Как проверить чистоту квартиры при покупке самостоятельно

Покупка жилья — одна из самых крупных инвестиций в жизни. Потерять такие деньги никто не хочет (а тому, кто хочет, можем передать номер счета автора этого материала). Разобрались, как проверить квартиру перед покупкой, какие документы запрашивать у продавца и на какие еще нюансы обратить внимание, если вы собрались приобретать недвижимость на вторичном рынке.

Какие документы нужно проверить перед покупкой квартиры

Попросите паспорта собственников

• кривые шрифты;
• отсутствие необходимых печатей;
• отсутствие водяных знаков;
• паспорт выдан давно, а выглядит как новый.

Посмотрите справки из психоневрологического и наркологического диспансеров

Покупателю квартиры желательно удостовериться не только в правоспособности продавца, но и в его дееспособности и адекватности. Если выяснится, что при продаже он не отдавал отчет своим действиям, сделку могут оспорить и аннулировать. Поэтому справки из психоневрологического и наркологического диспансеров желательно получить от каждого собственника.

КАК ПРОВЕРИТЬ КВАРТИРУ В 2023 ПЕРЕД ПОКУПКОЙ НА ЮРИДИЧЕСКУЮ ЧИСТОТУ ? ПРОВЕРКА ЮРИДИЧЕСКОЙ ЧИСТОТЫ

04.10.2022 13:15

Проверьте основания права собственности на квартиру

Перед покупкой необходимо также уточнить, на каком основании продавец вступил в право собственности. В зависимости от этого основания он должен предоставить соответствующие документы:

• договор купли-продажи — если он купил недвижимость;
• договор передачи недвижимости в собственность — если квартира приватизирована;
• свидетельство о праве на наследство — если он получил квартиру в наследство по закону или завещанию.

«При этом, если продавец начинает вам предлагать различные дарственные, договоры ренты и мены или выясняется, что квартира перешла к нему по решению суда, такие ситуации лучше разбирать с опытными юристами, потому что с такими документами проще провернуть мошеннические схемы и проще оспорить сделку», — говорит Леонид Григорьев.

Попросите выписку из ЕГРН

Выписку из Единого государственного реестра недвижимости лучше всего попросить при знакомстве с продавцом. В ней есть список всех правоустанавливающих документов, она подтверждает право собственности на недвижимость, из нее можно узнать о том, есть ли на квартире обременения и есть ли другие собственники объекта, о которых продавец не рассказал. Если вы не проверите выписку или посмотрите ее невнимательно, а в дальнейшем появятся, например, другие собственники, сделку легко оспорить, а вы лишитесь и денег, и недвижимости.

Уточните согласие супруга на продажу

Допустим, в квартире живет семья, а собственником по всем документам числится один только муж. В этом случае при покупке нелишним будет проверить семейную историю продавца и убедиться, что жена не против сделки. Потому что недвижимость, приобретенная в браке, часто считается общей.

[ЧЕК-ЛИСТ] КАК ПРОВЕРИТЬ КВАРТИРУ В 2023-М ГОДУ ПЕРЕД ПОКУПКОЙ НА ЮРИДИЧЕСКУЮ ЧИСТОТУ? ПОЛНЫЙ СПИСОК

Причем согласие — это не просто безмолвный кивок головы и устное заверение «да я вообще не против», а заверенный нотариусом документ. В нем супруг, не являющийся собственником, должен четко и ясно выразить свою волю на сделку с недвижимостью на конкретных условиях. В согласии должны быть указаны адрес продаваемой квартиры, вид сделки, сумма продажи.

Вместе с согласием супруга не помешает проверить и брачный договор (если он есть) — на тот случай, если в нем есть условия, противоречащие согласию.

Узнайте, сколько человек зарегистрировано в квартире

Прежде чем купить квартиру, необходимо узнать, кто в ней зарегистрирован. Потому что в этом списке могут числиться и люди, которые в момент продажи находятся на длительном лечении за границей, и те, кто отбывает уголовное наказание в местах, не столь отдаленных. Вернувшись домой (и обнаружив там чужих людей), они могут заявить свои права на жилплощадь и будут правы.

Также справка о зарегистрированных лицах покажет, прописаны ли в квартире несовершеннолетние дети. Если они есть, выясните, как обстоят дела с их дальнейшей регистрацией и альтернативным жильем, которое удовлетворяло бы требованиям законодательства. Если квартира еще и приватизирована, ребенок автоматически становится одним из собственников и, соответственно, участником сделки. При покупке такой квартиры покупателю придется получать еще и разрешение на сделку. Опека может одобрить ее только в том случае, если новые жилищные условия ребенка будут не хуже тех, что были, а его доля не уменьшится.

31.03.2023 17:10

Вот каким должен быть план действий:

• попросите у продавца справку о зарегистрированных лицах;
• обратите внимание на число прописанных;
• проверьте, есть ли в их числе несовершеннолетние;
• договоритесь с продавцом о том, когда все зарегистрированные будут выписаны;
• перед сделкой попросите справку еще раз — в ней должно быть пусто.

Попросите справку об отсутствии задолженности за услуги ЖКХ

Купить квартиру с долгами — то еще удовольствие. Оплачивать чужие задолженности (а суммы могут быть астрономическими) вам вряд ли захочется, поэтому попросите у продавца справку об отсутствии задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг. Если он говорит, что не знает, как ее получить, смело отправляйте его на «Госуслуги»‎.

Запросите справку об остатке на пенсионном счете

Если продавец в свое время вложил в квартиру материнский капитал, сделка о покупке такой недвижимости считается рискованной. В первую очередь из-за того, что детей могли «забыть»‎ наделить долями в праве собственности на жилье. Так квартиры выставляют на продажу в обход детских интересов. Чем это грозит покупателю? В перспективе подобную сделку могут оспорить и расторгнуть органы опеки, прокуратура (по решению суда), а то и сами выросшие дети, узнавшие о своих правах на проданную недвижимость.

Узнать, использовал продавец маткапитал при покупке квартиры или нет, можно, получив соответствующую справку из Пенсионного фонда.

Если в ней указано, что материнский капитал при покупке не использовался, а все деньги находятся на счету, больше ничего проверять не нужно. Если же выяснится, что продавец при покупке квартиры использовал маткапитал, перед заключением сделки важно учесть следующее:

• если дети несовершеннолетние — получить согласие органов опеки;
• если дети совершеннолетние — они должны принимать непосредственное участие в сделке;
• доли в праве собственности на приобретаемое жилье должны быть как минимум равны долям в продаваемой квартире.

Как следует осмотрите саму квартиру

Чтобы побыстрее продать квартиру, собственники часто делают предпродажный ремонт. Покупатели, впечатленные готовыми интерьерами, часто забывают проверить сантехнику, стены, потолки, полы, окна и многие другие нюансы, на исправление которых в перспективе может уйти куда больше денег, чем на тот же косметический ремонт. Причем чем старше квартира, тем больше дефектов можно в ней обнаружить. Перед покупкой их легко не заметить, поэтому проверьте:

• электрику и сантехнику;
• вентиляцию;
• инженерные коммуникации;
• оконные системы и фурнитуру;
• состояние систем отопления и водоснабжения, канализации.

Самые дотошные покупатели могут пригласить специалистов, чтобы измерить электромагнитное излучение и уровень радиации, взять пробы воды и провести тепловизионное обследование.

Выясните, была ли в квартире перепланировка

Перепланировка квартиры — это изменение ее конфигурации, требующее внесения изменений в технический паспорт (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ). Перепланировка может включать демонтаж или перенос перегородок, расширение санузлов, перенос дверных проемов, объединение двух квартир в одну.

Такие изменения нужно согласовывать. К тому же есть перечень того, что нельзя делать: сносить несущие стены, объединять балконы с жилплощадью, ставить радиаторы отопления на лоджию и т. д. Если выяснится, что перепланировка на согласована, банк может отказать вам в ипотеке.

Так что перед покупкой недвижимости сравните техпаспорт квартиры с существующим состоянием объекта.

22.10.2022 10:00

Проверьте окна

Если в квартире недавно установили пластиковые окна, на них должна быть гарантия. Попросите продавца ее предоставить. И проверьте, что все нормально открывается и закрывается, ничего не скрипит и не отваливается.

Проверьте вентиляцию

Не отходим далеко от окон. Проверьте, нет ли в углах влаги, плесени или еще каких-то подозрительных пятен. Если они есть, это может говорить не только о негерметичности окон, но и о проблемах с вентиляцией. Технология ее проверки проста: попросите продавца открыть любое окно в квартире и приложите листок бумаги к вентиляционной решетке в санузле или в ванной комнате. Если лист не держится и падает, это верный признак проблемы.

Проверьте счетчики

Продавец должен предоставить паспорт на счетчики. В него вам нужно заглянуть обязательно, если не хотите в перспективе раскошелиться на установку счетчиков.

Проверьте сантехнические шкафы

Сантехнические шкафы должны быть открыты. Никаких замурованных шкафов, никаких «мы закрыли его на замок, а ключ потеряли». Вы должны видеть все. Так что пусть продавец открывает и размуровывает сантехнические шкафы, чтобы можно было оценить состояние труб. Если они окажутся плохо закрепленными или изношенными, в лучшем случае вас ждет бесконечный гул, в худшем — потоп.

Качество выполненных работ, конечно, лучше всего оценит специалист, но без особой подготовки каждый покупатель может проверить слив и подачу, напор и температуру воды, работу кранов, смесители и гибкие подводки подключения кранов.

Что делать, если после покупки обнаружились дефекты

Вместе с квартирой вы приобретаете и все дефекты, которые в ней находятся. Поэтому, ставя подпись в договоре купли-продажи, вы тем самым соглашаетесь со всеми недостатками (даже если их не показали) и подтверждаете, что не имеете претензий. Так что если на следующий день после покупки, например, вылезет плесень из-под плинтусов, предыдущий владелец устранять ее не станет.

И никакой закон его к этому не обяжет. Единственное исключение: квартира куплена у застройщика и установленный гарантийный срок еще не прошел. В остальном разбираться с приобретенными дефектами придется самостоятельно.

Источник: www.banki.ru

Покупка квартиры на вторичном рынке: что нужно знать

Как проверить юридическую чистоту квартиры и на что обратить внимание при покупке, расскажем в этой статье!

Покупка квартиры на вторичном рынке — сделка, в которой необходимо учитывать ряд нюансов, о которых мы и расскажем в этой статье. Итак, что нужно знать при покупке вторичного жилья?

Как оценить район перед покупкой

Покупка вторичного жилья — на что обратить внимание? Часто именно с таким запросом приходят потенциальные собственники. Но важно помнить, что оценивать нужно не только одну квартиру. Особенности вторичного рынка недвижимости, что дома находятся в давно застроенных районах, а значит, проблема с инфраструктурой стоит не так остро, как в случае с новостройками. Но все же стоит обратить внимание на некоторые вещи.

• Если дом находится близко от метро или остановки наземного транспорта, это огромный плюс для перемещений по городу. Но могут быть неприятные сюрпризы — непрошеные гости, приходящие в ближайшие подъезды с не самыми чистыми (в самом прямом смысле этого слова) намерениями. Если вы отдаете предпочтение логистике, обратите внимание на то, закрыт ли внутренний двор дома – закон разрешает устанавливать шлагбаумы и даже ограждения.
• Кстати, о транспорте. Если он проходит близко к дому, стоит оценить, не мешает ли шум или свет от него жильцам. Звонки трамваев, вибрирование метро, фары автобусов могут мешать, особенно ночью.
• Обратите внимание на доступность магазинов. Специфика крупных городов зачастую в том, что чем ближе к центру район, тем меньше доступных супермаркетов можно найти рядом. Очень дорогие или далеко расположенные магазины – не лучший вариант для длительного проживания.
• Если для вас это важно, узнайте, есть ли рядом парки, прогулочные зоны, велодорожки. Это актуально для тех, кто занимается спортом, любит длинные прогулки или воспитывает собаку. В любом случае, стоит узнать заранее, как оценивается экологическая обстановка в районе. В интернете можно найти карты с оценкой чистоты воздуха и воды по разным областям городов.
• Оценить благополучность района и микрорайона на глаз бывает сложно (если вы не ищете квартиру в месте, которое заранее позиционируется как элитное), но бросающиеся в глаза разруха, запустение и беспорядок должны насторожить.

Важно! Если вы покупаете квартиру при помощи риелтора, не доверяйте слепо его утверждениям и не ограничивайтесь кратким «показом» квартиры.

Он будет не только подсказывать, как выбрать квартиру на вторичном рынке, но и может пожелать обеспечить себе самое привлекательное время и формат для демонстрации квартиры – это одна из уловок, которой пользуются недобросовестные посредники. Подробнее о том, как не попасться на их удочку, читайте в нашей статье. А чтобы подстраховаться, лучше приехать посмотреть район еще раз, уже самостоятельно. Возможно, есть смысл поговорить с соседями, если есть такая возможность.

Как оценить состояние дома перед покупкой квартиры

Помимо очевидного (того, что можно оценить визуально), обратите внимание на состояние двора, если таковой есть, количество машин рядом с домом, зеленые насаждения.

За общедомовым имуществом как правило ухаживает управляющая компания. Есть смысл спросить, кто обслуживает дом, и есть ли нарекания со стороны жильцов. Немаловажно обратить внимание, открыты или закрыты подвалы. Для крупных городов актуальна проблема сбора мусора и его сортировки. Если для вас это принципиальный вопрос, уточните, как именно работает местный оператор по вывозу отходов.

Юридические нюансы покупки квартиры на вторичном рынке

Покупка квартиры, в которой вы будете не первым владельцем, имеет ряд особенностей чисто юридического характера. И очень важно лично проконтролировать все этапы, чтобы не столкнуться с неприятной ситуацией (например, вы можете «внезапно» обнаружить, что у квартиры есть еще владельцы, о которых вам не сообщили, или там остались прописаны чужие вам люди). Нюансы при покупке рынка на вторичном рынке чисто юридического характера предполагают проверку жилья на чистоту.

Чтобы убедиться в том, что квартира имеет «чистую» историю и вас не пытаются обмануть, сделайте следующее:

1. Запросите выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Так вы проверите собственника и поймете, кому принадлежит квартира – и тот ли это человек, который вам ее продает (напомним, что также это может быть его представитель, при условии наличия доверенности). Получить выписку вы можете и сами (однако нужно учитывать, что с 1 марта 2023 года сведения о правообладателях объектов недвижимого имущества в выписках ЕГРН перестали быть публичными), запросить ее можно на сайте Росреестра, МФЦ или в одном из отделений Росреестра.

Выписка также даст вам информацию о том, есть ли у квартиры обременения (например, не находится ли она в ипотеке, не стала ли залогом для кредита, и так далее).

Важно! Если вы не уверены в своих силах, привлеките к проверке квартиры юриста. Это должен быть независимый специалист, не связанный ни с продавцами, ни с риелтором. Так вы будете уверены, что он всецело на вашей стороне.

Если квартира была куплена в ипотеку, просите предоставить вам справку из банка, что ипотека погашена и все платежи внесены, в противном случае платить за ипотеку придется вам.

2. Попросите показать вам технический и кадастровый паспорта квартиры.

Здесь важно убедиться, что указанные данные совпадают с состоянием жилья, которое вам показывают. Если владельцы проводили капитальный ремонт и не согласовали его (что должно быть отражено в паспорте), у вас в дальнейшем могут быть проблемы. К тому же, нелегальный ремонт может привести к проблемам с самим жильем, ведь безопасность всех изменений под вопросом.

3. Документы, подтверждающие личность собственника и его финансово-правовой статус.

Личность человека, который продает вам квартиру, должна быть той же самой, что в документах на собственность. Проверить это вы можете, попросив показать вам паспорт.

Как мы уже упоминали, продавать квартиру может и представитель собственника, но в этом случае у него должна быть доверенность, дающая право на такие действия. Обязательно попросите ее и убедитесь, что доверенность заверена у нотариуса.

К сожалению, обман с «поддельными хозяевами» квартиры по-прежнему актуален, поэтому в этом случае надо проявить бдительность.

Кстати, если собственник имеет супруга (супругу), нужно согласие второй половинки на продажу, потому что квартира, приобретенная в браке, считается совместной собственностью. Если вам продадут квартиру без согласия мужа или жены, они могут оспорить сделку.

Если вдруг у вас возникают сомнения в адекватности продавца, вы вправе запросить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Дело в том, что при признании владельца недееспособным (а это могут организовать родственники уже после того, как вы заплатите), сделку можно оспорить.

Кроме того, проверьте продавца на предмет судимости (для этого следует обратиться в судебные инстанции по месту его регистрации), если окажется, что он судим или ему предъявлены иски на крупные денежные суммы, от сделки лучше отказаться.

4. Выписка из финансового лицевого счета.

Нужна для того, чтобы убедиться в отсутствии долгов по ЖКХ. Помните, что после заключения сделки все долги, если они есть, переходят к новому владельцу, то есть к вам. Чтобы не остаться должным кругленькую сумму, узнайте заранее, были ли владельцы ответственными плательщиками.

Что еще важно узнать

Уточните, кто именно зарегистрирован в квартире. Для этого можно запросить у владельца справку о составе семьи. Собственник может получить ее в МФЦ.

В этой справке будут указаны все люди, зарегистрированные в квартире сейчас, а также те, кто был в ней прописан ранее. На что стоит обратить внимание – не прописаны ли в квартире несовершеннолетние дети. Если да, уточните, есть ли для них альтернативное жилье, куда их можно вписать после выписки, потому что в противном случае лишить их регистрации по закону не получится.

Порядок передачи денег

Тоже важный нюанс, позаботиться о нем необходимо заранее. Порядок вписывается в договор, обе стороны должны его соблюдать. Одним из безопасных способов считается перечисление денег на счет нотариуса, откуда их заберет предыдущий владелец после того, как договор купли-продажи будет исполнен и квартира будет передана новому собственнику, то есть, вам.

Кстати, не забудьте, что если вы ранее не получали имущественный вычет, то можете сделать это, а мы в нашей статье рассказываем, как именно.

Подведем итог!

Юридическая проверка квартиры на вторичном рынке очень важна, потому что несколько прежних владельцев – это потенциальные проблемы для нового собственника. Не пренебрегайте проверкой документов и проявляйте бдительность. Если имеете какие-то сомнения, обращайтесь к юристам, которые смогут проконсультировать по интересующим вас вопросам и проверить квартиру при покупке на вторичном рынке.

Следите за новостями, подписывайтесь на рассылку.

При цитировании данного материала активная ссылка на источник обязательна.

Источник: rskrf.ru

Как проверить недвижимость перед покупкой

Если вы решили приобрести недвижимость, не обязательно привлекать для этого специалистов: можно все сделать самостоятельно. Для начала нужно полазить по открытым реестрам и базам данных и убедиться в добросовестности продавца, а затем изучить документы на сам объект. Если у вас все-таки есть сомнения, можно предоставить проверку юридической чистоты сделки банку, взяв небольшую ипотеку.

• На информацию о судебных разбирательствах с его участием. Если продавец является физическим лицом, нужно заглянуть на страницу мирового суда и суда общей юрисдикции по месту его регистрации (ст. 28 ГПК). Когда продавцом выступает организация, аналогичную информацию можно получить в картотеке арбитражных дел. Вас должно насторожить, если у продавца были судебные споры по поводу этого или аналогичных объектов.
• На банк данных исполнительных производств на сайте ФССП. Если у продавца есть крупные долги, существует вероятность ареста продаваемой недвижимости или исков от кредиторов о признании сделки недействительной – а значит, с таким продавцом лучше не связываться.
• На нотариальную доверенность представителя собственника недвижимости, если таковой имеется. Проверить ее можно на сайте Федеральной нотариальной палаты.
• На разрешение органов опеки и попечительства – если собственник продаваемой недвижимости на момент сделки не достиг совершеннолетия или если в отчуждаемой недвижимости зарегистрирован несовершеннолетний (п. 2 ст. 37 ГК, п. 4 ст. 292 ГК). В отсутствие такого разрешения орган опеки и попечительства может впоследствии добиться расторжения договора купли-продажи в суде (ч. 4 ст. 21 закона об опеке и попечительстве).
• На справку о психическом состоянии продавца – если он преклонного возраста или его внешний вид говорит о невменяемости, алкогольной или наркотической зависимости. Законодатель не регламентирует срок действия такого документа, но лучше, если справка будет свежей.
• На нотариальное согласие второго супруга на совершение сделки – если продавец в браке, во время которого и приобретен объект продажи (исключение – приобретение недвижимости по договору дарения, наследству или при наличии у супругов брачного договора). Cупруг, чье нотариальное согласие на сделку не было получено, может в течение года потребовать в суде признать сделку недействительной (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса).
• На нотариальное согласие экс-супруга на совершение сделки, решение суда или соглашение о разделе имущества – если продавец в разводе и недвижимость была приобретена в период брака, расторгнутого менее трёх лет назад. Если брак расторгнут более трёх лет назад, переживать не о чем (п. 7 ст. 38 Семейного кодекса).

• заказать выписку на дом (квартиру) из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП). Она стоит от 250 руб. и содержит в себе сведения о собственнике, дате и основании возникновения у него права собственности, кадастровой стоимости объекта, решении о его изъятии для государственных или муниципальных нужд, а также об обременениях;
• запросить документы, на основании которых продавец приобрел право собственности на объект недвижимости (например, договор купли-продажи и платежное поручение, подтверждающее оплату по такому договору);
• проверить карточку регистрации по форме № 9 или выписку из домовой книги. Эти документы выдаются в паспортном столе и показывают, кто зарегистрирован в объекте недвижимости. Помните: зарегистрированное лицо можно снять с учета без его согласия только через суд, и то не всегда. Поэтому на момент проведения сделки в объекте недвижимости никто не должен быть зарегистрирован;
• актуализировать данные БТИ, чтобы понять, проводились ли перепланировки и переустройства и узаконены ли они – иначе в дальнейшем могут возникнуть проблемы с проверяющими органами;
• уточнить о наличии разрешения на строительство. Если продавец не представил такого разрешения, можно поискать его на сайте Минстроя, мэра Москвы, Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга, Мосгосстройнадзора, Министерства имущественных отношений Московской области, Министерства строительного комплекса Московской области либо на официальных сайтах уполномоченных органов власти.

«При покупке готового загородного дома целесообразно запросить документы о присоединении к сетям водоснабжения, водоотведения, газоснабжения и электроснабжения», – напоминает старший юрист практики недвижимости и строительства Технологии Доверия Технологии Доверия Федеральный рейтинг. группа Трудовое и миграционное право (включая споры) группа Фармацевтика и здравоохранение группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (mid market) группа Налоговое консультирование и споры (Налоговые споры) группа Природные ресурсы/Энергетика группа Санкционное право группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Частный капитал группа Банкротство (реструктуризация и консалтинг) группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование группа Интеллектуальная собственность (Консалтинг) группа Комплаенс группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Недвижимость, земля, строительство группа Финансовое/Банковское право × Александр Маслов.

• закажите выписку на землю из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП). Она стоит от 250 руб. и содержит в себе сведения о собственнике, дате и основании возникновения у него права собственности, кадастровой стоимости земли, решении о её изъятии для государственных или муниципальных нужд, а также об обременениях;
• запросите документы, на основании которых продавец владеет этой землей;
• убедитесь, что земельный участок не находится в охранной либо санитарной зоне. «Это может в дальнейшем повлиять на возможность строительства на нем капитального объекта и его последующего оформления», – предупреждает ведущий юрист ООО Land Law Firm Land Law Firm Федеральный рейтинг. группа Недвижимость, земля, строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Ритейл, FMCG, общественное питание группа Арбитражное судопроизводство (крупные коммерческие споры — high market) группа Природные ресурсы/Энергетика Профайл компании × Элита Закиян;
• проверьте, установлены ли границы земельного участка. «Неустановленные или неуточненные границы могут повлечь в будущем споры с соседями. Рекомендуется воспользоваться услугами геодезистов, которые выяснят, соответствует ли фактическая площадь земельного участка площади по документам», – добавляет Закиян.

Если земельному участку или дому не присвоен адрес, можно обратиться в территориальный уполномоченный орган власти, там получить распорядительный акт о его присвоении, а затем с этим актом прийти в МФЦ или Росреестр и внести сведения об адресе в ЕГРН. Отсутствие присвоенного адреса не влечет негативных последствий для покупателя и не влияет на возникновение права собственности.

Когда покупаете таунхаус

Таунхаус – малоэтажный жилой дом, поделенный на несколько многоуровневых квартир с отдельном входом в каждую и небольшим участком земли рядом. Покупка таунхауса аналогична покупке дома на земельном участке, однако следует обратить внимание на следующее. И земельный участок, и сам таунхаус оформляются в общую долевую собственность.

При этом право общей долевой собственности на земельный участок возникает с момента первой регистрации права на жилое помещение. Вид разрешенного использования земельного участка должен быть: «жилищное строительство», «малоэтажное строительство» или «блокированные жилые дома». Если земельный участок, на котором возведен таунхаус, относится к «малоэтажному строительству», дом будем считаться многоквартирным, а каждая его секция будет оформлена как квартира с индивидуальным входом.

Покупателю стоит иметь у себя оригиналы (по возможности) или копии всех указанных в этой статье документов.

• проверьте застройщика на сайте ФНС, при этом обратите внимание на учредителей юрлица и разрешенные виды деятельности;
• закажите выписку на землю из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП). Она стоит от 250 руб. и содержит в себе сведения о собственнике, дате и основании возникновения у него права собственности, кадастровой стоимости земли, решении о её изъятии для государственных или муниципальных нужд, а также об обременениях;
• запросите документы, на основании которых продавец владеет землей под объектом строительства: например, договор купли-продажи, аренды, субаренды либо безвозмездного пользования землей;
• уточните о наличии разрешения на строительство. Если продавец не представил такого разрешения, можно поискать его на сайте Минстроя, мэра Москвы, Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга, Мосгосстройнадзора, Министерства имущественных отношений Московской области, Министерства строительного комплекса Московской области либо на официальных сайтах уполномоченных органов власти;
• изучите реестры благонадежности застройщиков (например, на сайте Москомстройинвеста и Министерства строительного комплекса Московской области);
• будет нелишним почитать отзывы о застройщике и его проектах, изучить картотеку арбитражных дел и банк данных исполнительных производств, «пробить» нотариальную доверенность представителя – как при проверке продавца вторичной недвижимости.

Если вы будете заключать договор долевого участия, помните: он обязательно регистрируется в Росреестре. Только после его регистрации у дольщика возникает обязанность внести оговоренную соглашением сумму (ч. 3 ст. 4 закона о долевом строительстве).

Если застройщик начал строительство после 1 января 2014 года, запросите у него поручительство банка или страховой компании, которое подтвердит страхование застройщиком гражданской ответственности перед дольщиками. Также убедитесь, что в СМИ или на сайте застройщика размещена проектная декларация. Заключение договора купли-продажи с первым участником строительства допускается лишь спустя 14 дней со дня опубликования проектной декларации (ч. 2 ст. 19 закона о долевом строительстве).

Безопаснее заключить не договор долевого строительства, а договор проектного финансирования, но по некоторым оценкам жилье по нему обойдется дороже (см. «Вступил в силу закон об отмене долевого строительства: что будет с ценами на жилье»). Если при долевом участии человек отдает свои деньги застройщику и рискует их потерять, то при проектном финансировании деньги дольщиков лежат в банке на эскроу-счетах, пока дом не будет сдан. Все застройщики перейдут на проектное финансирование с 1 июля 2019 года, а пока у покупателей есть выбор между двумя этими механизмами.

При покупке недвижимости в ипотеку юридическую проверку и составление договора купли-продажи бесплатно осуществляет банк. Поэтому многие покупатели, даже имея на руках всю необходимую сумму, берут небольшую ипотеку и досрочно погашают ее по прошествии года с даты регистрации перехода права собственности – поскольку таков срок исковой давности по оспариванию большинства сделок с недвижимостью (п.

4 ст. 165, п. 2 ст. 181 ГК). В случае возникновения судебного спора банк окажет помощь покупателю, а сумма процентов по ипотеке за год будет ниже стоимости услуг риелторов.

Источник: pravo.ru