При сдаче в аренду жилого помещения владелец и наниматель обязаны заключить договор. Договор найма, заключенный на срок более года, подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре не позднее чем через 30 дней после подписания. Об этом говорится в «Законе о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Как зарегистрировать договор найма?
1. Оплатите госпошлину и получите квитанцию
Госпошлина для физических лиц составляет 2 тысячи рублей (на момент публикации статьи). Квитанции и реквизиты для оплаты можно найти на сайте Росреестра, в разделе «Стоимость, реквизиты и образцы платежных документов».
2. Соберите документы:
- документ, подтверждающий право собственности на жилое помещение (или доверенность на манипуляции с жилым помещением в случае, если наймодатель не является собственником);
- согласие всех совершеннолетних собственников жилья на сдачу помещения в аренду;
- договор найма жилого помещения, подписанный арендодателем и нанимателем;
- квитанцию об оплате госпошлины.
3. Подайте документы в отделении Росреестра или через МФЦ
Существует распространенное заблуждение, что подать договор на регистрацию может только собственник. На самом деле подать документы может любая из сторон: арендодатель, наниматель жилого помещения или даже третья сторона, но только при наличии нотариально заверенной доверенности. Однако, как правило, этим занимается именно собственник недвижимости.
Государственная регистрация договора аренды
4. Получите зарегистрированный договор
Регистрация договора, как правило, занимает не более 10 календарных дней. Уведомления о том, как идет процесс, Росреестр может присылать вам по электронной почте или смс.
Ваша сделка считается зарегистрированной с того момента, когда отметка об этом появляется в ЕГРН.
Государственная регистрация договора автоматически заканчивается тогда, когда заканчивается срок его действия или при досрочном расторжении договора.
Справка
Между договором аренды и договором найма есть одно принципиальное отличие, хотя эти термины часто используют как взаимозаменяемые. Название договора зависит от субъектов (то есть тех, кто сдает жилое помещение). Если с обеих сторон это физические лица, это договор найма. Если собственник или арендатор – юридическое лицо, то это договор аренды.
В конечном счете насчет терминологии можно не переживать. Если договор найма вдруг назван договором аренды, то все равно по своей природе он останется договором найма и к нему будут применяться соответствующие правила.
Не пропустите:
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
Источник: www.domofond.ru
Государственная регистрация договора аренды
Когда необходима регистрация договора в Росреестре? Как правильно оформить сделку? Где? Сколько времени это может занять? Кому откажут в регистрации?
Об этом — в нашем сегодняшнем материале.
Если предполагаемый (и обозначенный в договоре) срок аренды квартиры или коммерческой недвижимости более одного года, по закону, необходимо зарегистрировать такую сделку в Росреестре.
Многие арендодатели предпочитают заключать договор на 11 месяцев, и затем автоматически перезаключать его, но в этом случае арендатор оказывается в уязвимом положении. Почему?
Казалось бы, пролонгация соглашения — это простая формальность. Но правда в том, что договор, действующий более года, но не зарегистрированный должным образом, защищает права арендатора и арендодателя только частично (у первого сохраняется обязанность регулярных платежей, а у второй не может просто «выгнать» нанимателя помещения на улицу на том основании, что формально договора «не существует»).
А регистрация сделки в Росреестре оберегает ее от действий третьих лиц. Что имеется в виду?
Например, в случае смерти собственника, его наследник не сможет просто отказаться от договора с арендатором. То же самое касается и продажи недвижимости. Если сделка зарегистрирована, речь идет об обременении помещения или квартиры, и объект переходит к новому владельцу уже с арендатором.
Еще регистрация договора аренды просто обязательна, если помещение сдается заведению общепита, или магазину, ведь без копии такой бумаги невозможно получить лицензию на продажу алкоголя.
Регистрация договора аренды нежилого помещения: какие документы для этого необходимы?
Процедура госрегистрации сделок по аренде недвижимости проходит в МФЦ. И точный перечень бумаг лучше уточнить заранее, позвонив в центр вашего района. Здесь мы приведем основной список бумаг, которые востребованы во всех случаях.
Для всех категорий заявителей (ИП, юрлицо, физлицо) необходимы:
- Оригиналы договора аренды в трех экземплярах (обратите внимание — необходимы именно оригиналы);
- Заявление о государственной регистрации договора (пишется непосредственно в МФЦ);
- Паспорт заявителя (это может быть как арендатор, так и арендодатель);
- Документ об уплате пошлины.
С какими нюансами вы можете столкнуться?
В договоре длительной аренды нежилого помещения обязательно указывается его кадастровый номер. Если вы хотите сдать какую-то часть комнаты, кабинета и т. д., но ранее не регистрировали ее в кадастре, нужно составить технический план, пригласив кадастрового инженера (предварительно выбрав его из специального списка, ведь только лицензированные специалисты имеют право производить такие работы).
Если технического плана не будет, в регистрации договора откажут.
Заявитель — компания или ИП
Теперь поговорим об отдельных категориях заявителей.
Если вы юридическое лицо, кроме вышеперечисленных бумаг, вам понадобится:
- Протокол о назначении директора (если заявление пишет непосредственно руководитель). Если нет, нужна доверенность от имени гендиректора.
- Устав, выписка из реестра юрлиц, ИНН, ОГРН — на всякий случай. Обычно Росреестр может сам запросить эти сведения у соответствующих ведомств, но запросить эти бумаги в МФЦ у вас могут;
- Если сделка приносит более 25% от дохода фирмы за весь срок действия соглашения, нужно составить протокол собрания учредителей об одобрении крупной сделки. В случае, если в уставе организации прописано, что нужно одобрять сделки с заинтересованностью, составьте такой протокол (если на другой стороне договора — родственники учредителя), или предоставьте в МФЦ справку, что заинтересованности нет.
Если вы ИП, пакет документов менее внушительный:
- Если имущество приобреталось в браке, понадобится нотариально заверенное согласие супруга или супруги. Если вы разведены, предъявите соглашение о разделе имущества.
- Если объект куплен в ипотеку, возьмите согласие от банка на сдачу ее в аренду.
Для физлиц, сдающих ипотечную недвижимость, тоже потребуется такое согласие.
Как осуществляется регистрация договора аренды нежилого помещения?
Можно подать документы через МФЦ (записаться на прием нужно заранее), как сказано выше, а можно — непосредственно через Росреестр, но только через сайт, удаленно. Это можно сделать, если и у вас, и у второй стороны есть электронная цифровая подпись.
Также можно отправить нотариально заверенные копии документов почтой в Росреестр. И обязательно сопроводить ценное письмо описью вложения.
Срок регистрации договора аренды помещения
Обычно процесс занимает не более 9 рабочих дней. Для регистрации договоров с техническим планов к этому сроку нужно прибавить еще 5 дней.
В каких случаях в регистрации договора аренды помещения могут отказать?
- Если в документе есть исправления от руки;
- Если собственник указал условием совершения любых действий личное присутствие, а сделка регистрируется через представителя;
- Если на недвижимость наложен арест, или банк не дал согласие на ее сдачу.
На устранение недостатков обычно дается до трех месяцев.
Если все сделано правильно, в дальнейшем вы сможете расторгнуть договор досрочно через суд или по соглашению сторон.
- #аренда
- #договор аренды
- #регистрация договора аренды
- #RosCo
Источник: www.klerk.ru
Регистрация договора аренды (субаренды)
Сотрудники Юридического Центра «Адвекон» оказывают услуги в области консультирования и регистрации договоров аренды (субаренды) объектов недвижимого имущества и их частей, с постановкой частей объектов на кадастровый учет.
Варианты услуг при регистрации договора аренды (субаренды):
1. Первичная консультация по подготовке пакета документов — 2000-3000 рублей.
- Оценка возможности регистрации договора аренды (субаренды) недвижимого имущества;
- Консультация по сбору и комплектности пакета документов, предоставляемого на государственную регистрацию.
2. Правовая экспертиза пакета документов с учетом особенностей конкретной ситуации — 3500 рублей.
- Правовая экспертиза пакета документов, и каждого в отдельности, рекомендации по корректировке, выявление оснований на предмет возможного приостановления и отказа в государственной регистрации.
3. Правовая экспертиза пакета документов и подача последнего на государственную регистрацию (комплексная услуга) — 5000-15000 рублей.
- Правовая экспертиза пакет документов;
- Рекомендации по подготовке необходимых дополнительных документов (с учётом конкретной ситуации);
- Подача пакета документов на государственную регистрацию в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, сопровождение государственной регистрации, получение зарегистрированного договора и передача последнего клиенту.
Конфиденциальность
При работе с Вашими документами может быть обычный режим сохранения информации, а также может быть заключен договор о конфиденциальности информации (выделяется отдельный сотрудник, передача документов осуществляется с рук на руки только указанному лицу организации, с доставкой пакета в установленные сроки по указанному адресу). При заключении договора о сотрудничестве мы не разглашаем перечень фирм, с которыми работаем (в т.ч.не опубликовываем в рекламе).
Базовый перечень документов для регистрации договоров аренды (субаренды) нежилого помещения (здания, сооружения):
• Договоры аренды по количеству сторон плюс один для регистрирующего органа.
• Правоустанавливающие документы на объект недвижимого имущества.
• Технический план или к адастровый паспорт объекта недвижимого имущества (нужен не всегда). В случае, если в аренду сдается часть земельного участка к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый паспорт или план земельного участка с указанием его части, сдаваемой в аренду. В том случае, если в аренду сдается часть здания или отдельные помещения, к договору аренды прилагаются технические планы или кадастровые паспорта здания или помещения с указанием размера арендуемой площади и кадастровых номеров самих объектов.
• Если стороной в сделке является юридическое лицо, предоставляются следующие надлежаще заверенные документы, если их еще нет в архиве Росреестра:
1. Выписка из ЕГРЮЛ (срок — 1 месяц)
2. Свидетельство о постановке на учёт в налоговом органе (ИНН).
3. Свидетельство о государственной регистрации юридического лица (ОГРН).
4. Устав организации и все изменения к нему.
5. Приказ о назначении генерального директора или иного лица действующего от имени организации (оригинал).
6. Иные документы предусмотренные действующим законодательством.
• Платежное поручение об оплате госпошлины за регистрацию прав в размере, установленном действующим законодательством на дату государственной регистрации. С 01.01.2015 г. для организаций государственная пошлина за регистрацию договора аренды составляет 22 тысячи рублей.
Особенности регистрации договоров аренды на части объектов
Вступил в силу ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Он изменил порядок регистрации договоров аренды частей объектов. Ранее для регистрации было достаточно схематичного плана передаваемой арендатору части объекта, сегодня же обязательно в Государственный кадастр недвижимости внести сведения, позволяющие достоверно точно определить сведения о части объекта. Для этого кадастровый инженер должен указать в техническом плане основного объекта сведения о части объекта, передаваемой в аренду.
При регистрации, согласно ст. 44 ФЗ-218, части объекта, возможна одновременная регистрация договора аренды такой части объекта.
Зачем проверять комплект документов перед подачей на регистрацию?
Неполный пакет документов или неверно составленные документы в поданном комплекте могут привести к отказу в регистрации, и, как следствие, к потере госпошлины (22000 рублей) и потере времени (месяц и более). Раньше УФСГРКК делало приостановку регистрационных действий, отправляло заявителю соответствующую бумагу, в которой указывались недостатки, и можно было исправить недочеты. Сейчас все чаще по «плохим» пакетам документов выдают отказы в регистрации, пропадает госпошлина. Причем, стало не с кем спорить.
Прием документов на регистрацию стали вести, с недавнего времени, МФЦ (многофункциональные центры районов СПб). В МФЦ принят на работу большой штат новых сотрудников, не работавших в УФСГРКК (ГБР). Операторы мало знакомы или не знакомы вовсе с требованиями юристов самого УФРС и Минюста по договорам аренды.
И никто не подскажет, какой пакет документов надо подавать, и что в пакете правильно или неправильно. Операционисты принимают все, что им приносят. Затем отправляют в Регистрационный центр, там юристы УФРС проводят экспертизу. И, в зависимости от комплектности и качества (юридической чистоты) предоставленных документов, заявитель может получить зарегистрированный договор или отказ в регистрации.
Правовая экспертиза документов — залог успешной регистрации договора аренды (субаренды). У нас есть 15-летний опыт регистрации договоров любой сложности.
А вот некоторые советы.
О тексте договора
При подготовке проекта договора аренды нежилого помещения, строения, здания, договора аренды участка и пр., советуем при составлении договора пользоваться рекомендациями со страниц нашего сайта. Текст договора очень важен в будущем! Кроме того, к договору обычно есть ряд приложений. Их надо прошить вместе с договором или оформить как самостоятельные документы, с печатями и подписями уполномоченных лиц.
О стоимости арендной платы, если арендодатель — КУГИ, КУМИ
Коэффициенты, используемые при расчете стоимости аренды, имеют диапазон применения. Есть вероятность, что в вашем случае, такие коэффициенты завышены и могут быть в судебном порядке уменьшены, тем самым и арендная плата после решения Арбитражного суда может уменьшиться. Наши адвокаты, специализирующиеся по арбитражным спорам, в том числе по вопросам начислений арендных платежей, готовы помочь в экспертизе расчета арендной платы, и, в случае выявления ее неверного расчета, провести переговоры, досудебный и судебный порядок изменения стоимости месячных сумм арендной платы по договору.
Оформление договора аренды для регистрации (частные случаи)
Регистрация договора аренды помещения
Если помещение, передаваемое в аренду, предоставляется арендатору целиком, и в паспорте объекта указаны его границы и литера, такой документ годится для регистрации и должен быть приложен к договору аренды в имеющемся виде.
Если в аренду передается помещение, несколько помещений на одном этаже, часть здания, то для «нового» объекта аренды (чаще всего) должен быть изготовлен новый документ, содержащий его границы и дающий возможность точной инициализации. При этом, в договоре аренды должны быть четко описаны помещения,площади, литеры и иные уточняющие признаки.
Такие же правила относятся и к документам по договорам аренды здания.
Регистрация договора аренды помещения с самовольной перепланировкой
Если в помещении (здании) произведена самовольная или несогласованная перепланировка, и, особенно, с изменением внешних границ объекта, такие документы на регистрацию сдавать нельзя! Мало того, что по ним огромная вероятность отказа в регистрации, да еще и такая информация надежно закрепится в архиве регистрирующего органа. Потом решать эти проблемы будет сложнее. Перед такой регистрацией советуем обратиться к нам за юридическими советами.
Регистрация договора аренды земельного участка
Для государственного и муниципального имущества существуют, обычно, базовые утвержденные Правительством редакции текстов договоров, обязательные к применению. Здесь достаточно собрать необходимую документацию и выполнить регистрационные действия к подготовленному пакету документов.
Для коммерческих участков, передаваемых в аренду собственниками или арендаторами со следующей субарендой, важно каждое слово в договоре. Также важны документы-приложения: о метражах, границах объектов, соответствие целевого назначения предмету договора и пр. Над такими документами надо много работать, чтобы в итоге получить право надежной долгосрочной аренды земли.
Государственная регистрация договоров аренды: какие договоры подлежат регистрации
Договоры долгосрочной аренды со сроком более 1 года, обязательно должны быть зарегистрированы в УФСГРКК. Иначе, могут возникнуть нежелательные правовые и бухгалтерские последствия. Договоры краткосрочной аренды регистрации не подлежат.
Наша статистика
Наши сотрудники помогли зарегистрировать более тысячм договоров, из них, примерно, 45 очень сложных договоров аренды (со втроенными этажами и антресолями, перепланировкой, с изменениями метражей и пр. Один договор — с ограничениями, не дающими права сдавать в аренду (в суде было доказано возможное право и произведена дальнейшая регистрация).
Где можно зарегистрировать договор аренды?
Если есть уверенность в правильности пакета документов, его можно сдать самостоятельно вРосреестре или МФЦ района недвижимости.
Но лучше доверить регистрацию юристам — обращайтесь в наш юридический центр.
Запишитесь на прием. Получите квалифицированную помощь.
Автор текста: Генералова Н.Б.
Генеральный директор, управляющий партнер
Поделитесь страницей с друзьями
Источник: www.adveconspb.ru