Компании, владеющие земельными участками, могут сдавать их в аренду по ЗК (ст. 22) и ГК (ст. 606, 607). Кодексами предусмотрен ряд исключений. О них, а также о специфике и нюансах аренды земли, особенностях учета у арендодателя и арендатора – в статье.
Аренда и сервитут: применение стандартов бухучета
ФСБУ 25/2018 для учета аренды у арендатора, арендодателя и субарендатора применяется, когда объект передается во временное пользование за плату, то есть в большинстве стандартных случаев аренды и субаренды. Статус и организационно-правовая форма сторон договора значения не имеет. ФСБУ 25/2018 применяют государственные, коммерческие организации, АО, ООО, МУПы и ГУПы.
Не применяется стандарт для сервитута, аренды участка недр. Действующее законодательство требует учитывать такие объекты по ФСБУ для организаций государственного сектора.
Давайте разберемся, чем сервитут отличается от аренды. Аренда предусматривает для арендатора достаточно широкие права. Сервитут, наоборот, их ограничивает. Аренда (ГК РФ ст. 606) позволяет сдавать землю в субаренду, улучшать ее, вносить арендные права в уставный капитал организации, передавать их в залог, возводить на участке постройки.
Все операции осуществляются с согласия арендодателя. Землю можно выкупить, если это предусмотрено договором аренды.
Сервитут исключает субаренду, залог, куплю-продажу. Ограничения на использование объекта установлены ГК РФ (ст. 274, 275).
ФСБУ 25/2018 и земли для геологоразведки
Стандарт не применяется в отношении земельных участков, которые передаются в аренду или субаренду для геологоразведки. Правило актуально для всех сторон договора. Если арендатор по первичному договору указанной деятельностью не занимается, но сдает землю в субаренду геологоразведочной компании, стандарт учета не применяется всеми сторонами: арендодателем, арендатором, субарендатором.
Нередко в субаренду сдается часть участка. Если субарендатор занимается геологоразведкой, а арендатор – нет, договор считается комбинированным. В отношении учета субаренды земли ФСБУ 25/2018 не применяется. Аренда остальной части участка учитывается в обычном порядке, как раз с использованием норм и правил упомянутого стандарта.
Как учитывать аренду и субаренду участка для геологоразведки? Используйте МСФО (IFRS) 16.
Бухгалтерская первичка и учет
Первичные документы для учета аренды земли одинаковые у арендатора, арендодателя. Подтверждением сделки служит договор с актом приема-передачи участка. Оплата подтверждается банковскими документами. Ежемесячное начисление расходов в учете арендатора делается на основании бухгалтерской справки или акта об оказании услуг аренды.
Важно: в любом подтверждающем документе должны присутствовать реквизиты договора аренды (ФЗ №402 от 6.12.2011).
Договор аренды может попадать под общий или упрощенный учет. Начнем с последнего: способ применяется, если нет субаренды, выкупа и соблюдается минимум одно условие из п. 11 ФСБУ 25/2018. Арендные платежи включаются в текущие расходы. Участок, арендованный для собственных нужд, отражается в учете за балансом по договорной стоимости. Не указана стоимость в договоре?
Попросите арендодателя прислать бухгалтерскую справку с соответствующими сведениями. Можно отражать в учете землю и по кадастровой стоимости. Это условие должно быть зафиксировано в договоре. Принятие земельного участка на забалансовый учет отражается проводкой Дт 001.
Затраты по аренде учитываются по-разному и зависят от целей использования арендованной земли. Если строится недвижимость для собственных нужд, в первоначальную стоимость объекта включаются арендные платежи и предварительные расходы (расходы на заключение договора аренды). Это отражается проводкой Дт 08 Кт 76 (60).
Если земля арендуется не для строительства, учет ведется по дебету счета 20, 23, 25, 26, 29, 91-2 и кредиту счета 60 (76).
Если по окончании срока договора аренды арендатор выкупает земельный участок, для учета купли-продажи применяются новые стандарты бухучета: ФСБУ 5/2020, ФСБУ 6/2020, ФСБУ 26/2020.
Амортизация
В большинстве случаев право пользования активом (ППА) при аренде земли амортизируется в течение срока аренды. Если цели использования объекта у арендатора совпадают с целями использования собственных участков, ППА не амортизируется. То же самое касается аренды в целях инвестирования.
Важно: арендатор должен применять единую учетную политику в отношении ППА. Это касается аренды земли и других похожих активов. Такое требование выдвигает ФСБУ 25/2018. Если схожие по характеру использования активы не амортизируются, не амортизируется и право пользования арендованной землей.
Если земля признается объектом инвестирования, ППА переоцениваются на каждую отчетную дату вместе с инвестиционной недвижимостью. Уценка, дооценка включаются в финансовый результат (ФСБУ 6/2020).
Амортизация ППА обязательна, если объект аренды используется для собственных нужд, будь то строительство производственного здания или, например, выращивание сельскохозяйственных культур. Правда, механизм погашения стоимости ППА стандартами бухучета не уточняется. Нет отдельных норм на этот счет и в МСФО (IFRS) 16. Минфин официальных разъяснений тоже пока не давал.
Все, что есть, это позиция Центробанка. Регулятор указывает на то, что срок полезного использования земли как объекта не ограничен. Срок использования актива ограничивается сроком аренды. Соответственно, амортизация ППА начисляется, пока действует договор с арендодателем (письмо ЦБ №17-1-2-6/865 от 24.10.2019).
ФСБУ 25/2018 (п. 17) определяет порядок погашения стоимости ППА посредством амортизации. Что касается срока полезного использования, он может не совпадать со сроком действия договора аренды. Более короткий срок амортизации – обычное дело. Больше он может быть только в одном случае, когда после окончания договора аренды арендатор получает землю в собственность.
Амортизация ППА отражается в учете проводкой Дт20 (23, 25, 26, 91.2, 08) Кт 02.
Переменные платежи
В договоре аренды может указываться переменная и фиксированная плата. Первая определяется порядком формирования стоимости земли. Обязательство по аренде и ППА для ФСБУ 25/2018 формируют не все переменные платежи. Это касается, например, арендной платы по размеру ставки инфляции или по кадастровой стоимости. Учитывается такая плата в текущих расходах.
Переменные платежи, рассчитанные по кадастру, не формируют ППА, поскольку они не указаны в перечне платежей, которые формируют состав арендных платежей (ФСБУ 25/2018 п. 7). Кадастровая стоимость устанавливается государством. И арендные переменные платежи, исходящие из такой оценки, не считаются рыночными.
Важно: также не формируют ППА переменные платежи, рассчитанные из ставки за единицу площади.
Прямые нормы по учету переменных платежей по кадастру в ФСБУ 25/2018 отсутствуют. Соответственно, возможны другие варианты учета. Если тема актуальна, запросите консультацию профильного специалиста!
Источник: xn--80abgj3a5ames.xn--p1ai
Приобретение земельных участков в 1С
Организация заключила договор на покупку земельного участка (производственного назначения) на сумму 8 000 000 руб.
04 августа продавец передал земельный участок по акту приемки-передачи.
07 августа оплачена госпошлина за регистрации прав собственности на участок и поданы документы на регистрацию.
17 августа получена выписка из ЕГРН о переходе прав собственности на земельный участок.
Согласно бухгалтерской учетной политике, стоимостной лимит для земельных участков не применяется.
Рассмотрим пошаговую инструкцию оформления примера. PDF
| Дата | Дебет | Кредит | Сумма БУ | Сумма НУ | Наименование операции | Документы (отчеты) в 1С | |
| Дт | Кт | ||||||
| Принятие земельного участка по акту приема-передачи | |||||||
| 04 августа | 08.01.2 | 60.01 | 8 000 000 | 8 000 000 | 8 000 000 | Принятие к учету внеоборотного актива | Поступление (акт, накладная, УПД) — Земельные участки |
| 01.08 | 08.01.2 | 8 000 000 | 8 000 000 | 8 000 000 | Ввод в эксплуатацию | ||
| Оплата госпошлины за гос. регистрацию прав собственности | |||||||
| 07 августа | 68.10 | 51 | 22 000 | Оплата госпошлины за регистрацию прав собственности | Списание с расчетного счета — Уплата налога |
||
| 25 | 68.10 | 22 000 | 22 000 | Учет госпошлины | Операция, введенная вручную — Операция |
||
| Переход права собственности на земельный участок | |||||||
| 17 августа | — | — | , в которых он пригоден для использования;
Собираетесь покупать ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК? А вы знаете, что необходимо проверить перед покупкой? Купил земельный участок с аукциона у администрации по кадастровой стоимости.
Земля не подлежит амортизации, т. к. ее свойства со временем не меняются (п. 28 ФСБУ 6/2020, Письмо Минфина от 27.01.2015 N 03-03-06/1/2540). Для принятия земельного участка на учет в качестве объекта ОС не нужно ждать перехода права собственности (п. 4 ФСБУ 6/2020). В НУ земельные участки не относятся к амортизируемому имуществу (п. 2 ст. 256 НК РФ). При последующей продаже земли доход от реализации можно уменьшить на стоимость ее приобретения (пп. 2 п. 1, п. 2 ст. 268 НК РФ). Дополнительные расходы, осуществленные при покупке земли (в т. ч. пошлина за регистрацию прав) включаются в прочие расходы единовременно на дату начисления (Письмо Минфина от 28.01.2013 N 03-03-06/1/33). Учет в 1С
В табличной части укажите:
Проводки по документу
Документ формирует проводки:
Оплата госпошлины за гос. регистрацию прав собственностиОплата государственной пошлины за регистрацию прав собственности оформляется документом Списание с расчетного счета вид операции Уплата налога в разделе Банк и касса – Банковские выписки – Списание .
В документе указывается:
Проводки по документу
Документ формирует проводки:
Отражение в учете госпошлины за регистрацию прав собственности на земельный участокУчет затрат на госпошлину оформите документом Операция, введенная вручную вид операции Операция в разделе Операции – Операции, введенные вручную .
Переход права собственности на земельный участокРегистрация земельного участкаНалоговая база по земельному налогу — кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения (п. 1 ст. 390 НК РФ). Узнать кадастровую стоимость земельного участка можно на сайте Росреестра.
Для автоматического расчета налога на землю в программе 1С заполните регистрационную форму в разделе Главное — Налоги и отчеты — вкладка Земельный налог по алгоритму из статьи Регистрация земельных участков в 1С 8.3 Бухгалтерия. Переход права собственности на недвижимое имуществоПосле получения выписки из ЕГРН о переходе права собственности на участок, перенесите первоначальную стоимость объекта со счета 01.08 «Объекты недвижимости, права собственности на которые не зарегистрированы» на счет 01.01 «Основные средства в организации». Для этого сформируйте документ Операция, введенная вручную вид операции Операция в разделе Операции – Операции, введенные вручную .
Для корректного формирования отчета Ведомость амортизации ОС также замените Счет учета в регистре сведений Счета бухгалтерского учета ОС .
См. также:
Подписывайтесь на наши YouTube и Telegram чтобы не пропустить
Помогла статья? Получите еще секретный бонус и полный доступ к справочной системе БухЭксперт8 на 14 дней бесплатно Похожие публикации
Оцените публикацию (5 оценок, среднее: 4,20 из 5) Публикацию можно обсудить в комментариях ниже. Источник: buhexpert8.ru
| ||||
