Всё о кадастровой и балансовой стоимости здания или помещения: что это такое и для чего нужны
В случае, когда собственник не согласен с результатом оценки, он имеет право решить вопрос в судебном порядке. После обращения гражданина назначается проверка, по результатам которой обращение владельца признается обоснованным или ему отказывают в изменении цены объекта из-за отсутствия достаточных оснований.
С балансовой – на кадастровую
Более подробный анализ результатов проведенной в 2012 году кадастровой оценки рассматриваемых объектов недвижимости показал, что проблематика роста налогового бремени собственников объектов недвижимости не ограничивается только конечной величиной суммы этого налога. Точность определения и справедливость формирования налогооблагаемой базы также требуют особого внимания.
Земельный баланс и порядок его составления
Правительство государства способно принимать решения, которые позволяют прийти к максимальному экономическому равенство. Участниками земельных отношений следует назвать граждан, юридических лиц и так далее. Земля является объектом в отношении которого имеется определенный правовой режим. Именно из-за этого она может быть объектом права и правоотношений.
Как рассчитывается земельный налог?
Кадастровая стоимость земельного участка: как изменить и отразить в учете
Дата отражения в учете и отчетности изменения стоимости земельного участка должна быть согласована с учредителем учреждения (с финансовым органом, ответственным за составление консолидированной отчетности). По крайней мере, этот факт следует отразить в пояснительной записке (ф. 0503160), (ф. 0503760). Согласно пункту 20 Инструкции по применению Плана счетов бухгалтерского учета бюджетных учреждений, утв. приказом Минфина России от 16.12.2010 № 174н, изменение стоимости земельных участков, ранее принятых к бухгалтерскому учету, в связи с изменением их кадастровой стоимости отражается по дебету счета 010311000 «Земля — недвижимое имущество учреждения» и кредиту счета 140110180* «Прочие доходы», в сумме изменения: в случае увеличения балансовой стоимости в положительном значении, в случае уменьшения балансовой стоимости — со знаком «минус».
Рекомендуем прочесть: Сколько получает опекун денег
Продажная и оценочная стоимость земельных участков
Так, кадастровая стоимость применяется для целей определения налоговой базы по земельному налогу. Статья 391 НК РФ устанавливает один из обязательных элементов земельного налога — порядок определения налоговой базы. В основу определения суммы налога к уплате положена стоимостная характеристика объекта налогообложения — кадастровая стоимость земельного участка. Использование кадастровой стоимости для иных целей налогообложения нормами НК РФ не предусмотрено.
Бухгалтерский учет и оформление земли
Сумма дооценки объекта основных средств в результате переоценки отражается по дебету счета 01 «Основные средства» в корреспонденции с кредитом счета 83 «Добавочный капитал». Сумма дооценки объекта ОС, равная сумме его уценки, проведенной в предыдущие отчетные периоды и отнесенной на финансовый результат в качестве прочих расходов, относится в кредит счета учета прочих доходов и расходов (91) в корреспонденции с дебетом счета 01.
Как определить стоимость участка? Почему в одном поселке стоимость земли может отличаться в 2 раза?
Бухгалтерская пресса и публикации 2008
Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка, признаваемого объектом налогообложения в соответствии с п.1 ст.389 НК РФ, как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом (п.1 ст.391 НК РФ). Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации (ст.390 НК РФ).
Налог на имущество: от — кадастрового — к — балансовому — (Егорова Н
— нежилых помещений, назначение которых, в соответствии с кадастровыми паспортами объектов недвижимости или документами техучета (инвентаризации) объектов недвижимости, предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания;
Балансовая стоимость земельного участка
Согласно п. 41 Методический указаний переоценка объектов ОС производится с целью определения РЕАЛЬНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ ОС путем приведения первоначальной стоимости объектов ОС в соответствие с их рыночными ценами и условиями воспроизводства на дату переоценки.
Балансовая стоимость земельного участка
Вы используете неактуальную версию браузера! Все вопросы и ответы 10174 вопроса-ответа в 17 разделах Изъятие земельного участка для муниципальных нужд У нас на балансе имеется земельный участок, приобретенный в 2005 году за 700000 рублей. С 2013 года стали производить переоценку земельных участков и он был оценен по рыночной стоимости 1760000 рублей. В ноябре 2014 года местная администрация заключила договор намерений об изъятии земельного участка для муниципальных нужд и попросила сделать свежую оценку.
Рекомендуем прочесть: Страховка титула квартиры
Балансовая стоимость земельного участка
Согласно п. 1 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, установленных постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. N 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» (далее — Правила), порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории РФ для целей налогообложения и иных целей, установленных законом, определяют Правила.
Балансовая стоимость земельного участка
Время, затраченное на выполнение работы по оценке земельного участка, и стоимость зависит от уровня сложности мероприятия. Цену работы, касающейся проведения исследования земли сельскохозяйственного и промышленного назначения, невозможно назвать однозначно, ведь она зависит от прав на участок, наличия построек, коммуникаций и их видов, состояния.
Балансовая стоимость земельного участка
Анализ финансовой документации хозяйствующих субъектов, функционирующих в разных отраслях хозяйственного комплекса, показал, что доля стоимости земельных участков в составе основных фондов не оказывает влияние на финансовые результаты деятельности субъектов земельных отношений, а также на величину платежей за землю и кадастровую стоимость земельных участков.
Нужно ли определять продажную стоимость земельных участков с учетом их оценочной стоимости
Кроме того, учитываются такие условия сделок, как количество (объем) поставляемых товаров, сроки исполнения обязательств, условия платежей, обычно применяемые в сделках данного вида, а также иные разумные условия, которые могут оказывать влияние на цены. При этом условия сделок на рынке идентичных (а при их отсутствии — однородных) товаров, работ или услуг признаются сопоставимыми, если различие между такими условиями либо существенно не влияет на цену таких товаров, работ или услуг, либо может быть учтено с помощью поправок (пункт 9 статьи 40 НК РФ).
Налог на имущество: от — кадастрового — к — балансовому — (Егорова Н
В то же время на практике возможны ситуации, когда тот или иной объект, напротив, включен в перечень, что называется, по ошибке. Как указал Минфин России в Письме от 19 февраля 2015 г. N 03-05-04-01/7942, в указанный перечень должны быть включены объекты недвижимого имущества, указанные в пп. 1 и 2 п. 1 ст. 378.2 Кодекса, отвечающие условиям, установленным п. п. 3 — 5 ст. 378.2 Кодекса.
Между тем в некоторых случаях оказывается, что региональные власти, руководствуясь теми или иными соображениями, в «кадастровый» перечень включают в том числе и объекты, которые не имеют никакого отношения ни к торговым центрам, ни к административным зданиям. Очевидно, что данное обстоятельство влечет повышенную налоговую нагрузку на собственников такой недвижимости, поскольку «кадастровый» налог по своей величине в большинстве случаев превышает балансовый.
Источник: zakonandpravo.ru
Формулы для расчета стоимости земельных участков
Найти сведения о продаже участков-аналогов, привести цены аналогов к объекту оценки с учетом характеристик РСазу и усреднить приведенные цены аналогов по всем N аналогам. На этапе усреднения возможно применение весов:
— метод выделения (Застроенные),
Найти РС совокупного объекта всеми доступными методами или цену объекта-аналога на рынке, вычесть остаточную стоимость улучшений с учетом прибыли предпринимателя.
— метод распределения (Застроенные)
Найти РС всего объекта и рассчитать РС участка как известную долю в стоимости объекта, приходящуюся на землю.
В методиках этого нет, но при известной доле в доходах, приходящейся на участок, очевиден и другой путь:
Найти поток доходов, приходящийся на улучшения, выделить и капитализировать долю в потоке доходов, приходящуюся на землю. Легко показать, что:
Ключевой для данного метода размер доли мыслимо определять экспертно, либо экстракцией из рынка при известных ценах сделок с землей.
— метод капитализации земельной ренты (Любые участки)
Найти поток доходов от сдачи земли в аренду, капитализировать.
— метод остатка (Любые участки)
Найти долю дохода, приходящуюся на землю, путем вычитания из дохода от всего объекта дохода, приходящегося на улучшения с остаточной стоимостью ОСу по ставке Rу. Капитализировать.
— метод предполагаемого использования (Любые участки)
Найти поток доходов от предполагаемого использования земли, капитализировать.
Обозначения величин:
РС – рыночная стоимость, наиболее вероятная цена предполагаемой сделки с активом;
N – Число аналогов оцениваемого объекта в сравнительном анализе;
NOI – Чистый операционный доход или Рента, Выручка минус затраты а также потери от вакансий и неплатежей при анализируемом способе использования актива;
Доля – Доля, приходящаяся на актив в потоке доходов или в стоимости совокупного объекта;
ОС – Остаточная стоимость замещения или восстановления, определяемая для актива по затратам на создание аналогичного по полезности или тождественного объекта с учетом прибыли предпринимателя и износа;
R – Ставка капитализации, определяемая экстракцией или кумулятивным построением.
Обозначения индексов (выше приведенные величины относятся к):
ЗУ – Земельному участку;
О – Совокупному объекту оценки (земля + улучшения);
АЗУ – Аналогам земельного участка.
У – Улучшениям земельного участка.
АУ – Аналогам улучшений земельного участка.
По результатам расчетов сделать вывод.
Пример Определение стоимости земельного участка
Земельный участок как объект земельных отношений — часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы, которой описаны и удостоверены в установленном порядке.
При определении стоимости участка земли, следует рассматривать его как свободный от застройки в предположении наилучшего и наиболее эффективного использования.
В данном расчете применялся метод сравнения продаж. Условие применения метода — наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
- определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами — аналогами (далее — элементов сравнения);
- определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
- определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
- корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;
- расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.
- местоположение;
- целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;
- физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);
- транспортная доступность;
- инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).
- условия финансирования сделок с земельными участками;
- условия платежа при совершении сделок с земельными участками;
- обстоятельства совершения сделки с земельными участками;
- условия рынка.
Источник: studfile.net
Как определить рыночную стоимость земельного участка?
Рыночной стоимостью называется цена, с которой согласны все участники сделки, осуществляемой в условиях конкуренции на свободном рынке. На эту цену не влияют существенные обстоятельства, а процесс её установки допускается в обязательном и в добровольном порядке.
Оценка рыночной стоимости
С помощью этой оценки устанавливается рыночная стоимость какого-либо имущества. В широком понимании этот процесс является оцениванием имущественного права с учётом любых имеющихся ограничений. Осуществляется соответствующими организациями, а порядок деятельности определяется федеральным законом №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».
Обязательная оценка требуется в случаях, которые устанавливаются законом, а именно отчуждение недвижимости, находящейся в собственности (полностью либо частично) РФ, какого-либо субъекта федерации или муниципального учреждения.
Согласно гражданскому кодексу, недвижимым имуществом считаются земельные участки, а также объекты, перенос которых возможен, но понесёт непоправимый ущерб их целевому назначению. Например:
- строения;
- участки земли;
- космические объекты и т.д.
- месторасположение;
- дата постройки (при наличии);
- технические характеристики;
- инфраструктура;
- движение транспорта и т.п.
- переоценке активов;
- выпуске ценных бумаг;
- оформлении ипотеки;
- совершении разного рода сделок (купли-продажи, дарения и др.);
- приватизации, а также многих других ситуациях.
- Оценочное бюро. На данное время существует много коммерческих контор, которые осуществляют разнообразную оценочную деятельность, но не предоставляют юридические услуги. Главным условием является наличие подобной конторы в составе саморегулируемой организации.
- Агентство недвижимости. Многие крупные агентства недвижимости имеют в своём штате экспертов-оценщиков. Если продаётся земельный участок посредством риэлтерского агентства, эти сотрудники смогут помочь и провести оценку.
- Юридическая фирма. Большинство таких фирм, помимо юридической помощи, оказывают определённые услуги, связанные с экспертизой и оцениванием.
- Частный оценщик. По закону не воспрещается оказывать частную оценочную деятельность. Такой эксперт использует идентичные способы оценивания, что и сотрудники вышеупомянутых фирм. Как и в других случаях, такой оценщик действует согласно с законами РФ.
Методы оценки
Главными способами оценивания являются обозначенные далее методы:
- сравнения продаж;
- распределения;
- выделения;
- капитализации земельной ренты;
- остатка для земли;
- возможного использования.
Расчёт рыночной стоимости
Рассмотрим пример расчёта для земельной недвижимости посредством метода выделения, так как именно этот метод чаще всего используют профессиональные оценщики.
Главным показателем в этом примере выступает участок земли и находящееся в его пределах здание (850 кв.м.). Предположим, что участок находится под зданием. Цена за 1 кв.м. строения равна 25 000 рублей.
Чтобы узнать рыночную стоимость при помощи этого метода, нужно рассчитать её, следуя данной формуле:
A1 ? A2 = B1, где
- A1 – площадь здания;
- A2 – цена за 1 ед. площади;
- B1 – конечная стоимость.
850 ? 25 000 = 21 250 000.
Исследования рынка показали, что расходы на строительство здания равны 32 500 рублей. Процент износа, допустим, составляет 0.75%. Далее нужно узнать рыночную стоимость строительства здания:
850 ? 25 000 ? 0,75 = 15 937 500.
В конце можно узнать стоимость самого участка. Она составляет:
21 250 000 – 15 937 500 = 5 312 500 рублей.
Кадастровая и рыночная стоимость
Кадастровая стоимость назначается Правительством РФ. А рыночная зависит от самых разных факторов, большинство из которых вообще не берутся во внимание при кадастровой оценке. Это является главным различием между двумя видами стоимости. Другими отличиями могут являться такие моменты:
- при составлении кадастровой стоимости сезон, спрос и в целом состояние рынка не имеют значения;
- кадастровая стоимость назначается через материальный анализ, а рыночная – через конкурентоспособность, различные предложения и др.;
- кадастровая стоимость иногда может слишком сильно завышаться, так как факторы платёжеспособности населения, местоположения объекта и т.д. не берутся во внимание.
Иногда может быть такое, что по причине наличия рядом объектов инфраструктуры стоимость будет сильно завышена, хотя де-факто эти строения не влияют на повышение стоимости.
Различия между этими двумя видами стоимости играют немалую роль при налогообложении (65 ст. ЗК РФ). Однако завышенная кадастровая стоимость иногда бывает неподъёмной ношей для населения, так как в большинстве ситуаций она сильно превышает рыночную. О методах расчёта кадастровой стоимости – читайте тут.
Процедура оценивания рыночной стоимости
Оценка рыночной стоимости происходит в 5 этапов:
1. Первым шагом является заключение договора на осуществление оценочной деятельности. Здесь эксперт устанавливает нужные параметры оценивания:
- предназначение оценки;
- правовая сторона процесса;
- категория земли;
- вид собственности;
- сервитуты;
- дата оценивания;
- составление договора об оценивании и т.п.
- строения в прилегающих районах;
- наличие зелёной зоны (состояние, тип и др.);
- общее состояние окружающей среды;
- отрицательное воздействие разного рода факторов;
- данные о расходах и прибыли от использования участка.
3. Выбор соответствующего метода оценки, выполнение нужных расчётов. Для каждого метода получится разная стоимость земельного участка. Впоследствии оценщик проведёт сравнительный анализ, благодаря которому можно будет увидеть плюсы и минусы каждого из методов.
4. Назначение итоговой стоимости для земельного участка. Она будет обозначена в рублях (если не указано иное в договоре).
5. Составление отчёта. Итоговые результаты оценивания будут оформлены письменно. Отчёт об оценивании является документом доказательного назначения, который предназначается для заинтересованных в результатах лиц (как и самого заказчика). Внутри отчёта находится итоговое заключение и окончательная рыночная стоимость.
Земли сельскохозяйственного назначения
Для каждого вида и категории земель при оценивании берутся во внимание разные факторы. Рассмотрим основные моменты, по которым осуществляется установление рыночной стоимости земучастка на примере земель сельскохозяйственного назначения.
Значимость таких объектов определяется возможным назначением и плодородностью земли. Важными факторами являются: рельеф, особенности почвы, водная составляющая (при наличии). Для оценивания обычно выбирается тот подход, у которого наилучший экономический эффект.
Если есть пахотная земля, её можно использовать для выгона скота или в качестве пашни. В данном случае последний вариант гораздо выгоднее в экономическом плане. Поэтому при оценивании исходить необходимо из него.
При определении показателей плодородия почвы эксперты зачастую пользуются бонитировкой. Так называется оценка, которая вычисляется путём сравнивания плодородности при идентичных климатических и агрономических условиях. Сам этот процесс крайне трудный, поэтому при оценивании земель сельскохозяйственного назначения оценщики используют уже готовые показатели бонитировки.
После изучения всех аспектов и определения способа использования земли, эксперт создаёт модель доходов. Она учитывает расходы и прибыль собственника за определённый временной отрезок. Положительная разница относительно доходов и растрат дисконтируется в нынешние показатели, на основе чего эта цена и будет считаться рыночной стоимостью.
Определение рыночной стоимости, в некоторых ситуациях, довольно трудоёмкий процесс, но очень важный. Если кадастровая стоимость вгоняет Вас в долги по налогам, не лишним будет провести дополнительную оценку рыночной стоимости и потребовать пересчёта в суде. А с самой оценкой при необходимости Вам помогут компании, занимающиеся этим вопросом.
Источник: sovetadvokatov.ru