Рассмотрим, чем привлекательна и непривлекательна покупка и продажа квартиры по ипотеке Сбербанка, и какие шаги необходимо предпринять для осуществления такой сделки.
Плюсы и минусы реализации недвижимости по ипотечному кредиту
Вариант продажи недвижимости, при котором покупатель приобретает её при помощи ипотеки Сбербанка, достаточно привлекателен и для продавца тоже. Очевидных преимуществ такого способа продажи недвижимости несколько:
- продавец квартиры имеет больше шансов быстро найти покупателя;
- покупатель готов заплатить за квартиру адекватную цену, так как, фактически, приобретает её в кредит;
- всё документационное сопровождение купли-продажи контролируется банком, а при необходимости им же проводятся юридические консультации;
- чистота сделки гарантируется юристами Сбербанка, и риск связаться с мошенниками отсутствует полностью.
Однако при таком варианте продажи недвижимости продавец может испытывать и некоторые неудобства, сказать о которых тоже необходимо:
Это нужно знать продавцу квартиры! Какие нужны документы при продаже квартиры.
- процесс купли-продажи длится дольше, чем при осуществлении сделок без участия банка;
- Сберегательный банк очень требователен к составу пакетов документации, предоставляемых продавцом и покупателем недвижимости;
- любая банковская организация, и Сбербанк тоже, может отказаться от предоставления ипотечного кредитования покупателю, и тогда продавцу приходится искать другого.
Купля-продажа квартиры при помощи ипотеки Сберегательного банка выгодна для обеих сторон, так как покупатель имеет возможность заплатить сразу лишь небольшую часть требуемой денежной суммы, а продавец получает её целиком. При этом продать недвижимость он может значительно дороже, чем при обычной сделке.
О всех недостатках и преимуществах, а также о возможных рисках при купле-продаже квартиры в ипотеку, мы рассказываем в отдельном материале.
Последовательность действий обеих сторон
Самые первые действия – это поиск покупателя квартиры и встреча двух сторон, на которой обговариваются основные условия сделки, в том числе и то, что купля-продажа недвижимости будет осуществляться при помощи ипотеки Сберегательного банка. После этого покупатель осматривает жилье и, в случае согласия его приобрести, продавец может готовить его к продаже, и оба могут приступать к сбору необходимых документов.
Предпродажная подготовка жилья для покупки другой стороной
Все действия по предпродажной подготовке жилья нацелены на то, чтобы удовлетворить требованиям Сбербанка, предъявляемым к недвижимости такого рода.
Продавцу следует:
- Узаконить все когда-либо сделанные перепланировки помещений.
- Удалить недвижимость из списка квартир, требующих капитального ремонта, если она в них внесена.
- Заплатить все долги коммунальщикам, если они есть.
- Выселить из квартиры всех жильцов.
- Собрать все документы, устанавливающие право продавца на недвижимость, а также документы, подтверждающие основания для его возникновения.
Какие документы необходимо собрать продавцу?
Для того чтобы Сбербанк принял квартиру к продаже через ипотечное кредитование продавцу необходимо подготовить следующие документы:
Продажа квартиры в ипотеку. Действия продавца пошагово
- Личный паспорт.
- Правоустанавливающий документ (оригинал).
- Документы, являющимися основаниями для возникновения права на квартиру (договор купли-продажи, наследования, дарения и т.д.).
- Кадастровый паспорт недвижимости со сведениями, имеющими срок давности не больше 5 лет.
- Технический паспорт на квартиру.
- Выписку из ЕГРН, свидетельствующую о том, что жилье не имеет обременений (выдается в местном отделении Росреестра и действует в течение месяца).
- Документ из жилищно-эксплуатационной конторы, подтверждающий отсутствие прописанных в квартире граждан.
- Согласие супруги(а) на продажу недвижимости, заверенное нотариусом или брачный договор, в котором указан режим раздельного владения собственностью. Если продавец в браке не состоит, то необходимо свидетельство о расторжении брака.
- Если в семье продавца есть несовершеннолетний ребенок, и он является одним из собственников квартиры, то необходимо разрешение органов опеки на её продажу.
Какие документы необходимо подготовить покупателю?
На долю покупателя квартиры в процессе подготовки купли продажи приходятся хлопоты по её независимой оценке и страхованию.
В Сберегательный банк ему необходимо будет предъявить документы следующего списка:
- Акт оценки квартиры независимыми оценщиками из компании, рекомендованной Сбербанком, и документы от страховщиков.
- Документ, который подтверждает наличие у покупателя собственных средств на оплату взноса по ипотеке. Это может быть сберкнижка, расписка продавца о получении задатка или предварительный договор купли-продажи, в котором указана сумма задатка.
- Если покупатель состоит в браке, то необходимо предоставить согласие супруги(а) на оставление в залоге у банка приобретаемой недвижимости или брачный договор, устанавливающий, что брак предусматривает режим раздельной собственности.
- Согласие органов опеки, если одним из собственников передаваемой в банковский залог квартиры является несовершеннолетний ребенок.
Если вас интересует возможность купли-продажи квартиры по ипотеке, рекомендуем ознакомиться и с другими публикациями наших экспертов. Из них вы узнаете:
- Как происходит сделка по переуступке прав?
- Нюансы проведения купли-продажи на вторичном рынке.
- Как выгодно приобрести квартиру у застройщика?
Составление и заключение предварительного ДКП
Для подстраховки и более четкого правового оформления сделки Сбербанк требует составления предварительного ДКП. Договор предварительной купли и продажи недвижимости с использованием ипотеки Сбербанка заключается между продавцом и покупателем и оформляется на специальном бланке.
Основным назначением предварительного ДКП является регулирование обязанностей участников трехсторонней ипотечной сделки и указание сроков её исполнения. Кроме того, в него вносится размер задатка, который, обычно, покупатель вручает продавцу при его составлении, а также сведения о том, кто будет оплачивать сопутствующие сделке юридические услуги.
После заключения и подписания предварительного ДКП покупатель и продавец, взяв с собой его и все собранные документы, могут отправляться в офис Сбербанка к специалисту по ипотечному кредитованию для подачи заявки на оформление окончательной сделки.
Важно. При подаче заявки на оформление сделки рекомендуется присутствовать обеим сторонам договора, так как специалисты банка очень часто требуют оригиналы документов, копии которых снимают уже сами.
Примерно через неделю после подачи заявки Сбербанк присылает извещение об одобрении сделки и о возможности получения ипотеки.
Подробнее о правилах составления типового предварительного ДКП с использованием ипотеки, мы рассказывали тут.
Составление и заключение основного ДКП
Содержание основного договора купли-продажи квартиры по ипотеке Сбербанка регулируется статьей 9 ФЗ №102. Заключается он между продавцом и покупателем недвижимости, оформляется на банковском бланке установленного образца и составляется в присутствии сотрудника банка, а также представителя Регистрационной палаты. В нем указываются:
- гарантии продавца;
- порядок передачи квартиры в собственность покупателю и в залог банка;
- права, обязанности и ответственность сторон;
- порядок расчетов по продаже;
- сроки действия договора.
После подписания основного ДКП квартиры по банковской ипотеке, происходит её передача в залог этой финансовой организации. Банк фактически становится владельцем недвижимости до тех пор, пока покупатель не выплатит оставшуюся сумму ипотечного кредита (о том, можно ли будет совершить куплю-продажу такой квартиры, находящейся в ипотечном залоге у банка, узнаете здесь).
- Скачать бланк договора купли продажи квартиры по ипотеке Сбербанка
- Скачать образец договора купли продажи квартиры по ипотеке Сбербанка
О правилах составления и подписания типового ДКП жилья по ипотеке мы рассказываем в отдельной статье.
Регистрация сделки после подписания заполненного договора
После подписания договора сведения о нем подают в Регистрационную палату, где происходит перерегистрации прав собственности на квартиру и наложение на неё обременения в виде банковского залога. При этом продавец может взять выписку из ЕГРН о том, что процесс переоформления документов на недвижимость при ее продаже уже начался. Сроки регистрации определены статьей 16 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ.
Расчет
Сегодня практикуются три способа получения денег продавцом квартиры от Сбербанка после благополучного завершения сделки:
- на банковский счет, предварительно открытый продавцом в одном из отделений Сберегательного банка;
- наличными при помощи специально арендованной ячейки банковского сейфа;
- через аккредитив.
Внимание. Продавец может получить от банка деньги, вырученные от продажи квартиры, только после того, как предъявит документы, подтверждающие факт её переоформления в органах Регистрационной палаты.
На что обращать внимание?
- При намерении заключить сделку по купле-продажи недвижимости через ипотеку Сберегательного банка и её продавцу, и покупателю следует очень ответственно отнестись к процессу подготовки необходимых документов. Эта серьезная финансовая организация вполне может сделку не одобрить при отсутствии хотя бы одного из них.
- Дополнительно продавцу необходимо постараться выяснить всю историю участия продаваемого жилья в различных операциях с недвижимостью, так как Сбербанк не берет в залог квартиры с «тёмной родословной».
- А покупателю рекомендуется обратить особое внимание на требования, которые этот банк предъявляет к гражданам, решившим взять ипотечный кредит у него.
Купля-продажа квартиры по ипотеке банка – это очень привлекательный вариант приобретения и реализации жилья. Основными преимуществами сделок такого типа являются прозрачность и гарантия их юридической и финансовой безопасности. Особенно, когда в них участвует такая авторитетная кредитная организация, какой является Сберегательный банк РФ.
Источник: urexpert.online
Какие документы нужны от продавца при продаже квартиры по ипотеке?
Некоторые продавцы недвижимости агрессивно относятся к возможности провести сделку купли-продажи под ипотеку. Риск быть обманутым заставляет владельцев жилья давать категорический отказ от продажи этого вида. Представленный ниже алгоритм действий позволит продавцу облегчить процесс сделки и обезопасит участников от возможного мошенничества.
Список документации, необходимой продавцу для оформления сделки
Начиная сбор документов, стоит понимать, что действие некоторых из них не более месяца и заказывать их лучше всего перед самой сделкой. Но имеется услуга досрочного получения документов, которая предоставляется за отдельную плату. Договор купли-продажи заключается после того как квартира стала одобрена банком, который дал «добро» на выдачу кредита покупателю.
Паспорта участников
Все участники сделки представляют документы, удостоверяющие их личность – это паспорта граждан РФ. Для лиц до 14 лиц таким документом будет считаться свидетельство о рождении и паспорт одного из родителей или опекуна. Для несовершеннолетнего от 14 лет и до 18 лет предоставляется также паспорт гражданина РФ с документом одного из родителей или опекуна.
В случае утери или порчи паспорта придется обратиться вместе с заявлением в полицию, где выдается талон для обращения в паспортный стол. Написав заявление на выдачу нового документа и приложив к нему свидетельства о регистрации брака/развода, о рождении детей, военный билет, вам выдадут реквизиты для оплаты штрафа. По решению миграционной службы произвести оплату штрафа от 500 до 2000 рублей. И не забыть сделать цветную фотографию (6 штук).
Предоставив квитанции оплаты и сдав фотографии, будет назначено время визита для получения нового документа. Как правило, такой документ готовится 10 рабочих дней.
Правоустанавливающее свидетельство от собственника
Право собственности может быть подтверждено разными документами. Их объединяет одно название – правоустанавливающие. Документ, подтверждающий право на владение и распоряжение объектом является выписка из ЕГРН.
В пакет правоустанавливающих документов входят:
- договора мены, купли-продажи, ренты, дарения, наследования и т.д;
- судебный вердикт, подтверждающий факт права собственности на квартиру с отметкой о вступлении в силу.
Если правоустанавливающий документ на квартиру утерян, то для восстановления потребуются:
- заявление;
- договор купли-продажи (мены, дарения);
- квитанция об уплате пошлины.
С заполненным заявлением на восстановление свидетельства и с документами нужно прийти в территориальный отдел Федеральной регистрационной службы. Оплата госпошлины за услуги по восстановлению свидетельства на право собственности может быть произведена в любом отделении банка. Стоимость этой услуги около 800 рублей.
Через 30 дней можно прийти и получить готовую выписку из Росреестра. Через некоторое время будет выдано свидетельство с обязательной пометкой «взамен утраченного», после чего заверяется подписью и ставится дата.
Договор
Рассмотрим ситуацию на примере Сбербанка. Договор купли-продажи квартиры по ипотеке считается обязательным документом, который заключает Сбербанк между продавцом и покупателем, образец прилагается. Иногда оформляется и предварительный договор, если необходимо зафиксировать согласие между покупателем и продавцом, касающееся стоимости, вариантов оплаты и передаче средств.
- Скачать бланк договора купли-продажи квартиры по ипотеке
- Скачать образец договора купли-продажи квартиры по ипотеке
Если возникла ситуация, когда утерян договор купли-продажи, для того чтобы подтвердить свои права на квартиру необходимо обратиться в БТИ. Его сотрудниками по заявлению от гражданина будет выдана справка о владельце. Как правило, такая справка готовится около 7 рабочих дней. Оплата за данный вид услуги не превысит 500 рублей.
Извлечение из домовой книги
Документ необходим для проведения различных операций, совершаемых с недвижимостью. Содержит всю необходимую информацию, которая подтвердит чистоту сделки. Для его получения потребуется пройти в паспортный стол. Оформление бесплатно, но получить выписку может только собственник при предоставлении:
- паспорта;
- свидетельство о праве собственности;
- заполненного заявление.
- Скачать бланк заявления на получение выписки из домовой книги
- Скачать образец заявления на получение выписки из домовой книги
Как правило, такая выписка оформляется в течение нескольких минут и имеет срок действия 30 дней.
Разрешение органов опеки и попечительства
Если в качестве собственников выступают несовершеннолетние (до 18 лет), то в этом случае потребуется оформление разрешения от органов опеки и попечительства на продажу квартиры (оригинал и копия).
Органами опеки не дается разрешение на простую продажу квартиры без последующей покупки нового жилья, причем не с худшими условиями. В данном случае ведется контроль, чтобы интересы несовершеннолетнего не были ущемлены.
Для оформления этого документа потребуется:
- Свидетельство о рождении, если ребенку нет 14 лет или паспорт (от 14 лет до 18 лет).
- Паспорта родителей (опекунов).
- Выписка из домовой книги, где прописан ребенок.
- Выписка из ЕГРН.
- Техпаспорта продаваемой жилой недвижимости и покупаемой.
Разрешение рассматривается органами 14 дней.
Согласие супруга, которое заверено нотариусом
Действующее законодательство диктует, что распоряжение на любое совместно нажитое имущество должно быть согласовано между супругами. Поэтому, на момент сделки необходимо предоставить справку-согласие, заверенное у нотариуса, которое оформляется на одного из супругов. Для оформления этого документа в нотариальной конторе потребуется свидетельство о заключении/расторжении брака.
- Скачать бланк согласия супругов на сделку с квартирой
- Скачать образец согласия супругов на сделку с квартирой
В случае получения квартиры супругом в дар, по наследству или приватизации, то согласие второго супруга не требуется. Если один из супругов умер, потребуется предоставить свидетельство о смерти. Стоимость такого документа около 1500 рублей, а оформляется в течение одного часа.
Подробнее о том, требуется ли согласие супруга на продажу квартиры, читайте здесь.
Доверенность
Потребуется, если от имени продавца выступает доверенное лицо. Оформление доверенности, так же как договора купли-продажи по доверенности, ведется в нотариальной конторе при наличии паспорта. Стоимость оформления около 1500 рублей. В течение часа доверенность на продажу квартиры будет готова.
- Скачать бланк доверенности на продажу квартиры
- Скачать образец доверенности на продажу квартиры
Подтверждение проверки жилья на юридическую чистоту
Обязательный пункт приобретения квартиры с помощью привлечения кредитных средств является юридическая проверка квартиры. Для этого запрашиваются оригиналы правоустанавливающие документов:
- Договор купли-продажи (дарственная, свидетельство о праве наследования, приватизация, договор ренты).
- Решения суда и иные документы, которые стали основанием для возникновения имущественных прав.
- Расширенная выписка из ЕГРН – подтверждает право собственности, содержится информация об обременениях, ограничениях, судебных разбирательствах.
Оценка рыночной стоимости
Является важным моментом в процессе оформления купли-продажи, так как оценка может оказать серьезное влияние на следующие моменты:
- Какая сумма будет выдана банком.
- Какая сумма первоначального взноса должна быть внесена заемщиком.
- Каким будет размер обязательного платежа с учетом страховки.
- Какими будут риски банка и самого заемщика, если случится изменение рыночной ситуации, в частности изменение (корректировки) цен на жилую недвижимость.
Поэтому, обязательное условие для оформления ипотеки является оценка независимым экспертом рыночной стоимости передаваемого в залог жилья. Для формирования отчета оценки имущества можно обратиться к частному оценщику или в компанию. Главным правилом при этом является то, что представитель компании или частный эксперт не должны иметь родственных уз с лицом, заказывающим оценку.
Данная услуга в каждом регионе имеет свою цену. В Москве за оценку квартиры эксперты возьмут около 5000 рублей, в Санкт-Петербурге – 4000 рублей, в регионах услуга будет стоить около 3000 рублей. За срочность предоставления услуги будет взиматься дополнительная плата около 3000 рублей.
Отчет по оценке имущества оформляется от 2 до 5 рабочих дней. Срок действия этого отчета – 6 месяцев.
Предварительный договор
Оформление предварительного договора купли-продажи выгоден каждому участнику сделки. Для покупателя – это гарантия того, что недвижимость перейдет в его владение. Очень часто при совершении сделки покупателем выплачивается некая сумма задатка (аванса) продавцу.
Но это не является гарантией того, что сделка состоится. Если договором предусмотрен пункт внесения залоговой суммы, то в момент передачи стоит соблюсти его, что подтверждается распиской о получении денежных средств за квартиру написанной продавцом собственноручно.
В то же время, если покупателем не выполнены условия по договору, то он аннулируется и задаток (аванс) остается у продавца. Важными моментами такого договора являются:
- Фамилия, имя, отчество, паспорта участников сделки.
- Характеристика недвижимости – метраж, адрес и т.д.
- Документы, подтверждающие, что жилье является собственностью продавца.
- Даты полного расчета по договору и его подписания.
- Скачать бланк предварительного договора купли-продажи квартиры
- Скачать образец предварительного договора купли-продажи квартиры
Только после заключения предварительного договора купли-продажи недвижимости в ипотеку можно приступить к сбору остальных документов, оформления заявки для подачи в Сбербанк или иное финансовое учреждение.
Расписка в получении задатка или аванса, передаваемая в Сбербанк
В момент подписания предварительного договора купли-продажи покупатель передает некую сумму аванса (задатка) продавцу. Этот пункт обязательно оговаривается в теле договора. Продавец собственноручно выписывает расписку, подтверждающую получение аванса (задатка), которая передается покупателем в банковскую организацию, например Сбербанк (больше рекомендаций по продаже ипотечной квартиры в залоге у Сбербанка читайте здесь).
- Скачать бланк расписки на получение денег за квартиру
- Скачать образец расписки на получение аванса
- Скачать образец расписки на получение задатка
Архивное (расширенное) извлечение из домовой книги
Содержит полную информацию о проживающих в квартире: прописанные и выписанные, кто временно был выписан и за ним сохранено право прописки. Данная выписка содержит сведения со дня приобретения жилья и по настоящее время.
Получается при наличии паспорта и свидетельства о праве собственности в паспортном столе. Также могут попросить предоставить домовую книгу и заполнить бланк заявления. Архивная выписка из домовой книги готовится в течение от трех до 10 рабочих дней. Срок действия документа – 30 дней.
Далее показан образец архивного извлечения из домовой книги:
Копия лицевого счета
Выписка из лицевого счета оформляется относительного жилого имущества, требуется в момент проведения сделок с недвижимостью, о чем и диктует нам ч. 1 ст. 558 ГК РФ. Данная выписка содержит информацию о проведенных платежах, а также наличие долговых обязательств по коммунальным услугам.
Справку можно заказать в многофункциональном центре (МФЦ), предоставив паспорт и свидетельство о праве собственности. Оформление и выдача готовой выписки, чаще всего, осуществляется в день обращения.
На фото показан образец выписки по лицевому счету:
Справка об отсутствии задолженности
По закону не считается основным документом при оформлении банковских операций. Но этот документ запрашивают инспекторы регистрационной палаты во время оформления соглашения купли-продажи недвижимости. Этот документ необходим покупателю, так как он доказывает наличие или отсутствии долгов по коммунальным платежам.
Технический паспорт
Один из важных документов, который требует банк покупателя при покупке квартиры в ипотеку. Вся информация о параметрах и характеристиках жилья фиксируется и описывается в техпаспорте. В нем содержится итоговая информация об инвентаризациях.
Какие документы готовить собственнику квартиры: ипотека, наличные
Какие документы готовить продавцу квартиры помимо паспорта на сделку, если покупатель с ипотекой или наличными деньгами. Узнаете, основной и дополнительный список, чтобы продать недвижимость побыстрее.
В настоящий момент, следует заранее готовить документы для любого типа покупателя, чтобы он быстрее принял решение об оформлении купли жилья.
Основные типы покупателей:
- с наличными деньгами
- ипотекой, военной ипотекой
- сертификаты, маткапитал и т. д.
Сегодня мы разберем только, какие необходимы документы для продажи квартиры для покупателей с наличными и ипотекой.
Какие документы готовить продавцу квартиры: продажа квартиры за наличку
- Свидетельство о собственности
- Выписка ЕГРП, подтверждающая право собственности
- Документ от Росреестра необходимы для продажи квартиры. На гербовой бумаге (старого образца) или на обычной бумаге (нового образца) форматом А4, где указаны все совладельцы и сведения об объекте недвижимости.
- Выписка:
- справка из Росреестра, либо
- электронная версия с ЭЦП (электронно-цифровой подписью)
Примерный перечень документов-оснований:
- договор мены, ренты, ДКП, приватизации
- Свидетельство о наследовании жилья
- решение судьи и т.д.
Какой пакет документов для продажи квартиры нужен на регистрацию
- находится в браке (второй супруг не владеет объектом)
- не находится в браке, но находился, когда был в браке
- условие отчуждения собственности предусмотрено брачным договором
понадобится документ согласия супруга(-и) на продажу квартиры.
Оно имеет установленный образец и оформляется и заверяется у нотариуса. Согласие супруга не нужно, если:
- жилье подарили;
- условие отчуждения указано в брачном договоре;
- недвижимость получена по наследству.
Какие документы готовит продавец при продаже квартиры по ипотеке
Необходимый пакет документов по ипотеке то же самый, какой собирают за наличные плюс понадобится:
| № п/п | Список | Примечание |
| 1. | Оценка объекта | Банк предоставляет список аккредитованных им оценщиков, у которых заказывается оценка стоимости (соответствия стоимости жилья, указанной в ДКП и рыночной стоимости). |
Обычно оценка изготавливается 1-2 дня. Пригласите сотрудника оценочной компании, он проведет фотосъемку и сбор данных для заключения.
Источник: www.habrealty.ru