Продажа недвижимости сопряжена не только с организационными издержками, но и налогообложением. Как избежать или уменьшить НДФЛ при продаже жилья — рассмотрим в статье.
Если у вас имеются вопросы, вам нужна помощь, пожалуйста, звоните в бесплатную федеральную юридическую консультацию.
Через сколько лет можно продать квартиру без налога?
Реализация имущества является деятельностью по извлечению дохода и подлежит налогообложению согласно главе 23 Налогового кодекса России. Резиденты не обходятся без уплаты налога и за продажу недвижимости в России, и за продажу квартиры за границей. Лица, не являющиеся резидентами, платят только за доходы в пределах России.
Однако законодательство предусмотрело 2 механизма для снижения нагрузки на продавцов, а также для того, чтобы граждане не занимались перепродажей недвижимости в качестве бизнеса, не регистрируя ИП.
Первый механизм — установленное ст.217 НК РФ освобождение. Так, в п.17.1 статьи указано, что выручка от продажи жилья и другой недвижимости не облагается при соблюдении некоторых условий. Условия освобождения перечислены в ст.217.1 НК РФ. Здесь ключевую роль играет срок владения имуществом — сколько лет квартира находилась в собственности лица. До 2016 года действовали единые правила для всех:
Как продать квартиру без налога в 2021/2022 г.г.
- если квартира подарена близким родственником или членом семьи, унаследована, получена от рентополучателя, приватизирована, то можно продать квартиру без налога за продажу независимо от срока владения;
- во всех иных случаях налог уплачивается, если жилье было в собственности менее 3 лет;
- налог не платится, если лицо владело объектом больше 3 лет.
Но 27 ноября 2014 года были внесены поправки в НК РФ федеральным законом № 382-ФЗ, по которым все объекты недвижимости, право собственности на которые возникли после 2016 года, освобождаются по новым правилам:
- если квартира подарена близким родственником или членом семьи, унаследована, получена от рентополучателя, приватизирована, то уйти от налога при продаже квартиры можно только через 3 года;
- во всех иных случаях налог уплачивается, если жилье было в собственности менее 5 лет;
- налог не платится, если лицо владело объектом больше 5 лет.
Кто относится к близким родственникам и членам семьи — ст.2 и 14 Семейного кодекса России:
- супруг или супруга;
- дети;
- родители;
- внуки;
- бабушки, дедушки;
- братья и сестры, в т.ч. неполнородные;
- усыновленные и усыновители.
Важно!
Отсчет срока владения недвижимостью идет не от даты государственной регистрации права собственности в Росреестре, а от даты фактического перехода прав.
Разные даты перехода прав для целей налогообложения:
- дата открытия наследства;
- дата из договора приватизации, дарственной, ренты;
- дата приобретения первой доли в объекте недвижимости — если объект приобретался по частям.
Если у вас имеются вопросы, вам нужна помощь, пожалуйста, звоните в бесплатную федеральную юридическую консультацию.
НАЛОГ 13% ПРИ ПРОДАЖЕ КВАРТИРЫ, КОТОРАЯ БЫЛА В СОБСТВЕННОСТИ МЕНЕЕ 3 ИЛИ 5 ЛЕТ.
Кто не платит налог с продажи недвижимости?
Пример 1
Григорян Нина получила по наследству квартиру в ноябре 2015 года. В мае 2018 года она продала ее за 1 000 000 рублей. Срок владения составил 2 года и 5 месяцев.
Поскольку недвижимость была получена до 2016 года, то к операции продажи применяются старые правила: обойти уплату налога при продаже квартиры или другого жилья могут лица, которые получили недвижимость в дар, в наследство и пр. Следовательно, госпожа Григорян не платит НДФЛ с продажи квартиры, хотя она была в собственности менее 3 лет.
Пример 2
Григорян Нина купила квартиру в августе 2015 года. В феврале 2018 года ей пришлось срочно ее продать за 1 000 000 рублей. Срок владения 2 года и 6 месяцев Избежать НДФЛ при продаже квартиры, находившейся в собственности менее 3 лет, не получится. Придется заплатить 130 000 рублей в бюджет.
Пример 3
Григорян Нина получила в подарок от родителей квартиру в 2017 году. Она продала ее в 2019 году за 2 000 000 рублей. Срок владения меньше 3 лет, соответственно, к ней не применяются правила ст.217.1, несмотря на подарок от близких родственников. Нужно заплатить 260 000 рублей.
Пример 4
Григорян Нина купила квартиру в январе 2016 года, но в 2019 году решила ее продать. Срок владения составит около 3 лет. А по ст.217.1 для таких случаев минимальный срок владения равен 5 годам, следовательно, нужно платить налог.
Уплата производится в следующем году после года реализации — нужно сделать это до 15 июля включительно. Также необходимо сдать отчетность — декларацию 3-НДФЛ — до конца апреля наступившего года. За просрочку обеих обязанностей предусмотрены штрафы и пеня.
Как уменьшить налог с продажи квартиры?
Если избежать выплаты подоходного налога при продаже квартиры таким способом, как освобождение по ст.217 НК РФ, не удается, можно заплатить хотя бы маленький налог за продажу квартиры. Для этого применяется второй механизм снижения нагрузки на население — имущественный налоговый вычет по ст.220 НК РФ.
Что такое вычет — это определенная сумма, которая уменьшает базу обложения. Базой является выручка — цена продажи, и если она будет уменьшена, произойдет соответственное уменьшение самого налога при продаже квартиры.
По ст.220 НК РФ всем гражданам предоставляется универсальный вычет в размере 1 000 000 рубле — на эту сумму можно уменьшить базу обложения. Вычет дается один раз в год, значит, если у вас было несколько продаж, то за остальные его нельзя применить. Если квартира долевая и продана по одному договору, то вычет делится на всех дольщиков. А если каждый совладелец продал свою долю по отдельному договору, пусть и одному покупателю, то каждый может воспользоваться полным размером вычета. Это удобный способ минимизировать налог при продаже квартиры или и вовсе свести его к нулю.
Пример 5
Громов Григорий хочет продать квартиру, которая была в его собственности менее 2 лет. Цена продажи 3 000 000 рублей. Если использовать вычет, то останется еще 2 000 000 рублей базы, а следовательно, 260 000 рублей НДФЛ.
Он дарит равные доли квартиры своей супруге и ребенку. Каждый продает свою долю за 1 000 000 рублей и использует полноценный вычет, т. к. заключается обособленные договоры с каждым совладельцем. В итоге база у каждого равна нулю.
Еще один вычет по ст.220 НК РФ — в сумме фактических расходов на квартиру. Вы можете указать расходы, которые понесли, когда покупали эту квартиру, и с помощью них уменьшить базу обложения, если это выгоднее, чем вычет.
Пример 6
Громов Григорий купил квартиру в 2017 году за 2 500 000 рублей. В 2018 году ему пришлось срочно продать ее за 2 200 000 рублей. С помощью расходов он свел базу обложения к нулю.
Даже если база обложения нулевая, с лица не снимается обязанность подавать декларацию 3-НДФЛ.
Важно!
Если у вас было несколько продаж за календарный год, можно к одной использовать вычет, а к другим — метод расходов.
Итоги
- При продаже недвижимости можно получить освобождение от налога, если срок владения объектом больше 3 или 5 лет в зависимости от обстоятельств приобретения.
- Если освобождение неприменимо, можно воспользоваться имущественным вычетом и уменьшить базу обложения.
- Также можно вычесть из базы обложения расходы на покупку этой квартиры.
- Нельзя применять одновременно и вычет, и расходы. Нужно выбрать один из способов. Но можно использовать их для разных объектов продажи.
Источник: nalogbox.ru
Особенности продажи квартиры, находящейся в собственности менее 5 лет
Продажа квартиры, находящейся в собственности менее 5 лет, не отличается по процедуре от той, срок владения которой исчисляется большим или меньшим числом лет. Точно также продавец и покупатель составляют купчую и регистрируют ее в ЕГРП. Отличие состоит в налогообложении, так как по закону все мы обязаны платить налоги с получаемой прибыли, а продажа такого ценного имущества, как недвижимость, является прибыльной для продавца сделкой.
- Как облагается налогом сделка купли-продажи квартиры
- Как определяется срок владения недвижимостью
- Как оплатить налог
Как облагается налогом сделка купли-продажи квартиры
Следует различать случаи, когда продавец обязан заплатить налог с продажи, а когда он от него полностью освобождается. До 2016 года не облагалась налогом сделка с квартирой, которая принадлежала своему владельцу больше 3 лет. Теперь же с новыми поправками к Налоговому кодексу, прежний срок увеличен до 5 лет. Иными словами теперь налог платить не придется только тем, кто владел квартирой больше 5 лет.
С января 2020 года для владельцев единственного жилья минимальный срок владения недвижимостью для освобождения от уплаты НДФЛ снова сократили до 3-х лет. Подробнее здесь.
Есть и другой путь не платить этот налог: сумма продажи должна быть меньше той, за которую продавец ранее это жилье купил, но больше 70% от оценочной кадастровой стоимости. Обычно эта сумма намного меньше той, за которую на самом деле продается недвижимость. Заключая сделку на таких условиях, при этом оговаривая с покупателем доплату сверх указанной в купчей суммы, с одной стороны, продавец рискует быть привлеченным к ответственности за укрывательство от уплаты налогов, а с другой, покупатель рискует в случае расторжения сделки получить обратно только вписанную в договор купли-продажи сумму.
Граждане России платят с продажи своего жилья 13% от суммы, указанной в купчей. Все нерезиденты РФ оплачивают налог по повышенной ставке – 30%. Вопросы нередко возникают, а с какой суммы нужно платить налог? Закон требует брать за основу расчета всю сумму продажи. Однако, ее можно уменьшить при продаже квартиры, находящейся во владении менее 3 (5) лет, если вычесть затратную часть (уплаченную при покупке), а еще можно применить свое право на имущественный вычет (до 1 млн. руб.), если ранее вы еще не успели его использовать.
Внимание: имущественный вычет можно использовать исключительно при продаже жилой недвижимости, реализуемой физическими лицами, а к коммерческой недвижимости и нежилым объектам эта налоговая льгота неприменима. Однако, для недостроев, машино-мест и гаражей применяется имущественный вычет до 250 тыс. руб.
Для продавца сумма налогового вычета ограничена 1 млн. руб. При этом обязательно нужно учесть, что использовать эту налоговую льготу сможет только тот собственник, который продал квартиру менее 3 лет владения (5 лет после 2016 года), причем только одну квартиру. Если за это время продавец решает продать несколько объектов, то применить налоговую льготу можно только в отношении какого-то одного объекта. Здесь работает следующее правило: 1 налоговый вычет – 1 раз за налоговый период, равный 1 году.
Узнать, сколько можно вернуть налога с покупки квартиры в 2023 году, вы можете, воспользовавшись нашим онлайн калькулятором.
Как определяется срок владения недвижимостью
Ключевым моментом в расчете налога является определение точного срока владения данной недвижимостью. Обычно отсчет ведется с даты регистрации права собственности в Регистрационной палате и подтверждается выпиской из ЕГРП. Но правило имеет и свои исключения:
- Квартира перешла продавцу по наследству. В этой ситуации отсчет следует вести с даты смерти наследодателя. Подтверждается эта дата свидетельством о смерти.
- Когда квартира является кооперативной, сроком вступления во владение является дата выплаты последнего пая, либо дата подписания акта приемки квартиры собственником от кооператива.
Есть и еще один нюанс, о котором следует знать владельцам долей в квартире. Если гражданин стал совладельцем, скажем в 2020 году, а раздел долей был произведен в 2022 году, то датой отсчета времени владения следует считать именно 2000 год.
Как оплатить налог
Независимо от того, требуется ли платить налог или нет, продавец после продажи квартиры обязан подать в налоговую свою декларацию. Это делается для фиксирования фактов использования налогового вычета и факта продажи имущества.
Подавать декларацию необходимо строго до 30 апреля года, следующего за годом совершения сделки купли-продажи, а вот сам налог можно оплатить до 15 июля. Если же вовремя не подать декларацию и не оплатить налог, то гражданина ждут неприятные санкции:
- Если налог равен 0, то налагается штраф в размере 1 тыс. руб.
- При просрочке оплаты налога за каждый месяц дополнительно начисляется от 5% до 30% от этой суммы.
- Неподача декларации наказывается штрафом в размере до 30% от суммы налога.
- Злостного неплательщика могут наказать штрафом в размере до 40% от суммы налога за каждый месяц просрочки.
Отсчет начисляемой должнику пени ведется с 15 июля отчетного года. Если же сумма неуплаченного налога превысит порог в 600 млн. руб., то гражданин привлекается к уголовной ответственности.
- В закладки
- Распечатать
- Задать вопрос
- Подписаться
- Наш канал в Яндекс.Дзен
Источник: law03.ru
Продажа квартиры менее 5 лет в собственности — новый закон и его нюансы
Законодательство РФ получило изменения в порядке проведения сделок по продаже квартир. Они касаются увеличения срока от 3 до 5 лет для проживания в квартире перед моментом её продажи. Тогда сделка не облагается налогом. Увеличение периода законодатели объясняют большим числом спекуляций на вторичном рынке.
Продажа квартиры, находящейся менее 5 лет в собственности, по новому закону будет облагаться взносом, представляющим собой процент от стоимости сделки. А также изменения предполагается внести в нормы расчёта НДФЛ (Налог на доходы физических лиц).
Новый закон о налоге на продажу квартиры
Гражданам, желающим продать квартиру, пригодится информация об новшествах в законодательстве. Некоторые люди вообще не знают, платят ли налог при реализации квартиры. Изменения в НК РФ (Налоговом кодексе РФ) вступили в силу с 2017 года. Продажа недвижимости регламентируется сроками проживания в ней, порядком расчёта взносов в доход государства. Для некоторых категорий граждан предусмотрены льготы.
При продаже квартиры у граждан появляется доход, который и берётся за основание для расчёта налога (НДФЛ). Стандартной ставкой являются 13% от этой суммы. Предусмотрены способы снижения фискальной нагрузки. Избежать оплаты взноса полностью могут те, кто являлся собственником продаваемой квартиры дольше 5 лет. Период прописан в НК РФ, как применяемый для жилых площадей, купленных после 1 января 2016 года.
Если квартира приобретена до 01.01.16, находится в собственности более 3, но менее 5 лет, она не облагается налогом при продаже.
При реализации жилья, которым владели меньше 3 лет, необходимо сделать выплату в пользу бюджета государства.
Трёхлетний срок остаётся неизменным при следующих условиях:
- продажа дарственной квартиры;
- продажа квартиры, полученной по наследству менее 3 лет в собственности;
- продажа квартиры после приватизации менее 3 лет (квартира попала в собственность таким путём);
- если имеется договор ренты с иждивенцем.
Возникла проблема? Свяжитесь с нами!
Налог при продаже приватизированной квартиры или доли менее 3 лет в собственности
Расчёт налога при продаже приватизированной квартиры делается в общем порядке. Но учитывается сокращение минимально необходимого срока владения, который отсчитывается от даты, прописанной в свидетельстве о праве собственности. Относительно долей жилплощади расчёт производится по иным правилам.
Например, семья, включающая родителей с двумя детьми, имела равное для своих членов право собственности с 2009 года. Мать, умершая в 2016 году, завещала свою часть старшему сыну. В этом же 2016 остальные члены семьи приняли решение продать жильё.
При этом её члены владели долями в размере:
- 1/4 у дочери;
- 1/4 у отца;
- 2/4 (1/2) у сына.
Все эти граждане были собственниками более 5 лет. Поэтому продажа может происходить без налогообложения. Сын получил дополнительную долю в 2016 путём наследования. Он тоже не платит взносы государству, поскольку давность исчисляется по первой доле. Следовательно, нужно обращать внимание на момент, когда была получена первая часть от жилплощади.
Добавление долей не является поводом для налогообложения.
В ситуации, когда граждане являются собственниками продаваемой квартиры более 5 лет, они не должны сдавать отчёты в контролирующий налоговый орган. Если некто владеет жильём менее требуемого срока, он может воспользоваться льготами, уменьшающими сумму выплат в казну. Ведь таковые предусмотрены изменениями в законодательстве.
Налогообложение при продаже квартиры и покупке новой
В ситуации, когда владелец квартиры продаёт свою жилую собственность и покупает новую, он может доказать, какие расходы понёс. Если доказательств нет, то здесь применим имущественный вычет. Например, отсутствуют документы, свидетельствующие о стоимости нового жилья. Или оно построено, но нет подтверждения цены стройматериалов.
В первом случае есть другой способ понизить налоговые взносы. Человек должен предоставить достоверные сведения о расходах. Тогда возможно уменьшение налоговой базы. Граждане предоставляют договор купли-продажи нового жилья с указанием суммы или квитанции строительных затрат на возведение дома. НДФЛ снижается значительно даже при продаже квартиры, которая недолго находилась во владении, но стоит дорого.
С 01.01.2016 нужно платить налог при реализации жилья менее 3-х лет в собственности.
Например, гражданка продала квартирную жилую площадь за 8 млн. рублей и имеет документы о расходах на покупку нового жилья за 7 млн. рублей. Из 8 млн. вычитают 7 млн. и умножают полученный результат на 13%. Получаем 130 000 рублей, которые нужно заплатить в качестве налога. При отсутствии документов, подтверждающих расход, налог был бы больше. А именно: 8 000 000 млн. рублей, умноженных на 13%.
То есть — 1 040 000 рублей.
Был рассмотрен случай, когда купленное жильё стоило меньше проданного. Но если граждане несут убытки при продаже, они могут не платить налоги, если предоставят документальное подтверждение на покупку, строительство.
Можно ли уменьшить налоговую нагрузку?
В случае использования льготного налогообложения граждане обязаны уведомлять налоговый орган, сдавая детальный отчёт. Применяя послабления, государство облегчает налоговую нагрузку. Одним из способов является имущественный вычет при реализации квартиры. Это льгота представляет собой конкретную сумму, уменьшающую взнос, а именно — 1 млн. рублей.
Фиксированный размер не является новшеством в законодательстве. Он был установлен и до изменений.
Например, гражданка обзавелась квартирой год назад, а теперь продаёт её за 4 млн. рублей. Данное имущество ей подарил её близкий родственник. Она не несла расходов, связанных с покупкой. Налог (НДФЛ) рассчитывается следующим образом.
4 000 000 — 1 000 000, умноженные на 13% = 390 000 рублей.
Продавец своей квартиры, осуществляя сделку, обязан передать эту сумму в бюджет государства. Особенность льготы в том, что вычет применяется однократно на протяжении налогового периода. При продаже нескольких объектов сумма не делится по их числу. К примеру, если некоторый гражданин продал две квартиры по различным ценам, 1 млн. рублей вычитается из суммы одной из сделок.
К этому прибавляется цена второй квартиры (вырученная сумма). Всё умножается на 13%.
То есть — вычет применён лишь к одной квартире. Если бы гражданин продал второй объект недвижимости в следующем году, он вновь мог воспользоваться льготой. Данное послабление действует для всех категорий лиц, имеющих гражданство РФ.
При продаже совместного имущества двумя супругами одну из квартир может продать жена, получив вычет, а другую — муж, тоже воспользовавшись льготой.
К льготной категории отнесены пенсионеры по старости и инвалиды. Им выделены преимущества при покупках объектов недвижимости. Но продавая квартиру, они платят налоги наравне с другими людьми.
Кому можно не платить?
Освобождаются от выплаты налога лица, которые продали свою бывшую квартиру в убыток, приобретая более дорогую недвижимость для будущего проживания. Условием является предоставление документов, подтверждающих подобную покупку или расходы на строительство. Например, гражданин реализовал квартиру, приобретенную в 2015 году по цене 3 млн. рублей. Затем он подтвердил документально покупку нового жилья стоимостью 4 млн. рублей.
Налог рассчитывается по формуле: 3 млн. — 4 млн., умноженное на 13%, то есть — 0 рублей.
При невозможности доказать убыточную продажу бывшей недвижимости, он заплатил бы налог 3 000 000, умноженные на 13%. То есть — 390 000 рублей.
Об отчётности
Граждане, желающие получить льготы, должны заполнить декларацию формы 3-НДФЛ и сдать её до 30 апреля, давая данные за прошедший год. Инспекция по месту жительства проверяет сведения и выдаёт квитанцию на оплату. Существует крайний срок — 15 июня, до которого обязательно следует оплатить бюджетный сбор. Подробнее о том, нужна ли декларация при продаже квартиры более 3 лет читайте тут.
Отчётная информация должна быть достоверна и подтверждена прилагающимися документами. Обнаружив ошибки, инспекция вправе отказать в предоставлении льгот. Нарушая сроки, продавцы недвижимости подвергают себя дополнительным штрафам и начислению пеней.
Ограничения на минимальную стоимость квартиры при продаже
Новшеством в законодательстве также стало правило, ограничивающее минимальную цену продаваемого жилья, что поможет прекратить «нечестные» сделки. Начиная с 2017 года НК РФ включает требования к стоимости реализуемых квартир для физических лиц — не менее кадастровой на 1 января года проведения сделки. Чтобы легче было перейти на данную систему исчисления, применяют коэффициент 0,7.
К примеру, некая гражданка указала в договоре стоимость продаваемой квартиры 1 млн. рублей, для того, чтобы снизить сумму налога. А кадастровая стоимость составляла 5 млн. рублей. Теперь НДФЛ будут рассчитывать, исходя из официальной оценки недвижимости, то есть — с 5 млн. рублей. Но эту сумму умножат на 0,7Ю указывая в договоре купли-продажи цену 3,5 млн. рублей (по минимуму).
При этом учитываются данные, предоставленные кадастровой палатой. Поправка в законодательстве не применяется, в случае, если сведения о кадастровой стоимости отсутствуют.
Ситуацию с новым законом комментирует специалист в этом видео:
Заключение
Благодаря новшествам в законодательстве, НК РФ, урегулированы некоторые моменты, которые позволяли ранее совершать спекулятивные сделки. Занижение стоимости квартиры также будет исключено принятием в расчёт кадастровой стоимости жилья.
Нужен ли техпаспорт на квартиру при продаже читайте в нашей статье здесь.
За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Продажа» по ссылке.
Автор статьи
Юрий Карлович Пильчевский
Стаж юридической практики более 25 лет. Специализируюсь на иммиграционном праве, договорном праве, потребительском праве, семейном праве, юридических вопросах недвижимости.
Источник: napravah.com