Как ИП заключить договор аренды с самозанятым

Содержание

Зачастую самозанятым требуется арендовать нежилое помещение под оказываемые ими услуги. В нашей статье расскажем, имеет ли право плательщик НПД арендовать помещение у организаций и ИП. Также приведем образец договора аренды нежилого помещения с самозанятым.

В самой первой статье Гражданского кодекса РФ закреплен принцип свободы договора, согласно которому граждане и юрлица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе, они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

❓О ЧЕМ НУЖНО ЗНАТЬ МАСТЕРУ ПРИ ЗАКЛЮЧЕНИИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ|ДОГОВОР АРЕНДЫ ПОМЕЩЕНИЯ ДЛЯ БЬЮТИ

Конкретизируется принцип свободы договора в ст. 421 ГК РФ, согласно которой свобода договора для участников гражданских правоотношений воплощается в нескольких формах:

свобода заключения договора, когда действует формула: «Хочу — заключаю договор, а хочу – нет». По общему правилу понуждение к договору не допускается;
свобода в заключении договора, как предусмотренного законом, так и не предусмотренного законом, в том числе смешанного договора. Стороны вправе заключить любой договор, не противоречащий закону, основам нравственности и правопорядка, при этом такой договор не должен нарушать права и свободы, законные интересы других лиц, не может подрывать общественные устои и основы правопорядка (ст. 1, ст. 10 ГК РФ);
свобода в определении условий договора. Стороны при заключении договора вправе самостоятельно предусмотреть его условия, определяющие их права и устанавливающие обязанности по договору.

Законом данное право на согласование условий может быть ограничено через установление императивных норм, содержащих обязательные условия договора. В этом случае стороны могут согласовывать условия договора только в пределах, которые допускаются соответствующей нормой.

Но и те условия договора, которые напрямую не установлены законом, не могут противоречить законодательству РФ.

Положения статьи 651 ГК РФ, которая определяет порядок и правила заключения договора аренды, не содержит никаких дополнительных ограничений и требований к сторонам.

Нет ограничений и запретов, связанных с использованием арендованных помещений для оказания услуг плательщиками НПД, и в Законе от 27.11.2018 № 422-ФЗ «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима «Налог на профессиональный доход».

В связи с этим ответ на вопрос: «Может ли самозанятый арендовать помещение?» — будет утвердительным. Самозанятый гражданин может арендовать не только жилое помещение для своих личных целей, но также и нежилое помещение для работы в качестве плательщика НПД.

Договор аренды помещения под бизнес. Регистрация и как правильно это сделать.

При составлении договора аренды нежилого помещения с арендатором — самозанятым лицом нужно руководствоваться общим порядком заключения подобного договора. В первую очередь сторонам необходимо согласовать предмет договора и размер арендной платы, поскольку это существенные условия этого документа.

От того, как стороны согласуют срок действия договора, зависит необходимость его регистрации. Если срок такого договора составит один год и более, его следует зарегистрировать.

Также важно зафиксировать состояние помещения на момент передачи арендатору, указав его недостатки. При этом нужно определить, каким должен быть объект недвижимости при его возврате.

Исчерпывающий перечень видов деятельности, которыми можно заниматься самозанятому, в законе № 422-ФЗ не установлен. Это значит, что при применении НПД можно заниматься любыми видам деятельности, кроме тех, которые прямо запрещены указанным законом (ч. 2 ст. 4 закона № 422-ФЗ, письмо Минфина РФ от 12.04.2021 № 03-11-11/27016).

Потенциально воспользоваться преимуществами рассматриваемого налогового режима могут широкие слои населения — это и парикмахеры, и репетиторы, няни и сиделки, садовники и фотографы.

Нельзя применять спецрежим, в частности, если человек занимается реализацией подакцизных товаров и товаров, подлежащих обязательной маркировке (п. 1 ч. 2 ст.

4 закона № 422-ФЗ). Применять НПД также запрещено, если гражданин собирается вести посредническую деятельность или заниматься доставкой товаров с приемом (передачей) платежей за указанные товары в пользу других лиц. Исключение — если он будет доставлять товары и принимать (передавать) платежи с применением ККТ продавца (пп.

5, 6 ч. 2 ст. 4 закона № 422-ФЗ, письмо Минфина РФ от 20.02.2021 № 03-11-11/12093).

Кроме того, доходы от некоторых услуг могут не подпадать под НПД, и по ним придется платить налоги в общем порядке (ч. 8 ст. 2, ч. 2 ст. 6 закона № 422-ФЗ). Это касается, к примеру, доходов от оценочной деятельности (п.

12 ч. 2 ст. 6 закона № 422-ФЗ).

При этом для осуществления некоторых видов деятельности необходимо, чтобы помещение, в котором оказываются услуги, отвечало установленным законодателем требованиям: противопожарным, санитарно-эпидемиологическим и другим. Но получить разрешение от Роспотребнадзора, не имея статуса ИП, у самозанятого не получится. А деятельность без наличия необходимых документов незаконна и влечет за собой штрафы.

Поэтому прежде чем арендовать нежилое помещение для работы, самозанятому нужно определиться с видом деятельности, которой он будет заниматься, и выяснить все нюансы.

Теперь рассмотрим, должна ли организация применять контрольно-кассовую технику (далее – ККТ) при оплате арендатором-самозанятым, не имеющим статуса ИП, аренды нежилых помещений. При получении организацией платы за аренду нежилого помещения от физических лиц — самозанятых, которые ИП не являются, ККТ должна использоваться.

Применять специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход» вправе физические лица, местом ведения деятельности которых является территория любого из субъектов Российской Федерации, включенных в эксперимент (п. 1 ст. 2 Федерального закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ).

ККТ применяется на территории РФ в обязательном порядке всеми организациями и индивидуальными предпринимателями при осуществлении ими расчетов, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 22.05.2003 № 54-ФЗ «О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении расчетов в Российской Федерации» (далее — закон № 54-ФЗ) (п. 1 ст. 1.2 закона № 54-ФЗ).

Под расчетами понимается в том числе прием денежных средств наличными деньгами или в безналичном порядке за товары, работы, услуги (абз. 26 ст. 1.1 закона № 54-ФЗ).

ККТ можно не применять, если с организацией за товары, работы, услуги рассчитывается другая компания или индивидуальный предприниматель в безналичном порядке (за исключением осуществляемых ими расчетов с использованием электронного средства платежа с его предъявлением) в соответствии с п. 9 ст. 2 закона № 54-ФЗ.

При получении денежных средств наличными деньгами или в безналичном порядке от физических лиц, которые не являются ИП, положения закона № 54-ФЗ обязывают организацию применять ККТ (письмо Минфина РФ от 28.10.2019 № 03-01-15/82901).

Однако самозанятый при этом в отличие от ИП не сможет уменьшить налог на профессиональный доход за счет расходов на аренду нежилого помещения. Коммерсанты, имеющие статус ИП и работающие на упрощенной системе налогообложения по общей 15-процентной ставке «Доходы минус расходы», определяя сумму обязательного платежа в бюджет, полученную ими выручку уменьшают на сумму понесенных расходов и с полученной разницы уплачивают налог.

Однако для самозанятых такой порядок законодателем не предусмотрен — налог придется платить со всех доходов, вне зависимости от того, какие расходы возникли в ходе осуществления ими деятельности.

По ссылке вы можете ознакомиться с образцом договора аренды нежилого помещения между арендодателем – ООО и арендатором — самозанятым лицом. Он подготовлен на основе норм п. 1 ст. 650, п. 1 ст. 651 ГК РФ.

Аренда помещения самозанятым

Отдельные виды предпринимательской деятельности граждане могут осуществлять без регистрации в качестве ИП. Так, самозанятые лица без статуса ИП могут применять специальный налоговый режим, который называется налогом на профессиональный доход (далее — НПД).

Перейти на этот спецрежим могут граждане, которые оказывают услуги физлицам для личных, домашних и других подобных нужд. Зачастую самозанятым требуется арендовать нежилое помещение под оказываемые ими услуги. В нашей статье расскажем, имеет ли право плательщик НПД арендовать помещение у организаций и ИП. Также приведем образец договора аренды нежилого помещения с самозанятым.

свобода заключения договора, когда действует формула: «Хочу — заключаю договор, а хочу – нет». По общему правилу понуждение к договору не допускается;
свобода в заключении договора, как предусмотренного законом, так и не предусмотренного законом, в том числе смешанного договора. Стороны вправе заключить любой договор, не противоречащий закону, основам нравственности и правопорядка, при этом такой договор не должен нарушать права и свободы, законные интересы других лиц, не может подрывать общественные устои и основы правопорядка (ст. 1, ст. 10 ГК РФ);
свобода в определении условий договора. Стороны при заключении договора вправе самостоятельно предусмотреть его условия, определяющие их права и устанавливающие обязанности по договору.

Положения статьи 651 ГК РФ, которая определяет порядок и правила заключения договора аренды, не содержит никаких дополнительных ограничений и требований к сторонам.

Также важно зафиксировать состояние помещения на момент передачи арендатору, указав его недостатки. При этом нужно определить, каким должен быть объект недвижимости при его возврате.

Потенциально воспользоваться преимуществами рассматриваемого налогового режима могут широкие слои населения — это и парикмахеры, и репетиторы, няни и сиделки, садовники и фотографы.

Нельзя применять спецрежим, в частности, если человек занимается реализацией подакцизных товаров и товаров, подлежащих обязательной маркировке (п. 1 ч. 2 ст. 4 закона № 422-ФЗ). Применять НПД также запрещено, если гражданин собирается вести посредническую деятельность или заниматься доставкой товаров с приемом (передачей) платежей за указанные товары в пользу других лиц.

Исключение — если он будет доставлять товары и принимать (передавать) платежи с применением ККТ продавца (пп. 5, 6 ч. 2 ст. 4 закона № 422-ФЗ, письмо Минфина РФ от 20.02.2021 № 03-11-11/12093).

12 ч. 2 ст. 6 закона № 422-ФЗ).

Поэтому прежде чем арендовать нежилое помещение для работы, самозанятому нужно определиться с видом деятельности, которой он будет заниматься, и выяснить все нюансы.

При получении денежных средств наличными деньгами или в безналичном порядке от физических лиц, которые не являются ИП, положения закона № 54-ФЗ обязывают организацию применять ККТ (письмо Минфина РФ от 28.10.2019 № 03-01-15/82901).

По ссылке вы можете ознакомиться с образцом договора аренды нежилого помещения между арендодателем – ООО и арендатором — самозанятым лицом. Он подготовлен на основе норм п. 1 ст. 650, п. 1 ст. 651 ГК РФ.

Договор аренды с самозанятым

Ограничений и запретов по аренде помещений самозанятым у другого лица (когда саозанятый — арендатор) в законодательстве нет. Также отсутствуют ограничения по размеру помещения и по его функциональной принадлежности.

Аренда помещения будет осуществляться в общем порядке по нормам Главы 34 Гражданского кодекса. Договор подписывается двумя сторонами и оформляется в письменном виде. Арендодателем может быть как юридическое, так и физическое лицо, имеющее право распоряжаться помещением.

А вот со здачей в аренду помещения (когда самозанятый — арендодатель) у самозанятого могут возникнуть проблемы. Об этом речь ниже.

Нюансы заключения договора с самозанятым арендатором

Законодатель, устанавливающий требования для самозанятых граждан, не накладывает никаких запретов по эксплуатации помещений. Это значит, что предприниматель в статусе самозанятого может арендовать жилые и нежилые помещения для любых целей (личных, рабочих).

Законодательством не запрещено арендовать помещение самозанятому. Но для некоторых видов деятельности, помещение должно отвечать определенным требованиям (санитарно-эпидемиологические, пожарные и т. д.).

Лицо, получившее статус самозанятого, собирается снять помещение. В этом помещении планируется проводить занятия английского языка для детей (для несовершеннолетних). В таком случае ему придется получить разрешение от Роспотребнадзора. Получить это разрешение, не имея ИП невозможно.

Сам договор аренды ничем не отличается от договора с ООО или ИП. Отличие лишь в том, что нужно указать, что вы — самозанятый.

Если соглашение заключается больше чем на год, его надо зарегистрировать в Росреестре (с. 651 ГК РФ ). Договор составляется в письменной форме, подписывается двумя сторонами (арендодателем и арендатором).

Правовой образец в 2021 году

Составляете документ впервые? Боитесь ошибиться? Читайте материал до конца.

Правовая сторона

Договорные взаимоотношения с Самозанятым регулирует ГК РФ. Основные условия содержания договора аренды устанавливает гл. 34 ГК РФ . Эти нормы не противоречат 422 ФЗ , который контролирует деятельность Самозанятого.

Если площади в аренду сдает организация или ИП, то соглашение обязательно оформляется письменно, именно таковы требования ст. 609 ГК . Эта же статья регулирует порядок регистрации соглашения в государственных органах.

Срок действия договора определяется его условиями. Если срок окончания аренды не указан, то он считается бессрочным.

Правила составления документа

Договор аренды рабочего места для Самозанятого не имеет стандартизированной формы. Составляется в простом письменном виде, согласно общим нормам и требованиям к деловой документации. Такой документ можно составить самостоятельно, без привлечения помощи юриста.

Силу документ будет иметь при наличии необходимых реквизитов:

Наименование организации,
Название документа и его номер,
Место составления,
Дата подписания,
Наименование сторон,
Описание события. Обязательно: сумма аренды (без указания арендной платы соглашение не действительно ( Ст.654 ГК РФ )) и описание помещения,
Подпись (должность, расшифровка).

Исполненным соглашение будет считаться после подписания акта приема-передачи, если иное не предусмотрено в договоре.

Печать ставится при наличии или по договоренности сторон. Это не входит в перечень обязательных реквизитов.

Договор подряда и договор оказания услуг

Чаще всего физлица, зарегистрированные в качестве плательщиков НПД ( Налог на профессиональный доход), оказывают заказчикам определенные Услуги , а также выполняют в их интересах установленные работы.

Сотрудничество осуществляется на основании договора – при его составлении важно обратить внимание на то, как исполнителю будут возмещаться расходы, которые он понесет при исполнении своих обязанностей. Можно отметить, что возмещение понесенных издержек:

включено в размер вознаграждения – в этом случае заказчик выплачивает самозанятому только ту сумму, которая изначально была указана в договоре;
производится отдельно – в этом случае заказчик производит доплату к основному вознаграждению, при условии представления самозанятым подтверждающих документов.

Если не прописать этот нюанс в договоре, компенсация расходов, понесенных исполнителем, и возмещенных заказчиком сверх цены договора, не будет признана объектом НПД – значит, заказчику придется удержать с суммы выплаты НДФЛ как с обычных доходов физического лица. А вот страховые взносы с этой суммы заказчику платить не нужно (пп. 16 п.

Договор аренды

При заключении с самозанятым договора аренды заказчику нужно учитывать тот факт, что предметом такого договора может быть только жилая Недвижимость – нежилые помещения плательщик НПД сдавать не может (пп. 3 п. 2 ст. 6 ФЗ № 422 от 27.11.2018).

Посреднический договор

Закон ограничивает перечень видов деятельности, осуществляемой самозанятыми – в частности, они не могут быть исполнителями по договорам поручения и комиссии, а также по агентским договорам. При этом закон не запрещает самозанятым быть заказчиком, а организации – посредником по любому из таких договоров.

Договор перевозки

Работать в качестве перевозчика могут предприниматели, зарегистрированные в качестве ИП или имеющие статус юридического лица (п. 13 ст. 2 ФЗ № 259 от 08.11.2007). Это значит, что физлицо, зарегистрированное в качестве плательщика НПД, но не имеющее статуса ИП, оказывать услуги по перевозке не вправе.

Договор на управление транспортным средством

Управлять транспортным средством в качестве водителя физлицо может в двух случаях:

в качестве наемного работника;
в статусе ИП.

Если плательщик НПД не зарегистрирован как ИП, управлять транспортным средством, принадлежащим сторонней организации, он не имеет права.

Чек плательщика НПД: оформляем правильно

Чек, сформированный с помощью приложения «Мой налог» — это основной документ, подтверждающий факт оказания услуги/выполнения работы и получения за это установленного вознаграждения. Чек должен быть сформирован и выдан заказчику с соблюдением следующих сроков:

при расчетах наличными или безналичных расчетах с использованием электронных средств платежа – сразу же после осуществления платежа;
в остальных случаях – не позднее 9 числа месяца, наступившего за месяцем, в котором был произведен расчет (п. 3 ст. 14 ФЗ № 422).

Чек, оформленный с нарушением указанных сроков, подтверждением расходов быть не может (ст. 14, п. 8 ст. 15 ФЗ № 422).

Можно ли сделать подрядчика самозанятым

Если физлицо выполняет определенные работы в интересах заказчика на основании договора подряда, у последнего рано или поздно возникает вопрос – можно ли перевести исполнителя на НПД и избавиться от необходимости исполнения обязанностей налогового агента?

Прямого запрета на этот счет в законодательстве нет – законодатель запрещает организациям сотрудничать с самозанятыми, с которыми в течение 2 последних лет у них были заключены трудовые договоры. Однако в случае, если налоговики докажут, что подрядчик оформил самозанятость исключительно в интересах заказчика, на сумму выплаченного ему вознаграждения будут доначислены все налоги и взносы, предусмотренные законодательством (пп. 1 п.

2 ст. 54.1 НК РФ, п. 5 ст.

Электронный документооборот способен упростить взаимодействие юридических лиц с самозанятыми и дает возможность обмена закрывающими документами. Оставляйте заявку на консультацию, чтобы узнать больше.

Кто такие самозанятые и в чем их ограничивает закон?

Нельзя продавать подакцизные товары (алкоголь, табачная продукция);
Нельзя добывать и продавать полезные ископаемые, заниматься лесозаготовкой;
Нельзя перепродавать товары или имущественные права — для такого вида деятельности нужно оформлять ИП;
Нельзя работать в интересах третьих лиц. Это могут быть как агентские договоры, так и доставка товара.

Могут ли самозанятые снять помещение в аренду?

Пользователи Jump.Finance часто задают нам этот вопрос. Все зависит от того, чем вы занимаетесь. Более того в каждой сфере есть свои нюансы.

Разберем небольшой пример: Алексей по специальности преподаватель английского языка. Он не работает в школе, а занимается репетиторством на дому и получает с этого доход, как самозанятый.
А вот если он захочет арендовать помещение, чтобы проводить занятия с учениками до 18 лет, то для этого ему будет нужно получить разрешение от СЭС и Роспотребнадзора.

Но эти ведомства сотрудничают только с организациями, поэтому Алексей сможет получить разрешение, только если оформит ИП (и будет нести ответственность, в соответствии с новым статусом). Однако он вполне может снять небольшой офис, чтобы проводить занятия с лицами старше 18 лет — на это специальное разрешение не нужно.
Для аренды помещения необходимо понимать, что именно вы будете там делать.

Если вам нужно помещение чтобы самому производить товары или работать как в офисе, то никаких проблем не возникнет. Вы самостоятельно работаете и несете персональную ответственность за себя и свои действия. А вот если вы оказываете услуги для других людей, то помещение должно соответствовать определенным стандартам безопасности.

Особенно это касается тех помещений, в которых находятся дети — к ним требования еще строже. Необходимо пройти проверку в СЭС, МЧС, Роспотребнадзоре, но об этом ниже.

Аренда под парикмахерскую

Самостоятельно парикмахер-фрилансер не может арендовать пустое помещение для того, чтобы оказывать услуги. Есть определенные требования к помещению, касающиеся санитарного состояния и пожарной безопасности. Поэтому деятельность парикмахерских регламентируется контролирующим органами.

А они не смогут дать разрешение если у вас нет статуса организации, даже если все соответствует нормам. Да и нанять сотрудников для работы вы не сможете — согласно ФЗ-422 самозанятый не имеет на это права.
Впрочем, законом не запрещено арендовать помещение или его часть в уже работающей парикмахерской, так как за прохождение проверки отвечает арендодатель, который имеет статус организации.

При этом самозанятый может договориться о том, что будет выплачивать аренду не фиксированной суммой, а в виде процента с каждого клиента — в таком случае обе стороны будут заинтересованы и нет прямой конкуренции.

Аренда под офис

Фрилансеры, которые занимаются веб-дизайном, копирайтингом, маркетингом или SEO снимают небольшой офис, чтобы увеличить продуктивность. Их цель — не работать дома, так как это мешает другим членам семьи. Плательщик НПД может снять офис в аренду, если он не намерен нанимать персонал, законом это не запрещено.

Однако аренда даже маленького офиса может оказаться слишком дорогой. В таком случае стоит рассмотреть вариант коворкинга.

Аренда помещения для торговли

Аренда класса для репетиторства

Из рассмотренного выше примера мы выяснили, что преподаватель может обучать совершеннолетних студентов в арендованном помещении. А как быть если им нет 18? Выхода два — либо заниматься на дому, либо оформлять ИП и проходить все проверки. К сожалению, сейчас статус плательщиков НПД не предусматривает контактов с надзорными органами.

Впрочем, сейчас ситуация не до конца прояснена так как по закону ИП также может уплачивать профналог. Мы отправили запрос в ФНС и нам пришел такой ответ — да действительно самозанятый имеет право арендовать помещение для обучения, но только с совершеннолетними. Также преподаватель может заниматься репетиторством в школе или университете, где он работает — законодательно это не запрещено, главное договориться с администрацией.

Производственные помещения

Аренда цеха или производственного помещения возможна для самозанятых, но здесь есть ряд нормативных актов, обязательный для любого производства. Например, это может быть уровень шума от работающих станков или запыленность, если человек занимается изготовлением одежды, обуви либо изделий из дерева.

Закон, регулирующий аренду нежилого помещения лицом в статусе самозанятого

Все нормы, регламентирующие деятельность самозанятых отражены в ФЗ-422 от 27.11.2018. Для самозанятых нет никаких ограничений для аренды помещения под свои цели, главное не осуществлять деятельность, которая запрещена плательщикам НПД.
Также это подтверждается 421 статьей Гражданского Кодекса Российской Федерации — любые дееспособные граждане вправе заключить договор как с организациями, так и с другими лицами.

А 651 статья ГК РФ не содержит запрета самозанятым подписывать договор аренды нежилого помещения. Таким образом, все, кто по закону обязаны платить НПД, вправе это сделать. Причем это может быть нежилой объект, предназначенный для получения дополнительной прибыли – через оказание в этих условиях конкретных услуг (работа самозанятого).

Ограничения отсутствуют, если договор аренды не нарушает ФЗ-422.

Нюансы аренды самозанятыми, и что нужно знать

Как самозанятому арендовать помещение?

Ищете подходящее предложение на соответствующих ресурсах, например, Avito или ЦИАН;
Подбираете наиболее подходящий для вас вариант с учетом расположения и платы;
Связываетесь с собственником или арендодателем и утончаете всю необходимую информацию;
Если предложение вас заинтересовало, то назначаете встречу;
Осматриваете помещение и, если вас все устраивает, заключаете договор аренды.

Список документов от арендодателя

Самозанятому не требуются никакие документы от арендодателя после того, как он внес ежемесячную плату. Так как налог не зависит от суммы расходов на аренду, эти платежи не учитываются, и налоговая не требует их документального подтверждения.

Соотношение стоимости аренды и уплаты налога

Многих волнует вопрос: «Скажется ли стоимость временного владения коммерческой недвижимостью на сумму налога?». Ответ прост — нет. В ФЗ-422 четко прописано что налогом облагаются только доходы от профессиональной деятельности.

Для большей наглядности разберем следующую ситуацию:
Программист — фрилансер Константин снял офис за 15 000 рублей в месяц. За три месяца он смог заработать 327 000 рублей из них 150 000 он получил от физических лиц, работая на биржах фриланса, а на аренду он потратил 45 000 рублей. Налог нельзя уменьшить из-за расходов по аренде поэтому Константин должен заплатить 150 000 х 4% + 177 000 х 6% = 16620 рублей
Поэтому перед тем, как принимать решение об аренде обязательно посчитайте предстоящие расходы.

Аренда не всегда выгодна, особенно для деятельности, связанной с минимальными начальными вложениями. Для фрилансеров на начальном этапе достаточно ноутбука, а значит можно легко работать из дома. Либо найти единомышленников и вскладчину снять за недорого небольшой офис, что по факту будет тем же коворкингом только в локальном варианте.

Источник: msppnew.ru