Незаконченные на конец отчетного периода работы по объектам строительства, их очередям, пусковым комплексам, видам работ, являющимся объектами учета затрат, относятся к незавершенному строительному производству. Незавершенное производство состоит из затрат на производство строительных работ, выполненных собственными силами, а также договорной (сметной) стоимости работ, оплаченных или принятых к оплате от субподрядных организаций.
Работы и объекты, не сданные заказчику, числятся в составе незавершенного производства на счете 20 нарастающим итогом до их сдачи заказчику. Если строительная организация определяет финансовый результат по мере выполнения работ на отдельных этапах и комплексах, а договором на строительство предусматривается авансирование заказчиком затрат по договорной (сметной) стоимости до полного окончания работ на объекте строительства, в незавершенном производстве данной строительной организации работы, выполненные собственными силами, будут показываться по договорной (сметной) стоимости. В данном случае показатели счета 20 будут являться показателями счета 46 «Выполненные этапы по незавершенным работам».
Как в облачной 1С:«Бухгалтерия для Казахстана редакция 3.0» отразить незавершенное строительство?
Выполненные субподрядчиками и принятые генподрядчиками этапы специальных строительных работ учитываются последними до их сдачи заказчику по договорной (сметной) стоимости на счете 20 в составе незавершенного производства на отдельном субсчете как работы, выполненные субподрядными организациями (в журнале-ордере № 10-с данные работы отражаются в графах 37 и 38).
Незавершенное производство по работам, выполненным собственными силами, показывается в журнале-ордере № 10-с на начало и конец месяца по фактической себестоимости и стоимости, определяемой в соответствии с договорной ценой. Незавершенное производство по работам, выполненным субподрядчиками, отражается по договорной (сметной) стоимости.
Ежемесячно на основании реестра выполненных и сданных работ в журнале-ордере № 10-с по счету 20 разносятся данные о договорной (сметной) стоимости выполненных и сданных работ, как собственными силами, так и субподрядчиками. Показатели реестра подтверждаются справками о стоимости выполненных работ (форма КС-3) и актами о приемке выполненных работ (форма КС-2). Затем в журнале-ордере определяется фактическая себестоимость выполненных работ по каждому объекту учета и в целом по счету 20, а по сданным заказчику объектам (видам работ) — и финансовый результат.
После отражения на счете 20 указанных данных выявляется незавершенное производство на конец месяца по несданным объектам (видам работ), которое отражается по фактической себестоимости (являющейся учетной информацией) и договорной (сметной) стоимости. Указанные данные определяются отдельно по работам, выполненным собственными силами, и работам, принятым от субподрядчиков. При расчетах с заказчиками за выполненные строительные работы в целом они могут числиться в незавершенном производстве по следующей оценке:
1. По работам, выполненным собственными силами:
Объект незавершенного строительства
в размере фактической себестоимости с учетом стоимости оборудования, проектных и других работ, если они приобретаются и выполняются по договору на строительство;
в размере договорной (сметной) стоимости с учетом стоимости оборудования, проектных и других работ, если они приобретаются и выполняются по договору на строительство, в случае определения финансового результата по выполненным этапам и комплексам работ и покрытиях полученными от заказчика авансами.
2. По работам, выполненным субподрядчиками по договорной (сметной) стоимости принятых к оплате или оплаченных работ:
при сдаче заказчикам объектов (видов работ) затраты по строительству списываются со счета 20 в зависимости от метода определения финансового результата. Генподрядчики одновременно с фактической себестоимостью работ, выполненных собственными силами, списывают со счета 20 также договорную стоимость субподрядных работ, ранее выполненных.
Бухгалтеру сельхозорганизации нужно отразить в учете объект незавершенного строительства. По какой строке в Бухгалтерском балансе это следует сделать?
Ответ
Действующая форма Бухгалтерского баланса утверждена приказом Минфина России от 2 июля 2010 г. № 66н. Пунктом 3 приказа № 66н установлено, что организации самостоятельно определяют детализацию показателей по статьям бухотчетности.
При этом в приложении № 3 к приказу № 66н приводится пример оформления пояснений к Бухгалтерскому балансу. Здесь раздел 2 «Основные средства» включает подраздел 2.2 «Незавершенные капитальные вложения». Но если незавершенное строительство включить в состав строки 1130 «Основные средства», это может ввести в заблуждение пользователя отчетности.
Ведь незавершенное строительство не удовлетворяет критериям объекта основных средств. Поэтому капвложения могут быть отражены по строке 1170 «Прочие внеоборотные активы» с последующей расшифровкой. Если же речь идет о существенных суммах, то в Бухгалтерский баланс можно добавить дополнительную строку «Незавершенное строительство». Не забывайте: показатели бухгалтерской отчетности за 2011 год и за предыдущие периоды должны быть сопоставимы.
Строка 130 бухгалтерской отчетности относится к бухгалтерскому балансу до 2011 года.
130 Незавершенное строительство
Прежде всего следует отметить, что наименование этой строки нужно понимать в широком смысле. Под «незавершенным строительством» понимается сумма незавершенных капитальных вложений. Это расходы на незаконченные строительно-монтажные работы и прочие капитальные работы и затраты (проектно-изыскательские, геолого-разведочные и буровые работы, затраты по отводу земельных участков и
переселению, связанные со строительством, затраты на формирование основного стада продуктивного и рабочего скота и т. д.). Кроме того, по строке 130 отражаются затраты на приобретение нематериальных активов и основных средств, требующих и не требующих монтажа, до их ввода в эксплуатацию. По строке 130 указывается сумма затрат на работы, выполняемые как хозяйственным, так и подрядным способом. Незавершенные капитальные вложения отражаются в балансе по фактическим затратам для застройщика (инвестора).
Если согласно учетной политике организация не переводит на счет 01 «Основные средства» построенные или приобретенные объекты недвижимости до получения документов, подтверждающих государственную регистрацию права собственности, а продолжает учитывать их на отдельном субсчете счета 08 «Вложения во внеоборотные активы», то стоимость этих объектов недвижимости тоже следует отражать по строке 130.
Обратите внимание: по объектам недвижимости, по которым закончено капитальное строительство, оформлен акт приемки-передачи, документы переданы на государственную регистрацию права собственности и которые фактически эксплуатируются организацией, следует начислять амортизацию в общеустановленном порядке. Причем независимо от того, на каком счете — 01 «Основные средства» или 08 «Вложения во внеоборотные активы» — ведется учет этих объектов недвижимости. Это требование установлено пунктом 52 Методических указаний по учету основных средств. Следовательно, при составлении баланса стоимость таких объектов недвижимости, учитываемых на счете 08, следует отражать за минусом сумм амортизации, начисленной по этим объектам на счете 02.
Показатель строки 130 формируется как сумма остатков по дебету счетов:
- 07 «Оборудование к установке»;
- 08 «Вложения во внеоборотные активы»;
- 16 «Отклонения в стоимости материальных ценностей» (в части отклонений, относящихся к имуществу, стоимость которого отражена на счетах 07 и 08).
Обратите внимание: по строке 130 баланса в составе затрат по незавершенному строительству нельзя отражать суммы авансов, перечисленные поставщикам и подрядчикам. Согласно пункту 3 ПБУ 10/99 «Расходы организации» суммы авансов и предоплаты не признаются расходами организации. По строке 130 баланса отражаются фактические затраты организации на капитальные вложения, а суммы авансов к таковым не относятся. Они формируют дебиторскую задолженность, которая отражается по соответствующим строкам актива баланса (см. комментарий к строке 240 баланса на с. 410).
Напомним: существенные показатели деятельности организация вправе показать отдельно. Если капитальные вложения организации носят разноплановый характер, то для расшифровки показателя строки 130 она может ввести в форму баланса дополнительные строки.
Источник: nauet.ru
Бухгалтерский и налоговый учет у Заказчика-застройщика. Нюансы учета в связи с положениями ФСБУ 5/2019
Однако новый стандарт ФСБУ 5/2019 «Запасы», вступивший в силу с 1 января 2021 года, существенно меняет привычные подходы.
С введением новых стандартов много вопросов вызывает, какой же теперь способ учета применять.
Стандартом ФСБУ 5/2019 были введены правила, согласно которым предполагается, что расходы на строительство можно учитывать на счете 20 до момента признания выручки. Мы придерживаемся позиции, что согласно пп. ж п. 3 ФСБУ 5/2019, данный стандарт применяется в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных или созданных (находящихся в процессе создания) для продажи в ходе обычной деятельности организации. Таким образом, целесообразно принять решение, что расходы по строительству жилого дома будут учитываться организацией-застройщиком на счете 20 «Основное производство» до момента признания соответствующей выручки.
Что делать: Закрепить вариант учета со ссылками на законодательные акты в учетной политике организации.
ФСБУ 5/2019 и незавершенное строительство
Теперь разберем иные нюансы использования ФСБУ 5/2019 для учета незавершенного производства в жилом строительстве.
Принципиальные нововведения заключаются в том, что незавершенное производство и созданные объекты с 2021 года признаются запасами. В производстве при первоначальном признании незавершенное производство может оцениваться по фактической себестоимости, а в единичном производстве — это вообще единственный возможный вариант.
Что делать: В фактическую себестоимость включать как прямые, так и косвенные затраты, а в учетной политике фиксировать метод их распределения.
Учет расходов на рекламу
Сложности, в частности, вызывает вопрос отнесения расходов на рекламу и поиск инвесторов (дольщиков). Как правило, подобные расходы существенны, и с введением ФСБУ 5/2019, а именно, пп. е п. 26, который прямо говорит нам о том, что в фактическую себестоимость незавершенного производства и готовой продукции не включаются расходы на рекламу и продвижение продукции, возникли вопросы каким образом отражать данные расходы в соответствии с новым порядком.
Расходы на рекламу и привлечение дольщиков не признаются расходами, связанными непосредственно со строительством. Соответственно, не представляется возможным включить их в стоимость вводимых в эксплуатацию объектов.
Что делать:
- Отражать такие затраты на субсчете счета 20 «Основное производство» отдельно от затрат на строительство.
- В случае если застройщик возводит дом для сторонних дольщиков, затраты отражать в качестве оборотных активов в бухгалтерском балансе.
Впоследствии, после списания, рекламные и подобные расходы могут быть признаны как прочими расходами от обычных видов деятельности полностью в отчетном году, так и учтены на отдельном субсчете счета 20 «Основное производство» в качестве затрат, не увеличивающих стоимость возводимых объектов, до окончания строительства, а затем признаны прочими расходами по обычным видам деятельности.
Выбор способа отражения остается за Организацией и является элементом Учетной политики. При этом, особо обращаем внимание, что при выборе способа с отражением по счету 20 «Основное производство», Организации следует раскрыть в Учетной политике подробное обоснование своего выбора.
Учет управленческих расходов
Также важный нюанс, что согласно пп. г п. 26 ФСБУ 5/2019 в фактическую себестоимость незавершенного производства и готовой продукции не включаются управленческие расходы. Но есть исключение — если эти расходы непосредственно связаны с изготовлением продукции, выполнением работ (услуг). То есть, если строительная компания не осуществляет иных видов деятельности, то управленческие расходы целесообразно включать в себестоимость незавершенного производства на счете 20 «Основное производство». Таким образом, данные расходы полностью в отчетном периоде не признаются, а будут признаны одновременно с получением выручки организацией-застройщиком.
Учет средств дольщиков
В настоящих условиях ведения деятельности Специализированным застройщиком средства дольщиков не поступают на расчетный счет самого застройщика, а находятся под непосредственным контролем банка посредством использования счетов эскроу.
Что делать:
- Учесть их на забалансовых счетах, в частности, с использованием счета 008 «Обеспечения обязательств и платежей полученные».
- При открытии иных счетов закрепить этот факт в рабочем плане счетов и соответствующих положениях Учетной политики организации.
Аналогичное мнение высказали специалисты Минфина РФ в Письме от 11.11.2019 N 03-11-06/2/86786.
Отметим, что мы все же придерживаемся позиции, что учитывать финансовый результат от договора ДДУ в бухучете нужно аналогично купле-продаже и при этом бухгалтерские записи могут выглядеть следующим образом:
- Дт 008 — поступили средства дольщиков на счета эскроу
- Дт- 51- Кт 67 — получен целевой кредит на долевое строительство
- Дт 91 Субсчет «Прочие расходы» Кт 67 — начислены проценты за пользование целевым кредитом
- Дт 20 – Кт 60, 76 — Сформирована стоимость выполненных работ (в части произведенных расходов на подрядные организации)
- Дт 20 – Кт 02, 10 и пр. — Сформирована стоимость выполненных работ (в части произведенных собственных расходов)
- Дт 43 — Кт 20 — Приняты к учету объекты (квартиры) в построенном доме после сдачи и ввода в эксплуатацию
- Дт 90 – Кт 43 — Учтена себестоимость объекта у заказчика-застройщика. Сумма проводки определяется сформированной на счете 43 себестоимостью
- Дт 62 – Кт 90 — Объект ДДУ передан инвестору, возникновение права собственности у инвестора. Сумма проводки определяется суммой в ДДУ
- Дт 67 — Кт 62 — зачет банком средств дольщиков со счетов эскроу в счет погашения кредита и процентов
- Дт 51 — Кт 62 — поступление остатка средств дольщиков со счетов эскроу после погашения кредита и процентов
- Кт 008 — отражено выбытие денежных средств со счетов эскроу
Что делать: Отразить всю сумму, поступившую по ДДУ, в доходной части и все произведенные застройщиком затраты по возведению жилого дома в расходной.
Это позволит наиболее корректно вычислить, в том числе, и налогооблагаемый результат.
Нюансы налогообложения: подходы к учету экономии
Что касается налогообложения, то у заказчика-застройщика оно связано с рядом нюансов и спорных моментов.
Что нужно раскрыть:
- подходы к налоговому учету по Договору долевого участия (ДДУ);
- порядок определения моментов признания доходов и расходов;
- особенности исчисления НДС по объектам разного назначения;
- организацию раздельного учета по НДС.
Главный нюанс – в какой момент у застройщика-заказчика образуются доходы по договорам ДДУ.
Доходом застройщика-заказчика, как правило, является фактическая разница (экономия) между суммой, полученной от дольщика, и стоимостью передаваемой ему квартиры. В налоговом учете, как и в бухгалтерском, нет единого мнения контролирующих органов и существует несколько подходов, каждый из которых по-своему спорный.
Рассмотрим несколько наиболее популярных:
- Образовавшаяся экономия должна облагаться НДС и налогом на прибыль (и отражаться в соответствующих налоговых регистрах в размере экономии)
Нюанс: С налогом на прибыль все достаточно очевидно – есть доход, значит есть налог. А вот касательно НДС существует мнение, что после передачи квартиры дольщику оставшиеся целевые средства утрачивают свое первоначальное назначение и в следствие данного факта являются аналогом прочих доходов заказчика-застройщика, не связанных с льготируемой реализацией по подп.
23 п. 3 ст. 149 НК РФ. А это значит, что данная разница должна облагаться НДС. Позицию поддерживают суды (например, определение ВАС РФ от 23.07.2014 № ВАС-6429/14 по делу № А03-5093/2012).
- Образовавшая экономия должна облагаться налогом на прибыль, но НДС не облагается
Нюанс: В поддержку такой позиции говорят положения ст. 146, 162 НК РФ, аргументируя тем, что экономия не является величиной постоянной и четко оцениваемой. При этом поступление средств по ДДУ имеет целевое назначение. На данных фактах выводится логическая цепочка об отсутствии признаков соответствия фактического получения экономии критериям выручки от реализации по НК РФ.
Соответственно, и объекта налогообложения по НДС не возникает. Данная позиция также нашла поддержку в судах примерно того же периода, что и позиция 1 (например, постановление ФАС Волго-Вятского округа от 05.08.2014 по делу № А28-10244/2013).
Что делать: Доказать, что недвижимость предназначена для продажи (например, продемонстрировать активную маркетинговую деятельность), а построенные объекты не используются в деятельности застройщика.
- Образовавшаяся экономия должна приравниваться к вознаграждению за услуги заказчика-застройщика
Нюанс: При данном подходе экономия должна отражаться в общем объеме выручки для определения финансового результата в целях понимания базы по налогу по прибыль. При этом НДС не начисляется на основании подп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ.
Данный подход наименее популярный среди застройщиков, исходя из нашей практики, и используется в большинстве случаев при строительстве с использованием собственных средств и счета 86.
Отражение подхода в учетной политике
Исходя из понимания, что при выборе своего подхода всегда остаются риски споров с контролирующими органами, мы советуем подробно раскрыть данные положения в учетной политике.
Как вариант, в учетной политике могут присутствовать такие положения:
- Порядок признания и достоверной оценки вознаграждения заказчику-застройщику по ДДУ. Например, Выручка от оказания услуг застройщика по ДДУ формируется по мере оказания услуги. Услуга считается оказанной на ______. Выручка заказчика-застройщика признается _____ в течение указанного срока.
- Порядок признания и оценки экономии заказчика-застройщика. В данном разделе должны быть учтены такие нюансы, как выбранный вариант признания экономии, момент признания экономии в составе доходов. Немаловажно упомянуть, что экономия остается в распоряжении Организации.
- Порядок формирования финансового результата.
Определение финансового результата
Дополнительно хотелось бы остановиться на моменте определения застройщиком жилья финансового результата. На данный момент существует довольно интересная судебная практика, которая, в свою очередь, была включена в Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021), утвержденный Президиумом ВС РФ 30.06.2021.
Итак, в Определении от 22.03.2021 № 309-ЭС20-17578 по делу № А60-43572/2019 Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ подтвердила, что, определяя финансовый результат, застройщик вправе учитывать не только суммы полученной экономии, но и суммы убытков (в разрезе отдельных ДДУ). Интересно, что в данном судебном разбирательстве необоснованным было признано мнение налогового органа, настаивавшего на том, что застройщик обязан определять финансовый результат по каждому отдельному объекту ДДУ (квартире, нежилому помещению) и включать в налоговую базу только суммы полученной экономии без учета убытков, возникших по отдельным ДДУ.
В пункте 36 вышеуказанного Обзора судебной практики Верховного Суда РФ указано: застройщик, осуществляющий строительство МКД в рамках ДДУ, вправе определять базу по налогу на прибыль организаций исходя из итоговой величины финансового результата от использования средств дольщиков по целевому назначению, который рассчитывается в целом по объекту строительства.
Выводы:
- Финансовый результат определяется в целом по объекту строительства, а не по каждому отдельному договору долевого строительства (п. 6 обзора).
- Застройщик вправе определять свою экономию после завершения всех работ, связанных со строительством жилого комплекса, включая работы по благоустройству территории (Определение от 03.02.2021 № 306-ЭС20-22522 по делу № А65-32019/2019, в котором ВС РФ поддержал позицию АС ПО (Постановление от 07.10.2020 по делу № А65-32019/2019).
Порядок определения финансового результата также должен быть отражен в учетной политике для целей налогообложения.
Раскрытие информации в отчетности
И последний момент, который мы затронем в данной статье – раскрытие информации в бухгалтерской (финансовой) отчетности.
Как раскрывать:
- Данные о средствах на эскроу-счетах отражаются в пояснениях к отчетности в разделе «Обеспечение обязательств».
- Жилые дома, не переданные дольщикам, отражаются в Балансе в составе оборотных активов.
Постановлением Правительства РФ от 27.10.2005 № 645 «О ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства» предусмотрено, что Застройщик обязан предоставлять ежеквартальную отчетность по своей деятельности в Министерство строительства.
Источник: www.audit-it.ru
Порядок отражения в балансе информации о незавершенном строительстве
По строке 130 бухгалтерского баланса отражается стоимость имущества, учет которого ведется на счетах 07 «Оборудование к установке» и 08 «Вложения во внеоборотные активы» (за вычетом начисленной амортизации по объектам недвижимости, введенным в эксплуатацию, но еще не прошедшим государственной регистрации, а также сальдо субсчета 08-8 «Выполнение научно-исследовательских, опытно-конструкторских и технологических работ» — см. строку 150 «Прочие внеоборотные активы»).
К незавершенным капитальным вложениям относятся не оформленные актами приема-передачи и иными документами (включая документы, подтверждающие государственную регистрацию объектов недвижимости) затраты на строительно-монтажные работы, приобретение зданий и другие расходы (п. 41 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденного Приказом Минфина России от 29 июля 1998 г. N 34н).
По статье «Незавершенное строительство» показывают затраты:
- — на строительно-монтажные работы (осуществляемые как хозяйственным, так и подрядным способами);
- — на приобретение зданий, оборудования, транспортных средств, инструмента, инвентаря, иных материальных объектов длительного пользования;
- — на прочие капитальные работы и затраты (проектно-изыскательские, геолого-разведочные и буровые работы, затраты по отводу земельных участков и переселению в связи со строительством, на подготовку кадров для вновь строящихся организаций и др.).
По указанной статье отражается стоимость объектов капитального строительства, находящихся во временной эксплуатации до ввода их в постоянную эксплуатацию, а также стоимость объектов недвижимого имущества, на которые отсутствуют документы, подтверждающие государственную регистрацию объектов недвижимости в установленных законодательством случаях. Кроме того, по указанной статье отражаются затраты на формирование основного стада, стоимость оборудования, требующего монтажа и предназначенного для установки.
По строке «Незавершенное строительство» организации-застройщики отражают также сальдо по счету 07 «Оборудование к установке», который предназначен для обобщения информации о наличии и движении технологического, энергетического и производственного оборудования, требующего монтажа и предназначенного для установки в строящихся или реконструируемых объектах.
К оборудованию, требующему монтажа, также относится оборудование, вводимое в действие только после сборки его частей и прикрепления к фундаменту или опорам, к полу, междуэтажным перекрытиям и прочим несущим конструкциям зданий и сооружений, а также комплекты запасных частей такого оборудования. В состав этого оборудования включаются контрольно-измерительная аппаратура или другие приборы, предназначенные для монтажа в составе устанавливаемого оборудования.
Принятие вложений во внеоборотные активы к учету. Затраты организации на объекты, которые впоследствии будут приняты к бухгалтерскому учету в качестве основных средств, земельных участков и объектов природопользования, нематериальных активов, а также затраты организации на формирование основного стада продуктивного и рабочего скота учитываются на счете 08.
К счету 08 «Вложения во внеоборотные активы» могут быть открыты субсчета:
- — 08-1 «Приобретение земельных участков»;
- — 08-2 «Приобретение объектов природопользования»;
- — 08-3 «Строительство объектов основных средств»;
- — 08-4 «Приобретение объектов основных средств»;
- — 08-5 «Приобретение нематериальных активов»;
- — 08-6 «Перевод молодняка животных в основное стадо»;
- — 08-7 «Приобретение взрослых животных».
Затраты на приобретение организацией земельных участков, объектов природопользования, отдельных объектов основных средств, не требующих монтажа, учитываются соответственно на субсчетах 08-1, 08-2 и 08-4.
Затраты на возведение зданий и сооружений, монтаж оборудования, стоимость переданного в монтаж оборудования и другие расходы, предусмотренные сметами, сметно-финансовыми расчетами и титульными списками на капитальное строительство (независимо от того, осуществляется это строительство подрядным или хозяйственным способом), учитываются на субсчете 08-3.
Аналитический учет вложений во внеоборотные активы ведется:
- — по затратам, связанным со строительством и приобретением основных средств, — по каждому строящемуся или приобретаемому объекту основных средств. При этом построение аналитического учета должно обеспечить возможность получения данных о затратах на строительные работы и реконструкцию; буровые работы; монтаж оборудования; оборудование, требующее монтажа; оборудование, не требующее монтажа, а также на инструменты и инвентарь, предусмотренные сметами на капитальное строительство; проектно-изыскательские работы; прочие затраты, связанные с капитальными вложениями;
- — по затратам, связанным с приобретением нематериальных активов, — по каждому приобретенному объекту.
Приобретение оборудования за плату у других организаций и лиц отражается по дебету счета 07 «Оборудование к установке» в корреспонденции со счетом 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» или др.; принятое в счет вклада в уставный (складочный) капитал организации — в корреспонденции с кредитом счета 75 «Расчеты с учредителями».
Поступление оборудования к установке может быть отражено с использованием счета 15 «Заготовление и приобретение материальных ценностей» или без использования его в порядке, аналогичном порядку учета соответствующих операций с материально-производственными запасами.
Аналитический учет оборудования к установке у организаций-застройщиков ведется по местам хранения оборудования и отдельным его наименованиям (видам, маркам и т.д.).
Оценка вложений во внеоборотные активы. Вложения во внеоборотные активы, учтенные по дебету счета 08, отражают фактические затраты застройщика, включаемые в первоначальную стоимость объектов основных средств, нематериальных активов и других соответствующих активов.
До окончания работ по строительству объектов затраты на их возведение составляют незавершенное строительство (п. 3.1.1 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденного Письмом Минфина России от 30 декабря 1993 г. N 160).
При подрядном способе строительства объекта выполненные и оформленные в установленном порядке строительные работы отражаются на счете 08, субсчет 3, по договорной стоимости согласно оплаченным или принятым к оплате счетам подрядных организаций (п. 3.1.2 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций).
Оборудование к установке принимается к бухгалтерскому учету по дебету счета 07 «Оборудование к установке» по фактической себестоимости приобретения, складывающейся из стоимости по ценам приобретения и расходов по приобретению и доставке этих ценностей на склады организации.
Выбытие вложений во внеоборотные активы. Стоимость оборудования, сданного в монтаж, списывается со счета 07 «Оборудование к установке» в дебет счета 08 «Вложения во внеоборотные активы». Стоимость оборудования, переданного подрядчику, но монтаж и установка которого на постоянном месте эксплуатации фактически еще не начаты, не снимается с учета у организации-застройщика.
Законченные строительством объекты выбывают из состава объектов незавершенного строительства. К законченному строительству относятся принятые в эксплуатацию объекты, приемка которых оформлена в установленном порядке. В учете застройщика затраты по данным объектам в размере их инвентарной стоимости, а также другие расходы списываются со счета «Вложения во внеоборотные активы» на счета учета приходуемого имущества или источников их финансирования.
Право собственности на вновь создаваемый объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания, а также право пользования земельным участком для создания объекта недвижимости согласно п. 1 ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
При этом допускается объекты недвижимости, по которым закончены капитальные вложения, оформлены соответствующие первичные документы по приему-передаче, документы переданы на государственную регистрацию и фактически эксплуатируемые, принимать к бухгалтерскому учету в качестве основных средств с выделением на отдельном субсчете к счету учета основных средств.
Законченные строительством здания и сооружения, установленное оборудование, законченные работы по реконструкции объектов, увеличивающие их первоначальную стоимость, прием в эксплуатацию которых оформлен в установленном порядке, зачисляются в состав основных средств. Основанием для зачисления является акт приема-передачи основных средств.
По объектам, вводимым в действие согласно договору на строительство по частям, в основные средства зачисляется стоимость введенной в действие части объекта, прием которой оформлен в установленном порядке, исходя из суммы фактически произведенных застройщиком затрат по данному объекту, в доле, относящейся к вводимой его части, определяемой пропорционально отношению договорной стоимости вводимой части объекта к полной договорной стоимости данного объекта.
Сформированная первоначальная стоимость объектов основных средств (как требующих, так и не требующих регистрации права собственности), нематериальных активов и др., принятых в эксплуатацию и оформленных в установленном порядке, списывается записями:
К-т сч. 08 — объект основных средств, доходных вложений в материальные ценности, нематериальные активы приняты к учету.
При продаже, передаче безвозмездно и др. вложений во внеоборотные активы запись имеет вид:
К-т сч. 08 — продажа (безвозмездная передача, иное выбытие) объекта незавершенного строительства.
Аналогичная запись оформляется при продаже, списании, передаче безвозмездно и др. оборудования к установке.
Сальдо по счету 08 «Вложения во внеоборотные активы», отражаемое в бухгалтерском балансе, представляет собой величину вложений организации в незавершенное строительство, незаконченные операции приобретения основных средств, нематериальных и других внеоборотных активов.
Представляет интерес ныне действующий порядок исчисления и начисления НДС по строительно-монтажным работам, выполненным для собственного потребления.
Налоговая база по строительно-монтажным работам, выполненным для собственного потребления, согласно п. 10 ст. 167 НК РФ определяется в последний день месяца каждого налогового периода. НДС исчисляется по ставке 18% от суммы расходов на проведение строительно-монтажных работ за налоговый период (месяц или квартал) и фиксируется в счете-фактуре, который организация сама и оформляет.
Составленный счет-фактура датируется и регистрируется в книге продаж последним днем налогового периода.
Этот же счет-фактура, оформленный организацией, выполняющей строительно-монтажные работы для собственного потребления, служит данной организации и для вычета суммы НДС, указанного в этом счете-фактуре.
Однако регистрация счета-фактуры в книге покупок для осуществления вычета производится только при условии, что НДС перечислен в бюджет, что следует из п. 5 ст. 172 НК РФ. Представляется, что уплаченным НДС по строительно-монтажным работам, выполненным для собственного потребления, может быть только после того, как, будучи указанным в налоговой декларации за тот налоговый период, в котором выполнены эти работы, он будет перечислен в бюджет на основании этой налоговой декларации. Следовательно, вычет возможен только в следующем налоговом периоде и сумма вычета указывается в налоговой декларации за следующий налоговый период.
В соответствии с пп. 3 п. 1 ст. 146 НК РФ объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость признается выполнение строительно-монтажных работ для собственного потребления.
По разъяснениям Минфина России, в случае если строительно-монтажные работы выполняются только подрядным способом, данная норма не применяется.
Что касается сумм НДС по товарам (работам, услугам), использованным для выполнения организацией строительно-монтажных работ, то они принимаются к вычету в общеустановленном порядке после принятия на учет указанных товаров (работ, услуг) и при наличии соответствующих первичных документов вне зависимости от оплаты стоимости приобретенных товаров (работ, услуг) поставщикам (п. 6 ст. 171, п. 5 ст. 172 НК РФ, п. 21 ст. 1 Федерального закона от 22 июля 2005 г. N 119-ФЗ).
Пример. ООО «А» в июне 2008 г. приобрело строительные материалы на сумму 2 360 000 руб. и использовало их для начатого в этом месяце строительства объекта производственного назначения хозяйственным способом.
Стоимость строительных работ, выполненных собственными силами в июне 2008 г., составила 1 200 000 руб. Она включает оплату труда работников, занятых в строительстве, единый социальный налог, арендную плату за строительные машины и механизмы и др.
Стоимость услуг подрядной организации, привлеченной к отделке построенного объекта в июле, составила 1 180 000 руб. Объект завершен строительством в июле 2008 г.
Начиная с 1 января 2008 г. для всех организаций — плательщиков НДС установлен единый налоговый период по НДС — квартал.
Предположим, что других операций у ООО «А» в рассматриваемом периоде не было.
Бухгалтерские записи, отражающие ситуацию, рассматриваемую в примере, представлены в табл. 1.
Таблица 1. Бухгалтерские записи к рассматриваемому примеру
Регистрация в налоговых регистрах НДС
Источник: vuzlit.com