Инвестиционная недвижимость в бухгалтерском балансе

Содержание

Инвестиционная недвижимость – это имущество, приобретенное с целью получения дохода от инвестиций в виде дохода от аренды, будущей перепродажи имущества или и того и другого.

Примерами инвестиционной недвижимости могут служить земельные участки, здания, изолированные помещения, гаражи, машино-места и так далее. Обозначенное имущество может принадлежать индивидуальному инвестору, группе инвесторов или корпорации.

Инвестиционная собственность может быть долгосрочным или краткосрочным вложением. В последнем случае имущество покупается, перестраивается или реконструируется и продается с прибылью в течение короткого периода, обычно исчисляемого несколькими месяцами.

Инвесторы иногда проводят исследования, чтобы определить лучшее и наиболее выгодное использование имущества.

Если недвижимость пригодна для коммерческого использования и проживания, инвестор взвешивает все «за» и «против», пока не выяснит, какая из них имеет самую высокую потенциальную норму прибыли. Затем он использует ее соответствующим образом.

Учет инвестиционной недвижимости

Инвестиционная собственность часто ассоциируется со вторым домом: первый – для проживания инвестора и членов его семьи, второй – для извлечения прибыли.

Например, семья может приобрести коттедж или другую собственность для отдыха, чтобы использовать их самостоятельно, или же обладатель жилья в городе может приобрести апартаменты или загородный домик в качестве временного жилья на выходные.

Инвестиционная недвижимость в бюджетных учреждениях

Возможности бюджетных учреждений по содержанию и использованию инвестиционной недвижимости, как правило, ограничены законодательно во избежание коррупционных проявлений, связанных с возможными злоупотреблениями со стороны чиновников.

Инвестиционная недвижимость в бюджетных учреждениях

Некоммерческие организации в принципе лишены возможности сдавать наличествующие помещения в аренду или иным образом извлекать имущественную выгоду от недвижимых активов.

Для большинства государственных органов получение дохода за счет передачи во временное владение или пользование числящихся на балансе объектов недвижимости запрещено, поскольку по своим признакам такая деятельность весьма схожа с предпринимательской.

Сталкиваясь на рынке с предложениями о вложении средств в те или иные недвижимые объекты, следует тщательно изучить их правовой статус, дабы не попасться на уловки мошенников или нечистых на руку госслужащих.

Бухгалтерский учет инвестиционной недвижимости

Согласно международному стандарту бухгалтерского учета инвестиционной собственности SSAP 19, последняя должна отражаться в бухгалтерском балансе по рыночной стоимости и не подлежит амортизации.

Указанный стандарт имеет наибольшее распространение в англоязычных странах (США, Канада, Великобритания и другие).

Для правильного отражения конкретного объекта недвижимости в бухгалтерском учете в качестве инвестиционной недвижимости требуется установление его соответствия законодательно определенным критериям. Обычно речь идет о том, что:

ИЗУЧАЕМ МСФО. СЕРИЯ 4. МСФО (IAS) 40 Инвестиционная недвижимость

рассматриваемое имущество сдается во временное пользование (аренду) сторонним лицам (организациям) на возмездной основе;
субъект бухгалтерского учета рассчитывает извлекать экономическую выгоду от такого имущества;
имеется реальная возможность денежной оценки указанного имущества.

Главный критерий отнесения имущества к инвестиционному – факт сдачи его в аренду. Использование этого же имущества в текущей деятельности предприятия или субъекта хозяйствования влечет за собой его признание операционным имуществом.

Базовой единицей бухучета будет выступать инвентарный объект (конкретное здание или сооружение, помещение и т.п.).

Документальный учет операций производится по счету 03 «Доходные вложения в материальные активы» и субсчету 03-1 «Инвестиционная недвижимость». Операционная же недвижимость отражается по счету 01 «Основные средства».

Международный стандарт финансовой отчетности IAS 40: «инвестиционная недвижимость»

IAS 40 «Инвестиционная собственность» применяется к учету имущества (земли и/или зданий), предназначенного для получения арендной платы или повышения стоимости капитала (или обоих).

Международный стандарт финансовой отчетности IAS 40: «инвестиционная недвижимость»

Инвестиционные свойства первоначально оцениваются по себестоимости и, за некоторыми исключениями, могут впоследствии оцениваться с использованием модели затрат или модели справедливой стоимости.

Изменения справедливой стоимости могут включаться в состав прибыли или убытка.

IAS 40 был переиздан в декабре 2003 года и применяется к годовым периодам, начинающимся 1 января 2005 года или после этой даты.

Примерами инвестиционной недвижимости, подлежащей учету в соответствии с обозначенным стандартом, могут служить (1) земля, удерживаемая для долгосрочного прироста капитала; (2) земельные участки или строящиеся здания, удерживаемые для неопределенного будущего использования, например, для сдачи под операционную аренду.

Оценка инвестиционной привлекательности недвижимости

Недвижимость обретает статус инвестиционной после оформления в отношении ее договорных обязательств между собственником и заинтересованным в потреблении ее полезных свойств пользователем.

Для грамотного управления такой недвижимостью собственнику придется прибегнуть к исчислению множественных численных показателей, которые в совокупности и будут определять ее инвестиционную привлекательность.

К таким показателям, в частности, причисляют чистый операционный доход, генерируемый недвижимостью денежный поток, валовый потенциальный доход, чистую приведенную стоимость актива и ряд других.

Оценка инвестиционной привлекательности недвижимости

К примеру, чистый операционный доход (NOI) являет собой совокупный годовой доход от аренды недвижимости, получаемой от сдачи в аренду после вычета всех расходов, понесенных в результате хозяйственных операций.

Отдельному учету подлежат ежемесячные арендные платежи. Их совокупный объем за год определяет общий годовой доход.

Разница между этим показателем и операционными расходами за тот же период образует прибыль (если она положительна) или убытки (если она отрицательна) собственника имущества.

Денежный поток эквивалентен чистому операционному доходу после вычета расходов на обслуживание долга, то есть платежей по ипотеке.

Положительный поток денежных средств указывает на то, что инвестиционные объекты в сфере недвижимости приносят прибыль, а отрицательный поток денежных средств указывает на необходимость отказа от инвестиций, поскольку те генерируют одни лишь убытки.

До принятия ответственных инвестиционных решений полезно рассчитать валовую потенциальную ренту (валовый потенциальный доход, то есть общая сумма арендной платы, которую недвижимость может реализовать, если она будет полностью занята, а все арендаторы будут исправно уплачивать арендную плату), которую сулят вложения в конкретный объект.

Источник: sprintinvest.ru

Как перейти на ФСБУ 6/2020 по объектам инвестиционной недвижимости, учитываемым по переоцененной стоимости?

В организации есть объект недвижимости, который сдается в аренду. До 01.01.2022 объект ежегодно переоценивался. После перехода на ФСБУ 6/2020 его также планируется оценивать по переоцененной стоимости. Как отразить по нему операции по переходу на ФСБУ 6/2020?

При переходе на ФСБУ 6/2020 в отношении основных средств, учитываемых по переоцененной стоимости, которые после перехода будут учитываться в составе инвестиционной недвижимости также по переоцененной стоимости, необходимо:

на 31.12.2022:переоценить объект по состоянию на 31.12.2021 по правилам ПБУ 6/01 и отразить результат переоценки в учете и отчетности за 2021 год (если по учетной политике объект подлежит переоценке в 2021 году);
единовременно в межотчетный период (после 31.12.2021, но до 01.01.2022):квалифицировать объект в составе отдельной группы основных средств «Инвестиционная недвижимость» (т. е. перевести его в соответствующую группу на отдельный счет (субсчет) бухгалтерского учета для обособленного учета);
сформировать текущую балансовую стоимость объекта инвестиционной недвижимости путем списания начисленной по нему до начала применения ФСБУ 6/2020 амортизации ( абз. 1 п. 49 ФСБУ 6/2020 );
пересчитать балансовую стоимость объекта до его справедливой стоимости ( абз. 3 п. 49 ФСБУ 6/2020 ) и отразить результат дооценки (уценки) на счетах учета нераспределенной прибыли ( п. 50 ФСБУ 6/2020 );
cписать признанный ранее в составе добавочного капитала накопленный результат прошлых дооценок (п. 2 Рекомендации БМЦ Р-106/2019-КпР).

Все изменения, связанные с переходом на ФСБУ 6/2020 , отражаются в учете и отчетности в межотчетный период, т. е. после 31 декабря года, предшествующего году начала применения Стандарта (после закрытия этого года и составления отчетности за этот год), но до 1 января года начала применения Стандарта.

Обоснование ответа.

До перехода на ФСБУ 6/2020 объекты основных средств, которые по учетной политике должны быть переоценены на 31.12.2021, следует переоценить по правилам ПБУ 6/01 и отразить в учете и годовой бухгалтерской отчетности за 2021 год по переоцененной стоимости ( абз. 2 , абз. 4 п. 15 ПБУ 6/01 , п. 47 Методических указаний 91н, приложение к письму Минфина РФ от 29.01.2014 № 07-04-18/01 раздел «Раскрытие в бухгалтерской отчетности информации о переоценке основных средств»).

По правилам ФСБУ 6/2020 недвижимость, предназначенная для предоставления за плату во временное пользование и (или) получения дохода от прироста ее стоимости, включается в отдельную группу основных средств «Инвестиционная недвижимость» ( п. 11 ФСБУ 6/2020 ).

Так как объект недвижимости до перехода на ФСБУ 6/2020 использовался для сдачи в аренду, намерений по изменению цели его использования нет, следует считать, что он и до 01.01.2022 относился к категории «Инвестиционная недвижимость». На дату перехода на ФСБУ 6/2020 необходимо организовать обособленный бухгалтерский учет таких объектов, выделив их в отдельную группу основных средств.

После принятия к учету инвестиционная недвижимость может оцениваться по первоначальной или по переоцененной стоимости ( п. 13 ФСБУ 6/2020 ).

Переоценка проводится на каждую отчетную дату, сумма дооценки или уценки включается в состав доходов или расходов текущего периода, в котором произведена переоценка ( п. 21 ФСБУ 6/2020 ). Инвестиционная недвижимость, оцениваемая по переоцененной стоимости, не амортизируется ( п. 28 ФСБУ 6/2020 ).

ФСБУ 6/2020 не содержит специальных переходных норм и правил в отношении объектов, которые по своей экономической сути и раньше были объектами инвестиционной недвижимости и учитывались по переоцененной стоимости.

В случае если по конкретному вопросу ведения бухгалтерского учета в федеральных стандартах не установлены способы ведения бухгалтерского учета, организация разрабатывает соответствующий способ исходя из требований, установленных законодательством РФ о бухгалтерском учете, федеральными и (или) отраслевыми стандартами, в том числе с учетом рекомендаций в области бухгалтерского учета ( пп. «в» п. 7.1 ПБУ 1/2008 ). Формированием таких рекомендаций, опираясь на аналогичную международную практику и нормы МСФО, занимается Фонд «НРБУ «БМЦ» (БМЦ).

К проекту ФСБУ 6/2020 была подготовлена Рекомендация БМЦ Р-106/2019-КпР «Изменение модели оценки основных средств при переходе на ФСБУ».

Согласно этой Рекомендации применявшийся ранее порядок переоценки не является аналогом способа учета с переоценкой, предусмотренного ФСБУ 6/2020 (п. 2 Рекомендации БМЦ Р-106/2019-КпР).

Иными словами, организация начинает применять способ последующей оценки инвестиционной недвижимости как новый способ учета, введенный впервые. По сути это является изменением учетной политики «в случае изменения нормативных правовых актов по бухгалтерскому учету» (абз. 26 Основы для выводов в Рекомендации БМЦ Р-106/2019-КпР).

Как было отмечено выше, ФСБУ 6/2020 не содержит специальных переходных положений для объектов инвестиционной недвижимости, при переходе на него следует основываться на общих нормах, изложенных в разделе VI «Изменение учетной политики» Стандарта.

При переходе на ФСБУ 6/2020 в особом (упрощенном) порядке требуется произвести единовременную корректировку балансовой стоимости основного средства на начало отчетного периода (конец периода, предшествующего отчетному) ( п. 49 ФСБУ 6/2020 ).

Для целей этой корректировки балансовой стоимостью основного средства считается его первоначальная стоимость (с учетом переоценок), признанная до начала применения ФСБУ 6/2020 в соответствии с ранее применявшейся учетной политикой, за вычетом накопленной амортизации, рассчитанной по ФСБУ 6/2020 ( абз. 1 п. 49 ФСБУ 6/2020 ).

Поскольку после перехода на ФСБУ 6/2020 недвижимость будет оцениваться по переоцененной стоимости согласно пп. «б» п. 13 Стандарта , при переходе на Стандарт на момент единовременной корректировки необходимо провести переоценку объекта.

Специальные правила признания результата уценки при переходе на ФСБУ 6/2020 не установлены, соответственно, он учитывается в общем порядке, предусмотренном п. 50 ФСБУ 6/2020 (списывается на нераспределенную прибыль).

Результат дооценки в общем случае подлежит признанию в составе капитала ( абз. 3 п. 49 ФСБУ 6/2020 ). Но поскольку результат дооценки инвестиционной недвижимости учитывается в составе доходов периода, в котором переоценка проведена ( п. 21 ФСБУ 6/2020 ), то и для целей перехода на ФСБУ 6/2020 следует отражать его в составе нераспределенной прибыли (как и результат уценки), а не в составе добавочного капитала. Накопленный результат прошлых дооценок, числящийся в составе добавочного капитала, при переходе на ФСБУ 6/2020 подлежит единовременному списанию на нераспределенную прибыль (п. 7 Рекомендации БМЦ Р-106/2019-КпР).

Поскольку инвестиционная недвижимость не амортизируется, накопленную амортизацию в соответствии ФСБУ 6/2020 следует признать равной нулю и полностью списать на счет учета нераспределенной прибыли ( п. 50 ФСБУ 6/2020 ). Соответственно, балансовая стоимость инвестиционной недвижимости будет равна ее восстановительной (т. е. переоцененной первоначальной) стоимости, которая и подлежит дальнейшей переоценке.

Такой подход частично вытекает из п. 7 Рекомендации БМЦ Р-106/2019-КпР, согласно которому организация может рассматривать и использовать восстановительную стоимость основных средств, отраженную в учете в результате последней переоценки (без вычета накопленной амортизации), в качестве первоначальной стоимости этих основных средств с целью применения переходных положений ФСБУ 6/2020 .

Проводки (в межотчетный период при переходе на ФСБУ 6/2020 ):

Источник: dzen.ru

МСФО (IAS) 40 Инвестиционная недвижимость: инструкция по применению

Многие специалисты, впервые изучающие международные стандарты, ошибочно полагают, что существует только один стандарт, регулирующий учет долгосрочных материальных активов – МСФО (IAS) 16 «Основные средства». Хотя действительно для большинства долгосрочных материальных активов нужно применять именно МСФО (IAS) 16, есть еще ряд стандартов, регулирующих учет долгосрочных активов. И МСФО (IAS) 40 «Инвестиционная недвижимость» является одним из них. Попробуем разобраться в требованиях этого стандарта и как применять его на практике.

В сегодняшней статье, мы рассмотрим следующие аспекты:

1. Что такое инвестиционная недвижимость?
2. Как ее учитывать первоначально и впоследствии?
3. Чем модель учета по справедливой стоимости отличается от модели переоценки?

Цель МСФО 40

МСФО (IAS) 40 «Инвестиционная недвижимость» описывает порядок учета и раскрытия информации в отношении инвестиций в недвижимость. Но, что же такое инвестиции в недвижимость?

Инвестиционная недвижимость – это недвижимое имущество, находящаяся во владении (собственника или арендатора по договору финансовой аренды) с целью получения арендных платежей или прироста стоимости капитала или того и другого, но:

не для использования в производстве или поставке товаров, оказании услуг, в административных целях;
не для продажи в ходе обычной хозяйственной деятельности.

Обратите внимание, что инвестиционным может быть только недвижимое имущество (земля, здания или их части). Движимое имущество, например, машины, яхты, самолеты, произведения искусства) не могут быть признаны инвестиционным имуществом в рамках требования МСФО.

Примеры инвестиционной собственности

Что конкретно может быть классифицировано как инвестиционная недвижимость? Вот несколько примеров:

земля, предназначенная для получения прироста стоимости капитала, а не для продажи в краткосрочной перспективе;
земля, назначение которой пока не определено (если назначение земельного участка пока не определено, считается, что он приобретен для целей прироста стоимости капитала);
здание, предоставленное в операционную аренду одному или нескольким арендаторам;
строящаяся недвижимость (или находящаяся в процессе реконструкции) для будущего использования в качестве инвестиционной недвижимости.

Когда признавать инвестиционную недвижимость?

Критерии признания инвестиционной недвижимости такие же, как для основных средств и большинства активов, то есть Вы признаете инвестиционную недвижимость только в том случае если выполняются 2 критерия одновременно:

Вероятно, получение от актива будущих экономических выгод
Стоимость актива может быть надежно оценена

Как первоначально оценить инвестиционную недвижимость?

Инвестиционная недвижимость должна первоначально оцениваться по фактическим затратам, т.е. стоимость включает в себя:

цена приобретения, в том числе невозмещаемые налоги и профессиональные услуги;
прямые затраты на создание и доведение до состояния готовности.

Последующая оценка инвестиционной недвижимости

После первоначального признания, у Вас есть 2 варианта для оценки Вашей инвестиционной недвижимости.

После того, как вы сделаете свой выбор, вы должны придерживаться его и измерить все ваши объекты инвестиционной собственности, используя ту же самую модель.

Вариант 1: Модель по справедливой стоимости

Согласно модели справедливой стоимости, оценка инвестиционной недвижимости, осуществляется по справедливой стоимости на отчетную дату. При этом разницы от повторного измерения справедливой стоимости (как положительные, так и отрицательные) признаются в составе прибыли или убытка за период (а НЕ через прочий совокупный доход в резерве переоценки как для основных средств).

Также метод учета по справедливой стоимости позволяет отказаться от начисления амортизации, так как любые изменения в справедливой стоимости и так признаются в составе прибылей и убытков. Поэтому объекты инвестиционной недвижимости, учитываемые по справедливой стоимости, НЕ подлежат амортизации.

Вариант 2: Модель по фактическим затратам

Второй вариант для последующего измерения инвестиционной недвижимости является метод учета по фактическим затратам за минусом накопленной амортизации и убытков от обесценения.

Метод учета по фактическим затратам полностью аналогичен методу, применяемому для основных средств. Однако обратите внимание, что, применяя данный метод учета для инвестиционного имущества, предприятие, тем не менее, обязано раскрывать значение справедливой стоимости на отчетную дату в примечаниях к отчетности.

Заключение

Итак, мы рассмотрели ключевые моменты МСФО (IAS) 40 «Инвестиционная недвижимость» и надеемся, что данная статья поможет лучше разобраться в требованиях стандарта при подготовке к сдаче экзаменов и на практике.

МСФО (IAS) 40 подробнее рассматривается на занятиях по программе ДипИФР
Записывайтесь в группу к Елене Вакарюк Все блоги

Источник: www.hocktraining.com