Оценка незавершенного строительства представляет собой набор специальных мероприятий по установлению рыночной цены для строительных объектов, которые по разным причинам не были закончены. Количество незаконченных и законсервированных строительных объектов довольно велико, во многом из-за длительной нестабильности экономической ситуации в Российской Федерации. Однако в последнее время интерес к оценке незавершенного строительства постоянно растет, так как подобные объекты зачастую обладают высокой инвестиционной привлекательностью, располагаются в районах с большим экономическим потенциалом. Завершение строительства законсервированных зданий может принести большую выгоду правообладателю. В отдельных случаях здание подлежит ликвидации и для этого необходимо определить так называемую ликвидационную стоимость. Оценка незавершенного строительства производится в самых разнообразных ситуациях:
- Перед покупкой или продажей недостроенного объекта. Причем, инициатором экспертизы может быть как собственник объекта, так и заинтересованный покупатель.
- При переоценке основных средств. Переоценку выгодно осуществлять, если актуальная стоимость основных средств уменьшилась. Это позволяет сэкономить на налоговых выплатах, причем зачастую – весьма ощутимо.
- При оформлении объекта в качестве взноса в уставной капитал предприятия.
- При подготовке пакета документов для презентации предприятия и его активов потенциальным инвесторам.
- Для получения кредитных средств под залог оцениваемого объекта.
- При возобновлении строительства.
- При решении вопроса о демонтаже объекта.
Оценка незавершенного строительства – довольно сложный вид оценочных исследований, так как требует не только доскональных знаний строительных технологий, но также и знаний в области экономики, экологии, геологии и других наук. Оценку должен выполнять компетентный специалист, обладающий большим опытом проведения подобных видов анализа.
Аренда объекта незавершенного строительства
Классификация строений, применяемая при оценке незавершенного строительства
В Российской Федерации существует большое количество разнообразных объектов, строительство которых не было завершено. Недостроенные объекты создавались для использования в различных областях существования человека и выполняли разные функции. Для облегчения работы оценщиков необходимо было сгруппировать сооружения по каким-либо признакам и отличительным характеристикам. При проведении оценки незавершенного строительства, объекты классифицируют следующим образом:
- Жилые строения.
- Промышленные здания и здания прочих типов.
- Недвижимость, находящаяся во владении железнодорожных организаций.
- Артезианские, нефтедобывающие и прочие скважины.
- Передаточные устройства (земельные улучшения, предназначенные для осуществления специфических функций по передаче на различные расстояния сигналов, веществ, информации, энергии и так далее). к передаточным устройствам относятся линии электропередачи, трубо- и водопроводы, линии связи, тепловые и газовые сети, а в последнее время и проводные сети интернет.
- Недвижимое имущество, рассматриваемое как элементы благоустройства.
- Сооружения различного функционального предназначения (в том числе мосты, эстакады и прочие сооружения).
Документы, которые необходимо представить специалисту по оценке незавершенного строительства
Документы, необходимые для производства оценки незавершенного строительства, условно можно разделить на две группы – документы, содержащие правоустанавливающие сведения, и документы, описывающие техническое состояние объекта. К документам первой группы относятся:
4 особенности объекта незавершенного строительства
- Инвестиционные договоры.
- Сметы.
- Документы, сообщающие о закреплении права на использование данного земельного участка.
- Документы, сообщающие стоимость объекта на момент его покупки.
К документам второй группы относятся:
- Проектно-сметная документация.
- Кадастровый план участка, на котором находится оцениваемый недостроенный объект.
- Документы, достоверно отражающие сегодняшнее состояние недостроенного объекта. Причем, в данных бумагах обязательно должно быть учтено разделение конструкции объекта на отдельные элементы.
Процедура проведения экспертных мероприятий по оценке незавершенного строительства
При осуществлении процедуры оценки незавершенного строительства квалифицированные и компетентные специалисты опираются на федеральные стандарты оценки (ФСО). Согласно Федеральному стандарту оценки № 1, процедура проведения оценки незавершенного строительства в обязательном порядке должна содержать следующие этапы:
- Подписание договора на проведение оценочных мероприятий между инициатором проведения анализа и организацией (или экспертом), проводящим оценку. В договор обязательно должно быть включено задание на оценку.
- Организация сбора данных, необходимых для проведения оценочных мероприятий, и последующий их анализ.
- Проведение оценочных мероприятий, определение подхода и методик проведения оценки, производство требующихся расчетов.
- Обобщение результатов использованных методик и формирование конечной величины стоимости оцениваемого объекта.
- Формирование отчета о проведенной оценке.
Для заключения договора инициатору проведения экспертизы необходимо обратиться в экспертный центр за получением предварительной консультации. В ходе этого мероприятия можно будет определиться с целями проведения оценки и задачами, которые будут поставлены перед специалистом. В процессе консультации также формулируется задание на проведение оценки, которое непременно вносится в договор. Согласно Федеральному стандарту оценки № 1, задание на проведение оценочных мероприятий должно содержать следующие данные:
- Описание оцениваемого объекта незавершенного строительства.
- Подтверждение имущественных прав на оцениваемый объект.
- Цель проведения оценочных мероприятий.
- Прогнозируемые пути применении полученных результатов оценки, а также ограничения, связанные с этим.
- Вид определяемой стоимости.
- Дата проведения оценочных мероприятий.
- Сроки проведения оценочных мероприятий.
- Существующие ограничения и допущения, на которые ориентируется специалист, проводящий процедуру оценки.
После заключения договора, эксперт приступает к проведению оценочных мероприятий. Инициатору проведения экспертизы необходимо представить все требующиеся документы и сведения об оцениваемом объекте незавершенного строителя. На основе предварительного анализа, специалист подбирает методику оценки и производит все необходимые расчеты. Далее эксперт обобщает полученные результаты и производит вычисление итоговой стоимости оцениваемого объекта незавершенного строительства, согласно тому типу стоимости, который был внесен в задание на оценку.
На последнем этапе специалист по оценке незавершенного строительства формулирует основной результат проведенного анализа – отчет по оценке. В данный отчет входят следующие данные:
- Описание основных фактов и сформулированных экспертом выводов, включающее общие данные об оцениваемом объекте, результаты использованных для вычислений методик и итоговую стоимость оцениваемого объекта.
- Задание на оценку, оформленное в соответствие с требованиями, предъявляемыми Федеральным стандартом оценки.
- Сведения об инициаторе экспертизы и о специалисте, производящем оценочные мероприятия.
- Ограничения и допущения, которые использовал специалист по оценке.
- Использованные стандарты, регламентирующие оценочную деятельность.
- Качественные и количественные характеристики оцениваемого объекта незавершенного строительства.
- Описание исследования конъюнктуры раздела рынка, соответствующего оцениваемому объекту.
- Подробное описание процедуры произведенной оценки в области применения сравнительного, доходного и затратного подходов. Данный раздел должен содержать обоснование применения или отказа от конкретного подхода.
- Результат согласования полученных результатов.
Отчет также сопровождается приложением, в которое входят копии всех документов, представленных инициатором проведения оценки незавершенного строительства. К данным бумагам относятся правоподтверждающие и правоустанавливающие документы, справки технической инвентаризации, характеристики оцениваемого объекта, заключения специальных видов экспертиз и так далее.
Правовые основы производства экспертизы по оценке незавершенного строительства
Деятельность специалистов по оценке незавершенного строительства полностью федеральным стандартам Российской Федерации в области оценочной деятельности.
В области оценочной деятельности действия экспертов регламентируются федеральными стандартами оценки (ФСО).
Федеральный стандарт оценки № 1 (ФСО 1) содержит описание основных положений и понятий оценочной деятельности. Третья глава данного документа описывает подходы к проведению оценочных мероприятий. Данных подходов три – доходный, затратный и сравнительный. При проведении оценки используются методики, соответствующие одному из этих подходов.
Как правило, для получения достоверной оценки применяется сочетание методик, соответствующих разным подходам. Глава 4 ФСО 1 содержит важную информацию о требованиях, предъявляемых к процедуре проведения оценочных мероприятий.
Федеральный стандарт оценки № 2 (ФСО 2) регламентирует цели проведения оценки, а также виды стоимости, которые могут быть определены в процессе осуществления оценочных мероприятий. Согласно главе 2 данного документа, основная цель проведения оценки заключается в установлении стоимости оцениваемого объекта. Вид стоимости в обязательном порядке указывается в задании на оценку. Результат оценки представляет собой конечную величину стоимости оцениваемого объекта. Глава 3 данного Стандарта выделяет четыре вида стоимости оцениваемого объекта – рыночную, инвестиционную, ликвидационную и кадастровую.
Федеральный стандарт оценки № 3 (ФСО 3) содержит полный перечень требований, предъявляемых к отчету об оценке. Все требования, внесенные в данный стандарт, разделены на три группы: требования, предъявляемые к оформлению отчета об оценке, требования, предъявляемые к содержанию отчета, а также требования, предъявляемые к отображению информации о тех данных и документах, которые были проанализированы в процессе оценочной деятельности.
Вопросы, на которые отвечает специалист по производству оценки незавершенного строительства
- Во сколько может быть оценен данный незавершенный строительный объект?
- Какое количество денежных инвестиционных средств необходимо вложить, чтобы завершить строительство оцениваемого объекта?
- Какова экономическая и инвестиционная привлекательность района, в котором расположен оцениваемый объект незавершенного строительства?
- Какова предполагаемая рыночная стоимость оцениваемого объекта в том случае, если он будет завершен?
- Целесообразно ли произвести завершение строительства?
- Какова ликвидационная стоимость незавершенного объекта?
- Что выгоднее с экономической точки зрения – завершить строительство или демонтировать объект?
- Какова экологическая ситуация в районе, где расположен оцениваемый объект незавершенного строительства?
- Каковы геологические (сейсмические) характеристики района, в котором находится незавершенный объект?
- Какова балансовая стоимость оцениваемого объекта незавершенного строительства?
- Какие разрушения и дефекты появились на объекте незавершенного строительства за время консервации?
- Каким образом обнаруженные недостатки повлияют на рыночную стоимость оцениваемого объекта?
- Какова инвестиционная привлекательность оцениваемого объекта незавершенного строительства?
- Соответствует ли оцениваемый объект общему плану застройки района, в котором он находится?
- Отвечает ли функциональное предназначение оцениваемого объекта потребностям жителей района, в котором он находится?
Проведение экспертизы по уголовному делу
Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2010 г. N 28 «О судебной экспертизе по уголовным делам» экспертиза по уголовному делу может быть проведена либо государственным экспертным учреждением, либо некоммерческой организацией, созданной в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и Федеральным законом «О некоммерческих организациях», осуществляющих судебно-экспертную деятельность в соответствии с принятыми ими уставами.
Коммерческие организации и лаборатории, индивидуальные предприниматели, образовательные учреждения, а также некоммерческие организации, для которых экспертная деятельность не является уставной, не имеют право проводить экспертизу по уголовному делу. Экспертиза, подготовленная указанными организациями в рамках уголовного процесса, может быть признана недопустимым доказательством, т.е. доказательством, полученным с нарушением требований процессуального закона.
Недопустимые доказательства не могут использоваться в процессе доказывания, в том числе, исследоваться или оглашаться в судебном заседании, и подлежат исключению из материалов уголовного дела.
Так как АНО «Судебный эксперт» является автономной некоммерческой организацией, а проведение судебных экспертиз является её основной уставной деятельностью (см. раздел «Документы организации»), то она имеет право проводить экспертизы в том числе и по уголовным делам.
Источник: sudexpa.ru
Балансовая стоимость незавершенного строительства
О принятии решений о списании объектов незавершенного строительства или затрат, понесенных на незавершенное строительство объектов капитального строительства федеральной собственности, финансовое обеспечение которых осуществлялось за счет средств федерального бюджета
ПРАВИТЕЛЬСТВО РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 сентября 2021 г. № 1517
МОСКВА
О принятии решений о списании объектов незавершенного строительства или затрат, понесенных на незавершенное строительство объектов капитального строительства федеральной собственности, финансовое обеспечение которых осуществлялось за счет средств федерального бюджета
(В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 30.09.2022 № 1741)
Правительство Российской Федерации постановляет:
1. Утвердить прилагаемые Правила принятия решений о списании объектов незавершенного строительства или затрат, понесенных на незавершенное строительство объектов капитального строительства федеральной собственности, финансовое обеспечение которых осуществлялось за счет средств федерального бюджета.
2. Министерству экономического развития Российской Федерации в 4-месячный срок утвердить критерии невозможности реализации планов мероприятий по дальнейшему использованию объектов незавершенного строительства или результатов произведенных затрат, предусмотренных Правилами, утвержденными настоящим постановлением.
3. Рекомендовать органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органам местного самоуправления руководствоваться положениями Правил, утвержденных настоящим постановлением, при утверждении правил принятия решений о списании объектов незавершенного строительства или затрат, понесенных на незавершенное строительство объектов капитального строительства государственной собственности субъекта Российской Федерации (муниципальной собственности) , финансовое обеспечение которых осуществлялось за счет средств бюджета субъекта Российской Федерации (местного бюджета) .
Председатель Правительства Российской Федерации М.Мишустин
УТВЕРЖДЕНЫ постановлением Правительства Российской Федерацииот 7 сентября 2021 г. № 1517
ПРАВИЛА принятия решений о списании объектов незавершенного строительства или затрат, понесенных на незавершенное строительство объектов капитального строительства федеральной собственности, финансовое обеспечение которых осуществлялось за счет средств федерального бюджета
(В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 30.09.2022 № 1741)
1. Настоящие Правила устанавливают порядок принятия решений о списании объектов незавершенного строительства или затрат, понесенных на незавершенное строительство объектов капитального строительства федеральной собственности, финансовое обеспечение которых осуществлялось за счет средств федерального бюджета (далее — решение о списании) .
2. Решение о списании принимается в отношении:
а) объектов незавершенного строительства, права собственности Российской Федерации на которые оформлены в соответствии с законодательством Российской Федерации (далее — объекты незавершенного строительства) ;
б) затрат, понесенных на незавершенное строительство объектов капитального строительства федеральной собственности, финансовое обеспечение которых осуществлялось за счет средств федерального бюджета, включая затраты на проектные и (или) изыскательские работы (далее — произведенные затраты) .
3. Решение о списании объектов незавершенного строительства принимается при наличии следующих оснований:
а) отсутствие оснований для приватизации объекта незавершенного строительства, предусмотренных законодательством Российской Федерации о приватизации;
б) отказ единого института развития в жилищной сфере в подготовке предложений в соответствии со статьей 11 Федерального закона «О содействии развитию жилищного строительства»;
в) отказ органа государственной власти субъекта Российской Федерации и органа местного самоуправления муниципального образования, в границах которых расположен объект незавершенного строительства, от безвозмездного принятия объекта незавершенного строительства.
4. Решение о списании произведенных затрат принимается при наличии следующих оснований:
а) вложения произведены в проектные и (или) изыскательские работы, по результатам которых проектная документация не утверждена или утверждена более 5 лет назад, но не включена в реестр типовой проектной документации или не признана экономически эффективной проектной документацией повторного использования;
б) отсутствие оснований для государственной регистрации прав на объекты незавершенного строительства, в отношении которых произведены затраты, в Едином государственном реестре недвижимости, предусмотренных статьей 14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости».
5. Решение о списании принимается в форме:
а) правового акта Правительства Российской Федерации, в случае если размер затрат на создание объекта незавершенного строительства или произведенных затрат составляет 3 млрд. рублей и более;
б) правового акта федерального органа государственной власти (государственного органа) или организации, осуществляющей полномочия главного распорядителя средств федерального бюджета и (или) полномочия учредителя в отношении федерального государственного учреждения, федерального казенного предприятия, права собственника имущества федерального государственного унитарного предприятия (в том числе Государственной корпорации по атомной энергии «Росатом» и Государственной корпорации по космической деятельности «Роскосмос») (далее — орган государственной власти или организация) , в случае если размер затрат на создание объекта незавершенного строительства или произведенных затрат составляет менее 3 млрд. рублей.
6. Решение о списании объекта незавершенного строительства должно содержать следующие сведения:
а) наименование органа государственной власти или организации;
б) наименование объекта незавершенного строительства, а также его местоположение, кадастровый номер и реестровый номер федерального имущества;
в) решение о необходимости сноса объекта незавершенного строительства и (или) утилизации строительных отходов и рекультивации земельного участка, на котором находился объект незавершенного строительства, содержащее сроки и расчет объема средств, необходимых для осуществления указанных мероприятий, и (или) решение о внесении изменений в решение об осуществлении капитальных вложений, в соответствии с которым осуществлялось финансовое обеспечение за счет средств федерального бюджета (при наличии такого решения) .
7. Решение о списании произведенных затрат должно содержать следующие сведения:
а) наименование органа государственной власти или организации;
б) наименование юридического лица, в бухгалтерском учете которого учтены произведенные капитальные вложения;
в) общий размер произведенных затрат с выделением размера затрат, произведенных за счет средств федерального бюджета, и распределение их по видам (проектные и (или) изыскательские работы, строительно-монтажные работы, приобретение оборудования, включенного в смету строительства объекта капитального строительства) (при наличии такой информации) ;
г) период, в течение которого производились затраты.
8. Проект решения о списании с пояснительными материалами, содержащими обоснование невозможности и (или) нецелесообразности осуществления дальнейших затрат, завершения строительства объекта незавершенного строительства, а также с финансово-экономическим обоснованием принимаемого решения подготавливается и направляется на согласование (за исключением проекта решения о списании объекта незавершенного строительства, строительство которого осуществлялось в рамках специальных программ, реализуемых Главным управлением специальных программ Президента Российской Федерации, а также проекта решения о списании произведенных затрат на такой объект) органом государственной власти или организацией в Министерство экономического развития Российской Федерации, Министерство финансов Российской Федерации, Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, Федеральное агентство по управлению государственным имуществом и Федеральное казначейство (далее — федеральные органы исполнительной власти) . Срок согласования проекта решения о списании не должен превышать 14 календарных дней, в случае отсутствия ответов федеральных органов исполнительной власти в указанный срок проект решения о списании считается согласованным. (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 30.09.2022 № 1741)
9. Пояснительные материалы к проекту решения о списании объекта незавершенного строительства должны содержать следующие сведения и документы:
а) наименование объекта незавершенного строительства;
б) инвентарный (учетный) номер объекта незавершенного строительства (при наличии) ;
в) кадастровый номер объекта незавершенного строительства;
г) год начала строительства объекта незавершенного строительства;
д) балансовая стоимость объекта незавершенного строительства на день принятия решения о списании объекта недвижимого имущества;
е) кадастровая стоимость объекта незавершенного строительства;
ж) выписка из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости, выданная в отношении объекта незавершенного строительства;
з) выписка из реестра федерального имущества об объекте недвижимого имущества, выданная в отношении объекта незавершенного строительства.
10. Пояснительные материалы к проекту решения о списании произведенных затрат должны содержать следующие сведения и документы:
а) наименование объекта, на создание которого произведены затраты;
б) первичная учетная документация по учету работ в капитальном строительстве при наличии таких документов (акты о приемке выполненных работ (КС-2) , справки о стоимости выполненных работ и затрат (КС-3) , акты приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией (КС-14) , товарные накладные по форме № ТОРГ-12, иные документы) ;
в) размер произведенных затрат;
г) год начала осуществления произведенных затрат.
11. Федеральные органы исполнительной власти принимают решение об отказе в согласовании проекта решения о списании при наличии хотя бы одного из следующих оснований:
а) отсутствие оснований, предусмотренных пунктом 4 настоящих Правил;
б) отсутствие сведений и (или) документов, указанных в пунктах 9 или 10 настоящих Правил;
в) наличие предложений федерального органа исполнительной власти о дальнейшем использовании объектов незавершенного строительства или результатов произведенных затрат.
12. При принятии федеральными органами исполнительной власти решения об отказе в согласовании проекта решения о списании по основанию, предусмотренному подпунктом «б» пункта 11 настоящих Правил, орган государственной власти или организация устраняет такое основание и повторно направляет проект решения о списании на согласование в порядке, предусмотренном настоящими Правилами.
13. После согласования федеральными органами исполнительной власти проекта решения о списании органом государственной власти или организацией в случае, предусмотренном подпунктом «а» пункта 5 настоящих Правил, направляется в Правительство Российской Федерации проект правового акта Правительства Российской Федерации с приложением сведений и документов, предусмотренных пунктами 6 и 9 или 7 и 10 настоящих Правил, а в случае, предусмотренном подпунктом «б» пункта 5 настоящих Правил, органом государственной власти или организацией принимается соответствующий правовой акт.
14. При принятии одним из федеральных органов исполнительной власти решения об отказе в согласовании проекта решения о списании в случае, предусмотренном подпунктом «а» пункта 5 настоящих Правил, по основанию, предусмотренному подпунктом «в» пункта 11 настоящих Правил, органом государственной власти или организацией и таким федеральным органом исполнительной власти в течение 30 календарных дней со дня получения органом государственной власти или организацией указанного решения подготавливается и органом государственной власти или организацией направляется на утверждение в Правительство Российской Федерации план мероприятий по дальнейшему использованию объектов незавершенного строительства или результатов произведенных затрат с указанием сроков реализации соответствующих мероприятий.
15. В случае невозможности реализации указанного в пункте 14 настоящих Правил плана мероприятий, утвержденного Правительством Российской Федерации, органом государственной власти или организацией направляется в Правительство Российской Федерации предложение о списании объекта незавершенного строительства или произведенных затрат с приложением проекта соответствующего акта Правительства Российской Федерации и пояснением возникших обстоятельств.
16. При принятии одним из федеральных органов исполнительной власти решения об отказе в согласовании проекта решения о списании в случае, предусмотренном подпунктом «б» пункта 5 настоящих Правил, по основанию, предусмотренному подпунктом «в» пункта 11 настоящих Правил, органом государственной власти или организацией и федеральным органом исполнительной власти в течение 30 календарных дней со дня принятия указанного решения подготавливается и органом государственной власти или организацией утверждается план мероприятий по дальнейшему использованию объектов незавершенного строительства или результатов произведенных затрат с указанием сроков реализации соответствующих мероприятий.
17. В случае невозможности реализации указанного в пункте 16 настоящих Правил плана мероприятий органом государственной власти или организацией принимается решение о списании, предусмотренное подпунктом «б» пункта 5 настоящих Правил.
18. Критерии невозможности реализации плана мероприятий, указанного в пункте 14 настоящих Правил и утвержденного Правительством Российской Федерации, и плана мероприятий, указанного в пункте 16 настоящих Правил, устанавливаются Министерством экономического развития Российской Федерации.
Источник: government.ru
Формирование стоимости ОС при его строительстве
Компаниям следует более внимательно подходить к формированию в учете стоимости основного средства, которое строится собственными силами. При МСФО в стоимость такого актива включаются данные из нескольких статей учета.
Не секрет, что при подготовке финансовой отчетности по МСФО каждая компания может выделить для себя показатели, формирование которых наиболее трудоемко. Очень часто таким показателем является балансовая стоимость основных средств (далее – ОС) и незавершенного строительства, а также связанные с ней раскрытия.
Речь в этой статье пойдет о формировании стоимости объектов незавершенного строительства. Со стоимостью материалов и оборудования, а также услугами субподрядчиков все понятно. Первые два вида затрат должны быть включены в себестоимость объекта с учетом всех невозмещаемых налогов, импортных пошлин, предоставленных скидок и возмещений. Услуги субподрядчиков включаются в момент подписания актов сдачи-приемки работ (услуг).
Основные вопросы у бухгалтера вызывает возможность отнесения на себестоимость объекта незавершенного строительства других затрат, связанных со строительством. Рассмотрим эти затраты и порядок их отражения в учете и отчетности.
МСФО (IAS) 16 «Основные средства» (далее – МСФО 16) предполагает капитализацию следующих видов прямых затрат, непосредственно связанных с приведением актива в то состояние, в котором руководство компании запланировало его эксплуатацию:
(a) затраты на выплату вознаграждений работникам (МСФО (IAS) 19 «Вознаграждения работникам»), непосредственно связанные со строительством или приобретением объекта ОС
Обратите внимание, что имеется в виду не только фонд оплаты труда и отчисления в социальные фонды, но и, при наличии, расходы на негосударственное пенсионное обеспечение или выплаты акциями;
(b) затраты на подготовку площадки
Данная статья может быть очень большой по стоимости, например в ситуации, когда для строительства объекта ОС был приобретен земельный участок с имеющимися постройками, стоимость сноса которых (для приведения площадки в состояние готовности для стройки нового объекта) тоже должна быть учтена в себестоимости этого объекта.
Кроме того, в составе затрат на подготовку площадки под строительство можно учесть стоимость операционной аренды в том случае, если площадка арендуется до момента передачи права собственности на землю или права ее аренды;
(d) затраты на установку и монтаж
Включается оплата подрядчикам, оказавшим услуги по доставке и производству погрузочно-разгрузочных работ, либо затраты на выплату вознаграждения работникам в случае выполнения этих работ собственными силами;
(e) затраты на проверку надлежащего функционирования актива после вычета чистой выручки от продажи изделий, произведенных в процессе доставки актива в место назначения и приведения его в рабочее состояние (например, образцов, полученных при проверке оборудования)
Фактически это затраты на пусконаладку и тестирование объекта строительства;
(f) выплаты за оказанные профессиональные услуги
Прямыми затратами при приобретении объекта строительства, скорее всего, будут услуги агентов/брокеров недвижимости, которые подобрали земельный участок для застройки, или юридические/нотариальные услуги по оформлению собственности на актив.
Кроме прямых затрат, перечисленных непосредственно в МСФО 16, очень важной составляющей стоимости объекта могут являться капитализированные затраты по займам, предусмотренные МСФО (IAS) 23 «Затраты по займам».
Затраты по займу представляют собой расходы по процентам, рассчитываемые с использованием метода эффективной ставки процента.
В случае привлечения займа/кредита на рыночных условиях эффективной будет процентная ставка, предусмотренная договором. Если же заем привлечен не на рыночных условиях, для формирования корректной суммы процентных расходов необходимо использовать при начислении процентов не ставку, которая заложена в договоре (иногда равную нулю), а рыночную ставку, под которую компания смогла бы привлечь финансирование, если бы привлекала его на рыночных условиях. Например, если предприятие приобрело оборудование, составляющее часть объекта строительства, с отсрочкой платежа, это значит, что в стоимости объекта заложены «скрытые» проценты, так как стоимость при немедленной оплате отличалась бы от стоимости в рассрочку. Поэтому в стоимости объекта строительства необходимо признать только ту сумму, которая была бы назначена при моментальной оплате, а остальное постепенно признавать в качестве затрат по займам (см. пример ниже).
Пример
Если фирма приобретает у поставщика копировальный аппарат на условиях немедленной оплаты, то он стоит 200 000 руб. А если покупает его на условиях отсрочки оплаты на 2 года, то стоимость составит уже 242 000 руб. Хотя последняя операция и будет называться беспроцентной отсрочкой платежа, следует понимать, что 200 000 руб. – это стоимость основного средства, а 42 000 руб. – затраты по займу. И в случае если приобретение аппарата не относится к долгосрочному строительству и проценты не должны капитализироваться, то 42 000 руб. необходимо будет в течение двух лет признавать в составе прибылей и убытков (по 21 000 руб. в каждом отчетном году).
Затраты, связанные с финансовой арендой. Когда компания при приобретении объекта ОС использует договор финансовой аренды (лизинга), для целей МСФО это фактически означает оплату объекта путем привлечения финансирования. Ведь согласно стандартам будет признан одновременно актив и обязательство по его оплате. Но признан он будет не в полной сумме выплат, а по той же системе, что и в предыдущем пункте, то есть по стоимости, по которой он был бы приобретен на условиях незамедлительной оплаты. Каждый лизинговый платеж будет состоять из погашения основной суммы и погашения начисленных процентов.
Курсовые разницы, возникающие в результате привлечения займов в иностранной валюте, в той мере, в какой они считаются корректировкой затрат на выплату процентов. Конечно, данный пункт стандарта не предполагает, что все курсовые разницы, которые относятся к процентным расходам, также относятся и к затратам по займам. Формулировка достаточно расплывчатая и предполагает профессиональное суждение. По нашему мнению, при выборе валюты займа компания уже предусматривает то, что расходы по курсовым разницам будут меньше, чем расходы по процентам в функциональной валюте. То есть, например, курсовая разница при оплате процентов в евро будет меньше, чем процентные расходы по займу, выраженному в рублях.
Имеет смысл ограничить признание в качестве затрат по займу той суммой курсовой разницы, которая может быть рассчитана как разница между суммой к оплате в рублях при привлечении займа в иностранной валюте и суммой к оплате в рублях при привлечении займа в рублях с аналогичной ставкой.
Самое простое – если у компании есть целевой кредит на строительство. Тогда все затраты по данному кредиту капитализируются в стоимости конкретного объекта. Но если часть займа, пока не использованная для финансирования строительства, приносит доход (например, ее положили на депозитный счет в банке), то капитализированные затраты по займу должны уменьшаться на сумму полученных процентов по депозиту.
Однако чаще всего компании привлекают нецелевые займы, одновременно осуществляя строительство ОС. Затраты по таким займам также должны капитализироваться с использованием ставки капитализации, которая определяется следующим образом:
Ставка капитализации = Средневзвешенная сумма затрат по займам : Остаток непогашенных нецелевых займов х 100%
Данная ставка затем умножается на сумму затрат на строительство, произведенную за отчетный период (см. пример ниже).
Пример
У компании на 31.12.2013 есть непогашенные остатки по двум займам. В том числе в 2013 г. компания привлекла нецелевой заем, остаток на отчетную дату по которому составил 1 000 000 тыс. руб. Процентная ставка по кредиту – 10% годовых. Общая сумма начисленных за 2013 г. процентов – 93 000 тыс. руб.
Второй заем в сумме 1 500 000 тыс. руб. и процентной ставкой 8% годовых уже был частично погашен. Остаток на 31.12.2013 – 1 200 000 тыс. руб.; проценты, начисленные за период, – 97 000 тыс. руб.
Компания построила новый корпус завода. Общие затраты на строительство в 2013 г. составили 800 000 тыс. руб.
Таким образом, ставку капитализации мы можем рассчитать как:
(93 000 тыс. руб. + 97 000 тыс. руб.) : (1 000 000 тыс. руб. + 1 200 000 тыс. руб.) x 100% = 8,64%.
И затем, умножив на эту ставку сумму затрат на строительство: 800 000 тыс. руб. x 8,64% = 69 120 тыс. руб., получаем сумму затрат по займам, которые подлежат капитализации в 2013 г.
Сумма капитализированных в периоде затрат по займам не может превысить общую сумму затрат по займам этого периода. А вот сумма дохода от временного использования заимствованных средств уже не будет уменьшать сумму капитализированных затрат, так как этот доход не будет относиться напрямую к процессу строительства актива.
В ходе строительства возможны перерывы, обусловленные необходимостью (например, на оформление документации, на ожидание необходимых для соблюдения технологии погодных условий и прочее). Для определения того, необходимо ли приостанавливать капитализацию во время таких перерывов, требуется проанализировать, является ли данный перерыв необходимым для приведения актива в состояние готовности к использованию. Если ожидание является обязательным, капитализацию необходимо продолжить.
Сумма процентов, капитализированных в стоимости строительства в каждом отчетном периоде, должна раскрываться в отчетности.
В случае если у компании есть обязательства по демонтажу ОС и (или) восстановлению окружающей среды после завершения их использования, в первоначальную стоимость объекта строительства должна быть включена сумма резерва под такие действия.
Подобные резервы создаются тогда, когда у компании уже есть обязательство, возникшее в результате прошлого события. В случае строительства – это момент начала стройки. Как только заложен фундамент, например завода, возникает обязательство по последующему демонтажу этого фундамента и восстановлению окружающей среды. Как только земля разрыта и в нее положили трубы при строительстве трубопровода, возникает обязательство по демонтажу этих труб. Обязательство может возникать как на основании требований договора или законодательства, так и на основании самостоятельного принятия на себя подобных обязательств (например, из сложившейся практики, декларируемой политики охраны окружающей среды и прочего).
Рассмотрим порядок учета резерва на демонтаж ОС и восстановление природных ресурсов (см. пример ниже). При этом отметим, что основные сложности при формировании суммы такого резерва вызывает определение будущих затрат по выводу объекта из эксплуатации и определение ставки дисконтирования для расчета текущей стоимости резерва. Эти вопросы заслуживают отдельного рассмотрения и требуют подробного описания соответствующими специалистами.
Пример
Компания производит бурение нефтяной скважины. Лицензия на добычу полезных ископаемых выдана на 30 лет. Прямые расходы на строительство скважины с учетом затрат по займам составляют 32 000 тыс. руб. После завершения эксплуатации, по местному природоохранному законодательству, компания должна законсервировать скважину.
Руководство компании с помощью технических специалистов оценило будущие затраты на демонтаж скважины и пришло к выводу, что через 30 лет затраты составят 10 000 тыс. руб.
Учитывая, что реальная ставка дисконтирования была рассчитана на уровне 3%, определяем дисконтированную сумму резерва:
Стоимость скважины должна быть увеличена на 4120 тыс. руб. Она составит 36 120 тыс. руб.
Таким образом, достаточно простой на первый взгляд вопрос по определению стоимости объекта ОС при его строительстве оказывается намного сложнее при ближайшем рассмотрении. Ведь стоимость актива формируют данные из других различных статей учета: вознаграждения работникам, резервы, затраты по займам, финансовая аренда, запасы. А в ходе расчета требуется информация не только бухгалтерского, но и технического характера.
Источник: gaap.ru