Чем отличается балансовая стоимость от кадастровой

Вне зависимости от вида объекта недвижимости, может быть установлено 2 разновидности стоимости. Речь идет о рыночной, а также кадастровой цене. Примечательно, что размер, а также сущность этих показателей совершенно разная. Причина тому – разное предназначение. Так, когда необходимо реализовать квартиру, необходимо использовать рыночную стоимость.

В то же время государственные органы для расчета налогов применяют именно кадастровую оценку. Сегодня детально поговорим о том, что из себя представляет 2 вида стоимости, а также для чего они предназначены на практике.

Сущность стоимости квартиры по кадастру

• тип строения, в котором расположена квартира;
• квадратура;
• город или район, в котором расположено имущество и так далее.

Примечательно, что такие особенности, как вид с окон, наличие парковки возле дома, а также ремонт – не принимаются во внимание.

Если сравнивать реальную и инвентаризационную цену квартир, то до 2015 года показатели разнились между собой. Так, рыночная стоимость была меньше; мало того, со временем тона только снижалась, так как жилой фонд претерпевает естественный износ. К слову сказать, кадастровая цена квартиры влияет на ставку налогообложения.

Отличается ли рыночная стоимость от кадастровой

Однако позднее в законодательство были внесены поправки; налог на недвижимость стали определять по кадастровой цене. Чтобы нивелировать расхождения в двух показателях, государство предусмотрело 5-летний переходной период. Завершился он 1.01.20 года.

Заинтересованное лицо может в любое время обратиться в ЕГРН, чтобы уточнить цену квартиры по кадастру. Эксперты предоставят выписку, в которой будет указана не только стоимость, но и дата последней переоценки.

Существуют правила, согласно которым в России определена периодичность установления цены на квартиру по кадастру:

• по всем регионам страны – минимум 1 раз в 5 лет, однако не чаще, чем раз в 3 года при особых случаях;
• в городах Севастополь, Санкт-Петербург и Москва кадастровая оценка выводится не чаще, чем 1 раз в 2 года.

Как определяется цена квартиры по рыночным меркам

Как правило, собственники квадратных метров при реализации недвижимости применяют именно рыночную стоимость. Во многом, этот показатель формируется под воздействием конкуренции между продавцами и покупателями, а также спроса. В целом, рыночная стоимость квартиры – это сумма, которую готов отдать потенциальный покупатель за жилье.

Можно выделить ряд факторов, которые оказывают воздействие на рыночную стоимость квартиры:

• год строительства дома, район, коммуникации, а также наличие неподалеку больниц, аптек, магазинов, и прочей инфраструктуры;
• ремонт в квартире и его качество (если имеется), мебель, изменения, которые вносил предыдущий собственник;
• курс валют на момент продажи, способность покупателей, сезон, и многое другое.

Практика показывает, что реальная стоимость апартаментов на рынке определяется по точно таким предложениям, с идентичными условиями (удобства, ремонт, расположение). Впрочем, нужно говорить о том, что рыночная стоимость – примерный показатель, который все время меняется.

Рыночная и кадастровая стоимость: в чем разница?

При проведении сделки купли-продажи, продавец и покупатель обязательно используют рыночную цену. После достижения договоренностей стороны указывают цену в договоре. К слову сказать, даже при наследовании или дарении квартиры также полагается указывать анализируемый показатель.

Разница между двумя ценами

Ранее было сказано о том, что экспертная комиссия выводит кадастровую стоимость в результате массовых оценок жилья. Здесь задействуется особая методика расчетов. Примерные рыночные показатели, а также индивидуальный подход не имеют места в этой работе.

Что касается оценки рыночной, то она выводится при подробном анализе параметров жилья; принимаются во внимание даже мельчайшие тонкости. Соответственно, учитывается расположение дома, наличие инфраструктуры, прочих факторов, которые способны воздействовать на стоимость в сторону ее увеличения или уменьшения.

Вот почему цена квартиры по кадастру может быть меньше или больше, чем то, что предлагает рынок. Все зависит от того, в каком состоянии пребывает недвижимость. Совершенно очевиден факт: квартира с высококлассным ремонтом не может иметь одинаковую стоимость по кадастровой и рыночной оценке, равно как и апартаменты, в которых ремонт не делали с момента постройки.

Согласно правилам Налогового кодекса при исчислении имущественного налога применяется именно кадастровая стоимость. Однако когда предстоит провести сделку купли-продажи, стороны используют предложение рынка. Раньше некоторые граждане пользовались пробелом в законодательстве, уклонялись от налога на прибыль.

Сейчас так поступить невозможно, ведь при купле-продаже применяется 2 оценки. Как правило, устанавливается реальная цена на квадратные метры – 70% от кадастровой стоимости. В том случае, если сделка обойдется дешевле выведенного показатели, то он и будет основной величиной при финансовых расчетах.

Примечание. При реализации квартир налог на прибыль необходимо платить не всем гражданам. Существуют некоторые исключения, предусмотренные нормами НК РФ. В частности, чтобы не платить указанный налог, перед продажей квартира в собственности должна пребывать не менее пяти лет у прежнего собственника.

Источник: pkk.lk

В чем различия кадастровой от рыночной стоимости?

После реформирования системы учета имущественных прав граждан, сведения обо всех существующих объектах недвижимости должны вноситься в Росреестр. Для организации налогообложения, согласно статье 65 Земельного кодекса РФ был введен обязательный расчет кадастровой стоимости земельного участка или любого другого объекта недвижимости. После согласования Налогового и Земельного кодексов выработана единая процедура расчета кадастровой стоимости, которая и ложится в основу расчета стоимости использования земельных наделов, а также применяется при определении налогов.

Как рассчитывается кадастровая стоимость, и в чем ее отличия от рыночной?

Для того чтобы понять, чем отличается кадастровая стоимость от рыночной, первое что необходимо знать – государственная кадастровая стоимость определяется Правительством РФ. В то же время, на рыночную стоимость объекта могут влиять разнообразные факторы, которые не учитываются при кадастровой оценке. Важным замечанием является то, что фактически, в Законах о государственной оценочной стоимости нигде не фигурирует определение кадастровой стоимости, есть лишь общие правила ее расчета для различных объектов недвижимости. Некоторые органы государственной власти считают кадастровую стоимость альтернативой рыночной. Однако практически всегда кадастровая стоимость отличается от рыночной в силу разных причин:

• Рыночная стоимость – более объективный показатель, поскольку учитывается реальная стоимость объекта, по сравнению с аналогичными;
• В кадастровой стоимости не отражается сезонность, спрос, состояние рынка;
• Кадастровая стоимость – менее гибкий показатель, чем рыночная стоимость;
• Кадастровая стоимость устанавливается путем материального анализа, в то время, как рыночная стоимость определяется в силу конкурентоспособности, баланса спроса и предложений;
• Кадастровая стоимость может необоснованно завышаться из-за несовершенства механизма подсчета.

Почему кадастровая стоимость земли выше рыночной:

• От размера кадастровой стоимости зависят поступления в бюджет благодаря налоговой базе;
• Эффект «низкой базы» — реформа проходила в период взлета цен на недвижимость в России, на сегодняшний день большинство ставок являются неактуальными;
• Не учитывается состояние рынка, платежеспособности населения, расположение объекта и так далее. Т.е. могут возникнуть такие ситуации, когда полученная оценка будет существенно завышена из-за наличия поблизости объектов инфраструктуры, однако по факту – эти объекты не повышают стоимость объекта.

Для того, чтобы сделать механизм подсчета стоимости адаптивным, вводятся коэффициенты, которые учитывают рыночную цену, однако далеко не в полной мере. Кроме того, берется во внимание «рыночная стоимость аналогичных объектов в этом регионе», но законом не регламентируется количество объектов для сравнения, источники информации, проверка актуальности цены.

Когда необходима оценка кадастровой стоимости?

Разница между кадастровой и рыночной стоимостью недвижимости играет большую роль при налогообложении. Иными словами, завышенная государственная оценка может стать причиной получения серьезного финансового бремени, которое под силу не всем гражданам. В тоже время, кадастровая стоимость обязательно рассчитывается для следующих случаев:

• Проведение приватизации государственных объектов;
• Если дом, квартира, земля используются в качестве залогового имущества;
• При продаже земли для определения налога;
• Если существует необходимость заключения договора ипотечного кредитования;
• В судебных процессах при решении имущественных споров.

Стоит отметить, что кадастровая и рыночная стоимость недвижимости может отличаться в несколько раз друг от друга, чаще всего с завышением итоговой оценки государственными органами.

Правила проведения подсчета кадастровой стоимости закреплены в методических рекомендациях, которые были утверждены еще в 1999 году. Из них же получается, что отличия кадастровой стоимости от рыночной не должно быть, поскольку кадастровая стоимость в теории должна отражать наиболее реалистичную цену продажи недвижимости.

Какие параметры учитываются при оценке стоимости квартиры, дома, земельного участка?

• Категория и тип недвижимости;
• Форма собственности;
• Территориальное расположение;
• Условия продажи;
• Особенности расположения участка;
• Если кадастровая оценка рассчитывается для коммерческих объектов, учитывается также возможность получения дохода от аренды или ведения иной коммерческой деятельности;
• Особенности рельефа местности;
• Состояние недвижимости.

Кадастровая и рыночная стоимость земельного участка в судебном порядке могут быть прировнены, после вынесения постановления. Это позволяет на основании независимой оценки снизить налоговую нагрузку, чем в законном порядке пользуются многие клиенты компании «Стар-Сервис».

Для получения оценки кадастровой стоимости необходимо предоставить следующий пакет документов:

• Правоустанавливающие бумаги;
• Паспортные данные оценки кадастровой стоимости;
• Кадастровый и технический паспорт;
• Если есть обременения – документы о них;
• План межевания;
• Документы по аренде (договор и выписка);

Для юридических лиц потребуется также статут, реквизиты, распоряжение уполномоченного лица.

В каких случаях кадастровая оценка приравнивается к кадастровой?

• Если есть решение суда;
• Если нет возможности выстроить математическую модель, отражающую стоимость объекта недвижимости;
• Если в разных источниках информации противоречива стоимость недвижимости;
• Если методические рекомендации не позволяют в полной мере произвести подсчет кадастровой стоимости;
• Если полученная кадастровая стоимость в результате подсчета получается значительно завышена по отношению к рыночной.

Наиболее же эффективным способом снижения налогов при продаже недвижимости, арендной платы, или перед приватизацией – признание кадастровой стоимости равной рыночной. В таком случае можно сэкономить значительный бюджет, быстро провести согласование и получить результат. Центр кадастра и регистрации «Стар-Сервис» проводит процедуру юридического сопровождения для своих клиентов с максимальной отдачей и вниманием ко всем деталям. Больше информации вы сможете получить по указанным контактам.

Источник: kad-reg.ru

Цена в договоре при продаже недвижимости

Цена недвижимости может быть балансовой, кадастровой, рыночной.

Балансовая стоимость недвижимости – это стоимость, по которой недвижимость учитывается на балансе организации. Балансовая стоимость равна стоимости фактических затрат на приобретение за вычетом начисленной амортизации.

Кадастровая стоимость определяется в результате государственной кадастровой оценки и внесена в единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Узнать ее можно либо на сайте Росреестра, либо заказав выписку из ЕГРН.

Рыночная стоимость – это стоимость недвижимости при ее продаже на рынке в условиях конкуренции.

Кадастровая стоимость может отличаться от рыночной и быть выше ее или ниже.

Собрались продать недвижимость? Какие нюансы необходимо учесть при ее продаже?

Продавец – российское физическое лицо

Если цена в договоре выше кадастровой стоимости, то НДФЛ будет исчислен с суммы, указанной в договоре.

При указании в договоре цены ниже кадастровой стоимости в сумму доходов, с которой будет исчислен НДФЛ, все равно войдет 0,7 от кадастровой стоимости имущества, и именно с этой суммы, а не с суммы указанной в договоре, будет исчислен налог. Это необходимо иметь ввиду продавцу-физическому лицу при установлении цены сделки в договоре купли-продажи.

Продавец – российское юридическое лицо

При продаже недвижимости необходимо учитывать рыночную стоимость недвижимости. Особенно это актуально при взаимозависимости лиц.

Взаимозависимость лиц – это возможность этих лиц влиять на результаты сделки, результаты деятельности этих или представляемых ими лиц. В статье 105.1 НК РФ описаны условия отнесения лиц к взаимозависимым. Так, например, если физическое лицо прямо или косвенно владеет более чем 25% доли в такой организации или лицо осуществляет полномочия ее единоличного исполнительного органа, то такие лица будут признаны взаимозависимыми.

Рыночная стоимость может отличаться от кадастровой стоимости, а также от балансовой стоимости недвижимости.

В договоре купли-продажи правильно указать рыночную цену сделки. Определить ее можно пригласив оценщика, который проведет независимую оценку имущества. В случае отклонения цены сделки по договору купли-продажи от рыночной цены такая сделка может попасть под ценовой контроль со стороны налоговой инспекции. В случае признания цены сделки не соответствующей рыночной цене, возможно доначисление налогов в зависимости от применяемой юридическим лицом системы налогообложения.

Бухгалтерское обслуживание ИП и ООО, декларации 3-НДФЛ для физических лиц. Оставьте заявку на сайте, или узнайте стоимость по телефону: (495) 661-35-70!

Источник: biznesanalitika.ru