Вопрос: Попадают ли объекты аренды федеральных земельных участков сроком аренды 49 лет (без их выкупа) под действие переходного периода по ФСБУ 25/2018? Земельные участки у арендатора не амортизируются. Ответ: Положения ФСБУ 25/2018 не содержит исключений в отношении земельных участков, арендованных у органов власти на длительный срок.
Полагаем, что возможность не признавать предмет аренды в качестве ППА сохраняется в случае, если рыночная стоимость земельного участка (стоимость аналогичных участков) не превышает 300 000 руб. (при одновременном выполнении условий п. 12 ПБУ 25/2018) (п. 11 ФСБУ 25/2018, п. 3 Рекомендации Р-111/2020-КпР «Объекты с низкой стоимостью в целях применения ФСБУ 25»).
Относительно амортизации ППА необходимо отметить, что в общем случае после признания ППА амортизируется. Пункт 17 ФСБУ 25/2018 устанавливает, что стоимость ППА не погашается посредством амортизации, если схожие по характеру использования активы не амортизируются.
Поскольку стоимость земельных участков не амортизируется, существует точка зрения, что и право пользования рассматриваемым земельным участком не амортизируется. В то же время, по мнению Банка России, ППА в данном случае амортизируется, так как Международный стандарт финансовой отчетности (IFRS) 16 «Аренда» (введен в действие на территории Российской Федерации Приказом Минфина России от 11.07.2016 N 111н) не предусматривает исключения в отношении амортизации актива, представляющего собой право пользования земельным участком.
Переуступка прав аренды земельного участка.
Исходя из такой точки зрения, ППА земельным участком подлежит амортизации в течение срока действия договора аренды. Амортизация начисляется с даты признания ППА в учете либо с 1-го числа месяца, следующего за месяцем признания ППА (п. 17 ФСБУ 25/2018, пп. «а» п. 9, пп. «а» п. 33 ФСБУ 6/2020).
Расходы в виде сумм амортизации могут включаться в стоимость активов или учитываться в текущих расходах периода (пп. «в» п. 10 ФСБУ 26/2020, пп. «е» п. 11 ФСБУ 5/2019, п. п. 5, 7 ПБУ 10/99). Также по вопросу начисления амортизации ППА земельным участком дополнительно рекомендуется обратиться в Минфин России.
Дополнительная информация: · Готовое решение: Как отражать в учете арендатора операции по аренде земли при применении ФСБУ 25/2018 · Вопрос: Как в бухгалтерском учете арендатора отражается аренда земельного участка? · Вопрос: Согласно договору 2011 г. с администрацией города наша организация получила в аренду земельный участок на 49 лет для строительства нового бизнес-центра. Арендная плата меняется ежегодно администрацией. Как определить срок для права пользования активом? И нужен ли нам ретроспективный пересчет с 2011 г.? («Главная книга», 2021, N 6) · Рекомендация Р-111/2020-КпР «Объекты с низкой стоимостью в целях применения ФСБУ 25» (Фонд «Национальный негосударственный регулятор бухгалтерского учета «Бухгалтерский методологический центр» (Фонд «НРБУ «БМЦ»)) Ответ подготовлен с использованием материалов СПС «КонсультантПлюс». Представленная информация носит справочный характер, окончательное решение принимается самостоятельно.
Переуступка права аренды земельного участка в 2023 году
Ответ подготовлен экспертами Линии консультаций Атлант-право Задать свой вопрос
- Бухгалтеру
- Юристу
- Руководителю
- Кадровику
- Купить КонсультантПлюс
- Бесплатный доступ
- Установка и обслуживание
- Сопровождение
- Обучение
- Атлант НАВИГАТОР
- Линия консультаций
- Семинары
Источник: atlant-pravo.ru
Выжать максимум из оценки // Как капитализировать стоимость права аренды земельного участка при досрочном прекращении в связи с изъятием для государственных нужд
В прошлом материале Гайд по изъятию недвижимости я обозначила ряд важных шагов, которые целесообразно совершить владельцу недвижимости, чтобы увеличить размер возмещения в случае планируемого изъятия для государственных или муниципальных нужд.
Этот материал хочу посвятить более узкому, но чрезвычайно важному вопросу оценки стоимости прав аренды земельных участков при досрочном прекращении в связи с изъятием.
Отмечу, что многими правообладателями реальная ценность данного актива сильно недооценивается, хотя по своей стоимости долгосрочная аренда земельного участка сопоставима с кадастровой стоимостью такого участка, а во многих случаях даже превышает ее размер[1] (например, в деле № А40-253398/2019 она составила 33 805 546 руб. при кадастровой стоимости участка 26 177 496 руб.).
При этом грамотный подход к определению рыночной стоимости прав аренды на участок, в том числе с предварительным изменением вида разрешенного использования (ВРИ) участка, может позволить в 3-5 раз повысить цену самого участка и расположенных на нем объектов и, соответственно, получить в дальнейшем гораздо большую сумму компенсации за изъятие.
Обеспечить такой подход возможно только с участием юристов, хотя формально определение стоимости имущества относится к сфере деятельности оценщиков.
О существующих подходах к оценке рыночной стоимости прав аренды земельных участков
Применительно к оценке рыночной стоимости прав аренды земельных участков можно выделить общие (методические) подходы, а также специальные нормы, касающиеся оценки прав аренды земли именно при изъятии для государственных и муниципальных нужд.
Об общих принципах оценки прав аренды земельных участков
Общие подходы к оценке рыночной стоимости прав аренды земельных участков установлены Приказом Минэкономразвития[2], а также Распоряжением Минимущества (далее – Рекомендации по оценке)[3].
При определении рыночной стоимости права аренды земельного участка оценщик должен использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. При этом в рамках каждого из указанных подходов им самостоятельно выбираются те или иные методы оценки. Например, методы корректировок, сравнения продаж, выделения и (или) распределения при применении сравнительного подхода.
Согласно Рекомендациям по оценке, рыночная стоимость права аренды земельного участка определяется с учетом следующих факторов:
- зависимости от правомочий арендатора, срока действия права, обременений права аренды, прав иных лиц на земельный участок, целевого назначения и разрешенного использования участка
- зависимости от ожидаемой величины, продолжительности и вероятности получения дохода от права аренды за определенный период времени при наиболее эффективном использовании арендатором земельного участка (принцип ожидания)
- исходя из наиболее эффективного использования арендатором земельного участка, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося практически и финансово осуществимым, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства и в результате, которого расчетная величина стоимости права аренды земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования)
Анализ общих подходов к оценке прав аренды земельных участков позволяет сделать принципиальный вывод, что определение рыночной стоимости права аренды участка должно производиться исходя из градостроительного потенциала такого участка – разрешенного использования по ПЗЗ и другой градостроительной документации. Очень справедливый подход.
Приведу пример. Инвестор приобретает полуразрушенное строение в Москве, расположенное на участке с производственным ВРИ в ЕГРН, но с градостроительным регламентом по ПЗЗ, включающим вид «многоэтажная жилая застройка». Всем хозяйственникам понятно – ценность для сделки по факту представляет участок с ВРИ «многоэтажная жилая застройка». Именно использование участка для строительства высотного жилья (допустимое по ПЗЗ) будет максимально отвечать наиболее эффективному его использованию, при котором величина стоимости права аренды участка будет максимальной.
Отмечу, что разница в кадастровой, а соответственно и рыночной стоимости (при определении рыночной стоимости участка мы так или иначе ориентируемся на его кадастровую стоимость) одного и того же участка с ВРИ «производственная деятельность» и с ВРИ «многоэтажная жилая застройка» может быть многократная. Подробнее о зависимости кадастровой стоимости участка от вида его разрешенного использования – здесь.
Однако при анализе специальных норм в части оценки прав аренды земельных участков при изъятии для государственных и муниципальных нужд, а также судебной практики на уровне Верховного Суда становится ясно, почему в подавляющем большинстве случаев такая оценка сводится к определению текущей доходности участков (то есть без учета градостроительного потенциала), а единичная положительная судебная практика[4] практически не имеет шансов стать повсеместной.
О специальных нормах в части оценки прав аренды участков при изъятии
Право аренды земельного участка при досрочном его прекращении в связи с изъятием оценивается исходя из рыночной стоимости права аренды до истечения срока действия соответствующего договора (пп. 3 ч. 3 ст. 56.8 ЗК РФ).
В соответствии с п. 5 ч. 3 ст. 56.8 ЗК РФ в целях определения размера возмещения рыночная стоимость земельного участка, право частной собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость подлежащих прекращению иных прав на земельный участок определяется исходя из разрешенного использования земельного участка на день, предшествующий дню принятия решения об изъятии земельного участка.
При этом если до указанного дня разрешенное использование участка было изменено для строительства/реконструкции объектов государственного значения (под размещение которых осуществляется изъятие), рыночная стоимость права аренды на земельный участок определяется исходя из разрешенного использования, установленного до указанного изменения.
Из ст. 26 Федерального закона № 499-ФЗ[5] следует не внушающий позитива вывод, что для целей проведения оценки рыночной стоимости прав аренды на изымаемый земельный участок необходимо руководствоваться именно видом разрешенного использования, содержащимся в ЕГРН или правоустанавливающей документации.
Верховным Судом были даны недвусмысленные разъяснения на этот счет в Обзоре 2015 года[6]:
«В настоящее время пунктом 5 статьи 56.8 ЗК РФ установлено, что в целях определения размера возмещения рыночная стоимость земельного участка, право частной собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость подлежащих прекращению иных прав на земельный участок определяется исходя из разрешенного использования земельного участка на день, предшествующий дню принятия решения об изъятии земельного участка.
В случае отсутствия в государственном кадастре недвижимости сведений об изымаемом земельном участке, для целей изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд, в том числе для проведения оценки рыночной стоимости изымаемого земельного участка, видом его разрешенного использования признается вид разрешенного использования, соответствующий цели предоставления такого земельного участка, указанной в документе, подтверждающем право на такой земельный участок, либо в случае отсутствия данного документа вид разрешенного использования, соответствующий назначению расположенных на таком земельном участке объектов недвижимого имущества».
В обзоре приводится дело, в рамках которого судом были отклонены возражения ответчиков, полагавших правильным производить оценку изымаемого земельного участка с учетом градостроительного регламента, согласно которому спорный участок находится в зоне многофункциональной и общественно-деловой застройки.
ВС указал, что суды пришли к правомерному выводу о необходимости определения выкупной цены участка исходя из установленного (содержащегося в ЕГРН) до принятия решения об изъятии ВРИ «для эксплуатации и обслуживания жилого дома», а также из фактического использования земельного участка под индивидуальную жилую застройку.
Таким образом, специальными нормами ЗК РФ и разъяснениями Верховного суда фактически заблокировано применение принципа наиболее эффективного использования при оценке стоимости прав аренды на земельный участок при досрочном прекращении в связи с изъятием.
На практике это приводит к значительному занижению рыночной стоимости прав аренды участков, а значит – к экономическим потерям для правообладателя. Ведь оценщик вынужден руководствоваться только текущей доходностью участка (установленным ВРИ) без учета всех возможностей его использования, предусмотренных градостроительным регламентом.
Как же правообладателю максимально капитализировать стоимость права аренды земельного участка?
Правовой центр «Два М» рекомендует правообладателям произвести следующие 3 последовательных действия в рамках определения рыночной стоимости права аренды земельного участка в связи с предстоящим изъятием:
- проанализировать градостроительный регламент земельного участка и инициировать изменение ВРИ участка (актуально в том числе для участков в зоне КРТ по ПЗЗ Москвы) на самый «дорогой» вид использования (с наибольшим удельным показателем кадастровой стоимости), что позволит увеличить кадастровую, а соответственно и рыночную стоимость прав на изымаемый участок;
- обеспечить наличие долгосрочного договора аренды земельного участка (продлить существующий договор аренды или заключить новый в зависимости от конкретных обстоятельств), поскольку стоимость права аренды земельного участка при изъятии производна от срока аренды;
- обратиться к грамотному оценщику или юристу для проведения оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка, которая будет учитывать все значимые для данного участка ценообразующие факторы (срок аренды, правомочия арендатора, расположение участка и т. д.)
Только такой комплексный подход к оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка позволит «выжать максимум» – получить возмещение, которое будет отражать реальную ценность утраченного в связи с изъятием права.
Отмечу, что, изменив ВРИ земельного участка, можно существенно увеличить не только рыночную стоимость прав на участок, но и стоимость объектов недвижимости, расположенных на таком участке. Об этом, а также о значении наличия долгосрочного договора аренды участка в преддверии изъятия более подробно – в следующих моих материалах в рамках цикла об изъятии недвижимости.
[1] Например, определение СК по экономическим спорам ВС РФ от 04.10.2022 № 303-ЭС22-9142 по делу № А59-2846/2019, постановление АС Московского округа от 28.03.2022 N Ф05-4448/2022 по делу N А41-57774/2020, постановление АС Московского округа от 24.11.2021 N Ф05-27206/2021 по делу N А40-253398/2019, постановление АС Дальневосточного округа от 18.03.2022 N Ф03-653/2022 по делу N А59-2846/2019.
[2] Приказ Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)».
[3] Распоряжение Минимущества РФ от 10.04.2003 N 1102-р «Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков».
[4] Постановление АС Северо-Западного округа от 10.02.2023 N Ф07-21833/2022 по делу N А21-7789/2021.
[5] П. 10 ст. 26 Федерального закона от 31.12.2014 N 499-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
[6] «Обзор судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.12.2015).
Источник: zakon.ru
Оформляем и учитываем аренду земли по ФСБУ
Компании, владеющие земельными участками, могут сдавать их в аренду по ЗК (ст. 22) и ГК (ст. 606, 607). Кодексами предусмотрен ряд исключений. О них, а также о специфике и нюансах аренды земли, особенностях учета у арендодателя и арендатора – в статье.
Аренда и сервитут: применение стандартов бухучета
ФСБУ 25/2018 для учета аренды у арендатора, арендодателя и субарендатора применяется, когда объект передается во временное пользование за плату, то есть в большинстве стандартных случаев аренды и субаренды. Статус и организационно-правовая форма сторон договора значения не имеет. ФСБУ 25/2018 применяют государственные, коммерческие организации, АО, ООО, МУПы и ГУПы.
Не применяется стандарт для сервитута, аренды участка недр. Действующее законодательство требует учитывать такие объекты по ФСБУ для организаций государственного сектора.
Давайте разберемся, чем сервитут отличается от аренды. Аренда предусматривает для арендатора достаточно широкие права. Сервитут, наоборот, их ограничивает. Аренда (ГК РФ ст. 606) позволяет сдавать землю в субаренду, улучшать ее, вносить арендные права в уставный капитал организации, передавать их в залог, возводить на участке постройки.
Все операции осуществляются с согласия арендодателя. Землю можно выкупить, если это предусмотрено договором аренды.
Сервитут исключает субаренду, залог, куплю-продажу. Ограничения на использование объекта установлены ГК РФ (ст. 274, 275).
ФСБУ 25/2018 и земли для геологоразведки
Стандарт не применяется в отношении земельных участков, которые передаются в аренду или субаренду для геологоразведки. Правило актуально для всех сторон договора. Если арендатор по первичному договору указанной деятельностью не занимается, но сдает землю в субаренду геологоразведочной компании, стандарт учета не применяется всеми сторонами: арендодателем, арендатором, субарендатором.
Нередко в субаренду сдается часть участка. Если субарендатор занимается геологоразведкой, а арендатор – нет, договор считается комбинированным. В отношении учета субаренды земли ФСБУ 25/2018 не применяется. Аренда остальной части участка учитывается в обычном порядке, как раз с использованием норм и правил упомянутого стандарта.
Как учитывать аренду и субаренду участка для геологоразведки? Используйте МСФО (IFRS) 16.
Бухгалтерская первичка и учет
Первичные документы для учета аренды земли одинаковые у арендатора, арендодателя. Подтверждением сделки служит договор с актом приема-передачи участка. Оплата подтверждается банковскими документами. Ежемесячное начисление расходов в учете арендатора делается на основании бухгалтерской справки или акта об оказании услуг аренды.
Важно: в любом подтверждающем документе должны присутствовать реквизиты договора аренды (ФЗ №402 от 6.12.2011).
Договор аренды может попадать под общий или упрощенный учет. Начнем с последнего: способ применяется, если нет субаренды, выкупа и соблюдается минимум одно условие из п. 11 ФСБУ 25/2018. Арендные платежи включаются в текущие расходы. Участок, арендованный для собственных нужд, отражается в учете за балансом по договорной стоимости. Не указана стоимость в договоре?
Попросите арендодателя прислать бухгалтерскую справку с соответствующими сведениями. Можно отражать в учете землю и по кадастровой стоимости. Это условие должно быть зафиксировано в договоре. Принятие земельного участка на забалансовый учет отражается проводкой Дт 001.
Затраты по аренде учитываются по-разному и зависят от целей использования арендованной земли. Если строится недвижимость для собственных нужд, в первоначальную стоимость объекта включаются арендные платежи и предварительные расходы (расходы на заключение договора аренды). Это отражается проводкой Дт 08 Кт 76 (60).
Если земля арендуется не для строительства, учет ведется по дебету счета 20, 23, 25, 26, 29, 91-2 и кредиту счета 60 (76).
Если по окончании срока договора аренды арендатор выкупает земельный участок, для учета купли-продажи применяются новые стандарты бухучета: ФСБУ 5/2020, ФСБУ 6/2020, ФСБУ 26/2020.
Амортизация
В большинстве случаев право пользования активом (ППА) при аренде земли амортизируется в течение срока аренды. Если цели использования объекта у арендатора совпадают с целями использования собственных участков, ППА не амортизируется. То же самое касается аренды в целях инвестирования.
Важно: арендатор должен применять единую учетную политику в отношении ППА. Это касается аренды земли и других похожих активов. Такое требование выдвигает ФСБУ 25/2018. Если схожие по характеру использования активы не амортизируются, не амортизируется и право пользования арендованной землей.
Если земля признается объектом инвестирования, ППА переоцениваются на каждую отчетную дату вместе с инвестиционной недвижимостью. Уценка, дооценка включаются в финансовый результат (ФСБУ 6/2020).
Амортизация ППА обязательна, если объект аренды используется для собственных нужд, будь то строительство производственного здания или, например, выращивание сельскохозяйственных культур. Правда, механизм погашения стоимости ППА стандартами бухучета не уточняется. Нет отдельных норм на этот счет и в МСФО (IFRS) 16. Минфин официальных разъяснений тоже пока не давал.
Все, что есть, это позиция Центробанка. Регулятор указывает на то, что срок полезного использования земли как объекта не ограничен. Срок использования актива ограничивается сроком аренды. Соответственно, амортизация ППА начисляется, пока действует договор с арендодателем (письмо ЦБ №17-1-2-6/865 от 24.10.2019).
ФСБУ 25/2018 (п. 17) определяет порядок погашения стоимости ППА посредством амортизации. Что касается срока полезного использования, он может не совпадать со сроком действия договора аренды. Более короткий срок амортизации – обычное дело. Больше он может быть только в одном случае, когда после окончания договора аренды арендатор получает землю в собственность.
Амортизация ППА отражается в учете проводкой Дт20 (23, 25, 26, 91.2, 08) Кт 02.
Переменные платежи
В договоре аренды может указываться переменная и фиксированная плата. Первая определяется порядком формирования стоимости земли. Обязательство по аренде и ППА для ФСБУ 25/2018 формируют не все переменные платежи. Это касается, например, арендной платы по размеру ставки инфляции или по кадастровой стоимости. Учитывается такая плата в текущих расходах.
Переменные платежи, рассчитанные по кадастру, не формируют ППА, поскольку они не указаны в перечне платежей, которые формируют состав арендных платежей (ФСБУ 25/2018 п. 7). Кадастровая стоимость устанавливается государством. И арендные переменные платежи, исходящие из такой оценки, не считаются рыночными.
Важно: также не формируют ППА переменные платежи, рассчитанные из ставки за единицу площади.
Прямые нормы по учету переменных платежей по кадастру в ФСБУ 25/2018 отсутствуют. Соответственно, возможны другие варианты учета. Если тема актуальна, запросите консультацию профильного специалиста!
Источник: xn--80abgj3a5ames.xn--p1ai