 20 млн до 50 млн руб.— 0,2%, от 50 млн до 300 млн руб.— 0,3%, а свыше 300 млн руб.— 2%.

Правда вводится этот налог постепенно — за 2015 год собственники жилья заплатили в 2016 году лишь 20% его полной суммы. В 2017 году будут платить за 2016 году уже 40% суммы, а к 2020 году сумма платежа достигнет 100%.

Кадастровая стоимость квартиры. Зачем нужна? На что влияет?

Сколько стоит оспорить кадастровую оценку

Если кадастровая оценка заметно выше рыночной, то оспорить ее можно не обращаясь в суд — при Росреестре созданы специальные комиссии, которые рассматривают такие обращения. Правда, для того чтобы обратиться в такую комиссию, необходимо заказать отчет оценщика, в которой будет указана рыночная стоимость недвижимости на определенную дату. Этот отчет обойдется заказчику минимум в 40 тыс. руб.

Когда стоит оспаривать кадастровую оценку

Если комиссия откажет, то можно идти в суд. Но это сразу удорожает процесс почти вдвое — минимум до 70 тыс. руб. А в реальности судебные издержки могут оказаться еще выше. Отчет оценщика можно использовать тот же, который был представлен в комиссию, но услуги юриста придется оплачивать из своего кармана.

Правда, в июле 2017 года вышло постановление Конституционного суда, в котором он отметил, что судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости, когда она существенно завышена. Таким образом, теперь появилась возможность переложить судебные издержки на ответчика и тем самым удешевить процедуру оспаривания кадастровой оценки.

Когда имеет смысл оспорить кадастровую оценку

Чтобы узнать, насколько экономически оправдана идея оспаривания кадастровой оценки, надо посчитать свои расходы и потенциальную выгоду от уменьшения налога. Если взять за пример квартиру площадью 100,4 кв. м с кадастровой стоимостью 39,9 млн руб. (налоговый вычет 20 кв. м — федеральная льгота), ставке налога для нее составит 0,2%, а полный платеж — 63 тыс. руб. Если ее кадастровая стоимость составила 87,89 млн руб., то ставка налога становится 0,3%, и полный платеж — 211 тыс. руб. Таким образом разница получается 148 тыс. руб.

Что делать, если завышена кадастровая стоимость недвижимости?

Почему отменили мораторий на пересмотр кадастровой оценки

Если учесть, что расходы на подготовку документов и суд составляют минимум около 70 тыс. руб., то выгода равна 78 тыс. руб. Однако в 2017 году платеж составит только 40% полной суммы, то есть заплатить после оспаривания придется 25,2 тыс. руб., а если в суд не ходить, то налог составит 84,5 тыс. руб. То есть реальная разница будет уже 59,3 тыс. руб. при расходах в 70 тыс. руб. Таким образом, процедура имеет смысл, если судебные издержки переложат на ответчика или установленная судом кадастровая стоимость квартиры продержится хотя бы два года.

Стоит обратить внимание, что согласно федеральному законодательству, местные власти могут проводить переоценку кадастровой стоимости недвижимости в городах федерального значения — Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе не чаще одного раза в два года. Во всех остальных регионах оценку можно проводить не чаще чем раз в три года и не реже чем в пять. Получается, что в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе можно надеяться, что при новой переоценке власти не ошибутся с кадастровой стоимостью квартиры, но рассчитывать все-таки стоит на то, что через два года опять придется судиться.

Как будет меняться налог на жилье

Источник: www.kommersant.ru

Переоценка недвижимости: как оспорить завышенную кадастровую стоимость

В погоне за доходами большинство регионов отказалось от четырехлетнего моратория на пересмотр кадастровой стоимости недвижимости. Москва — в числе первых. Еще в середине декабря власти города передали Росреестру результаты новой оценки, по которой будет рассчитываться налог на имущество за 2016 год. Цена столичных зданий в среднем выросла на 2,5% — неприятно, но терпимо.

Однако некоторые коммерческие объекты после «вмешательства» чиновников подорожали в разы. Пропорционально увеличилась и фискальная нагрузка на бизнес. Так, стоимость одного из лубянских торговых центров в результате переоценки поднялась с 115,7 млн до 2,7 млрд рублей, а размер платежа в ФНС составил 38 млн вместо 1,5 млн рублей в год.

Оспорить суммы сразу собственникам не дали. Чтобы обжаловать оценку и снизить налоговое бремя, юрлица должны были подать заявления о пересмотре до конца года, то есть в оставшиеся две недели. Компаниям попросту не хватило времени запустить процедуру. Более того, некоторые организации до сих пор не в курсе изменений и рискуют попасть в число штрафников за недоплату. Как избежать подобных проблем с недвижимостью и защитить свои права, если объект явно переоценили?

Совет № 1: регулярно проверять кадастровую стоимость

Добавлю — и внимательно следить за новостями. Уверен, если бы все компании соблюдали это базовое правило, многих неприятностей им удалось бы избежать. По отмене моратория на пересмотр оценки прошлой осенью не высказался только ленивый. Мэрия Москвы была главным лоббистом инициативы и своих планов по скорому обновлению данных не скрывала.

Тем не менее для налогоплательщиков решение столичных властей стало сюрпризом. Все потому, что надеялись, что об изменении кадастровой стоимости их уведомят заранее. Как видим, ошиблись. А незнание в данной ситуации мало того что не освобождает от ответственности, так еще и усугубляет вину.

Благо, в Москве, как и в других городах федерального значения, переоценка может осуществляться не чаще, чем раз в два года. Так что, будем считать, до 1 января 2018-го с кадастровой стоимостью недвижимости столица уже определилась. Зато у остальных субъектов РФ сейчас руки развязаны: большинство последний раз проводили оценку несколько лет назад и наверняка захотят «освежить» цифры. Поэтому предпринимателям из регионов надо быть настороже и периодически уточнять данные о стоимости своих объектов в Росреестре. Следует мониторить и сайт администрации субъекта: власти обязаны разместить в интернете предварительные результаты новой оценки, прежде чем их утвердить.

Совет № 2: определить, надо ли оспаривать оценку

Если здание попало под переоценку и новая кадастровая стоимость не устраивает собственника, ее можно и нужно обжаловать. Но, прежде чем вступать в долгий и затратный спор с властями, необходимо понять — а стоит ли овчинка выделки?

Во-первых, не любую стоимость можно пересчитать. Как показывает практика, подавать заявление имеет смысл, когда кадастр оказался выше рынка хотя бы на 20-30%. В ином случае шансы на успех минимальны. Соответственно, сначала лучше узнать у оценщиков приблизительную рыночную цену своего объекта и сравнить показатели.

Во-вторых, важно учесть, что оспаривание обходится недешево. Только за обязательную рыночную оценку (речь о бизнес-центрах и больших нежилых объектах) придется заплатить от 100 до 500 тыс. рублей. Плюс возможные расходы на юристов, судебную экспертизу, не говоря о потраченном времени, которое, как известно, тоже деньги.

В итоге общие издержки могут кратно превысить потенциальную налоговую выгоду. И это притом что все затраты на процесс, независимо от исхода дела, лягут на собственника. По закону суд не обязан ему ничего возмещать.

Совет № 3: не откладывать подачу заявления

Если необходимость оспаривания оценки сомнений не вызывает, главное — не затягивать с жалобой. Ведь по общему правилу, даже если компании удастся снизить кадастровую стоимость объекта, налоговая начнет учитывать новые данные с того года, в котором было подано заявление о пересмотре.

Проще говоря, если власти «переоценили» здание в конце 2016 года, а владелец спохватился лишь в январе 2017-го, то ему в любом случае придется заплатить налог на имущество за предыдущий год по завышенной цене. Потом он, конечно, может доказать, что его недвижимость стоит на 1 млрд рублей меньше. Но вернуть многомиллионную переплату по налогу уже не получится.

Опять-таки заявления не всегда принимают с первого раза, а разбирательства по переоценке порой растягиваются на месяцы. И к тому моменту, как решение суда вступит в силу, кадастровую стоимость могут вновь обновить. Тогда процесс придется начинать сначала.

Совет № 4: не экономить на оценщике

По своему опыту скажу: в пересмотре кадастровой стоимости бизнесу зачастую отказывают именно из-за плохого качества отчета о рыночной оценке. В документе, который обошелся компании в сотню тысяч рублей, могут вдруг обнаружиться грубые ошибки или могут отсутствовать важные сведения об объекте.

Поэтому, если хотите выиграть в споре с государством, выбирайте оценщика по тем же параметрам, что и личного врача: репутация, опыт, мнения клиентов, расценки. Для проверки специалиста стоит изучить сайты с отзывами, профильные форумы и СМИ. Чем больше информации удастся собрать, тем лучше. Кроме того, хороший независимый эксперт обязательно должен входить в саморегулируемую организацию оценщиков и застраховать свою профессиональную ответственность перед клиентами хотя бы на 5 млн рублей.

Совет № 5: идти в суд, минуя комиссию Росреестра

Закон «О государственной кадастровой оценке» № 237-ФЗ, вступивший в силу 1 января 2017 года, отменил обязательный досудебный порядок оспаривания для юрлиц. Теперь компания, не довольная кадастровой ценой недвижимости, может сразу подать иск в суд субъекта РФ, не обращаясь предварительно в комиссию при Росреестре.

Организациям такое нововведение только на руку, особенно тем, у кого стоимость завышена на десятки, а то и сотни миллионов рублей. Чтобы в этом убедиться, достаточно взглянуть на свежую статистику по жалобам. За 2016 год через комиссии собственникам удалось снизить суммарную стоимость своего имущества всего на 8,7%, через суды — более чем на 40%.

В первом случае успехом увенчалось меньше половины обращений, во втором — 63%. При этом, когда речь шла о крупных суммах, добиться переоценки на досудебном этапе было практически невозможно: жалобы отклонялись по формальным поводам. Что, в общем-то, неудивительно, ведь в комиссии входят не только представители оценщиков, но и чиновники от Росреестра, регионального правительства. И перед ними там стоит вполне определенная задача — максимально пополнить бюджет.

Источник: www.forbes.ru

Оспаривание кадастровой стоимости недвижимости: основания, необходимые документы, порядок действий

Кадастровая стоимость объекта устанавливается в ходе проведения государственной кадастровой оценки. Она может рассчитываться для проведения сделки или при плановой переоценке всех объектов, данные о которых есть в базе. Плановая переоценка проводится один раз в 5 лет. Для некоторых регионов — один раз в 2-3 года.

Кадастровую стоимость берут за основу при определении налоговой базы, от которой считается сумма налога, ежегодно перечисляемого собственником в бюджет. Если значение завышено, нужно знать, как оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости, чтобы не пришлось переплачивать.

Кадастровая стоимость — значение, используемое для расчета налогов

Раньше налог считали исходя из инвентаризационной стоимости объекта. Теперь его рассчитывают по кадастровой стоимости, которая близка к рыночной. Встречаются ситуации, в которых ее значение завышено. Чтобы не переплачивать налог, нужно оспорить кадастровую стоимость — доказать, что она определена неверно.

Делать это лучше перед перечислением необходимой суммы налога — вернуть излишне переплаченные средства нельзя. Чтобы сделать это правильно, нужно знать, как определить показатель кадастровой стоимости, куда обращаться, чтобы оспорить неверное значение и какие документы нужно собрать.

Завышенная кадастровая стоимость также может стать причиной уплаты завышенного налога на доход от продажи объекта. Законодательно установлена минимальное значение цены, от которой рассчитывается налог. Оно составляет 70% от величины кадастровой стоимости. Если в договоре купли-продажи указана сумма, которая выше 70% кадастровой стоимости, налог на доход рассчитывается от размера средств, полученных покупателем от продавца. Но если цена объекта в договоре ниже 70% кадастровой стоимости, например, она составляет 30% от нее, налог будет рассчитываться от значения, равного 70% кадастровой стоимости.

От чего зависит кадастровая стоимость

При расчете принимают во внимание:

• назначение земли;
• год постройки недвижимости, срок ее эксплуатации;
• общую площадь. Чем она больше, тем выше стоимость;
• место, где расположено строение;
• аварийность объекта;
• тип территории, на которой расположен объект. Например, это может быть ее особое назначение.

Как узнать кадастровую стоимость

Это можно сделать несколькими способами

• направить онлайн-заявку на сайте Росреестра для получения свежей выписки из ЕГРН, где будет указана актуальная стоимость недвижимого объекта;
• обратиться за выпиской в отделение Росреестра;
• подать онлайн-заявку на портале Госуслуг;
• получить онлайн-выписку с помощью специального сервиса Росреестра, указав кадастровый номер участка;
• узнать необходимую информацию с помощью сервиса «Публичная кадастровая карта».

Сроки, в которые можно получить информацию о кадастровой стоимости, зависят от способа обращения. В среднем это занимает 5-7 рабочих дней.

Как узнать, что кадастровая стоимость объекта завышена

Чтобы понять, что показатель завышен, можно обратиться к оценщику или самостоятельно изучить рынок недвижимости.

Обращение к оценщику

Этот способ позволяет точно определить необходимое значение. Но за услуги оценщика придется заплатить. Стоимость услуг может сильно отличаться у разных специалистов — на это влияет регион и населенный пункт, где расположен объект, характеристика объекта, опыт работы специалиста и другие факторы.

Специалисту по оценке предоставляют документы на недвижимость и подробно характеризуют ее. Более достоверные результаты можно получить, если пригласить его непосредственно в оцениваемый объект. После проведения оценки специалист составит отчет с указанием рассчитанной стоимости.

Самостоятельное изучение рынка недвижимости

Этот способ не даст точных данных о кадастровой стоимости объекта. Кроме того, результаты самостоятельной оценки нельзя будет представить как доказательство завышенной стоимости. Преимущество этого способа в том, что он бесплатный и требует только затрат времени на изучение стоимости квартир или домов.

При самостоятельной оценке рынка недвижимых объектов нужно найти квартиры или дома со схожими параметрами. Например, в таком же районе, со схожим состоянием и ремонтом, в аналогичном типе дома, если это квартира, с такой же площадью и количеством комнат. По стоимости аналогичных объектов определяют среднее арифметическое значение и сравнивают с кадастровой стоимостью интересующего объекта.

В каких ситуациях оспаривают кадастровую стоимость

Кадастровую стоимость оспаривают в таких ситуациях:

• из-за неверных расчетов стоимость объекта завышена. Это наиболее распространенная ситуация, в которой возникает необходимость ее оспорить, чтобы не переплачивать налог на собственность или налог на доход в случае продажи жилья;
• из-за неверных расчетов стоимость объекта занижена. С одной стороны, это позволяет собственнику платить меньший налог. Но в случае продажи объекта стоимость в договоре будет указана значительно выше кадастровой. Это может вызвать некоторые задержки при регистрации сделки;
• при расчете были использованы ошибочные сведения, что повлияло на неверное определение кадастровой стоимости. Если в кадастровом паспорте указаны данные, не отвечающие фактическим, это тоже необходимо оспорить. Они могут не оказывать существенного влияния на стоимость объекта, но информацию все равно необходимо привести в соответствие с фактическими показателями недвижимости.

Куда обращаться, чтобы пересмотреть кадастровую стоимость

Законодательно предусмотрено два возможных способа, с помощью которых можно пересмотреть установленный размер стоимости:

• обращение комиссию, созданную при управлении Росреестра, которая рассматривает споры;
• обращение в суд.

Физические лица могут сами выбирать способ, с помощью которого они будут оспаривать стоимость — сразу обращаться в суд или сначала в Росреестр. Законом для них не определен обязательный порядок досудебного урегулирования.

Физическим лицам при выборе способа оспаривания необходимо учесть то, что обращение в комиссию имеет следующие преимущества:

• возможность быстрее рассмотреть спор. Комиссия выносит решение в течение месяца. Судебное разбирательство чаще всего занимает больше времени;
• нет судебных расходов – заявителю не нужно оплачивать государственную пошлину;
• если решение комиссии не устроит заявителя, его можно оспорить в суде.

Для юридических лиц предусмотрен обязательный порядок досудебного урегулирования. Представители компаний, организаций не могут сразу идти в суд. Сначала обязательно нужно обратиться в комиссию при Росреестре. Только после этого, если вынесенное решение не устроит, можно обратиться в суд.

Как оспорить кадастровую стоимость – что нужно сделать

Порядок зависит от выбранного способа оспаривания. Приведенные ниже этапы описывают предварительную попытку урегулирования вопроса в комиссии и последующее обращение в суд.

Определить, что у заявителя есть основание обратиться для оспаривания стоимости

Это может сделать:

• владелец объекта;
• бывший собственник объекта, оспаривающий стоимость как налогоплательщик;
• лицо, которое может бессрочно пользоваться или пожизненно владеть участком;
• арендатор. Он может обратиться при условии, что арендная плата была определена на основании данных о кадастровой стоимости.

Оценить недвижимость

Предварительно нужно заказать бумажный вариант выписки из ЕГРН с актуальным значением кадастровой стоимости. Ее потом предоставляют в суд или комиссию при Росреестре.

Для проведения оценки обращаются к частному оценщику или в оценочную компанию. Для возможности использовать отчет об оценке нужно убедиться, что оценщик или компания имеют соответствующую лицензию. Одним из показателей профессионализма оценщика также может служить то, что он аккредитован банком на проведение оценки. Такие виды услуг востребованы при оформлении ипотечных кредитов, когда банку нужно знать реальную стоимость залогового объекта.

Чтобы не тратить сразу деньги на оценку, можно предварительно обратиться за консультацией к оценщику. После анализа документов он поможет установить целесообразность оспаривания стоимости. Если оценщик определит, что стоимость завышена, тогда можно заказывать оценку.

Приблизительные сроки оценки – около 5 дней. По результатам работы оценщик выдает:

• заключение об оценке;
• отчет о расчете кадастровой стоимости;
• заключение о недостоверной информации, содержащейся в реестре и использованной для расчета кадастровой стоимости, если это стало причиной неверного расчета.

Собрать пакет документов

Чтобы обращение рассмотрели, нужно подготовить:

• заявление с просьбой перерасчета кадастровой стоимости;
• справку о кадастровой стоимости, значение которой заявитель намерен оспорить;
• документальное подтверждение права собственности, если заявление направляет владелец;
• документ, на основании которого можно судить о недостоверности данных, использованных при расчете, если заявитель считает, что их использование стало причиной неверного расчета;
• экспертное заключение оценщика.

Направить заявление в Росреестр

В заявлении указывают данные о недвижимости и сведения о ее стоимости, которую заявитель намерен оспорить. Также указывают причину, по которой поступило заявление. Это может быть заниженная или завышенная стоимость, использование при расчетах неверных данных.

Заявление передают в Росреестр, где его должны рассмотреть в течение 7 дней. При наличии веских оснований в пересмотре могут отказать. Если заявление примут, рассматривать его будет сформированная экспертная комиссия. Если заявление приняли, комиссия по закону должна рассмотреть его в течение 1 месяца. При необходимости заявитель имеет право присутствовать на заседаниях.

Решение комиссии сообщают в течение 5 дней после вынесения.

При необходимости оспорить решение комиссии заявитель направляет исковое заявление в суд. Сделать это нужно не позднее 10 суток с момента его вынесения.

Обратиться в суд

Оспаривание кадастровой стоимости в судебном порядке кроме документов, подготовленных для Росреестра, требует дополнительного предоставления:

• документального подтверждения оплаты государственной пошлины;
• документального подтверждения факта вручения копий иска заинтересованным лицам;
• документов, подтверждающих соблюдение порядка досудебного урегулирования, если он предусмотрен.

При необходимости в иске указывается доверенное лицо истца — того, кто будет представлять интересы в суде. Например, это может быть юрист.

Размер государственной пошлины зависит от того, кто направляет исковое заявление. Физические лица платят 300 рублей, юридические – 2000 рублей. Нужно учитывать что государственная пошлина платится за каждый объект, по которому оспаривается стоимость. Например, если иск подан в отношении дома и участка, на котором он расположен, физическому лицу придется заплатить 600 рублей.

Дождаться решения, вынесенного судом

Сроки, в которые будет рассмотрено исковое заявление, зависят от особенностей дела:

• если заявитель оспаривает отказ комиссии, решение обычно выносят в течение месяца. Но при необходимости срок может быть продлен;
• во всех остальных случаях решение выносится в течение 2 месяцев с момента обращения. Также при необходимости рассмотрение иска может занять больше времени.

Сроки рассмотрения дела могут также зависеть от того, в какой суд направлен иск. Например, Верховный Суд РФ рассматривает дела в течение 3 месяцев.

Вынесенное решение вступает в силу в течение месяца с момента вынесения. До окончания этого периода каждая из сторон имеет право подать апелляцию. Если по решению суда нужно пересмотреть кадастровую стоимость, Росреестр пересчитывает ее с 1 января года, в котором постановление вступило в силу. Например, если решение вынесут в декабре 2022 года, кадастровую стоимость пересчитают на январь 2022 года. На основании обновленных данных можно будет требовать пересчета налога в ФНС.

Нюансы снижения кадастровой стоимости

При оспаривании кадастровой стоимости нужно учитывать следующие моменты:

• сведения о кадастровой стоимости изменяются раз в 5 лет. В некоторых регионах — раз в 2-3 года. Если подать заявку о перерасчете стоимости близко к дате пересмотра, просьбу могут не удовлетворить;
• если в суд предоставлено недостаточно доказательств, иск с просьбой о снижении кадастровой стоимости могут отклонить. Дополнительные доказательства можно будет предоставить при подаче апелляции;
• у недвижимости может быть несколько собственников. Каждому из них не нужно обращаться для пересмотра кадастровой стоимости — это может сделать кто-то один. Но остальные владельцы могут вмешаться, если не согласны с данными, и их мнение учтут при рассмотрении дела;
• по закону заключение оценщика предоставлять не обязательно. Перерасчет могут провести и без этого документа. Но оценка для оспаривания кадастровой стоимости дает больше шансов на удовлетворение заявления о пересчете.

Оспаривание кадастровой стоимости — что запомнить

• Если кадастровая стоимость завышена, придется перечислять завышенный налог на собственность.
• Проверить кадастровую стоимость можно самостоятельно — сравнить со стоимостью аналогичных объектов. Более достоверный способ — обращение к оценщику.
• Если кадастровая стоимость рассчитана неверно или при расчете использовали недостоверные данные, ее значение можно оспорить.
• Физлица для оспаривания могут обратиться сразу в суд или в комиссию при Росреестре. Юрлица сначала обращаются в Росреестр, а после этого, если их требования не удовлетворили, в суд.
• Если заявление о пересмотре стоимости будет удовлетворено, ее значение пересчитают на 1 января года, в котором приняли соответствующее решение.

• Кадастровая стоимость — значение, используемое для расчета налогов
• От чего зависит кадастровая стоимость
• Как узнать кадастровую стоимость
• Как узнать, что кадастровая стоимость объекта завышена
• Обращение к оценщику
• Самостоятельное изучение рынка недвижимости
• В каких ситуациях оспаривают кадастровую стоимость
• Куда обращаться, чтобы пересмотреть кадастровую стоимость
• Как оспорить кадастровую стоимость – что нужно сделать
• Определить, что у заявителя есть основание обратиться для оспаривания стоимости
• Оценить недвижимость
• Собрать пакет документов
• Направить заявление в Росреестр
• Обратиться в суд
• Дождаться решения, вынесенного судом
• Нюансы снижения кадастровой стоимости
• Оспаривание кадастровой стоимости — что запомнить

Источник: www.mirkvartir.ru