При продаже жилья у собственника образуется доход, с которого он должен заплатить НДФЛ. Для уменьшения налога многие собственники идут на хитрость, занижая стоимость жилья в официальном договоре и тем самым скрывая часть дохода от налоговых органов. Для борьбы с подобной практикой с 2016 года в Налоговый Кодекс были внесены изменения, которые установили, что налогооблагаемый доход зависит не только от суммы, указанной в договоре, но и от кадастровой стоимости продаваемого объекта недвижимости. Ниже мы рассмотрим, как и когда кадастровая стоимость влияет на налог при продаже недвижимости.
Если недвижимость приобретена до 1 января 2016 года
Если недвижимость была приобретена до 1 января 2016 года, налогооблагаемый доход определяется по старинке — из договора купли-продажи. Кадастровая стоимость объекта никак не влияет на налог при его продаже (п.3 Закона ФЗ №382).
Заметка: Датой приобретения жилья следует считать дату регистрации права собственности (при покупке жилья) или дату открытия наследства (смерти наследодателя). Более подробную информацию Вы можете найти в нашей статье: С какого момента считать срок владения квартирой при продаже?
Как связаны между собой рыночная и кадастровая стоимость?
Если недвижимость приобретена после 1 января 2016 года
Если Вы приобрели недвижимость после 1 января 2016 года и продаете ее, то Ваш налогооблагаемый доход зависит от того, является ли указанная в договоре стоимость выше, чем 70% кадастровой стоимости.
Если цена продажи больше 70% кадастровой стоимости
Если цена продажи объекта недвижимости больше 70% кадастровой стоимости, то налогооблагаемый доход и налог исчисляются только исходя из стоимости, указанной в договоре. Кадастровая стоимость в данном случае не играет никакой роли.
Пример: В 2020 Королев В.А. купил квартиру за 3 млн рублей. Кадастровая стоимость указанной квартиры составляет 3 млн рублей. В том же году Королев продает квартиру за 4 млн рублей. Налогооблагаемый доход будет рассчитываться исходя из цены, указанной в договоре: 4 млн руб. (цена продажи) — 3 млн руб. (цена покупки). Соответственно, налог с 1 млн рублей — это 130 тыс. рублей.
Кадастровая стоимость не играет роли.
Если цена продажи меньше 70% кадастровой стоимости
Если Вы продали объект недвижимости за цену меньшую, чем 70% кадастровой стоимости, то, согласно п.5 ст.217.1 НК РФ, Вашим доходом будет считаться 70% от кадастровой стоимости объекта и цена в договоре не будет играть роли.
Пример: В 2020 году Галкина П.Р. получила по наследству квартиру и продала её в том же году. При этом по договору цена продажи составила 1 млн рублей. Однако кадастровая стоимость квартиры составляет 10 млн рублей. Поскольку Галкина П.Р. продала квартиру за стоимость меньше 70% от кадастровой цены, при расчете налога с продажи её доход составит 7 млн рублей (10 млн х 70%). Применив стандартный вычет в 1 млн рублей, ей нужно будет заплатить налог в размере 780 000 рублей = 13% х (7 млн — 1 млн).
Пример: В 2020 году Скворцов К.К. купил квартиру по договору купли-продажи за 2 млн рублей и продал её за ту же сумму 2 млн рублей. Кадастровая стоимость квартиры составляет 5 млн рублей. Несмотря на то, что по договору Скворцов К.К. продал квартиру за столько же, за сколько и приобретал, в целях налогообложения доходом от продажи будет считаться 70% от 5 млн рублей. Скворцову К.К. придется заплатить налог (70% х 5 млн руб. (кадастровая стоимость) — 2 млн руб. (затраты на покупку) ) х 13% (ставка налога) = 195 тыс. рублей.
Вебинар «Оспаривание кадастровой стоимости: практические вопросы»
На какой момент берется кадастровая стоимость, если кадастровая стоимость была изменена?
Кадастровая стоимость объекта недвижимости берется по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена продажа данного объекта (п.5 ст.217.1 НК РФ).
Пример: Сизов А.А. владеет земельным участком. Кадастровая стоимость участка составляла 5 млн рублей, а в июле 2020 года была обновлена и составила 10 млн рублей. В августе Сизов А.А. продал указанный участок за 3 млн рублей. Поскольку Сизов А.А. продал участок по цене ниже 70% кадастровой стоимости, налог от продажи земли будет рассчитываться с 3,5 млн рублей (5 млн руб. (кадастровая стоимость на 1 января 2020 г.) х 70%).
Как узнать кадастровую стоимость?
Узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости можно одним из следующих способов:
- Во многих договорах купли-продажи недвижимости указана кадастровая стоимость объекта на момент продажи.
- Онлайн на сайте Росреестра. Для этого в открывшейся форме Вам нужно ввести кадастровый номер объекта или его адрес и нажать «Сформировать запрос». Вам будут показаны несколько источников информации об объекте недвижимости: ГКН и ЕГРП. Вам нужно открыть сведения из ГКН, где и будет указана текущая кадастровая стоимость (и дата ее утверждения).
- Можно запросить кадастровую справку о кадастровой стоимости из Государственного Кадастра Недвижимости. Для этого надо обратиться в филиал Федеральной кадастровой палаты Росреестра или многофункциональный центр (МФЦ) лично либо направить запрос по почте. Если в ГКН есть сведения о кадастровой стоимости объекта, кадастровая справка будет предоставлена бесплатно в течении 5 рабочих дней со дня получения запроса. Готовый документ можно получить лично при посещении филиала Федеральной кадастровой палаты Росреестра, в МФЦ или по почте.
- Сведения о кадастровой стоимости можно получить на портале Росреестра, заказаввыписку из Государственного Кадастра Недвижимости. Сведения из ГКН будут предоставлены не позднее 5 рабочих дней с момента приема документов.
Если кадастровая стоимость не определена?
Ситуация, когда кадастровая стоимость объекта не определена, встречается сейчас довольно редко. Однако для подобных ситуаций Налоговый Кодекс регламентирует, что если на 1 января года продажи кадастровая стоимость объекта не была определена, то в этом случае доход исчисляется по стоимости, указанной в договоре (как до 1 января 2016 года). Основание: п.5 ст.217.1 НК РФ.
Пример: В 2020 году Карасев К.Д. получил в наследство от дальнего родственника квартиру в Сибири и сразу же её продал за 1 млн рублей. По данным ГКН на 1 января 2020 года кадастровая стоимость квартиры не была установлена, поэтому доход от продажи для расчета НДФЛ будет составлять 1 млн рублей, как в договоре. Применив стандартный имущественный вычет при продаже жилья (1 млн руб. (стоимость жилья) — 1 млн руб. (стандартный вычет) = 0 руб. налогооблагаемый доход), Карасев К.Д. не должен будет платить налог при продаже этой квартиры.
Источник: verni-nalog.ru
Виды стоимости зданий и сооружений
Здания и сооружения являются объектами различных сделок, при совершении которых, возникает потребность в оценке их стоимости. При этом может производиться оценка сооружений (зданий) как отдельного объекта недвижимости или как одного из элементов при определении стоимости бизнеса (компании) или имущественного комплекса. В зависимости от конкретной ситуации определяются разные виды стоимости здания.
На практике оценка стоимости помещения, здания или сооружения осуществляется, исходя из целей оценки, а виды стоимости здания (строения) объединяются в группы:
- Стоимость в обмене – стоимость, которая имеет объективный характер и является основанием для осуществления операций с объектом недвижимости: покупки (продажи), кредитования под залог, внесения в уставный фонд, сдачи в аренду и т.д. Видами такой стоимости являются рыночная и ликвидационная;
- Стоимость в пользовании обуславливается полезностью здания (строения) при определенных вариантах его эксплуатирования и имеет субъективный характер. Она может быть: инвестиционной, балансовой или кадастровой.
Балансовая стоимость
Балансовая стоимость здания – это стоимость, отображаемая в бухгалтерском балансе. В момент приобретения (строительства) балансовая стоимость будет равна первоначальной стоимости. В дальнейшем, чтобы определить остаточную балансовую стоимость здания, необходимо из первоначальной стоимости объекта на дату ввода в эксплуатацию (приобретения, строительства) вычесть размер накопленного износа. За счет постоянного увеличения суммы такого износа остаточная балансовая стоимость здания будет постепенно уменьшаться.
Подробно о том, что входит в балансовую стоимость здания, читайте в нашей статье.
Балансовая стоимость здания может быть скорректирована в результате проведения переоценки. Необходимость в переоценке возникает в ситуации, когда текущая балансовая стоимость существенно отличается от реальной (рыночной) цены здания. Для определения текущей рыночной стоимости производится оценка стоимости объекта коммерческой недвижимости.
Кадастровая стоимость
Кадастровая стоимость зданий и сооружений – это рыночная стоимость, определенная путем государственной кадастровой оценки с применением методов массовой оценки. Кадастровая стоимость здания является основанием для расчета налога на недвижимость.
При этом в отдельных случаях (при невозможности использования методов массового оценивания) кадастровая стоимость нежилого здания определяется индивидуально для конкретного объекта. Подобный подход возможен в ситуации, когда для определения кадастровой стоимости здания и построения оценочной модели недостаточно рыночной информации.
Рыночная стоимость
Рыночная стоимость здания – это наиболее вероятная цена продажи объекта недвижимости в условиях конкурентно открытого рынка и разумного действия сторон сделки. При этом оценка рыночной стоимости здания осуществляется, исходя из максимально эффективного варианта его использования.
Определение рыночной стоимости здания производится в условиях, при которых никакие чрезвычайные обстоятельства не оказывают влияния на цену сделки. Таким образом, покупка совершается, основываясь на том, что:
- владелец здания не обязан продавать его, а покупатель не вынужден принимать его в собственность;
- обе стороны сделки купли-продажи в полной мере осведомлены о предмете сделки и действуют в собственных интересах;
- недвижимость продается в условиях открытого рынка в форме публичной оферты;
- цена сделки является разумным вознаграждением за объект недвижимости;
- плата за здание (сооружение) имеет выражение в денежной форме.
Определение рыночной стоимости нежилого здания или другой коммерческой недвижимости осуществляется на основании следующих критериев:
- Ключевых характеристик здания (сооружения): местоположения, типа объекта, этажности, площади (общей, полезной), целевого назначения и прочих параметров, оказывающих влияние на цену;
- Целей и задач оценки;
- Наиболее эффективного варианта использования оцениваемого здания (сооружения).
Инвестиционная стоимость
При осуществлении сделок купли-продажи также может определяться инвестиционная стоимость здания, которая представляет собой стоимость оцениваемого объекта для конкретного инвестора или группы инвесторов в определённых инвестиционных целях.
Выявление инвестиционной стоимости здания для инвестора осуществляется с учетом определенных инвестиционных требований и предпочтений. При этом стоимость рассчитывается на основании оценки дисконтированных расходов и прогноза будущих доходов инвестора от использования недвижимости.
Инвестиционная стоимость может использоваться в целях:
- Оценки эффективности финансовых вложений. При этом сравнивая инвестиционную и рыночную стоимость объекта можно сделать вывод о целесообразности инвестиционного проекта;
- Распределения долей в инвестиционном проекте и справедливого раздела доходов от инвестиций;
- Урегулирования отношений владельца объекта и инвестора.
При определении инвестиционной стоимости здания ключевыми критериями оценки выступают:
- Период окупаемости;
- Стоимость прогнозируемых доходов, скорректированная на текущую дату;
- Ставка доходности;
- Возможные факторы риска (изменение политической или экономической ситуации в стране, колебания валютного курса, недостаточно развитая законодательная база или внутренние риски, связанные с низкой эффективностью управления, техническими нарушениями, ошибками в документации и т.д.).
Ликвидационная стоимость
Ликвидационная стоимость здания – сумма денег, полученная в результате ликвидации здания и определяемая как разница между полученным доходом и понесенными расходами на осуществление ликвидации. Данная стоимость возникает в результате вынужденной продажи здания (строения) в условиях ограниченного времени и без возможности ознакомить с условиями продажи большее количество возможных покупателей.
В отличие от рыночной цены ликвидационная стоимость определяется с учетом влияния чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих владельца продавать недвижимость на условиях, не соответствующих рыночным. Так расчет ликвидационной стоимости осуществляется в тех случаях, когда использовать стандартные сроки экспозиции невозможно в связи со сложившимися юридическими или физическими обстоятельствами.
Источник: www.uphill.ru
Как узнать кадастровую стоимость имущества?
Кадастровая стоимость объектов недвижимости необходима для определения налоговой базы по налогу на имущество, рассчитываемому от этой величины. Где ее можно найти?
- Понятие кадастровой стоимости
- Государственная кадастровая оценка
- Государственный кадастровый учет
- Где найти кадастровую стоимость имущества
- Итоги
Понятие кадастровой стоимости
В Налоговом кодексе РФ понятие «кадастровая стоимость» отсутствует, следовательно, налогоплательщики должны руководствоваться определениями отраслевого законодательства (п.1 ст. 11 НК РФ).
Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон № 135-ФЗ) в части 8 статьи 3 определяет кадастровую стоимость как стоимость, установленную в результате проведения государственной кадастровой оценки.
Эксперты КонсультантПлюс детально разъяснили, как правильно рассчитать налог из кадастровой стоимости:
Если у вас нет доступа к системе, получите пробный онлайн-доступ бесплатно.
Государственная кадастровая оценка
В соответствии с п. 3 разд. I ФСО № 4, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 № 508, кадастровая стоимость конкретного здания или помещения устанавливается как рыночная стоимость объекта недвижимости и определяется методами массовой оценки или индивидуально для конкретного объекта.
Государственная кадастровая оценка проводится в отношении объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре объектов недвижимости, по решениям исполнительного органа субъекта РФ либо органов местного самоуправления (ч. 1 ст. 24.12 Закона № 135-ФЗ). Она осуществляется оценщиками – членами саморегулируемых организаций, а в случае вновь учтенных объектов — Росреестром (ст.
4, ч. 1 ст. 24.15, ч. 1 ст. 24.21 Закона № 135-ФЗ, п. 1 разд. I Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (утв. Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 № 457).
Результаты кадастровой оценки утверждаются исполнительным органом субъекта РФ либо органом местного самоуправления, затем подлежат передаче в Росреестр и официальному опубликованию (ст. 24.17, ч. 1 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ).
Государственный кадастровый учет
Постановка недвижимого имущества на кадастровый учет осуществляется в соответствии с 1 ч. ст. 48 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», который вступил в силу 1 марта 2008 г. (далее Закон № 221-ФЗ).
Объекты недвижимости, поставленные на государственный учет до вступления в силу Закона № 221-ФЗ, считаются учтенными в Государственном кадастре (ч. 1 ст. 45 Закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ, Письмо Минфина России от 18.03.2014 № 03-05-05-01/11682).
Сведения о кадастровой стоимости объекта вносятся в государственный кадастр недвижимости (п. 11 ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ).
Где найти кадастровую стоимость имущества
Существует несколько способов.
- В источнике официального опубликования результатов кадастровой оценки объектов недвижимости субъекта РФ (ч. 1 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ).
Например, на территории Московской области результаты кадастровой оценки недвижимости утверждены Распоряжением Минмособлимущества от 28.11.2013 № 1499, которое размещается на интернет-портале Правительства Московской области и официальном сайте Министерства имущественных отношений Московской области.
- В территориальном органе Росреестра субъекта РФ (ч. 2 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ, ч. 1 ст. 3, ст. 14 Закона № 221-ФЗ, п. 5.1.3 разд. II Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии).
Информация о кадастровой стоимости представляется в виде кадастровой справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости (п. 4.1 ч. 2 ст. 14 Закона № 221-ФЗ). Запрос в Росреестр подается лично или направляется почтой (ч. 1 ст. 14 Закона № 221-ФЗ, п. п. 1, 2 п. 50 Приказа Минэкономразвития России от 18.05.2012 № 292, абз. 2, 3 п. 2 разд.
II Порядка предоставления сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости). Справка Росреестром предоставляется бесплатно (ч. 13 ст. 14 Закона № 221-ФЗ).
- На официальном сайте Росреестра в сети Интернет путем заполнения запроса в электронной форме либо посредством отправки XML-документа с использованием веб-сервисов (ч. 1 ст. 14 Закона № 221-ФЗ).
- Путем запроса выписки из единого госреестра недвижимости (ЕГРН), поданного электронно на сайте Росреестра либо лично в офисе Федеральной кадастровой палаты или МФЦ. По электронному запросу ответ дается в течение 3-х дней. Платить за такую выписку не нужно.
Подробнее о том, какие сведения содержит выписка из ЕГРН, читайте в статье «На сайте Росреестра можно получить выписку о кадастровой стоимости недвижимости».
Итоги
Налог на имущество рассчитывается по кадастровой стоимости объекта недижимости, утвержденной на 01 января каждого года. Узнать эту стоимость можно в режиме онлайн на сайте Росрееста или направив официальный запрос в кадастровую службу.
Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.
Источник: nalog-nalog.ru