Действительная (остаточная) стоимость объекта — это учетная стоимость объектов оценки, определяемая по восстановительной стоимости и уменьшенная на величину физического износа для обеспечения соответствия учетных данных их фактическому наличию.
Действительная стоимость подсчитывается с учетом процентафизического износа по данным восстановительной стоимости. Для этого подсчитывается коэффициент сохранности, равный дополнению к 100 установленного процента физического износа, подлинной на 100. Например, износ в результате обследования здания установлен равным 35 %, тогда коэффициент сохранности будет
(100 % — 35 %): 100 % = 0, 65.
Действительная стоимость является результатом перемножения восстановительной стоимости и коэффициента сохранности. Так, при коэффициенте, подсчитанном выше, и восстановительной стоимости здания 10 млн р. действительная стоимость получается равной:
10 млн р. х 0, 65 = 6, 5 млн р.
Инвентаризационной стоимости объекта — это учетная стоимость объектов оценки недвижимости в основу которого, положен затратный подход, определяющий стоимость воспроизводства недвижимости с учетом его износа.
Формирование плана счетов и изменения к инструкции 157н
Порядок оценки включает следующие этапы проведения работ:
- — определение восстановительной стоимости здания, строения, сооружения, помещения;
- — установление износа объекта;
- — определение действительной (остаточной) стоимости здания, строения, помещения;
- — определение инвентаризационной стоимости объекта недвижимости, если объект состоит из нескольких зданий и/или сооружений.
Для решения этих и других задач используются сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости основных фондов, предусматривающие кубатурный способ оценки объектов.
Определение восстановительной стоимости производится путем корректировки стоимостей аналогов, представленных в сборниках (УПВС) с последующим пересчетом по индексам и коэффициентам.
Восстановительная стоимость объекта недвижимости Св определяется по формуле:
где Св — восстановительная стоимость оцениваемого объекта без учета износа в текущих ценах; Сп — восстановительная стоимость единицы строительного объема или общей площади объекта-аналога без учета износа в ценах 1969 года, приведенная в сборниках УПВС; N — строительный объем (или общая площадь) в куб. м (или кв. м) объекта недвижимости; Kо — общий индекс изменения цен на СМР от базовых цен 1969 года к ценам на дату оценки:
Kо = K1 х K2 х K3,
где K1 — индекс цен перехода от базовых цен 1969 года к ценам 1984 года (принимать на основании постановления Госстроя СССР № 94 от 11 мая 1983 года); K2 — дифференцированный индекс цен перехода 1984 года к ценам 1991 года; K3 — дифференцированный индекс цен перехода с 1991 года на уровень цен года оценки.
Действительная (остаточная) стоимость объекта Сд определяется по следующей формуле:
Сд = Св х(1 — Ифиз/100),
где С- действительная (остаточная) стоимость оцениваемого объекта; Св- восстановительная стоимость объекта; И- показатели физического износа объекта в процентах.
Новые требования к определению стоимости строительства в 2023 году. ГРАНД-Смета, версия 2023.1
Данные, полученные в результате обследования: дом постройки 1915 года в г.Тюмени. Стены снаружи и внутри оштукатурены. Перекрытия и перегородки деревянные оштукатуренные. Кровля железная. Полы в комнатах и коридорах дощатые с окраской, в санузлах и на лестничных клетках цементные.
В доме имеется центральное отопление, водопровод, канализация, электроосвещение, радио, ванны с дровяными колонками. Объем дома 15 768 м3. Число квартир 45. Общая жилая площадь 2025 м2. Средняя площадь одной квартиры 45 м2. Внутренняя полезная высота 3, 5 м.Процент износа составляет 50% согласно справки БТИ
Город Тюмнь расположен во втором территориальном поясе и третьем климатическом районе. Отделка здания простая (согласно характеристике, помещенной в технической части к сборникам).
С учетом этого и объема дома табличную стоимость 1 м3 принимаем по графе «д», равную 21, 1 р., которую необходимо скорректировать, применив следующие поправочные коэффициенты:
- — единый для оцениваемого здания повышающий коэффициент:
- 1, 022- 1, 045 = 1, 068;
Перемножим все понижающие коэффициенты с целью получения единого для оцениваемого здания понижающего коэффициента 0, 93 * 0, 955 * 0, 999 * 0, 995 * 0, 95 * 0, 97 * 0, 988 * 0, 95 = 0, 764.
С учетом повышающего и понижающего коэффициентов восстановительная стоимость 1 м3 здания будет равна
а полная восстановительная стоимость всего здания составит:
17, 2 р. * 15 768 м3 = 271 367 р.
действительная стоимость всего здания составит:
Источник: vuzlit.com
Формирование стоимости основных средств в учете бюджетного и автономного учреждения при их при создании (строительстве) собственными силами
Основные средства могут быть созданы самим учреждением. Например здания — построены. В такой ситуации в первоначальную стоимость ОС включают все затраты, связанные со стройкой.
Например стоимость израсходованных материалов, заработную плату персонала, занятого в строительстве, и начисления с нее (взносы на обязательное соцстрахование и страхование по «травме»), расходы по эксплуатации строительных машин и оборудования, их амортизация и т. д. Инструкция не содержит перечня затрат, которые должны включаться в первоначальную стоимость объекта строительства. Поэтому учреждение вправе его определить самостоятельно с учетом требований других нормативно-правовых документов. В частности: — Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденного Минфином России утв. письмом Минфина России от 30.12.1993 № 160; — Методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации МДС 81—35.2004 утв. пост. Госстроя России от 05.03.2004 № 15/1.
Учим правильно вести бухгалтерский учет в строительных компаниях на курсе повышения квалификации «Учет в строительстве» .
Вы узнаете об учете капитальных вложений, долевого строительства, их особенностях для инвестора, подрядчика, застройщика и заказчика.
Курс ведут эксперты из строительной сферы, которые на живых примерах, с тестами и практическими заданиями помогут освоить материал.
После прохождения курса выдаем официальное удостоверение о повышении квалификации на 120 часов и вносим его в реестр ФИС ФРДО Рособрнадзора. Записаться
Мнение специалиста
По общему правилу при формировании первоначальной стоимости строящихся объектов недвижимости должны учитываться все затраты, включаемые в сводный сметный расчет стоимости строительства (смотрите, в частности, п. 3.1 МДС 81—35.2004). Подробный перечень таких затрат приведен в п. п. 4.71—4.103 МДС 81—35.2004.
Однако из данного правила существует исключение — затраты, не увеличивающие стоимости основных средств, но предусмотренные в сводных сметных расчетах, перечислены в п. 3.1.7 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций. Кроме того, отдельные виды затрат, не увеличивающие стоимости основных средств и не предусмотренные в сводных сметных расчетах, также приведены в п. 3.1.7 этого документа.
Таким образом, любые затраты, так или иначе связанные со строительством, но не отвечающие условиям включения в первоначальную стоимость объектов капитального строительства, могут учитываться бюджетным учреждением в составе расходов текущего финансового года (п. п. 47, 295 Инструкции по применению Единого плана счетов). В то же время до завершения строительства целесообразно учитывать такие затраты на дополнительных забалансовых счетах в порядке, предусмотренном учетной политикой (п.
332 Инструкции). М. Миллиард, эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ В. Пименов, рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ Затраты по строительству предварительно накапливаются на соответствующем аналитическом счете счета 0 106 00 000 «Вложения в нефинансовые активы».
После окончания строительства и приемки объекта их сумму списывают на счет 0 101 00 000 «Основные средства» (соответствующие аналитические счета). Выполнение строительно-монтажных работ для собственного потребления (строительство хозяйственным способом) является объектом обложения НДС . Облагаемый оборот рассчитывают как сумму всех затрат по стройке . Если часть работы выполняют подрядные организации (смешанный способ строительства), то затраты на оплату их работ из облагаемого оборота исключают . Операции по строительству основных средств полностью силами подрядчика НДС не облагают.
Сумму «входного» НДС по стройматериалам, работам подрядчиков и услугам сторонних организаций, связанных со строительством, учреждение вправе принять к вычету при выполнении следующих условий: — объект строительства будет использоваться в операциях учреждения, облагаемых НДС; — указанные ценности оприходованы, работы выполнены, услуги оказаны; — на ценности, работы и услуги, использованные в процессе строительства, есть счета-фактуры компаний-контрагентов; — расходы по строительству не оплачиваются за счет субсидии федерального бюджета (например, если финансирование стройки ведется за счет собственных доходов учреждения) (пп. 6 п. 3 ст.
170 НК РФ). Если данные условия не соблюдаются, то сумму «входного» НДС относят на увеличение стоимости построенного объекта. Налог, начисленный учреждением с расходов по строительству, также может быть принят к вычету. Однако и в этом случае должны соблюдаться следующие условия (п. 6 ст.
171 НК РФ): — объект строительства будет использоваться в операциях учреждения, облагаемых НДС; — по объекту строительства будет начисляться амортизация, учитываемая при налогообложении прибыли. При этом в общем случае имущество бюджетных учреждений «налоговой» амортизации не подлежит (пп 1 п. 2 ст. 256 НК РФ).
Исключение предусмотрено только по тем ценностям (в том числе и объектам капитального строительства), которые будут использоваться в предпринимательской деятельности организации. Таким образом, вычет начисленного налога возможен при условии, что строительство выполняется в рамках деятельности, приносящей доход и облагаемой НДС.
В противном случае сумма начисленного налога учитывается в первоначальной стоимости построенного объекта. Пример Учреждение ведет строительство здания для собственных нужд. Строительство ведется смешанным способом (то есть силами работников учреждения и подрядчиков) за счет средств от приносящей доход деятельности учреждения.
Здание будет использоваться в основной деятельности учреждения, не облагаемой НДС. Стоимость материалов, израсходованных на стройку, составила 2 360 000 руб. (в том числе НДС — 360 000 руб.).
Затраты по эксплуатации строительных машин и оборудования (обеспечение их электроэнергией, обслуживание и т. д.), а также по услугам сторонних организаций, занятых в строительстве, составили 59 000 руб. (в том числе НДС — 9000 руб.). Расходы на выплату зарплаты рабочим равны 150 000 руб.
С нее были начислены взносы по обязательному социальному страхованию (в том числе по «травме») в размере 45 750 руб. Стоимость услуг подрядной организации, привлеченной для ведения строительства, составила 3 540 000 руб. (в том числе НДС — 540 000 руб.).
Операции по строительству здания склада будут отражены в учете учреждения записями (для упрощения примера забалансовый учет денежных средств учреждения не приводится): Дебет 2 105 24 340 (2 105 34 340) Кредит 2 302 34 730 – 2 360 000 руб. — оприходованы особо ценные и прочие материалы, предназначенные для строительства (в том числе «входной» НДС по ним); Дебет 2 302 34 830 Кредит 2 201 11 610 – 2 360 000 руб. — оплачены особо ценные и прочие материалы с лицевого счета учреждения в казначействе; Дебет 2 106 11 310 Кредит 2 105 24 340 (2 105 34 340) – 2 360 000 руб. — списана стоимость материалов, отпущенных на строительство; Дебет 2 106 11 310 Кредит 2 302 21 730 (2 302 22 730, 2 302 23 730, 2 302 26 730 . ) – 59 000 руб. — расходы по услугам сторонних организаций, связанных со строительством, списаны на увеличение его стоимости (с учетом «входного» НДС по ним); Дебет 2 302 21 830 (2 302 22 830, 2 302 23 830, 2 302 26 830 . ) Кредит 2 201 11 610 – 59 000 руб. — оплачены услуги сторонних организаций, связанных со строительством, с лицевого счета учреждения в казначействе; Дебет 2 106 11 310 Кредит 2 302 11 730 – 150 000 руб. — начислена заработная плата рабочим, занятым в строительстве; Дебет 2 106 11 310 Кредит 2 303 02 730 (2 303 06 730, 2 303 07 730, 2 303 10 730, 2 303 11 730) – 45 750 руб. — начислены взносы по обязательному социальному страхованию (в том числе «по травме») с заработной платы рабочих, занятых в строительстве; Дебет 2 106 11 310 Кредит 2 302 31 730 – 3 540 000 руб. — учтены затраты на работы по строительству, выполненные силами подрядной организации (с учетом «входного» НДС по ним); Дебет 2 302 31 830 Кредит 2 201 11 610 – 3 540 000 руб. — оплачены работы подрядной организации по строительству с лицевого счета учреждения в казначействе. Общая сумма расходов по строительству, облагаемая НДС, составила: 2 360 000 + 59 000 + 150 000 + 45 750 = 2 614 750 руб.
С указанных затрат нужно начислить НДС в размере: 2 614 750 руб. × 18 % = 470 655 руб. Сумма налога вычету не подлежит. Поэтому ее включают в первоначальную стоимость построенного объекта. Эти операции отражают записью: Дебет 2 106 11 310 Кредит 2 303 04 730 – 470 655 руб. — начислена сумма НДС с расходов по строительству, выполненному собственными силами учреждения.
Общая стоимость построенного объекта составит: 2 360 000 + 59 000 + 150 000 + 45 750 + 3 540 000 + 470 655 = 6 625 405 руб. При отражении стоимости построенного объекта в составе основных средств в учете учреждения делают запись: Дебет 2 101 12 310 Кредит 2 106 11 310 – 6 625 405 руб. — учтена стоимость построенного объекта в составе основных средств.
В дополнение отметим, что в аналогичном порядке могут учитываться затраты на проектно-сметные и изыскательские работы по строящемуся объекту. То есть их предварительно отражают по дебету счета 0 106 00 000 «Вложения в нефинансовые активы» с последующим списанием на счет 0 101 00 000 «Основные средства». Подобные расходы включают в сводный сметный расчет стоимости строительства. В то же время подобные расходы могут и не учитываться в стоимости построенного объекта, а отражаться в составе затрат текущего финансового года по статье 226 «Прочие работы, услуги» КОСГУ . Конкретный порядок учета данных затрат должен быть определен учетной политикой учреждения. По материалам книги-справочника «Годовой отчет бюджетных и автономных учреждений» под общ. редакицией В.Верещаки
- учет ОС
- стоимость основных средств
- учет в бюджетных учреждениях
Источник: www.klerk.ru
Формировании первоначальной стоимости строящегося объекта
К сведению: с пп. 1 п. 1 ст. 264 НК РФ к прочим расходам относятся, в частности, суммы налогов и страховых взносов, за исключением сумм, перечисленных в ст. 270 НК РФ.
В силу п. 5 ст. 270 НК РФ при определении налоговой базы не учитываются расходы на приобретение и (или) создание амортизируемого имущества.
Дополнительно организация ссылалась на п. 4 ст. 252 НК РФ, в силу которого если некоторые затраты с равными основаниями могут быть отнесены одновременно к нескольким группам расходов, то налогоплательщик вправе самостоятельно определить, к какой именно группе он отнесет такие затраты.
При обращении в ФНС с жалобой на решение МРИ (в порядке, установленном ст. 138 НК РФ) эти аргументы не помогли доказать незаконность начисления недоимки по налогу на прибыль, пеней и штрафов.
Обстоятельства налогового спора следующие. В проверяемом периоде налогоплательщик, наряду с основным видом деятельности, занимался строительством спорного объекта, выступая «чистым» инвестором-застройщиком:
- в связи с привлечением для выполнения функций технического заказчика сторонней специализированной фирмы налогоплательщик осуществлял лишь функции по обеспечению строительства (предоставление земельного участка для ведения строительства, финансирование строительства);
- для выполнения работ был заключен договор с генеральным подрядчиком, предусматривающий сдачу объекта по завершении выполнения всего объема работ.
К сведению: приемка работ у генподрядчика не производилась ни застройщиком, ни техническим заказчиком. Акты выполненных работ (формы КС-2) фактически служили подтверждением выполнения определенных видов работ в целях дальнейшего финансирования генерального подрядчика.
Налогоплательщиком было создано подразделение, в функции которого входило эффективное администрирование общих задач по управлению собственной деятельностью, в том числе связанных с реализацией инвестиционного проекта.
Застройщик рассуждал так: поскольку в какой-то мере деятельность работников эксплуатационно-строительного управления, а также лиц, оказывавших услуги по договорам гражданско-правового характера, относилась к процессу строительства спорного объекта, расходы на оплату труда и оказание услуг, а также суммы страховых взносов в некоторой части могли трактоваться как относящиеся к строительству объекта. Однако фактически общество не имело возможности разделить указанные расходы на относящиеся к расходам по управлению (общехозяйственные расходы) и к расходам по строительству. Таким образом, указанные расходы носили двойственный характер, в связи с чем организация имела право самостоятельно определить, в каком качестве учитывать их в целях налогообложения прибыли.
У проверяющих на этот счет было иное мнение, основанное на следующих фактах:
- в состав эксплуатационно-строительного управления (наряду с начальником и его заместителем) входили сотрудники производственно-технического отдела, а также отделов технического надзора и проектирования и служба главного энергетика (мало похоже на общехозяйственную деятельность);
- эти работники в ходе допросов сообщили, что фактически выполняли свои должностные обязанности исключительно на строящемся объекте, осуществляли контроль и проверку хода строительства и финансовых документов.
Рассмотрев жалобу застройщика на действия нижестоящего налогового органа, ФНС решила: положения п. 1 ст. 257, пп. 1 п. 1 ст. 264 и п. 2 ст. 270 НК РФ не позволяют налогоплательщику включать в первоначальную стоимость строящегося объекта только суммы заработной платы, а начисленные страховые взносы отражать в составе текущих расходов отчетного (налогового) периода.
Важно, что в судебной практике последних лет постепенно формируется позиция, согласно которой если застройщик-инвестор реализует инвестиционный проект и не ведет деятельность, направленную на получение доходов, то все общехозяйственные расходы следует включать в первоначальную стоимость строящегося объекта (см., например, Определение ВАС РФ от 20.06.2013 № ВАС-8095/13 по делу № А12-15313/2012). Соответственно, при осуществлении строительства и иных видов деятельности на увеличение первоначальной стоимости строящегося объекта необходимо относить часть общехозяйственных расходов. В связи с этим считаем, что в описанной выше ситуации у налогоплательщика нет шансов доказать необоснованность доначисления налога на прибыль.
Источник: www.audit-it.ru