Как оформить договор аренды с самозанятым лицом

Содержание

• не надо соблюдать в отношении таких лиц трудовые гарантии (право на отпуск, оплачивае-мое время болезни, право на компенсацию за неиспользованный отпуск при увольнении и т.д.);
• не надо удерживать с выплачиваемого самозанятому гражданину дохода НДФЛ, отражать этого человека в отчетности по НДФЛ (ч. 8 ст. 2 Закона № 422-ФЗ; п. 1 ст. 226 НК РФ);
• не надо начислять с выплат самозанятым страховые взносы, указывать этих лиц в персонифи-цированной отчетности и в расчете по взносам (п. 1 ст. 419 НК РФ).

Но важно правильно оформить договор с самозанятым (об образце поговорим ниже) и взять у него определенные документы для подтверждения его статуса. Ведь договор с самозаня-тым должен содержать определенные условия, чтобы не пришлось платить налоги с дохода самозанятого.

Образец договора с самозанятым лицом мы приводить не будем по простой причине – дого-вор самозанятого с организацией или ИП зависит от вида выполняемых по договору работ или оказываемых услуг. Отношения с самозанятыми оформляются обычными договорами гражданско-правового характера: договором аренды, подряда, оказания услуг, посредниче-ским или купли-продажи.

N8 ОТВЕТЫ НА ВОПРОСЫ САМОЗАНЯТЫХ ПО ДОГОВОРАМ АРЕНДЫ ПОМЕЩЕНИЙ И РАБОЧИХ МЕСТ

Могут ли самозанятые граждане арендовать помещение для работы?

Может ли самозанятый арендовать помещение

Со вступлением в силу закона №422-ФЗ от 27.11.2018 г., иначе говоря «закона о самозанятых» граждане обрели возможность легализовать свой доход, полученный за счет собственного труда без регистрации ИП с минимальной налоговой нагрузкой. Поскольку для некоторых видов профессиональной деятельности требуется подходящее рабочее место, соответственно возникает вопрос о том, может ли самозанятый арендовать помещение. В связи с чем рассмотрим подробнее, допускает ли действующее законодательство в заключение договора аренды в данном случае.

Кто такой самозанятый?

Формулировка «самозанятый» в действующем законодательстве, в том числе в законе № 422-ФЗ отсутствует.

Однако как следует из положений ст. 2 указанной правовой нормы, перейти на специальный налоговый режим могут как физлица, так и ИП, если их профессиональная деятельность основана на личном труде (без услуг наемных работников), а также использовании собственного имущества.

Таким образом, при регистрации лицо не обретает новый статус, а лишь переходит на специальный режим налогообложения НПД. Цель этого нововведения состоит в том, чтобы граждане, получающие теневой доход от коммерческой деятельности, могли его узаконить.

При этом следует отметить, что спецрежимом не могут воспользоваться лица, чей вид деятельности обозначен ч. 2 ст. 4 закона № 422-ФЗ. Например, граждане или ИП, занимающиеся добычей и последующей реализацией полезных ископаемых. Кроме того, для налогоплательщиков НПД законодатель установил лимит годового дохода в 2,4 млн. рублей . Так, если плательщиком-физлицом если этот порог будет превышен, то воспользоваться специальным налоговым режимом будет нельзя. Вместо 6% налогов ему придется заплатить сумму по ставке 13% .

ДОГОВОР АРЕНДЫ РАБОЧЕГО МЕСТА — СПАСЕНИЕ ДЛЯ САМОЗАНЯТОГО

Можно ли арендовать помещение?

Самозанятые граждане для своей деятельности могут арендовать помещения для осуществления своей профессиональной деятельности согласно общим правилам, изложенным в главе 34 ГК РФ. Закон № 422-ФЗ , вступивший в силу 1 января 2019 года, каких-либо ограничений на заключение подобных сделок с собственниками недвижимости не содержит.

Кроме того, в содержании договора аренды вовсе не обязательно указывать, что арендатором является самозанятый гражданин. Получить помещение в аренду, например, для учебных занятий со студентами под услуги репетитора можно как у юрлиц, так и у физлиц. А также закон допускает подходящий объект арендовать у ИП.

При этом ограничение на аренду может быть установлено исходя из деятельности, которую собирается вести самозанятый. Так, закон запрещает использовать жилые квартиры для производства промышленных товаров. Нужно понимать, что профессиональная деятельность арендатора, согласно ч. 2 ст. 17 ЖК РФ, не должна нарушать прав и интересов жильцов.

В том случае, если квартира необходима под услуги ателье или осуществления иной разрешенной деятельности, но при этом связанной с наймом рабочей силы, то гражданин не сможет при уплате налога воспользоваться пониженной ставкой для НПД.

В том случае, если недвижимость планируется использовать под парикмахерскую или прочие подобные цели, то самозанятый может столкнуться с необходимостью одобрения контролирующих органов, например, СЭС, пожарной инспекции, Роспотребнадзора и тому подобное. В связи с чем потребуется получить статус ИП.

Следует отметить, что если самозанятый гражданин, который при этом не имеет статус ИП, берет у юрлица в аренду нежилое помещение для торговли или иных целей, то он должен получить чек ККТ на арендную плату. При этом не имеет значение, каким образом вносится арендная плата, наличными или на расчетный счет организации. Это следует из положений ст. 1.1 и ст. 1.2 закона № 54-ФЗ от 22.05.2003 г.

Договор аренды

Согласно ст. 606 ГК РФ, под договором аренды помещения понимается передача арендодателем объекта арендатору за установленную плату. При заключении договора аренды помещения самозанятым с ИП, ООО или физлицом, являющимся собственником объекта недвижимости, следует руководствоваться положениями ст. 651 ГК РФ. Согласно указанной норме, при совершении сделки должны быть соблюдены следующие требования:

Соблюдена письменная форма договора. Игнорирование этого условия влечет признание соглашения незаключенным, соответственно, никаких правовых последствий не последует;
Составлен один документ и скреплен подписями каждой стороны;
Договор, период действия которого не менее 1 года прошел надлежащую регистрацию в Росреестре.

Вам также будет интересно:

Стандартный договор аренды помещения, которой будет использоваться самозанятым для работы должен содержать:

наименование договаривающихся сторон;
дату и место составления соглашения;
предмет договора, здесь приводится характеристика помещения, которое передается во временное владение арендатору, а также адрес и основание, по которому арендодатель распоряжается объектом;
срок действия соглашения, в том случае если его не обозначить, договор будет считаться бессрочным;
порядок продления действия договора;
величина арендной платы и порядок расчетов;
цель, с которой помещение будет использовать самозанятый;
права и обязанности участников, в том числе возможность передачи помещения в субаренду, проведение ремонта и тому подобное;
ответственность;
порядок разрешения споров;
прочие условия;
реквизиты сторон.

В конце документа участники сделки должны поставить свои подписи.

Вам также будет интересно:

Таким образом, самозанятый вполне может арендовать помещение под услуги или работы. При этом заключается обычный договор аренды согласно положениям ГК РФ. Вместе с тем при совершении сделки плательщик НПД должен учитывать специфику своей деятельности, а также требования контрольно-надзорных органов. Для ряда видов профдеятельности, например, в сфере услуг красоты или торговли, нужно соответствовать правилам СанПин, Роспотребнадзора, а также требованиям техники пожарной безопасности. В связи с чем потребуется регистрация в качестве ИП.

Источник: lawabc.ru

Договора найма и аренды для самозанятых (НПД). В чем особенности?

Договора для сдачи в аренду самозанятыми. С 01.01.2019

С 1 января 2019 года в 4-х регионах России вводится, в качестве эксперимента, новый налоговый режим – налог на профессиональный доход (НПД). Он будет действовать в Москве, Московской области, Калужской области и Республике Татарстан. Под действие этого закона попадают арендодатели жилья, которые теперь могут платить налог 4-6% (вместо 13%) и не регистрировать ИП. При этом переход на новый налоговый режим – это право, но не обязанность. Можно по старому действовать как «простое физическое лицо» или ИП.

«Правильная Аренда» уже писала про то, чем новый режим (Налог на профессиональный доход – НПД) отличается от налогообложения физических лиц и деятельности ИП «на упрощенке».

Надо ли что-то менять в ранее заключенных договорах?

Подойдут ли самозанятым обычные договора найма или аренды, или в них нужны принципиальные изменения?

«Правильная Аренда» подготовила для вас варианты договора для сдачи квартиры самозанятыми, применяющими НПД:

Договор найма для сдачи физическим лицам;
Договор аренды для сдачи организациям;
Пакет из двух договоров.

Как всегда, договора представлены в двух видах – вариант для распечатки/заполнения и вариант с комментариями из нормативных актов.

Что изменяется в договоре найма?

Договор найма заключается, если жилая недвижимость сдается физическому лицу.

Ссылка на статус самозанятого, применяющего НПД, не критична – но мы рекомендуем ее добавить, чтобы при необходимости договор проще «читался» проверяющими органами, а наниматель понимал – откуда взялся чек вместо расписки.
Прием платежей теперь оформляется чеком. Расписка за ежемесячный платеж теряет свой смысл. В договоре важно указать реквизиты для направления чека в электронной форме, т.к. именно он подтверждает прием платежа.
Если оформить залоговый платеж чеком, то с него придется сразу заплатить налог. Залог – это еще не доход наймодателя, поэтому как раз залог и его возврат лучше оформлять распиской. А вот если залог приняли по соглашению сторон в оплату за последний месяц – это уже доход, оформляемый чеком.
Если платежи ЖКХ стороны включили в общую сумму платежа и оформили чеком, то с них наймодатель тоже уплатит налог. Так делать не выгодно. Поэтому лучше пусть наниматель сам оплачивает ЖКХ напрямую, а для контроля отсутствия задолженности надо предусмотреть периодическую сверку с подтверждением наймодателем.

Вы можете сами сделать доп. соглашение с этими пунктами. Можно также прекратить старый договор по соглашению сторон и подписать с 1 января новый.

Важно: если вы получите хотя бы одну оплату за найм «по старому» 2019 году, то строго говоря, вам придется отчитаться за один период в году по старой системе, а за другой – по новой, с использованием приложения «Мой налог». Поэтому лучше сначала перейти на НПД и заключить новый договор, а потом принимать платежи.

Что изменяется в договоре аренды?

Договор аренды заключается, если жилая недвижимость сдается организации – например, для проживания сотрудников или командировочных.

Ссылка на статус самозанятого, применяющего НПД, критична для договора аренды – при оплате физическим лицам организация сама обычно удерживает НДФЛ, т.е. действует как налоговый агент. А самозанятые на НПД платят налоги за себя сами. Если не обратите внимание организации-арендатора на это, то рискуете заплатить налог дважды.
Прием платежей теперь оформляется чеком. Более того: только при наличии чека арендатор может корректно учесть расходы. В договоре важно указать реквизиты для направления чека в электронной форме, т.к. именно он подтверждает прием платежа.
Как правило, расчеты с организациями проходят по безналичному расчету. Мы пообщались с несколькими бухгалтерами, и отдельный от ежемесячных платежей учет залогового платежа вызывает у них трудности. Поэтому для расчетов с организациями мы предлагаем оформлять залог как доход арендодателя, а возврат залога – как возврат платежа и уменьшение его дохода. Это не идеально с точки зрения теории учета, но налог при этом будет рассчитываться правильно.
Если платежи ЖКХ стороны включили в общую сумму платежа и оформили чеком, то с них арендодатель тоже уплатит налог. Так делать не выгодно. Поэтому лучше пусть арендатор сам оплачивает ЖКХ напрямую, а для контроля отсутствия задолженности надо предусмотреть периодическую сверку с подтверждением арендодателем.
Наконец, регулирование договоров аренды в Гражданском кодексе дает больше прав арендодателю (чем в случае договоров найма), поэтому лучше предусмотреть все возможные случае для расторжения договора по инициативе арендодателя в договоре.

Договор найма для сдачи физическим лицам;
Договор аренды для сдачи организациям;
Пакет из двух договоров.

Источник: moskvarenta.ru