Арендаторы, взявшие во временное пользование муниципальное имущество, обязуются уплатить НДС. При этом договор аренды государственного имущества необходимо заключить с департаментом недвижимости либо оформить его как трехстороннее соглашение. В данном случае арендодатель, выступающий как владелец муниципального имущества, не несет на себе налоговую нагрузку.
Расчет НДС при аренде государственного имущества при ОСН и УСН
Для расчета НДС сумма оплаты за временное пользование с учетом налога берется за налогооблагаемую базу. Если договор гласит, что в цену аренды включен НДС, то эта сумма и будет облагаться налогом по ставке 18/118.
Если в договоре указана цена аренды, не включая НДС, то налог накручивается на эту сумму и уплачивается за счет средств организации по ставке 18%. При этом расходы по оплате НДС не соотносятся с издержками по оплате налога.
Оплата НДС происходит в обязательном порядке за период, в котором он был начислен, не позднее 20-го числа последующего месяца. НДС уплачивается при общем и упрощенном режиме налогообложения с выпиской счета-фактуры в течение 5 дней с момента оплаты.
Проверка декларации по НДС по оборотам бухгалтерских счетов
Если учтены услуги по аренде или арендатор сам себе выставил счет-фактуру, то арендатор, использующий общую систему налогообложения, может вычесть сумму уплаченного НДС в том периоде, в котором была произведена выплата за прошлый квартал. Если арендатор использует упрощенную схему налогообложения, то он может отнести на расходы сумму уплаченного НДС вместе с услугами по аренде.
Сумма НДС при временном пользовании государственным имуществом рассчитывается индивидуально по каждому объекту аренды по ставке, прописанной в Налоговом кодексе. Налоговым периодом признается 1 месяц. Обязательства по выплате НДС автоматически снимаются с организации, если она не платит за аренду имущества в течение налогового периода, равного календарному месяцу.
Сумма НДС должна отчисляться с бюджета одновременно с перечислением платы за временное пользование государственным имуществом арендодателю.
Расчет НДС при аренде коммерческого имущества при ОСН и УСН
При аренде коммерческого имущества при обеих системах налогообложения за налоговую базу принимают сумму арендной платы. При этом арендодатель должен выставить арендатору соответствующий счет-фактуру в течение 5 дней с момента оказания услуги. Счет-фактура выписывается последним календарным днем месяца. Налогоплательщик имеет право вычесть уплаченную сумму НДС.
Чтобы принять выплаты по НДС к вычету, взятое во временное пользование имущество должно использоваться исключительно в производственных целях, а его арендную плату необходимо отразить в бухгалтерском учете. Вычет осуществляется только после уплаты НДС и выписки счета-фактуры.
Счет-фактура составляется с учетом суммы арендной платы минус НДС по ставке 18/118. Сумма НДС идет в счете-фактуре отдельной строкой. После вычета НДС дается проводка с Дебета 68 счета на Кредит 19.
- Услуги для юридических лиц
- Консультация ООО
- Нулевая отчетность
- Квартальная отчетность
- Годовая отчетность
- Проверка учета
- Восстановление учета
- Бухгалтерское обслуживание
- Проверка контрагента
- Цены для Юридических Лиц
- Консультация ИП
- Налоги ИП
- Отчетность ИП
- Упрощенная система налогообложения
- Бухгалтерское обслуживание ИП
- Цены для Предпринимателей
- Проверка контрагента
Простая схема расчета НДС. Пример | Анастасия Крысанова. РУНО
Мы действующие члены Института Профессиональных Бухгалтеров России
Источник: www.konsaltingpremium.ru
Как по ФСБУ 25/2018 арендатору правильно поступить с НДС в арендной плате
Арендодатель выставляет счета за аренду с НДС. Учитывать ли их арендатору при оценке обязательства по аренде? Чтобы разобраться, читаем ФСБУ 25/2018 и разъяснения Минфина.
В общем случае арендатор признает предмет аренды в качестве права пользования активом с одновременным признанием обязательства по аренде (п. 10 ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учет аренды»).
Право пользования активом признается по фактической стоимости. Эта стоимость включает, в частности, величину первоначальной оценки обязательства по аренде — приведенную стоимость будущих арендных платежей (п. 13 — 15 ФСБУ 25/2018).
Следовательно, чтобы арендатор верно сделал проводки Дебет 08, субсчет «Вложения в ППА», Кредит 76, субсчет «Арендные обязательства», необходимо решить, входит ли в сумму будущих арендных платежей НДС, предъявленный арендодателем по арендной плате.
«Семь новых ФСБУ: Аренда, НМА, ОС, Капвложения, Документооборот, Запасы, Инвентаризация» самый экспертный курс Клерка, помогающий разобраться со сложными официальными требованиями. Мы уже добавили новый стандарт, «Инвентаризация», увеличили часы, дополнили программу, но оставили прежнюю стоимость.
Обучение очень удобное: понятные видео лекции, тесты, примеры в 1С, онлайн-встречи с преподавателями, ответы на все ваши вопросы в закрытом чате. По окончании получите официальное удостоверение о повышении квалификации на 144 часа с занесением в госреестр.
Посмотреть программу и записаться
Когда арендатор вправе возместить НДС, налог не входит в состав арендных платежей
Согласно пункту 7 ФСБУ 25/2018 в состав арендных платежей не включаются подлежащие возмещению суммы НДС и иные возмещаемые налоги, обусловленные договором аренды.
Таким образом, в ФСБУ 25/2018 однозначно регулирует лишь порядок бухгалтерского учета возмещаемого НДС. То есть, подлежащего вычету согласно нормам главы 21 НК.
- со счетом учета активов — Дебет 04, 07, 08, 10, 58 Кредит 60, 76;
- счетом учета предъявленного НДС — Дебет 19 Кредит 60, 76.
Минфин в приложении к письму от 18.01.2022 № 07-04-09/2185 дает аналогичные рекомендации.
Проверьте, правильно ли у вас настроен учет в 1С. Как программа поступает с суммами возмещаемого НДС.
Что делать, если арендатор не вправе возместить НДС
Раз пункт 7 ФСБУ 25/2018 говорит о том, что возмещаемый НДС не включается в состав арендных платежей, можно было бы предположить, что невозмещаемый — включается. Но это не так.
В ПБУ о других активах невозмещаемые налоги относятся к фактическим затратам на их приобретение или создание (п. 8 ПБУ 6/01, п. 6 ПБУ 5/01, п. 8 ПБУ 14/2007, п. 13 ПБУ 24/2011. Но с ФСБУ 25/2018 ситуация другая.
Аренда — это услуга. В бухучете у арендатора возникает актив в виде права пользования предметом аренды.
Предъявленный покупателю НДС отражается в бухгалтерском учете по правилам главы 21 НК. Значит, невозмещаемый НДС должен включаться в бухучете у арендатора не в стоимость права пользования, а в стоимость услуг по аренде.
А чтобы невозмещаемый НДС не попал в стоимость права пользования активом, он не должен включаться в номинальную сумму будущих арендных платежей, а значит, и в сумму арендных обязательств.
Минфин также делает вывод, что как для арендатора, так и для арендодателя сумма НДС (и возмещаемого, и невозмещаемого) не является частью арендных платежей, обусловленных договором аренды. Она не включается в состав арендных платежей при оценке обязательства по аренде согласно ФСБУ 25/2018. Эта сумма подлежит признанию арендатором в бухгалтерском учете в качестве обязательства в момент возникновения обязанности по ее уплате (приложение к письму от 18.01.2022 № 07-04-09/2185).
Для большинства бухгалтеров новый стандарт оказался непонятным и трудным, что видно даже по этой статье. «Клерк» сделал курс, чтобы вы разобрались с учетом аренды в 1С.
- #НДС
- #оценочные обязательства
- #бухгалтерский учет аренды
- #ФСБУ 25
Источник: www.klerk.ru
НДС, ОБЕСПЕЧИТЕЛЬНЫЙ ПЛАТЕЖ И НЕ ТОЛЬКО
Ничего нового в обеспечительном платеже при оказании услуг аренды, разумеется, нет. Как правило, он используется для погашения убытков, которые арендатор может принести арендодателю. Если же все в порядке, то обычно этот платеж засчитывается в счет оплаты последнего месяца аренды. Гораздо реже он просто возвращается арендатору.
Однако очень часто возникают вопросы по поводу начисления НДС с обеспечительного платежа. Давайте рассмотрим, в чем состоит проблема и что интересного появилось в последней судебной практике.
Понятие обеспечительного платежа содержится в ст. 381.1 ГК РФ. Денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, по соглашению сторон может быть обеспечено внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы. Это и есть обеспечительный платеж.
Им также может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.
Если такие обстоятельства так и не возникнут, обеспечительный платеж, как правило, подлежит возврату. Договором может быть предусмотрена обязанность соответствующей стороны дополнительно внести или частично возвратить обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств.
На сумму обеспечительного платежа проценты по денежному обязательству в силу ст. 317.1 ГК РФ, как правило, не начисляются.
Аренда и обеспечительный платеж
Как чиновники относятся к начислению НДС по обеспечительному платежу, можно узнать из Письма Минфина России от 28.12.2018 N 03-07-11/95829.
Согласно п. 1 ст. 154 НК РФ налоговая база по НДС при реализации налогоплательщиком услуг определяется как стоимость этих услуг, исчисленная исходя из цен, рассчитываемых в соответствии со ст. 105.3 НК РФ, без включения в нее НДС. При этом при получении налогоплательщиком оплаты в счет предстоящего оказания услуг налоговая база определяется исходя из суммы полученной оплаты с учетом НДС.
Кроме того, в пп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ предусмотрено, что в базу по НДС включаются полученные налогоплательщиком денежные средства, связанные с оплатой реализованных им услуг. В случае если полученные денежные средства не связаны с оплатой реализованных услуг, то они обложению НДС не подлежат.
Однако чиновники различают предварительный и основной договор аренды.
Платеж, взимаемый арендодателем до заключения основного договора аренды по предварительному в качестве обеспечения обязательств арендатора заключить этот договор, не связан с оплатой услуг по аренде и в момент получения такого платежа в налоговую базу по НДС не включается.
В случае если указанный платеж удерживается арендодателем в качестве неустойки за нарушение условий, предусмотренных предварительным договором (например, при отказе арендатора заключить основной договор), данный платеж в налоговую базу по НДС также не включается.
Если обеспечительный платеж осуществляется уже в рамках заключенного договора аренды, его следует рассматривать как оплату, полученную в счет предстоящего оказания услуг по аренде. Поэтому такие средства подлежат включению в налоговую базу по НДС на одну из следующих дат:
— на момент заключения договора аренды — если обеспечительный платеж, внесенный арендатором до заключения основного договора, зачтен в счет обеспечительного платежа по основному договору;
— на момент получения денежных средств — в случае внесения обеспечительного платежа после заключения основного договора.
Это подтверждается также позицией Минфина России в Письме от 17.09.2009 N 03-07-11/231. Еще тогда чиновники решили, что обеспечительный платеж следует относить к денежным средствам, связанным с оплатой услуг. Поэтому суммы обеспечительного платежа подлежат включению в налоговую базу по НДС.
Озвучим несколько дополнений.
Даже страховой депозит, перечисляемый арендатором арендодателю и используемый последним для погашения задолженности по арендной плате, включается в налоговую базу по НДС как сумма, связанная с оплатой услуг (см. Письмо Минфина России от 06.03.2009 N 03-07-11/54).
При этом и возвратный депозит, получаемый арендодателем от арендатора для обеспечения исполнения обязательств по договору аренды (в том числе по оплате аренды), включается в базу по НДС, так как является суммой, связанной с оплатой услуг (см. Письмо Минфина России от 12.05.2008 N 03-07-11/182).
Следует учитывать также рекомендацию ведомства из Письма от 12.01.2011 N 03-07-11/09 по поводу ситуации, связанной с досрочным расторжением договора аренды. Как решили чиновники, взыскание обеспечительного платежа за разрыв договора не связано с оплатой услуг и эта сумма НДС не облагается. Значит, обеспечительный платеж, ранее включенный в базу по НДС, нужно оттуда убрать путем подачи уточненной налоговой декларации.
Арбитры классифицируют обеспечительные платежи несколько иначе.
Если такой платеж (рано или поздно) будет зачтен в счет оплаты услуг, то он облагается НДС как аванс (см., например, Постановления АС СЗО от 09.03.2017 N Ф07-965/2017 по делу N А26-10310/2015 и ФАС ПО от 24.03.2011 по делу N А12-16130/2010, которое поддержал ВАС РФ в Определении от 08.07.2011 N ВАС-8319/11).
Если же по условиям договора обеспечительный платеж в случае надлежащего выполнения договора должен быть возвращен арендатору, то он авансом не является и облагаться НДС не должен (см., например, Постановление ФАС ПО от 24.07.2014 по делу N А12-22792/2013, которое поддержал ВС РФ в Определении от 11.11.2014 N 306-КГ14-2064).
Дело о логической ошибке
Налогоплательщик оказался очень упорным и в борьбе с налоговой инспекцией дошел до Верховного Суда. Рассмотрим Определение от 27.04.2020 N 305-ЭС20-6470. Вот только изначально допущенные им грубые ошибки не позволили одержать победу. (Хороший урок для всех потенциальных арендодателей, и уплачивающих, и не уплачивающих НДС.)
Общество-арендодатель в августе 2015 года заключило с арендатором договор аренды нежилого здания на семь лет, который прошел государственную регистрацию.
Согласно условиям договора арендатор обязался внести обеспечительный платеж, равный арендной плате, за два месяца, включая НДС. Проценты на сумму обеспечительного платежа не начислялись. Арендатор обязался перечислить этот платеж до 10.12.2015 двумя частями.
Арендодатель получил право зачесть из суммы обеспечительного платежа:
— любые суммы задолженности арендатора перед ним по договору;
— суммы любого ущерба, причиненного арендатором зданию, помещениям, местам общего пользования, оборудованию или какому-либо иному имуществу арендодателя (при наличии вины арендатора).
Сама арендная плата состояла из двух частей:
— базовой, которая рассчитывалась за каждый квадратный метр взятой в аренду площади;
— переменной, которая включала в себя платежи за энергоресурсы и коммунальные платежи.
Имущество было передано в полном порядке, обеспечительный платеж также был получен.
Налоговики предъявили претензии к компании-арендодателю: она не начислила НДС по аренде за III и IV кварталы 2015 года.
В свою очередь, компания заявила, что арендная плата, в соответствии с договором, должна была начисляться только с 01.01.2016. При этом суммы обеспечительного платежа, полученного от арендатора, за указанные периоды были включены в состав облагаемой базы по НДС.
Тогда в чем же было дело?
А вот в чем. Как известно, в соответствии с п. 1 ст. 154 НК РФ при получении налогоплательщиком оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров, выполнения работ, оказания услуг налоговая база определяется исходя из суммы полученной оплаты с учетом НДС.
На основании п. 1 ст. 167 НК РФ моментом определения налоговой базы по НДС является наиболее ранняя из следующих дат:
— день отгрузки (передачи) товаров, работ, услуг, имущественных прав;
— день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров, выполнения работ, оказания услуг, передачи имущественных прав.
В общем, если решение суда растолковано нами правильно (а оно, к сожалению, четкостью аргументации и выводов не отличается), то произошло следующее: услуги аренды фактически оказывались с сентября 2015 года, соответственно, и выручка, которую получал арендодатель, появилась у него именно с этой даты. Значит, в III и IV кварталах 2020 года компания должна была начислить НДС дважды:
— первый раз — с сумм обеспечительного платежа, который фактически оказался авансом;
— второй раз — с сумм выручки от оказания услуг по аренде в базовой части платежа.
Вот вторую часть, по мнению суда, компания и не начислила.
Кстати, тут следует напомнить о зачете НДС с авансов. При получении аванса в бюджет уплачивается НДС. Затем, в момент непосредственной реализации товаров (работ услуг), начисляется «отгрузочный» НДС, а сумма уплаченного «авансового» НДС предъявляется к вычету (п. 1, 14 ст. 167 и п. 8 ст.
171 НК РФ).
Лицо, уплатившее аванс, сначала принимает НДС с аванса к вычету, а затем (после фактического получения товара, работы или услуги) восстанавливает налог и принимает к вычету НДС со стоимости покупки (п. 12 ст. 171 и пп. 3 п. 3 ст. 170 НК РФ).
Все вышестоящие суды, включая ВС РФ, поддержали решение суда первой инстанции без особых комментариев.
Отсутствие логики — в этом прокол. Если дата начала внесения арендных платежей была установлена с 01.01.2016, то зачем арендодателю требовать с арендатора часть арендной платы уже с сентября 2015 года?
А вот в Постановлении АС ЦО от 05.02.2020 по делу N А62-11883/2018 налогоплательщик одержал абсолютную победу. Правда, здесь с налоговиками спорил не арендодатель, а арендатор.
Общество-арендатор заключило с арендодателем договор аренды производственно-складского здания сроком до 31.05.2017. Договор был официально зарегистрирован.
Стороны решили, что обеспечительный платеж не является авансовым платежом или задатком по смыслу ст. 390 ГК РФ и что по истечении срока договора аренды или в случае его досрочного расторжения по любым основаниям этот платеж вернется арендатору. Однако обеспечительный платеж также может быть зачтен арендодателем в счет арендной платы за последний месяц срока аренды.
Арендодатель еще в сентябре 2014 года начислил НДС с суммы обеспечительного платежа, а арендатор в свою очередь предъявил «входной» НДС по этому счету-фактуре к вычету.
Налоговики решили, что так делать нельзя. Они указали, что в данном случае обеспечительный платеж не несет платежной функции, является возвращаемым платежом и по своей природе выступает в качестве гарантии исполнения обязательств по договору.
Поскольку обеспечительный взнос в момент его получения платежную функцию не выполняет, рассматривать его в качестве частичной оплаты в счет предстоящей поставки товаров оснований не было. Сумма обеспечительного платежа в налоговую базу по НДС включается не при его получении, а при зачете обеспечительного взноса, полученного от покупателя в счет оплаты по договору (пп. 2 п. 1 ст. 167 НК РФ). Именно в этот момент такой взнос трансформируется в часть стоимости услуги по аренде.
Таким образом, арендатор не имел права заявлять вычеты по НДС за III квартал 2014 года по сделке с арендодателем.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.
В рассматриваемом случае была установлена обязанность арендатора вносить арендную плату авансом или обеспечительным платежом. Фактически обеспечительный платеж поступил в распоряжение арендодателя и не был возвращен в связи с тем, что арендные отношения не прекращались.
Арендодатель выставил арендатору счет-фактуру от 10.09.2014 на уплаченный обеспечительный платеж и уплатил НДС, чем признал обеспечительный платеж предоплатой. (Это подтверждалось и электронной перепиской сторон.)
На основании ст. 162 НК РФ сумма обеспечительного депозита должна включаться в налоговую базу по НДС, так как в соответствии с договором обеспечительный платеж может рассматриваться как авансовый платеж за последний месяц аренды.
Здесь судьи как раз сослались на Письмо Минфина России от 28.12.2018 N 03-07-11/95829, а также на Постановления АС СЗО от 09.03.2017 N Ф07-965/2017 по делу N А26-10310/2015, ФАС ПО от 03.11.2009 по делу N А57-24482/2008 и ФАС ЗСО от 27.02.2013 по делу N А27-2581/2012.
Упомянув Письма Минфина России от 03.11.2015 N 03-03-06/2/63360, от 21.09.2009 N 03-07-11/238 и от 17.09.2009 N 03-07-11/231, арбитры указали, что обеспечительный платеж, который согласно условиям договора будет зачтен в оплату товаров, работ, услуг, облагаемых НДС, подлежит включению в налоговую базу по НДС.
Указание в назначении платежа «депозит, обеспечительный платеж» не имело правового значения, так как доход был получен и у налогоплательщика возникло право им пользоваться до возврата (окончания срока действия договора аренды). Если по истечении срока договора аренды обязанности по возврату обеспечительного платежа не возникает, то исключение налогоплательщиком суммы обеспечительного платежа из налоговой базы неправомерно (см. Постановление ФАС ЗСО от 27.02.2013 по делу N А27-2581/2012).
В итоге решение было следующим: поскольку арендодатель фактически признал получение обеспечительного платежа предоплатой (так как выставил счет-фактуру и уплатил НДС), арендатор получил право на вычет «входного» НДС по услуге, оплаченной этим платежом.
К сожалению, так и осталось непонятным решение судей: с обеспечительного платежа нужно было уплатить НДС, потому что арендодатель своими действиями фактически признал его предоплатой, или с обеспечительного платежа, который предусматривает возможность его зачета, НДС нужно уплачивать в принципе?
Ситуация с начислением НДС по обеспечительному платежу при аренде до сих пор остается не вполне ясной. Есть разногласия между чиновниками: финансисты требуют начислять НДС, налоговики же — ровно наоборот. Позиция судей тоже не вполне понятна, поскольку решение больше зависит от конкретных обстоятельств дела, чем от наличия некоего общего принципа. Поэтому заранее предсказать, что решит суд в такой ситуации, очень трудно. Так что осторожным налогоплательщикам, которые платят НДС, лучше пока вообще отказаться от использования обеспечительного платежа и применить какие-то другие финансовые инструменты.
НП «Палата налоговых консультантов»
Источник: www.delta-i.ru