Владельцы бизнеса в России достаточно хорошо знакомы с налоговым законодательством и стараются выполнять его требования в полном объеме. Но кому же не хочется в сложное время всеобщего локдауна снизить налоги? Реально ли это сделать, не преступив закон? Конечно, можно! И закон не только это не запрещает, а даже позволяет, если его правильно читать.
Поделюсь с читателями некоторыми лайфхаками, неоднократно апробированными на практике.
96 просмотров
Лайфхак № 1
Статьей 375 Налогового кодекса регламентирует методику определения налоговой базы по объектам недвижимости. Основное правило – налоговая база определяется как среднегодовая стоимость имущества. Однако, есть ряд объектов, внесенных в ЕГРН, в отношении которых налоговая база определяется исходя из их кадастровой стоимости. Она применяется с 1 января года налогового периода с учетом особенностей, указанных в ст. 378.2 НК РФ.
Как видно из нормы, в ряд объектов, облагаемых по кадастровой стоимости, входят административно-торговые центры, нежилые помещения, используемые под офисы, торговые точки, точки общепита и бытового обслуживания или предназначенные для такого использования по сведениям ЕГРН и/или документам техучета (инвентаризации).
Сюда же относятся объекты недвижимости иностранных организаций, ведущие свою деятельность на территории России через свои представительства, а также объекты недвижимости и незавершенного строительства, размещенные на участках земли с назначением «ведение личного подсобного хозяйства», «садово-огородническая деятельность» и (или) «ИЖС».
С полным списком данных объектов можно ознакомиться по ссылке.
В связи с вышеизложенным, становится ясно, что по закону для бизнеса налогообложение ведется двумя способами: налог на имущество организаций рассчитывается либо от кадастровой стоимости, либо от среднегодовой, или балансовой стоимости объектов недвижимости компании.
Как правило, балансовая стоимость ниже кадастровой, поэтому владельцы бизнеса прикладывают все усилия для того, чтобы их объект недвижимости не был включен или был исключен из Перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость (далее – Перечень).
Напомним, Перечень существует в каждом регионе и формируется ежегодно согласно указанной выше ст. 378.2 НК РФ с учетом рекомендаций, изложенных в Письме ФНС России от 11 января 2018 г. № БС-4-21/195 «О рекомендациях по отдельным вопросам применения ст. 378.2 Налогового Кодекса Российской Федерации». По ним помещения, находящиеся в здании, оцениваемом по кадастровой стоимости, Минфин России защищает от двойного налогообложения. Но от этого кадастровая стоимость вашего объекта не становится ниже балансовой.
Поэтому, если принадлежащее вам здание или помещение вашей компании расположено в объектах, внесенных Перечень, нужно постараться, при наличии оснований, их оттуда исключить.
Это можно сделать, если ваш бизнес не связан с оказанием бытовых услуг, общепитом, торговлей и сдачей в аренду помещений для офисов. При наличии подтверждающих лицензий, договоров, а также уставных документов с указанными кодами ОКВЭД исключение из списка кадастровых объектов практически гарантирован. Уже есть судебные прецеденты и положительные решения Верховного суда (№ 5-АПГ17-22, № 5-АПГ16-116).
Но владельцам компаний с вышеуказанными видами деятельности, раньше времени нужно не расстраиваться, а следить за обновлением региональных Перечней. Они постоянно актуализируются и очень часто в них попадают объекты, которые там находиться не должны. Поэтому, как только ваш объект появится в Перечне, а у вас есть основания, по которым вы можете доказать, что ваш объект недвижимости занесен в список ошибочно – сразу заявляйте об этом, чтобы исключить из Перечня ваш объект и установить балансовую базу налогообложения.
Необходимо добиваться составления акта очного осмотра объекта недвижимости инспектором, занимающимся формированием Перечня. Также важно знать, что о включении объекта в Перечень владельцам зданий инспекторы сообщать не обязаны.
К примеру, в Санкт-Петербурге более 5 тыс. объектов включены в Перечень, но далеко не у всех есть соответствующие документы. И наоборот: некоторые владельцы какого-нибудь НИИ или администрации промышленного предприятия, то есть здания, не являющегося офисным центром, просто не в курсе того, что их объект включен в Перечень, и продолжают платить налоги по балансовой стоимости. Из-за этого в конце налогового года возникают споры с ФНС России о недоимках.
Изменить базу налогообложения поможет и вид использования земельного участка, на котором располагается объект недвижимости. Ведь зачастую инспекторы заполняют эту графу в акте осмотра объекта, не выезжая на место, а руководствуясь только спутниковыми снимками.
Лайфхак № 2
Как мы писали выше, в большинстве случаев балансовая стоимость объектов недвижимости ниже кадастровой. Однако, бывает и наоборот. И собственники таких объектов недвижимости стремятся попасть в Перечень.
Отметим, что для физических лиц в случае, если начисленный им по балансовой стоимости налог на имущество значительно превышает налог, рассчитанный по кадастровой стоимости, есть возможность замены расчета имущественного налога. Данный способ работал, согласно определению Конституционного Суда Российской Федерации, в районах, где не установлена единая дата применения кадастровой стоимости для расчета налога на имущество физлиц. Более подробные разъяснения в данном вопросе даны в письме ФНС России от 19 февраля 2019 г. № БС-4-21/ [email protected] .
Однако, согласно новеллам законодательства, налогообложение физических лиц ведется в любом случае по кадастровой стоимости и описанный выше способ перестал работать.
Не действует он и для имущества организаций. Самостоятельный «переход в Перечень» и выбор расчета для уплаты налога (по кадастровой или по балансовой стоимости) для имущества юрлиц невозможен. Это другая налоговая позиция, для ее налогообложения применяются другие правила.
Поэтому, если у владельца объекта недвижимости, где балансовая стоимость выше кадастровой, есть основания полагать, что объект не включен в Перечень незаконно, то об этом необходимо немедленно заявить в органы, занимающиеся формированием данного списка, инициировать внеплановое обследование объекта и доказать право включения вашего объекта в кадастровый Перечень. То есть действовать в противовес лайфхаку № 1.
В свою очередь, если вы приняли решение, что хотите продолжать платить налоги, исходя из балансовой стоимости объекта недвижимости, а ваш объект включен в Перечень, то вам, опять-таки, обязательно нужно добиться исключения объекта недвижимости из Перечня. А для большего снижения налогов заняться оптимизацией расходов по балансовой стоимости.
Лайфхак № 3
Снизить налог на имущество организаций позволяет кейс разделения объекта недвижимости большой площади на несколько маленьких.
Так, например, на территории Санкт-Петербурга на сегодняшний день налогом, рассчитываемым по кадастровой стоимости, облагаются помещения, включенные в Перечень, но площадью более 1 тыс. кв. м. При этом напомню, что до 2019 года метражный порог составлял 3 тыс. кв. м. Поэтому владельцы крупных объектов недвижимости использовали лайфхак деления больших помещений на малые, избегая таким образом, включения в Перечень.
Однако, после снижения метражного порога в 2019 году, а также учитывая тенденцию снижения площадного ценза, данный способ теряет свою актуальность.
Кроме этого, согласно вступившим в силу новеллам закона Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» оценка земельных участков на территории Российской Федерации должна быть завершена к 2022 году, а объектов недвижимости – к 2023 году. Поэтому эксперты сходятся во мнении, что примерно с 2024 года все объекты недвижимости будут облагаться налогом, рассчитываемым по кадастровой стоимости.
Так что этот лайфхак временный и скоро прекратит свое существование.
Лайфхак № 4
Если ваш объект недвижимости все же точно находится в Перечне, вы об этом знаете, и исключить его из этого списка нет возможности, то необходимо очень внимательно отнестись к самой кадастровой оценке объекта недвижимости.
Небольшой пример того, как функциональное использование объекта недвижимости влияет на ценообразование в Санкт-Петербурге, показан в таблице.
Таблица. Зависимость размера коэффициента к кадастровой стоимости от функционального использования объекта недвижимости
Из таблицы мы видим, что разница в коэффициентах между объектами ПСН и ОФ составляет 40% (объекты СКЛ пока не облагаются налогом по кадастровой стоимости).
Для того, чтобы понять, какой коэффициент был применен при установлении кадастровой стоимости вашего объекта недвижимости, владельцу необходимо обратиться в Фонд данных государственной кадастровой оценки.
После этого есть смысл ознакомиться с документами технической инвентаризации и кадастрового учета по вашему объекту недвижимости и обратить внимание на заполнение графы «функциональное использование».
Кроме этого, если ваше помещение посчитано как ПСН, но при этом вы его используете как open space и сдаете его под офисы, то чтобы снизить коэффициент, нужно представить фотоотчет, договоры аренды и другие документы, подтверждающие факт использования помещения как ОФ, и направить заявление об исправлении ошибки в применении коэффициента в ГБУ, которое проводило государственную кадастровую оценку вашего объекта недвижимости.
При этом важно знать, что прикладываемые к заявлению документы должны иметь дату не позднее даты начала действия ГКО, по итогам которой была определена последняя кадастровая стоимость.
Петербургские объекты должны иметь документы, датированные до 1 января 2018 года.
При соблюдении всех вышеописанных условий, налог на имущество может быть снижен владельцами бизнеса до 40%. И важно понимать, что «функциональное использование объекта недвижимости» не единственный фактор, влияющий на ценообразование, а, следовательно, на налогообложение, за изменением которого необходимо внимательно следить в методике оценки вашего объекта.
Лайфхак № 5
Не секрет, что споры вокруг включения / невключения налога на добавленную стоимость в кадастровую стоимость идут давно. Еще при разработке Методических указаний о государственной кадастровой оценке в редакции законопроекта было указано, что «налог на добавленную стоимость при проведении кадастровой оценки не учитывается. Кадастровая стоимость определяется без учета налога на добавленную стоимость».
Но, несмотря на уже сформированную однозначную судебную позицию о том, чтобы не включать в кадастровую стоимость НДС (с результатами судебных разбирательств можно ознакомиться в нашей новости, а также, прочитав ряд кассационных определений по административным делам ВС РФ: № 5-КГ18-307, № 5-КА19-6, № 5-КА19-7, № 5-КА19-15 и № 5-КА19-35), некоторые регионы, в том числе Москва, проводя последнюю государственную кадастровую оценку в 2018 году, все же включили в кадастровую стоимость НДС.
Санкт-Петербург также планировал это сделать в рамках ГКО 2020 года, но, к счастью, это намерение не было утверждено.
В свою очередь профессионалы придерживаются однозначного мнения, что кадастровая стоимость НДС включать не должна, потому что она не является стоимостью обязательной, которая применяется при сделках. Она применяется лишь для целей налогообложения.
При купле-продаже объектов недвижимости коммерческих организаций (да и имущества физлиц), по воле продавца в основном применяется рыночная стоимость, которая никак не привязана к кадастровой. В таких случаях, в момент совершения сделки должен появляться НДС. И это первый довод в пользу невключения налога на добавочную стоимость в кадастровую стоимость.
Второй довод – в том, что в случае включения НДС в кадастровую стоимость и при основном ее использовании для уплаты налога на имущество организаций получается, что владельцы платят налог с налога, что само по себе невозможно.
Возвращаясь к утвержденной практикой позиции судов, проблема включения НДС в кадастровую стоимость продолжает быть актуальной для ряда регионов. При этом практика определения кадастровой стоимости идет различными путями, и региональные ГБУ, занимающиеся государственной кадастровой оценкой, разными способами включают НДС в кадастровую стоимость.
К примеру, в Москве в 2018 году НДС был включен при применении способа «оценка замещения» в стоимость материалов, которые необходимо было потратить для восстановления оцениваемого объекта недвижимости. И, как мы понимаем, стоимость материалов – это не единственный ценообразующий фактор при установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости. В формуле расчета кадастровой стоимости присутствует еще множество.
А вот некоторые регионы просто прибавляют 20% (НДС) ко всей формуле расчета кадастровой стоимости, тем самым увеличивая не только стоимость замещения (восстановления), но и другие ценообразующие факторы, НДС в которых не может быть по определению.
Таким образом, становится понятно, что НДС в составе кадастровой присутствует и присутствует довольно часто.
Поэтому добропорядочному владельцу недвижимого имущества при оплате налога НИ В КОЕМ СЛУЧАЕ НЕЛЬЗЯ самостоятельно вычитать из кадастровой стоимости 20%. Такой подход будет считаться нарушением требований закона.
В данном случае нужно пойти в ГБУ, ответственное за проведение государственной кадастровой оценки, либо в суд и доказывать необходимость уменьшения кадастровой стоимости путем исключения из нее НДС.
Заключение
Напомним, что к пятерке лайфхаков, о которых мы рассказали в этой статье, для снижения налога на недвижимость можно добавлять способы, описанные в материале «Снижение налогов на недвижимость скрыто в законе: что нужно знать каждому предпринимателю?». А о том, как уменьшить земельный налог, можно будет прочесть в следующий раз.
Источник: vc.ru
Как снизить кадастровую стоимость нежилого или жилого строения
Самый надежный способ узнать, какая кадастровая стоимость у объекта недвижимости — получить выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости. Также можно воспользоваться электронными сервисами Росреестра — «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» и «Фонд данных государственной кадастровой оценки», размещенными на официальном сайте Росреестра.
Минимизировать кадастровую стоимость можно несколькими способами и на разных этапах ее определения
Так, на этапе подготовки к проведению государственной кадастровой оценки (ГКО), до публикации проекта отчета о ГКО, у правообладателя есть возможность подачи декларации о характеристиках объекта недвижимости, что позволяет при определении кадастровой стоимости объекта учесть многие его уникальные характеристики. Следует иметь в виду, что такие параметры объекта могут увеличивать его стоимость, в том числе и кадастровую. На этапе публикации проекта отчета о проведении ГКО правообладатель может подать замечания к отчету, касающиеся определения кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта, и в случае учета данных замечаний кадастровая стоимость объекта будет изменена, но не всегда в меньшую сторону. После утверждения результатов определения кадастровой стоимости правообладатель может подать обращение об исправлении ошибок, допущенных при ее определении — технических и методологических, системных и единичных.
И, наконец, самый распространенный способ снижения кадастровой стоимости — установление ее в размере рыночной стоимости. Данный процесс может происходить как в комиссии при государственном бюджетном учреждении (ГБУ), если она создана в субъекте, так и в суде общей юрисдикции, причем для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Может ли она измениться в большую сторону?
Из текста закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» прямо усматривается лишь один случай, при котором кадастровая стоимость не может увеличиться в большую сторону: «. ст. 21 п.16. В случае исправления технической и (или) методологической ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, допускается изменение кадастровой стоимости, полученной после исправления таких ошибок, только в сторону понижения. ». Во всех остальных случаях прямого запрета на увеличение кадастровой стоимости по результатам ее оспаривания законодательством не предусмотрено. Однако в случаях, когда по итогам судебной экспертизы рыночная стоимость превышает кадастровую, истец вправе отказаться от требований, и кадастровая стоимость останется неизмененной.
Как зависит кадастровая стоимость от материала стен (деревянные, рубленые, смешанные и т.п.), типа здания и т.п.?
Материал стен, тип здания, местоположение и прочие факторы являются ценообразующими как при определении рыночной стоимости объекта недвижимости, так и при определении его кадастровой стоимости. Соответственно, зависимость кадастровой стоимости от данных факторов дублирует обычные рыночные условия со скидкой на массовый характер ГКО — в общем случае объект с деревянными стенами стоит дешевле монолитного объекта.
Однако детального учета ценообразующих характеристик объекта при кадастровой оценке ждать не следует, поскольку данная оценка массовая и не направлена на доскональное изучение каждого объекта. Для этого существует определение рыночной стоимости объекта недвижимости.
- кадастровая стоимость квартиры
- кадастровая оценка
- изменение кадастровой стоимости
Источник: www.klerk.ru
Как снизить стоимость конструкций зданий
Укрупненно смету на строительство здания можно разделить на несколько крупных разделов:
| Раздел | Процент от общей стоимости |
| Проектирование | 1-3% |
| Несущие конструкции | 30-40% |
| Фасад | 5-15% |
| Стены, перегородки и отделка | 20-25% |
| Стены, перегородки и отделка | 12-25% |
| Наружные инженерные системы | 5-10% |
Распределение стоимости дано очень условно, пропорции значительно меняются от объекта к объекту, но в целом можно разделить три блока: несущие конструкции, отделка и фасад, внутренние и наружные инженерные системы. При этом, несущие конструкции традиционно обходятся несколько дороже остальных разделов.
Давайте глубже изучим вопрос стоимости несущих конструкций, чтобы иметь точные критерии, по которым можно определить, насколько рационален проект конструктивных решений, который вы получаете.
Оценка армирования
Традиционно, основным показателем проекта считается процент армирования или масса арматуры в одном кубе бетона.
Считается приемлемым следующие показатели проекта:
| Бизнес | Эконом | |
| Фундаментная плита | 120-140 кг/м3 | 110-130 кг/м3 |
| Стены, колонны, пилоны | 180-220 кг/м3 | 160-200 кг/м3 |
| Плиты перекрытия | 120-180 кг/м3 | 110-150 кг/м3 |
| Итого | 150-170 кг/м3 | 120-150 кг/м3 |
Под бизнес классом мы подразумеваем жилые дома авторской архитектуры, в которых предусмотрена подземная парковка. Эконом или комфорт класс — это жилые дома с небольшими квартирами, в доме нет подземной парковки.
Однако, я встречал проекты, в которых процент армирования оказывался в пределах допустимого, однако, стоимость строительства была необычайно высока. Как можно это объяснить?
Считается, что бюджетообразующей позицией в железобетонных конструкциях является исключительно арматура. Но так ли это? Давайте посчитаем
| В одном кубе м 3 | |||
| Тип конструкции | кг/м3 | Цена бетона*, руб./м3 | Цена арматуры*, руб. |
| Фундаментная плита | 130 | 4 261 | 4 552 |
| Стены, колонны, пилоны | 200 | 4 261 | 7 003 |
| Плиты перекрытия | 160 | 4 261 | 5 603 |
* стоимость по данным Росстат за 2017 год.
Из таблицы видно, что стоимость бетона составляет вовсе не ничтожную часть конструкции — от 38% до 48%, т.е. практически половину общей стоимости! Иногда очень высокая стоимость конструкции при вполне нормальных значения армирования объясняется очень завышенным объемом бетона. Поэтому, наравне с армированием необходимо оценивать объем бетона.
Оценка объема бетона
Наиболее простой показатель — объем бетона к площади здания. Скажем, на строительство здания площадью 20 000 кв.м. ушло 10 000 м3 бетона, следовательно, удельный объем бетона составляет 0,5 м3/м2.
Приемлемые значения находятся в таком диапазоне:
| ЖК бизнес класса | ЖК эконом класса | Офисное здание класса А | |
| Объем бетона к площади пола, м3/м2 | 0,45-0,55 | 0,35-0,42 | 0,5-0,6 |
В упоминаемом ранее офисном здании объем бетона составлял 0,65 м3/м2, что выше всяких разумных значений для зданий такого типа.
Лучший показатель для оценки армирования
Идеальным показателем, по которому можно было бы сразу определить рациональность использования арматуры, и который не был бы привязан к объему бетона, является масса арматуры, приведенная к строительному объему здания.
| ЖК бизнес класса | ЖК эконом класса | |
| Масса арматуры к объему здания, кг/м3 | 15-17 | 13-15 |
Для иллюстрации дадим значения армирования к объему здания по четырем сталинским высоткам. Эти значения можно расценивать, как высокие, в современных зданиях значения должны быть ниже. В этих высотках используется жесткая арматура, т.е. выполненная из двутавров, поэтому расход арматуры в них очень велик.
Кроме того, прочность стали, используемой в современном строительстве существенно выросла по сравнению с той, которая использовалась в середине прошлого века.
| Сталинские высотки | Расход стали, кг/м3 строительного объема здания |
| Высотка на Красных воротах | 25,0 |
| Министерство иностранных дел | 22,5 |
| Высотка на Кудринской | 17,6 |
| Жилой дом на Котельнической набережной | 17,4 |
Забытый показатель оценки конструктивных решений
Существует очень полезный показатель, который может быть незаменим в оценке рациональности используемых конструктивных решений — конструктивная площадь здания. Это площадь сечения всех вертикальных конструкций этажа.
Если сравнить здания, построенные за последние 200 лет, то можно увидеть, что конструктивная площадь значительно снизилась. Если ранее она составляла около 15-30% (!) от площади пола, то сейчас значение опустилось до 5-7%!
Усадьба графа Воронцова-Дашкова в Быково. Конструктивная площадь — 30% от площади этажа.
Пример анализа проекта
Оценим на предмет рациональности конструктивных решений два идентичных жилых комплекса бизнес класса с подземной стоянкой, детским садом, первым этажом под аренду.
Сначала оценим по самому очевидному критерию — масса армирования в кубе бетона.
| Показатель | Объект №1 | Объект №2 |
| Процент армирования, кг/м3 | 162 | 160 |
Как видим, объект №2 выглядит более рациональным.
Но как только мы перенесем свое внимание на остальные показатели, картина меняется принципиально.
| Показатель | Объект №1 | Объект №2 | Примечание |
| Объем бетона к площади, м3/м2 | 0,38 | 0,64 | Увеличение на 68% |
| Масса арматуры к строительному объему здания, кг/м3 | 14,3 | 22,0 | Увеличение на 54% |
| Цена материалов к площади здания, руб./м2 | 3836 | 6297 | Увеличение на 64% |
Результат: объект №2 обойдется заказчику (в части монолитных конструкций) на две трети дороже, чем аналог, для объекта площадью 100 000 кв.м. потери составят 250 млн. руб.