Основные принципы проведения кадастровой оценки объектов закреплены в Федеральном стандарте оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО №4).
Кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.
Кадастровая стоимость определяется как для объектов недвижимости, присутствующих на открытом рынке, так и для объектов недвижимости, рынок которых ограничен или отсутствует.
При определении кадастровой стоимости объектами оценки являются объекты недвижимости, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости на дату проведения оценки.
Под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.
Кадастровая стоимость недвижимости / Как изменится кадастровая оценка недвижимого имущества?
Определение кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки включает в себя следующие этапы:
— заключение договора на проведение кадастровой оценки, включающего задание на оценку с приведенным в нем перечнем объектов недвижимости, подлежащих оценке;
— сбор и анализ информации о рынке объектов оценки и обоснование выбора вида модели оценки кадастровой стоимости;
— определение ценообразующих факторов объектов оценки;
— сбор сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки;
— группировка объектов оценки;
— сбор рыночной информации;
— построение модели оценки;
— анализ качества модели оценки;
— расчет кадастровой стоимости;
— составление отчета об определении кадастровой стоимости объектов оценки.
Кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
Выбор подходов, методов и моделей для определения кадастровой стоимости осуществляется оценщиком и должен быть обоснован. Определение кадастровой стоимости объектов оценки выполняется с использованием компьютерного моделирования (моделей) и (или) без него.
Кадастровая оценка проводится без учета ограничений (обременений) объекта недвижимости, за исключением ограничений (обременений), установленных в публично-правовых интересах в отношении объекта недвижимости, связанных с регулированием использования (в том числе, зонированием) территорий, государственной охраной объектов культурного наследия, охраной окружающей среды, обеспечением безопасности населения или Российской Федерации.
При применении методов массовой оценки кадастровая стоимость объекта оценки определяется путем подстановки значений ценообразующих факторов, соответствующих данному объекту оценки, в модель оценки, выбранной оценщиком.
Что такое кадастровая стоимость и как она определяется?
Если оценщиком использовано более одного подхода к оценке, результаты применения подходов должны быть согласованы с целью определения итоговой величины стоимости объекта оценки.
В случае существенного расхождения результатов расчета кадастровой стоимости объекта оценки, полученных с применением различных подходов, оценщик должен провести анализ причин полученного расхождения.
Выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанные оценщиком при осуществлении согласования результатов суждения, допущения и использованная информация должны быть обоснованы. В случае применения для согласования процедуры взвешивания оценщик должен обосновать выбор использованных весов.
По результатам определения кадастровой стоимости объектов оценки оформляется отчет об определении кадастровой стоимости.
Снижение кадастровой стоимости до уровня рыночной стоимости.
Для целей настоящего Федерального закона под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя:
— принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;
— формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке;
— отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости (далее — исполнитель работ) и заключение с ним договора на проведение оценки;
— определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости;
— экспертизу отчета об определении кадастровой стоимости;
— утверждение результатов определения кадастровой стоимости;
— внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.
Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.
Кадастровая стоимость земли очень часто не соответствует рыночной стоимости, поскольку государственная кадастровая оценка основана на методе массовой оценки и зачастую не учитывает множество факторов, влияющих на стоимость конкретного земельного участка.
Если у Вас имеются вопросы:
— Как снизить кадастровую стоимость на земельный участок до уровня его рыночной стоимости ?
— Как понизить налог на землю ?
— Как уменьшить арендную плату за земельный участок ?
обращайтесь в АНО «МБСЭиО» и мы рассчитаем перспективы снижения кадастровой стоимости Вашего земельного участка и его экономическую целесообразность, а также обеспечим правовое сопровождение процедуры снижения кадастровой стоимости земли.
Процедура снижения кадастровой стоимости земли включает следующие этапы:
— Составление отчёта об оценке.
— Получение положительного экспертного заключения СРО на отчёт.
— Подача заявления в комиссию по оспариванию кадастровой стоимости.
— Участие в заседании комиссии.
— Составление искового заявления и подача его в суд. Участие в судебных заседаниях.
— Получение решения суда об изменении кадастровой стоимости земельного участка до уровня его рыночной стоимости.
— Подача (при необходимости) данных о новой кадастровой стоимости земли в Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по соответствующему субъекту РФ.
Юридическую поддержку по данному вопросу можно получить по телефонам: +7 952 54 000 52 и +7 952 950 16 45
Источник: burosudeks.ru
Балансовая или кадастровая стоимость
Налог на имущество: от — кадастрового — к — балансовому — (Егорова Н
Налог на имущество: от «» к «балансовому» (Егорова Н.) Дата размещения статьи: 16.12.2015 В общем случае база по налогу на имущество, в соответствии со ст. 375 Налогового кодекса (далее — Кодекс), рассчитывается как среднегодовая имущества, признаваемого объектом налогообложения.
Однако п. 2 данной нормы предусмотрено, что в отношении отдельных объектов недвижимости налоговая база определяется в особом порядке — исходя из объектов по состоянию на 1 января года налогового периода.
Балансовая или кадастровая стоимость
Как по закону продавать коммерческую недвижимость? Есть балансовая. Есть свидетельство о гос. регитстрации от 2011г. Есть ли необходимость делать запрос о кадастровой объекта и если цена намного превысит рыночную цену.
Как быть. Достаточно ли заключения эксперта (оценщика) или надо судиться чтобы впоследствии не обвинили в занижении 08 Февраля 2015, 13:22 сергей, г.
Рекомендуем прочесть: Генеральный директор и исполнительный директор
В бюджетном учете казенного учреждения учитывается земельный участок
. Учреждением получен кадастровый паспорт, в котором указана кадастровая земельного участка.
отличается от стоимости, отраженной в учете. По какой должен учитываться данный земельный участок? Какие корреспонденции следует применять для изменения балансовой земельного участка?
Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу: Земельные участки, используемые учреждениями на праве постоянного (бессрочного)
Балансовая и кадастровая стоимость здания в расчете
Балансовая и кадастровая здания в расчете Начните заполнение с титульного листа, в котором укажите данные об организации и подаваемом расчете, в т.ч. код периода. Этот код надо взять из Приложения N 1 к Письму ФНС от 25.03.2022 N Потом заполните разд.
3, разд. 2 и в конце — разд. 1. Разделов 2 в расчете может быть несколько. Например, в случае когда у вас на территории, подконтрольной одной ИФНС, два здания с разными кодами ОКТМО, нужно заполнить два разд.
Как отражается в бухучете разница между кадастровой и балансовой стоимостью объекта
Как отражается в бухучете разница между кадастровой и балансовой стоимостью объекта Мы на УСН 6%. У нас имущество которое попадает под налог с 2015 г.
Оно стоит на балансе по балансовой стоимости 149942-12.
Рекомендуем прочесть: Как перейти в пенсионный фонд государственный
Сейчас по реестру я увидела объекта 323714-88, который попадает под налог. Вопрос: Каким то образом кадастровая стоимость отражается в бух учете, или может разница между ними?
Всё о кадастровой и балансовой стоимости здания или помещения: что это такое и для чего нужны
Всё о кадастровой и здания или помещения: что это такое и для чего нужны
Сфера недвижимости подчиняется определенным правилам, поэтому при планировании действий с объектами важно учитывать все правовые аспекты.
Чем отличается кадастровая стоимость от инвентаризационной? Определение кадастровой стоимости
Чем отличается кадастровая от инвентаризационной?
Что такое балансовая стоимость
Что такое балансовая.
Ее оценка и правдивость .
Для каких целей ее нужно знать, как правильно рассчитывать.
Важность реальной балансовой Любое предприятие обязательно имеет какое-то имущество независимо от того, производит оно что-то, оказывает услуги или даже просто проводит какие-либо консультации. Это имущество имеет свою, на языке экономистов стоимость основных средств компании называется балансовой стоимостью .
Источник: megatranslation.ru
Через тернии к актуальной кадастровой стоимости. Как провести кадастровую оценку в условиях пандемии
В июле 2020 года рынок коммерческой недвижимости обрушился из-за пандемии до исторического минимума. При этом собственникам приходится платить налоги, исходя из кадастровой стоимости, определенной в 2019-2020 годах. Как актуализировать кадастровую стоимость и привести ее в соответствие с текущей рыночной, рассказал эксперт.
Время прочтения: 11 минут
Приведение кадастровой стоимости в соответствии с рыночной: пути и решения
Представим собственника торгового центра. Стоимость его объекта недвижимости в связи с последствиями пандемии существенно упала, однако кадастровая стоимость не отражает этих изменений. Собственник хочет защитить свои права и актуализировать ее. Может ли он это сделать?
Первое, к чему собственник, вероятно, обратиться, будет Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» № 237-ФЗ, рассказывает независимый эксперт аттестационной комиссии Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области, управляющий партнер юридической фирмы Владислав Савиных. Там он обратит внимание на пункт 7 статьи 22, в котором говорится: результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Исходя из этого, может ли он обратиться за оспариванием кадастровой стоимости? Нет, отвечает Владислав Савиных. «Оспаривание ему не поможет, в этом и состоит проблема. В рамках оспаривания ему придется устанавливать рыночную стоимость по состоянию на дату, которая определялась кадастровой, то есть 1 января 2018, 2019, 2020 годов», – поясняет юрист.
Тогда на помощь приходит принцип непрерывности актуализации сведений, необходимых для определения кадастровой стоимости. Принцип предполагает, что бюджетные учреждения постоянно актуализируют данные об объектах оценки. Начать собирать свежие сведения они могут по разным причинам. Например, при изменении сведений об объектах ЕГРН и появлении новых объектов (статья 16), при получении от самого правообладателя декларации о характеристиках объекта (статья 12), в случае, когда бюджетное учреждение само запрашивает какие-то сведения (статья 14).
Помимо актуализации данных об объектах, принцип предполагает актуализацию данных о рынке. В статье 4 говорится, что бюджетным учреждением собирается, обрабатывается, систематизируется и накапливается информация, необходимая для определения стоимости, в том числе о данных рынка недвижимости. Статья 19.1 и вовсе устанавливает, что кадастровая палата рассчитывает индексы рынка недвижимости, и в случае, если он опускается более чем на 30%, то кадастровая стоимость автоматически по соответствующей категории объектов недвижимости снижается на этот индекс рынка. То есть, если кадастровая стоимость, например, была 100 миллионов, а индекс снизился на 30%, то она упала до 70 миллионов.
Однако и это собственнику не поможет. «Проблема в том, что порядок расчета индекса рынка недвижимости, несмотря на свое название, никакого отношения к рынку недвижимости не имеет. Он о том, как много объектов недвижимости подверглись процедуре оспаривания кадастровой стоимости. Если более 30% объектов недвижимости, исходя из их площади и стоимости, подверглись оспариванию, и их кадастровая стоимость снизилась более, чем на 30% в совокупности, то да, индекс рынка недвижимости это отразит. А собственно падение рыночных котировок, спроса на недвижимость, арендных ставок – всего этого индекс не отражает. Это показатель качества кадастровой оценки», – поясняет Владислав Савиных.
Собственник торгового центра не теряет надежду, ищет другие пути и в итоге приходит к статье 16. Согласно ее положениям, в случае изменения сведений ЕГРН об объекте недвижимости, происходит автоматический пересчет кадастровой стоимости.
«По статье 16 мы оцениваем то, в какой степени мы можем предоставить учреждению достоверные сведения о произошедших изменениях. Когда мы говорим о ЕГРН, то в отношении него действует принцип публичной достоверности. Статья 16 – это упрощенный административный порядок актуализации, который предусмотрен законодателем. Мол, вот здесь мы можем гарантировать, что у учреждения будут достоверные данные, поэтому мы автоматически запускаем механизм актуализации», – рассказывает юрист.
Однако проблема для собственника будет заключаться в том, что рыночной стоимости нет в ЕГРН. Следовательно, ее изменение никак не поможет задействовать статью 16. Таким образом, оказываются нарушены принципы экономической обоснованности и равенства. Потому что налогоплательщик из-за пандемии платит больше налогов, чем должен был, а механизм упрощенной актуализации не позволяет решить эту проблему, и, следовательно, защитить его права.
Собственник все это понимает и идет с иском в суд, в котором указывает: прошу определить кадастровую стоимость в размере текущей рыночной. Что его ждет? Как минимум большое разочарование, говорит Владислав Савиных.
«Единственный пример, где собственник сумел провести такую конструкцию – это постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 06.03.2013 по делу № А32-12625/2012. Первая и вторая инстанции ему отказали, но в кассации он нашел понимание. Суд кассационной инстанции отметил, что нужно разделять оспаривание и актуализацию кадастровой стоимости с текущей рыночной.
Если при оспаривании суд требует предоставить отчет на дату определения кадастровой, чтобы была сопоставимость, то при изменении кадастровой стоимости на основании статьи 66 Земельного кодекса РФ это не требуется. Приносите отчет на любую дату, и мы вам актуализируем кадастровую стоимость. Но, к сожалению, это единственный пример», – сообщает юрист.
После постановления вышло множество документов, которые усложнили данный способ защиты. Речь идет о Постановлении Президиума ВАС РФ от 25.06.2013 по делу № А11-5098/2010, пункте 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ и части 7 статьи 22 Закона о ГКО.
Наконец, собственник приходит к наиболее адекватному и простому в применении способу – установлению кадастровой стоимости в размере текущей рыночной. Данный способ появился недавно – когда Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» дополнили статьей 22.1. По ней собственник может подать заявление об установлении рыночной стоимости в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.
«Что это означает? Оспорить кадастровую стоимость уже невозможно, невозможно определять рыночную стоимость на ту дату, по состоянию на которую определялась кадастровая. Но в статье 22.1 ввели актуализацию. Наш собственник понимает, что его кадастровая стоимость уже утверждена, но не отражает актуальную рыночную.
Он составляет заявление, прикладывает к нему отчет, в соответствии с которым рыночная стоимость определена на 1 января 2021 года, и подает его в бюджетное учреждение. Хотя кадастровая стоимость была определена на 1 января 2020, та рыночная стоимость, которая в итоге определится и будет внесена в ЕГРН, может быть определена не на дату определения кадастровой стоимости, а на текущую», – поясняет Владислав Савиных.
В настоящий момент это единственный механизм актуализации в чистом виде.
Детали регулирования статьи 22.1 об актуализации кадастровой стоимости
В первую очередь стоит помнить, что по сравнению со статьей 22, которая регулирует вопрос оспаривания кадастровой стоимости, изменилось регулирование периода, в течение которого может быть подано заявление. «Сейчас в статье 22 предусмотрено, что оспаривать можно в течение пяти лет с момента, когда кадастровая стоимость внесена в ЕГРН. Здесь такой привязки нет, нам неважно, что указано в ЕГРН и когда была внесена кадастровая стоимость. Мы определяем текущую рыночную стоимость и вносим ее в ЕГРН в качестве кадастровой», – объясняет Владислав Савиных.
Второй важный момент – по статье 22.1 заявление подается не в комиссию, а в учреждение, которое проводит кадастровую оценку. При чем при отказе учреждения спор может быть передан на рассмотрение в суд.
Следующая особенность – кадастровая стоимость в размере текущей рыночной применяется с 1 января года подачи заявления. «То есть если наш собственник обратился 1 февраля 2021 года, смог установить кадастровую стоимость в соответствии с текущей рыночной, то применяться она будет с 1 января 2021 года. Такой подход в значительной степени позволяет защитить интересы налогоплательщика, даже создает угрозу злоупотребления с их стороны. Если рыночная стоимость моего объекта по каким-то причинам снизилась из-за пандемии или, например, пожара, в декабре, то я составляю отчет, подаю его, и новая кадастровая стоимость будет применяться с 1 января этого года, хотя до ноября с моим объектом все было хорошо», – предупреждает юрист.
Еще одна примечательная деталь новой статьи – ее возможность многократной актуализации. Оспорить кадастровую стоимость можно лишь один раз, но в случае актуализации нет никаких предпосылок для подобного ограничения. Есть только одно уточнение – новая стоимость применяется с 1 января, а значит актуализировать можно не чаще, чем раз в год.
Однако переходный период с процедуры оспаривания кадастровой стоимости к актуализации предусмотрен до 1 января 2023 года. Решение о дате перехода от статьи 22 к статье 22.1 принимает губернатор соответствующего субъекта. Если до указанного срока губернатор его не примет, то с 1 января 2023 переход происходит автоматически. К этому времени оспаривание будет везде заменено на актуализацию.
«По имеющейся информации еще ни в одном субъекте не принято решение о переходе. Значит, для нашего собственника процедура актуализации кадастровой стоимости пока закрыта», – резюмирует Владислав Савиных.
Подробнее о проблемах кадастровой оценки и последствиях законодательных изменений, которые коснулись рыночной стоимости объекта недвижимости, – в вебинаре Владислава Савиных.
Источник: legalacademy.ru