Перед сделкой с объектом недвижимости необходимо быть в курсе его актуальной кадастровой стоимости. Как и где узнать кадастровую стоимость недвижимости и историю её изменений? Узнаете из статьи с учётом изменений в законодательстве и разъяснений Росреестра.
Что изменилось
Кадастровая оценка необходима для определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, на основе которой рассчитывается налог на имущество и земельный налог.
Для этого в 2022 году во всех регионах России проходит государственная кадастровая оценка земельных участков, а в 2023 году – объектов капитального строительства. Такая норма введена Федеральным законом от 31.07.2020 № 269-ФЗ.
По новым правилам кадастровая оценка будет проводиться один раз в 4 года, а в городах федерального значения – раз в 2 года.
Отметим, что раньше решение о дате проведении кадастровой оценки каждый регион принимал сам, что часто приводило к нарушению установленной периодичности таких работ (раз в 5 лет) и к различному уровню налоговой нагрузки в разных субъектах РФ по однотипным объектам недвижимости.
Получил квартиру в ЖК Фрукты. Комплекс получился круче, чем я ожидал
Теперь же установлен единый цикл кадастровой оценки. Это обеспечит по всей России актуальную кадастровую стоимость на единую дату и по единой методологии, а значит – актуальную налоговую базу объектов недвижимости.
Как определяется кадастровая стоимость
Если рыночную стоимость объекта недвижимости можно определить на любую дату, то кадастровую государство оценивает на 1 января года проведения государственной кадастровой оценки.
Кадастровая стоимость определяется на основе рыночной и иной информации о характеристиках объекта недвижимости, его окружении – так называемых ценообразующих факторов.
Например, при расчете может учитываться:
- город и район (местоположение), в котором расположена недвижимость;
- материалы, из которых построен объект;
- его физический износ;
- площадь;
- нахождение в границах зон с особыми условиями использования территории и т. д.
Методология определения кадастровой стоимости установлена приказом Росреестра от 04.08.2021 № П/0336.
Кадастровую стоимость объектов недвижимости определяют специально созданные в регионах государственные бюджетные учреждения, а утверждают уполномоченные органы исполнительной власти.
Федеральная налоговая служба самостоятельно начисляет налог на имущество и направляет квитанцию по почте или в личный кабинет налогоплательщика.
Если удобнее заранее планировать расходы, рассчитать примерный размер налога можно, только узнав кадастровую стоимость объекта и ставку налога, установленную законами субъектов РФ в соответствии со ст. 380 Налогового кодекса.
Способы узнать кадастровую стоимость недвижимости
- кадастровую стоимость объектов недвижимости (в т. ч. помещений, квартир, офисов);
- дату, на которую она определена.
- скачать отчет об итогах кадастровой оценки;
- ознакомиться с информацией о том, какой региональный орган власти принял решение о проведении кадастровой оценки;
- узнать наименование бюджетного учреждения, подготовившего отчет об итогах кадастровой оценки;
- узнать реквизиты акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости.
Из-за чего может меняться кадастровая стоимость
Как правило, это происходит, если между турами оценки изменяются характеристики объекта. К примеру, кадастровая стоимость может увеличиться, если:
Оценка недвижимости: как узнать сколько стоит квартира?
- стала больше площадь объекта (сделали пристройку к дому, увеличили размер земельного участка);
- развитие получила инфраструктура (рядом появились новые соцобъекты, метро и т. д.);
- была реконструкция объекта недвижимости.
И наоборот: кадастровая стоимость может снизиться, если площадь объекта уменьшилась, а также когда он сильно изношен.
Пересмотр стоимости по кадастру
Если сомневаетесь в правильности определения кадастровой стоимости вашего объекта (к примеру, сильно изменилась в большую или меньшую сторону), ее можно пересмотреть.
Для этого нужно обратиться в государственное бюджетное учреждение, которое проводило кадастровую оценку, или в МФЦ.
Источник: buhguru.com
Инвентаризационная стоимость квартиры – что это и как она определяется?
Если вы когда-нибудь интересовались ситуацией на рынке вторичного жилья, то наверняка знаете, что там хватает квартир, которые их владельцы оценивают куда выше нормы. Малое количество квадратных метров и сомнительная планировка в них компенсируются чем-то вроде “Эта квартира так дорога сердцу, разве можно продать её дёшево?” Редко, но бывают и обратные ситуации – старая квартира надоедает так сильно, что её готовы продать по стоимости ниже рыночной, чтобы поскорее купить новую. Говорить об адекватности ценника на квартиры в некоторых новостройках вообще не приходится…
Но погодите, должна же быть какая-то реальная стоимость той или иной квартиры. Или хотя бы разумный способ её рассчитать? Так называемая кадастровая стоимость недвижимости, которая сейчас используется на рынке, сильно ниже рыночной и всё-таки тоже не учитывает многие факторы. Поэтому давайте для начала разберёмся с инвентаризационной стоимостью. Сегодня поговорим о том, что это такое, как её определить, где она может пригодиться – и о многом другом.
- Что учитывает инвентаризационная стоимость квартиры – и что не учитывает?
- Чем инвентаризационная стоимость квартиры отличается от кадастровой?
- В каких ситуациях может понадобится инвентаризационная стоимость квартиры?
- Куда пойти с вопросом об инвентаризационной стоимости квартиры?
- Как рассчитывается инвентаризационная стоимость?
- Как самостоятельно рассчитать инвентаризационную стоимость?
- Вместо вывода – инвентаризационная стоимость в теории и на практике
Что учитывает инвентаризационная стоимость квартиры – и что не учитывает?
Инвентаризационную стоимость квартиры, также известную как инвентаризационную оценку, для простоты часто называют её себестоимостью. Пусть на деле это и далеко от реальности, но технически, в общем, верно.
Слово “технически” тут как нельзя кстати, потому что при расчёте инвентаризационной стоимости учитываются как раз технические характеристики квартиры. Это, например, её общая площадь, количество комнат в ней, высота потолков, количество разнообразных межкомнатных перегородок, количество дверных и оконных проёмов…
Также во внимание оценщиками принимается качество подведённых к квартире коммуникаций и, что особенно важно, использованных в ней материалов – от фундамента до потолка. Их стоимость считается отдельно, а позже учитывается в итоговой сумме.
Наконец, последний по очерёдности, но не последний по значимости фактор – дата возведения дома и его ввода в эксплуатацию. Понятно, что чем старше недвижимость, тем больше она потрёпана жизнью (или, вернее сказать, “жителями”), тем ниже её инвентаризационная стоимость.
Казалось бы, странно, ведь иногда возраст здания может быть ему в плюс. Кто же откажется жить в доме с историей? Но в том и дело, что инвентаризационная стоимость квартиры не включает в себя целое множество деталей, которые позже очень сильно влияют на её рыночную цену. Скажем, вообще игнорируется расположение дома.
Далеко ли он находится от центра города, престижным ли ситчается его окружение, обеспечен ли он транспортной и какой-либо другой инфраструктурой – для расчёта инвентаризационной стоимости всё это неважно. Сюда же добавим стоимость обслуживания дома, его внешнюю привлекательность, уровень предлагаемого в нём комфорта. Некоторые из этих характеристик объективны, другие субъективны, однако все они абсолютно точно влияют на качество жизни, а значит и находят своё отражение в цене квартиры. Инвентаризационная стоимость потому и ниже рыночной, потому что ничего из этого не учитывает.
Чем инвентаризационная стоимость квартиры отличается от кадастровой?
Инвентаризационную стоимость квартиры часто несправедливо путают с кадастровой. Понятно, что до определённого момента знание разницы между ними и не нужно среднему обывателю. Однако мы всё же объясним, чем они различаются, потому что для современного рынка недвижимости это вопрос принципиальный.
Начать стоит с того, что кадастровая стоимость квартиры гораздо выше инвентаризационной, она приближена скорее к рыночной. Если она может быть меньше рыночной в два-три раза, то инвентаризационная – в 10-15 раз. Объясняется это тем, что при расчёте кадастровой стоимости учитываются и многие другие характеристики недвижимости. Грубо говоря, почти все те, что мы перечислили выше – расположение дома, инфраструктура вокруг него, его транспортная доступность. Здесь значение имеют в том числе и такие детали, как этаж, на котором находится квартира (ведь он как минимум влияет на её видовые характеристики), состояние мест общего пользования (ведь жить в чистом и красивом подъезде гораздо приятнее, чем в грязном и обшарпанном) и даже рыночная стоимость похожих квартир (сравнение вашего жилья с другим никогда не было настолько важно, как в этом случае!).
Продолжим сравнение инвентаризационной и рыночной стоимости, обратив внимание читателей на госорган, который занимается их расчётом. Вернее, на два госоргана. Инвентаризационную стоимость считают в БТИ (данная аббревиатура расшифровывается как Бюро технической инвентаризации, поэтому неудивительно, что этим занимается именно оно), а кадастровую – в Росреестре.
Наконец, последнее сравнение. Показатель, в котором кадастровая стоимость явно выигрывает у инвентаризационной – это актуальность. С 2015-го года именно кадастровую, а не инвентаризационную стоимость квартиры используют для расчёта налога на имущество физического лица. А с 2020-го года количество сделок с использованием инвентаризационной стоимости ещё сильнее уменьшится.
В каком-то смысле это справедливо, ведь кадастровая стоимость ближе к рыночной. Но когда тебе приходится платить налоги, об экономии думаешь больше, чем о справедливости – и вот тут-то инвентаризационная стоимость и вспоминается с лёгкой ностальгией.
В каких ситуациях может понадобится инвентаризационная стоимость квартиры?
К счастью, расчёт налога на имущество – далеко не единственная ситуация, в которой вам может понадобится знание инвентаризационной стоимости вашей квартиры. Иногда она бывает нужна при продаже недвижимости, ведь данная сделка, как известно, тоже облагается налогом. Нужна и в других случаях передачи квартиры из одних рук в другие – это может быть процесс дарения, обмена, получения наследства. И в случае приватизации жилья, то есть при переходе квартиры от государства к частному лицу. А иногда её используют и при составлении договора аренды, который у нас в стране, впрочем, довольно часто просто игнорируется.
В общем, несмотря на то, что кадастровая стоимость квартиры в 2020-м году всё же актуальнее инвентаризационной, её знание необходимо любому ответственному собственнику недвижимости. Допустим, вы решили таким стать. С чего начнёте?
Куда пойти с вопросом об инвентаризационной стоимости квартиры?
Вообще, инвентаризационную стоимость недвижимости определяет БТИ, поэтому туда и стоит за ней обращаться. Но имейте в виду, что человеку с улицы такую информацию просто так не предоставят – для обращения вам нужно быть собственником жилья или хотя бы иметь при себе нотариально заверенную доверенность. Другие документы, которые следует взять с собой в БТИ, это паспорт и выписка из Росреестра. Также от вас понадобится заявление, но его лучше заполнить на месте, чтобы не допустить никаких ошибок. Ну и да, услуга оценки – платная, поэтому не забудьте квитанцию или чек об оплате пошлины (это около 500 рублей).
Если в БТИ по какой-то причине идти не хочется, можно обратиться в ближайший МФЦ. К сожалению, его близость вовсе не гарантирует ускорение процесса. Даже наоборот – обращаясь в МФЦ, вы по сути просто находите себе посредника, который вместо вас обратится в БТИ.
Ещё один вариант, который только с первого взгляда кажется более предпочтительным, – это подача электронного заявления через сайт Госуслуг. Мало того, что возможен он далеко не везде, так для него ещё и нужна ;
Основное отличие состоит в том, что инвентаризационная стоимость квартиры ниже рыночной в 10 раз. В рыночную входит оценка земельного участка и самого дома, а в инвентаризационную – только сам объект, без учета земли.
Вывод: Рыночная цена – это сумма, которая показывает степень привлекательности квартиры для покупки или продажи по всем ее индивидуальным характеристикам. При этом она не включает в себя показатели состояния объекта недвижимости, но на нее влияет валютный курс, текущие политические и экономические события страны и сезонность.
Выводы
Обобщим все самое важное о себестоимости квартиры еще раз:
- Оценку жилья проводит БТИ по площади объекта, его физическому износу и цене используемых стройматериалов.
- Инвентаризационная стоимость обычно ниже кадастровой. С 2020 года используется только последняя.
- Она не учитывает критерии, которые влияют на ценность жилья на рынке, что отдаляет ее от рыночной и кадастровой цены.
- Запросить сведения можно в БТИ, МФЦ, отделении Росреестра или на онлайн порталах – Госуслуги, ФНС.
- Результаты оценки можно опровергнуть в суде.
Найти квартиру в новостройках Санкт-Петербурга и узнать ее точную цену у застройщика вы можете уже сейчас.
Источник: spbhomes.ru