Факторы влияющие на величину оценки балансовой стоимости недвижимости

Содержание

Власова, И. В. Анализ и виды стоимости объектов недвижимости; факторы, влияющие на их цену / И. В. Власова. — Текст : непосредственный // Молодой ученый. — 2018. — № 48 (234). — С. 388-391. — URL: https://moluch.ru/archive/234/54322/ (дата обращения: 18.06.2023).

Стоимость не имеет единственного либо общепринятого определения, так как относится к числу фундаментальных экономических категорий.

Первое, с чем ассоциируется стоимость, является полезность. Термин «полезность» был введен английским философом И. Бентамом. Полезностью блага — это способность экономического блага удовлетворять одну или несколько человеческих потребностей [2]. По выражению К. Менгера, стоимость — характеристика того, насколько важны для нас отдельные товары (или наборы товаров), когда мы осознали, что без владения этими товарами, невозможно удовлетворить наши потребности.

Полезность вещей, обязанных умственным и физическим усилиям человека, отражается стоимостью объема и качества таких усилий. Иначе говоря, существующая на сегодняшний день стоимость вещи в общем рассматривается как мера затрат, которые необходимо понести, для создания точно такой же, либо другой, но идентично полезной вещи. [6]

Землепользование. Передача 6. Подходы и методы оценки земельных участков

Еще одним из определяющих факторов стоимости является редкость вещей. Для возможности суждения о стоимости вещи, во внимание берется общедоступность данного блага, то есть потребность в таких вещах не должна превышать их наличие (предложение). Вещи, обладающие полезностью и относительно редкие, чаще всего являются предметами обмена на другие вещи либо деньги. Очевидно, что при этом стоимость рассматривается как категория обмена, своей привлекательной способностью обмена на другие вещи или деньги.

При оценке недвижимости стоимость выражается в деньгах, а не в единицах каких-либо других вещей и тем самым понимается как денежная стоимость. Изменение денежной стоимости свидетельствует о том, что изменились какие-либо свойства самой вещи и/или отношение потребителей к ней, либо изменения потерпела ценность денежных средств, как единицы измерения стоимости. Не исключено, что данные события могут произойти одновременно.

Термин «цена» часто используется как синоним стоимости в обмене. Ценой объекта недвижимости является фактическая сумма конкретной свершившейся сделки. Рассматривается цена объекта недвижимости всегда до налогообложения и подразделяется на цену покупателя, цену продавца и цену реализации.

Цена продавца — это сумма, которую он получает в результате совершения сделки. Цена покупателя — это общая сумма всех затрат на покупку объекта недвижимости. Цена реализации — это сумма которую покупатель отдает продавцу за недвижимое имущество. [1]

В экономической теории существует утверждение, что независимо от того, как различаются и изменяются со временем цены одной и той же вещи, существует общий закон, объясняющий эти различия и изменения, и данным законом является — стоимость вещи. В связи с этим, конкретные изменения цен в конечном счете, связаны с изменением стоимости вещей, а в более общем представлении — с соотношением спроса и предложения.

Ставка капитализации в оценке объектов недвижимости: отличия от ставки дисконтирования

Понятие стоимости объекта недвижимости рассматривается с различных позиций. Так различают рыночную стоимость, стоимость замещения, потребительскую, восстановительную, инвестиционную, страховую; стоимость действующего предприятия и объекта недвижимости при существующем использовании и т. д.

Рыночная стоимость объекта недвижимости — наиболее приближенная цена, по которой он может быть продан в условиях конкуренции на открытом рынке. При этом, предполагается, что покупатель и продавец располагают всей необходимой информацией о стоимости имущества, действуют добровольно и какие-либо чрезвычайные обстоятельства не отражаются на величине сделки. [8]

Потребительскую стоимость иначе называют стоимостью при существующем использовании. Определяется отражением ценности объекта недвижимости для конкретного собственника, который не собирается выставлять его на рынок.

Восстановительная стоимость отражает затраты в текущих ценах на строительство дубликата данного объекта из точно таких же материалов, по таким же нормам. В данном случае воспроизводится по аналогии всё, вплоть до морально износа и недостатков либо достоинств архитектурных решений.

Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, эквивалентного своей полезностью оцепеневаемую, но с использованием новейшего оборудования, современных проектных решений и нормативов, а так же в новом архитектурном стиле, и из прогрессивных конструкций и материалов.

Инвестиционная стоимость выражается в доходности конкретного лица, при заданных инвестиционных целях. Имеет сходство с понятием стоимости в использовании. Данный вид стоимости носит субъективный характер, определяемый обычно исходя из ожидаемых доходов для инвестора, при оценке конкретного инвестиционного проекта.

Страховая стоимость определяет страховые суммы, выплаты и проценты. Расчет ведется на основе восстановительной стоимости либо стоимости замещения, подвергаемого риску уничтожения или разрушения объекта.

Ликвидационная стоимость представляет собой чистую денежную сумму, которую собственник объекта недвижимости может получить при принудительной продаже или ликвидации, в случае если объект недвижимости должен быть отчужден в срок службы, меньший, чем у его аналогов.

Утилизационная стоимость — чистая денежная сумма, получаемая собственником объекта недвижимости в случае полной ликвидации последнего.

Первоначальная стоимость объекта недвижимости включает в себя фактические затраты на приобретение или создание объекта начало его использования.

Стоимость объекта недвижимости при существующем использовании — рыночная стоимость объекта недвижимости, которая исчисляется исходя из его существующих характеристик с целью последующей продажи с сохранением функций.

Залоговая стоимость — стоимость для целей обеспечения кредита.

Стоимость права аренды объекта недвижимости — единовременная плата за пользование и распоряжение объектом, иными словами — арендная плата.

На рис. 1 представлены существующий ряд факторов, от которых зависит цена объектов недвижимости.

Рис. 1. Факторы, влияющие на формирование цены объектов недвижимости

Объективные (экономические) факторы — определяют средний уровень цен конкретных сделок и субъектами недвижимости и разделяются на макроэкономические и микроэкономические. К макроэкономическим факторам относятся налоги, динамика курса валют, инфляция, пошлины, спрос и потребность на объекты недвижимости, уровень безработицы, уровень дохода населения и прочее. К микроэкономическим, в свою очередь, относятся факторы, характеризующие основные параметры конкретных сделок, например: предмет, роки действия, обязанности сторон, исполнение обязательств, санкции и штрафы, расторжение договора и т. д.

Психологические факторы связаны с феноменом массового сознания. В данном случае может происходить воздействие на сознание путем массирования рекламы, осведомленности потребителей, симпатии к конкретной сфере, инфляционных ожиданий и прогнозов развития либо затухания.

К физическим факторам формирования цены объектов недвижимости относятся: местоположение, архитектурно-конструктивные решения, физическое состояние объекта недвижимости, наличие и величина коммунальных услуг, экологические факторы и пр.

Факторы, влияющие на цену и скорость продажи объекта: количество аналогичных предложений, достоинства и недостатки объекта (планировка, износ, этажность и т. п.), престижность района, развитие социальной инфраструктуры возле объекта, транспортная доступность, юридическая «чистота» объекта, характер сделки.

Подводя итоги, можно отметить, что только комплексный анализ учёт всей совокупности внешних и внутренних факторов формирования цены, позволяет дать обоснованное заключение о стоимости объекта недвижимости.

Асаул А. Н., Старинский В. Н. Рынок недвижимости — новая социально- экономическая реальность — СПб: МАИЭС, 2011–495 с.
Асаул А. Н. Экономика недвижимости: учебник для вузов. — 3-е изд., исправл./А. Н. Асаул, С. Н. Иванов, М. К. Старовойтов. — Спб.: АНО «ИПЭВ», 2009–304 с.
Гражданский кодекс Российской Федерации: часть первая от 30.11.94 г. № 51-ФЗ; Часть вторая от 26.01.96 г. № 14-ФЗ.
Грибовский С. В., Сивец С. А., Левыкина И. А. Математические методы оценки стоимости имущества. М.: Маросейка; Книжная Линия, 2014.
Грибовский С. В. — Оценка доходной недвижимости, 2015 г. — 349 с.
Касьяненко, Т. Г. Оценка недвижимости: Учебное пособие / Т. Г. Касьяненко, Г. А. Маховикова, В. Е. Есипов. — М.: КноРус, 2013–752 c
Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации № 519 от 06.07.2001 г.
Федеральный стандарт оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)». Приказ Минэкономразвития и торговли РФ от 20.05.2015 г. № 297.
Федеральный стандарт оценки № 2 «Цели оценки и виды стоимости (ФСО № 2)». Приказ Минэкономразвития и торговли РФ от 20.05.2015 г. № 298.
Р. В. Бабенко. Оценка российской недвижимости: предпосылки, ограничения, инструменты. 2016 г. — 336 с.

Основные термины (генерируются автоматически): недвижимость, стоимость, вещь, рыночная стоимость, стоимость вещи, стоимость замещения, существующее использование, формирование цены, восстановительная стоимость, денежная стоимость.

Введение

В настоящее время, когда в России появилась нормативная база купли и продажи объектов недвижимости и формируется механизм банкротств предприятий, все чаще возникает необходимость определения стоимости предприятий и объектов недвижимости (в том числе земельных участков), при купле и продаже имущества, получение кредита под залог имущества, определении базы налогообложения, страховании имущества, выделении доли участков предприятий, реорганизации, ликвидации, а также использовании прав наследования и судебного приговора. Сегодня российский рынок недвижимости начинает обретать цивилизованные формы, начинает формироваться его необходимая инфраструктура. Поэтому, все большее значение приобретает правильное определение цены конкретного объекта недвижимости.

Факторы, влияющие на величину оценочной стоимости

При определении стоимости оценщик принимает во внимание различные микро- и макроэкономические факторы, к числу которых относятся:

1. Спрос. Спрос определяется предпочтениями потребителей, которые зависят от того, какие доходы приносит данный бизнес собственнику, в какое время, с какими рисками это сопряжено, каковы возможности контроля и перепродажи данного бизнеса.
2. Доход. Доход, который может получить собственник объекта, зависит от характера операционной деятельности и возможности получить прибыль от продажи объекта после использования. Прибыль от операционной деятельности в свою очередь определяется соотношением потоков доходов и расходов
3. Время. Большое значение для формирования стоимости предприятия имеет время получения доходов. Одно дело, если собственник приобретает активы и быстро начинает получать прибыль от их использования, и другое дело, если инвестирование и возврат капитала отделены значительным промежутком. недвижимость банкротство стоимость налогообложение
4. Риск. На величине стоимости неизбежно сказывается и риск как вероятность получения ожидаемых в будущем доходов.
5. Контроль. Одним из важнейших факторов, влияющих на стоимость, является степень контроля, которую получает новый собственник.

Если предприятие покупается в индивидуальную частную собственность или если приобретается контрольный пакет акций, то новый собственник получает такие существенные права, как право назначить управляющих, определить величину оплаты их труда, влиять на стратегию и тактику работы предприятия, продавать или покупать его активы; реструктурировать и даже ликвидировать данное предприятие; принимать решение о поглощении других предприятий; определять величину дивидендов и т. д. В силу того, что покупаются большие права, стоимость и цена, как правило, будут выше, чем в случае покупки неконтрольного пакета акций.

6. Ликвидность. Одним из важнейших факторов, влияющих при оценке на стоимость предприятия и его имущества, является степень ликвидности этой собственности. Рынок готов выплатить премию за активы, которые могут быть быстро обращены в деньги с минимальным риском потери части стоимости.

Отсюда стоимость закрытых акционерных обществ должна быть ниже стоимости аналогичных открытых обществ.

7. Ограничения. Стоимость предприятия реагирует на любые ограничения, которые имеет бизнес. Например, если государство, ограничивает цены на продукцию предприятия, то стоимость такого бизнеса будет ниже, чем в случае отсутствия ограничений.
8. Соотношение спроса и предложения. Спрос на предприятие, наряду с полезностью, зависит также от платежеспособности потенциальных инвесторов, ценности денег, возможности привлечь дополнительный капитал на финансовом рынке. Отношение инвестора к уровню доходности и степени риска зависит даже от возраста. Более молодые люди склонны идти на большой риск ради более высокой доходности в будущем.

Важным фактором, влияющим на спрос и стоимость бизнеса, является наличие альтернативных возможностей для инвестиций.

Спрос зависит не только от экономических факторов. Важны также социальные и политические факторы, такие как отношение к бизнесу в обществе и политическая стабильность. Цены предложения, в первую очередь, определяются издержками создания аналогичных предприятий в обществе. Очень важное значение имеет и количество выставленных на продажу объектов.

Выбор решения и покупателя, и продавца зависит от перспективы развития данного бизнеса. Обычно стоимость предприятия в предбанкротном состоянии ниже стоимости предприятия с аналогичными активами, но финансово устойчивого.

На оценочную стоимость любого объекта влияет соотношение спроса и предложения. Если спрос превышает предложение, то покупатели готовы оплатить максимальную цену. Верхняя граница цены спроса определяется текущей стоимостью будущих прибылей, которые может получить собственник от владения этим предприятием.

Особенно это характерно для отраслей, в которых предложение ограничено природными возможностями. Отсюда следует, что наиболее близко к максимальной границе в случае превышения спроса над предложением будут цены на сырьевые предприятия. В то же время в случае превышения спроса над предложением возможно появление в некоторых отраслях новых предприятий, что приведет к увеличению их числа. В долгосрочном плане цены на эти предприятия могут несколько упасть.

Если же предложение превышает спрос, то цены диктуются производителем. Минимальная цена, по которой он может продать свой бизнес, определяется затратами на его создание.

Итак, основными факторами, определяющими оценочную стоимость, являются:

· спрос;
· прибыль оцениваемого бизнеса, настоящая и будущая;
· затраты на создание аналогичных предприятий;
· соотношение спроса и предложения на аналогичные объекты;
· риск получения доходов;
· степень контроля над бизнесом и степенью ликвидности активов.

Понятие стоимости трудно поддается четкому определению и имеет множество интерпретаций. Для того, чтобы разобраться со стоимостью, следует выделить следующие социальные и экономические факторы, влияющие на нее.

Стоимость недвижимости создают 4 фундаментальных фактора, действующих на рынке: спрос на недвижимость со стороны платежеспособных покупателей; полезность; ограниченность предложения; отчуждаемость объектов недвижимости.

Покупатели коммерческой недвижимости интересует одна простая вещь — доход от использования данного объекта. Доход есть выраженное в деньгах отдача имущества. При этом следует учитывать, что: чем выше размер дохода, тем лучше; чем выше надежность получения дохода, тем лучше; чем дольше вы получаете доход, тем лучше.

Следовательно, для определения стоимости недвижимости оценщик должен принять во внимание размер, риск и период, связанный с получением дохода от использования данного имущества.

Оценка стоимости предприятия — это процесс оценки предприятия как единого функционирующего комплекса, приносящего прибыль. Этот процесс включает в себя обоснованную оценку основных фондов и оборотных средств, материальных и нематериальных активов, текущих и будущих доходов предприятия на определенный момент времени.

В зависимости от цели функций оценки различают отдельные виды оценочной стоимости предприятия. Например, при сделках купли — продажи предприятия или его части важно оценить его рыночную стоимость; при осуществлении инвестиций — инвестиционную стоимость; при страховании имущества предприятия — стоимость восстановления; при кредитовании — залоговую стоимость; при ликвидации предприятия — ликвидационную стоимость.

При проведении оценки необходимо определить каждый компонент имущества, влияющий на стоимость, включая нематериальные (неосязаемые) факторы. Примером влияния нематериальных факторов может быть общее впечатление от объекта недвижимости.

Внутреннее оформление здания может быть средним, однако хорошее впечатление, произведенное его внешним оформлением может быть очень важным для покупателя. Другим примером неосязаемого фактора может быть хорошая репутация застройщика. Престижный тип квартир в каком-либо районе прибавит стоимость квартирам, расположенным рядом, но построенным другими застройщиками.

Квартиры, предлагаемые для перепродажи отдельными владельцами, будут иметь меньшую цену. чем квартиры, продаваемые при поддержке серьезной рекламной компании. Необходимо установить стоимость в денежном выражении таких нематериальных активов и рассмотреть объект оценки с точки зрения типичного покупателя, с учетом предложения аналогичных объектов недвижимости в сходном окружении на момент оценки. При оценке необходимо учитывать потенциальные потребности и желания типичного покупателя. Стоимость таких возможностей потом должна быть переведена в денежную форму с учетом их вклада в суммарную стоимость.

Рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена, которую можно получить от продажи имущества на конкурентном и открытом рынке при соблюдении условий » равновесия «, т.е. продавец и покупатель действуют рационально, информирован, а при обсуждении цены стороны не испытывают давления каких-либо чрезвычайных обстоятельств. Данное определение стоимости включает представление о «нормальной » (равновесной) сделке как о передаче титула собственности от продавца к покупателю в определенный момент времени при выполнении следующих условий:

-мотивация продавца и покупателя является типичной;
-обе стороны хорошо информированы, например квалифицированными консультантами, и действуют целесообразно пониманию своего интереса; имеется достаточное время, чтобы выявить реакцию рынка на сделанное предложение;
-платеж осуществляется наличными деньгами или другим наличным способом;
-компенсация продавцу за отчуждаемое имущество полностью представлена договорной ценой без каких-либо дополнительных уступок и связанных льгот.

Стоимость коммерческой недвижимости редко можно получить непосредственно от сравнения сходных продаж, потому что влияние различных сил очень трудно выделить и количественно определить. Стоимость такого вида недвижимости подвержена действию рыночных сил на гораздо большей территории, чем, например, жилая недвижимость. Для крупных объектов доходной недвижимости границы рынка могут охватывать территорию всего региона и даже республики. Зачастую инвесторы часто используют для себя объекты, находящиеся за тысячи километров от их штаб-квартиры.

Поправки к стоимости налогов должны быть сделаны с учетом условий финансирования. Не требуется поправок к ценам, если часть стоимости уплачивается продавцом, и это является обычным для данного рынка. Поправки не должны производиться механически, они должны учитывать рыночную реакцию на условия финансирования.

Продажная цена может отличаться от рыночной стоимости, особенно если отсутствуют те или иные условия равновесия. Например, продавец вынужден соглашаться на сделку, уступая в цене, потому что у него нет достаточно времени для выявления реакции рынка. Или для покупателя приобретение именно данного объекта недвижимости имеет особую привлекательность, вызванную, к примеру, налоговым регулированием. На продажную цену оказывают влияние также стоимость и доступность ипотечного кредитования.

Рассмотрим случай, когда недвижимость используется в качестве объекта инвестированная.

Капитал преследует цель воспроизвести себя с приращением. Недвижимое имущество представляет собой прекрасный инструмент для генерирования дохода.

Типичный инвестор, вкладывая в недвижимость, стремится получить наряду с возвратом вложенного капитала еще и прибыль на вложенный капитал. Инвестор так же хотел бы, чтобы были компенсированы все затраты на получение дохода. Для настоящего инвестора все иные удовольствия, связанные с владением собственностью, не имеет сколько-нибудь существенного значения.

Анализируя объект недвижимости для определенных инвестиционных целей, инвестор может иметь в виду рыночную стоимость, однако чаще он обращает внимание на условия финансирования, потенциальное будущее использование и будущую стоимость. Эти факторы сравниваются с альтернативными возможностями инвестиций для определения инвестиционной стоимости. Данный вид стоимости соотносится с индивидуальным инвестором, обезличенной и отражающей наиболее вероятное поведение на рынке.

Например, крупная страховая компания приобретает инвестиционный объект с целью получения долгосрочных преимуществ. Торговое здание со сроком аренды на 20 лет предлагается за цену, определенную на основе 9% нормы капитализации. Данная стоимость является текущей рыночной стоимостью, и данное капиталовложение может обеспечить внутреннюю эффективность капиталовложений (внутренняя норма прибыли) на уровне 11% за 20-летний период.

В приведенном примере, даже несмотря на то, что инвестиционная стоимость основывалась на 11%-ой внутренней норме прибыли, компания может изменить свое значение критерия инвестиционной стоимости с учетом приоритета ликвидности. Перед тем как приобрести здание, компания обнаруживает, что она может купить 20-летний облигации, выпущенные арендатором с выплатой 11%-годовых. Поскольку облигации более ликвидны, чем торговый центр, вполне вероятно, что инвестиции будут произведены в ценные бумаги.

Источник: studwood.net

Факторы, влияющие на стоимость недвижимости

Изменение стоимости любой недвижимости, включая общественные здания, зависит от целого ряда факторов, которые проявляются на различных стадиях процесса оценки. Факторы, воздействующие на стоимость недвижимости, могут быть отнесены к трем различным иерархическим уровням.

1. Первый уровень — уровень влияния результатов взаимодействия четырех основных факторов: социальных, экономических, физических и политических. На этом уровне анализу и оценке подлежат факторы, носящие общий характер, не связанные с конкретным объектом недвижимости и не зависящие непосредственно от него, но косвенно влияющие на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке, и, следовательно, на оцениваемый объект.

Второй уровень — уровень влияния локальных факторов в основном в масштабе города или городского района. На этом уровне исследуются такие факторы, как местоположение объекта, его физические характеристики, условия продаж, временные факторы, условия финансирования. Эти факторы непосредственно связаны с оцениваемым объектом и анализом аналогичных объектов недвижимости и сделок по ним.

Третий уровень — уровень влияния факторов, связанных с объектом недвижимости и во многом обусловленных его характеристиками. На этом уровне оцениваются архитектурно-строительные и финансово-эксплуатационные факторы.

Влияние факторов может происходить одновременно на различных уровнях, а учитываться последовательно, в зависимости от степени детализации оценки и вида оцениваемой стоимости.

Оценщик недвижимости должен установить влияние каждого фактора на итоговую цену. Для этого он должен поставить себя на место владельца или потенциального владельца недвижимой собственности. Такой подход не исключает количественной оценки влияния каждого из этих факторов. Оценщику более свойственно рассматривать влияние всех факторов в совокупности и делать общее заключение о стоимости недвижимости, подтвержденное необходимым обоснованием.

Ниже рассматриваются группы факторов, соответствующих трем уровням влияния на стоимость недвижимости. Основные факторы, влияющие на стоимость недвижимости, рассмотрены более подробно.

К первому уровню (страна) относятся следующие 4 группы факторов.

Социальные факторы:

— уровень образования и культуры населения, потребности;

Экономические факторы:

— налоги в области недвижимости;

— финансирование строительства и реконструкции;

— обеспеченность населения объектами общественного назначения;

— уровень жизни населения;

— состояние и перспективы строительства;

Физические факторы:

— технологические решения в области землепользования.

Политические факторы:

— законы о собственности;

— законы об операциях с недвижимостью;

— законы в области экологии;

— законодательство в области строительства;

— закон о кредитной политике;

— лицензирование риэлтерской и оценочной деятельности;

Проведению любой оценки всегда предшествует анализ факторов спроса и предложения на определенный вид собственности на данном секторе рынка. Превышение спроса над предложением ведет к увеличению стоимости здания, и наоборот.

Экологические факторы очень важны при оценке недвижимости, особенно с помощью анализа дохода. Местонахождение объекта недвижимой собственности может накладывать определенные ограничения на его использование с точки зрения охраны окружающей среды. Эти ограничения могут вытекать из карты районирования, составленной местными властями, или предполагаемого загрязнения окружающей среды в процессе эксплуатации объекта.

В процессе подготовки к оценке активов учитывается влияние многих факторов окружающей среды.

В случае необходимости оценщик должен выяснить природу и размеры загрязнения на основе данных санитарно-экологической экспертизы. В обязанности оценщика также входят рекомендации по проведению более детальной экспертизы, если в ходе первоначального обследования обнаружены различные виды загрязнения. Если проблемы, связанные с загрязнением окружающей среды, выявлены или ожидаются в будущем, оценщик должен рекомендовать проведение экологической экспертизы до начала процесса оценки. Определение стоимости затрат по ликвидации загрязнения не входит в компетенцию оценщика.

Отчеты по оценке объектов недвижимости должны составляться с учетом тщательного анализа рыночных данных особенно в тех случаях, когда можно устранить или учесть эффект загрязнения на стоимость недвижимой собственности.

В тех случаях, когда в данной местности все оцениваемые объекты недвижимости одинаково подвержены влиянию факторов окружающей среды, целесообразно проводить дополнительный анализ.

Уменьшение стоимости недвижимости, связанное с загрязнением окружающей среды, устанавливается методами, которые используются для определения амортизации. Например, стоимость удаления токсичных отходов может быть связана со «стоимостью лечения» зданий, страдающих устранимыми дефектами. Оценщики должны знать, что стоимость недвижимости на свободном рынке после восстановительных работ (за вычетом затрат на восстановление) может по многим причинам быть значительно выше или ниже простой математической разности.

При ликвидации экологического загрязнения оценщик принимает во внимание стоимость следующих видов работ:

— очистку поверхностного загрязнения;

— установку более эффективной системы контроля за загрязнением;

— перепроектирование производственных мощностей;

— страховку на случай будущего ущерба.

Во многих случаях для принятия обоснованного решения относительно стоимости недвижимости оценщику может потребоваться серия консультаций с руководством компании и ее экспертами.

Оценщик может прийти к следующим выводам:

— источник загрязнения или потенциальная опасность загрязнения могут быть успешно устранены с наименьшими затратами;

— загрязнение или потенциальная опасность не могут быть полностью устранены. По этой причине оцениваемый объект недвижимости не может использоваться для планируемых целей.

В тех случаях, когда можно устранить источник загрязнения или его влияние, при оценке учитываются следующие факторы:

— невозможность полной очистки;

— риск, связанный с возможным загрязнением окружающих земель;

— риск возобновления загрязнения;

— компенсация за беспокойство;

— риск изменения законодательства по охране окружающей среды и стандартов.

Сейсмические факторы сильно влияют на затраты при проектировании зданий и сооружений. Оценщик должен быть уверен в том, что сейсмоустойчивость конструкции позволит выдержать любое землетрясение, возможное в данном регионе, или что затраты для обеспечения сейсмозащиты будут не очень высоки. Данная область требует особой специализации. Поэтому оценщик должен указать в сертификате об оценке, были ли проведены соответствующие исследования, и если да, то кем. Это требование особенно актуально для сейсмоопасных районов.

К факторам второго уровня (город, район) относят следующие параметры объектов недвижимости.

Местоположение:

— наличие и состояние коммуникаций;

— наличие объектов социально-культурного назначения;

— размещение объектов в плане города (района);

Физические характеристики:

— качество строительства и эксплуатации;

— наличие коммунальных услуг;

— функциональная пригодность и использование;

Условия продаж:

— залоги и заклады;

— особые условия сделок;

— мотивы продавцов и покупателей.

Временные факторы:

— даты известных сделок по аналогам.

Условия финансирования:

— условия выделения средств.

Разберем подробнее наиболее важные группы факторов .

Местоположение — наиболее важный фактор. Оценщик должен сопоставить размер участка с размером здания (строения) и установить, соответствует ли участок предъявляемым к нему требованиям.

Расположение шикарных магазинов ограничено относительно малым пространством центральной части города, и различие в местоположении на несколько метров может привести к существенным различиям в цене. Лучшие офисные здания обычно также располагаются в форме кластеров. Определенная часть города или одна улица обычно имеет репутацию места, где протекает определенный вид деятельности, и является центром притяжения для однотипных видов деятельности. Наличие общественного транспорта и мест стоянки автомобилей увеличивает стоимость оцениваемого вида недвижимости.

Фабрикам необходимы хорошие подъездные пути, железные дороги или порт для доставки сырья и вывоза готовой продукции, а также близость мест сосредоточения рабочей силы, что позволяет располагать их в различных местах.

Наличие коммунальных услуг: газа, воды и электричества, надежность и качество снабжения должны быть проверены при оценке. Если коммуникации не подключены, необходимо подсчитать расходы на их подключение.

Оценка земли и здания обычно включает оценку дополнительного оборудования, которое устанавливается владельцем для обеспечения наилучшего использования земли и зданий. Такое оборудование отличается от машин и оборудования, предназначенных для производственных и коммерческих целей и используемых для технологических процессов, размещенных в данном здании. Нет необходимости в отдельной оценке вспомогательного оборудования зданий, но оценщик должен учитывать его наличие в своем отчете, поскольку состояние вспомогательного оборудования и эффективность его работы влияют на стоимость зданий. Машины и оборудование, используемые в основном для промышленных и коммерческих целей бизнеса, должны оцениваться отдельно от здания.

Текущее состояние недвижимости является важным фактором. Если для ремонта здания необходимо истратить значительное количество денег, покупатель вычтет данные затраты из стоимости сделки. Однако, если требуется только косметический ремонт, например покраска стен, данный факт будет отмечен при оценке, но существенно не повлияет на стоимость недвижимости.

Третий уровень включает в себя — Архитектурно-строительные факторы:

— объемно-планировочные показатели и др.

Архитектурно-конструктивные решения проекта имеют большое значение при оценке. Недвижимость (здание, сооружение) должна соответствовать климатическим условиям, быть хорошо спланирована, иметь хорошее естественное освещение помещений, привлекательный внешний вид, т. е. архитектурно-планировочные решения оказывают заметное влияние на стоимость здания. Это особенно важно в случае офисных помещений и при подборе здания для штаб-квартиры фирмы, когда очень важен внешний вид объекта недвижимости.

Для индустриальных зданий часто важно наличие специальных перекрытий для размещения специфических производственных процессов. Кроме того, все виды недвижимости должны соответствовать требованиям сейсмоустойчивости.

Планировка и размещение объектов недвижимости очень важны для жителей или других пользователей, так как они напрямую влияют на эффективность использования зданий для определенных целей. Оценщик должен сделать заключение, соответствует ли планировка здания тому виду деятельности, для которого оно предназначено.

Оценка финансово-эксплуатационных факторов включает в себя оценку объема имущественных прав.

Здесь необходимо выделить два следующих момента.

Во-первых, если покупатель приобретает недвижимость в собственность вместе с коммерческой компанией, то он захочет узнать доходы и убытки, преимущества и обязательства, которые он приобретает одновременно с покупкой предприятия или здания. В таком случае оценщик должен отдельно проверить активы компании и результаты ее коммерческой деятельности, используя для этого бухгалтерскую отчетность и другие документы.

Второе. Если объект приобретается не для бизнеса, а в собственность для получения права на существующий арендный доход, покупатель должен получить представление о финансовом состоянии компании-арендатора этого объекта и ее возможности платить арендную плату. Возможность арендатора платить арендную плату называется надежностью контракта.

Надежность контракта выше, если арендаторами являются крупные (старые) компании, поскольку вновь образованные компании имеют ограниченные ресурсы. По этой причине финансовая состоятельность арендатора должна проверяться с особой тщательностью.

При аренде активов как основных фондов важно знать, на какой срок они приобретаются и какие права и обязательства могут возникнуть в соответствии с договором аренды. Любые договора аренды и соглашения с предыдущими владельцами активов должны внимательно изучаться, и все формулировки должны исключать возможность их двойного толкования. На этой стадии необходима помощь юриста.

Понравилась статья? Добавь ее в закладку (CTRL+D) и не забудь поделиться с друзьями:

Источник: studopedia.ru

Факторы влияющие на величину оценки балансовой стоимости недвижимости

Похожие статьи

Экономическая оценка недвижимости | Статья в журнале.

Определение рыночной стоимости земельного участка

Принципы определения стоимости предприятия как частного.

Методы оценки рыночной стоимости предприятия

Теоретические аспекты оценки рынка недвижимости в России

Цена и современные механизмы ценообразования

Теоретические основы ценообразования | Статья в журнале.

Определение иных видов стоимости недвижимого имущества

Значимость оценки величины залоговой стоимости при ипотечном.

Современные методы оценки стоимости предприятия

Введение

Факторы, влияющие на величину оценочной стоимости

Факторы, влияющие на стоимость недвижимости