земельные участки. Совершение спорной сделки обусловлено невозможностью продажи земельных участков в короткий период и необходимостью получения должником фиксированной цены в определенный срок. При этом ООО «Профессионал Недвижимость» имело возможность продавать земельные участки как ниже, так и выше обусловленной цены.
Для обеспечения возможности продажи земельных участков они не должны были находиться в залоге у ООО «СБК «Сенат страхование». Рыночная стоимость земельных участков должна определяться исходя из того, что участки проданы оптом.
Исходя из данных отчета об оценке от 20.02.2016 №Н-21088/16, подготовленного ООО «ЛАИР», ООО «Профессионал Недвижимость» должно было заплатить за эти участники сумму, почти на 50% превышающую их рыночную стоимость. ООО «Профессионал Недвижимость» пошло навстречу ООО «СБК «Сенат страхование», приобретя земельные участки по завышенной цене. Довод заявителя о том, что ООО «Профессионал Недвижимость» не осуществляет деятельность, опровергается исполнением ответчиком договора от 15.04.2013. Условия совершения сделки определены кредитором, который эту сделку оспаривает. Балансовая стоимость имущества, переданного в результате совершения оспариваемой сделки
Процедура продажи имущества на торгах при банкротстве
актом, Низамов Р.Н., Гореленко О.В. обратились с апелляционными жалобами, в которой просит отменить определение суда от 18.10.2021, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. Низамов Р.Н. в жалобе выражает несогласие с выводом суда о заниженной стоимости продажи имущества, поскольку ее размер определен не на дату совершения сделки, а на дату подачи заявления конкурсного управляющего об оспаривании сделки вопреки нормам ст.
18., п. 2 Федеральным законом от 03.07.2016 №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости». Кадастровая стоимость недвижимого имущества, приобретаемого по спорному договору составляла 5 543 333,05 руб., что значительно ниже стоимости договора. Кроме того, суд не дал оценку представленным доказательствам, а также балансовой стоимости резервуаров, представленной Низамовым Р.Н., в т.ч. не поддержал ходатайство о предоставлении сведений о балансовой стоимости резервуаров на дату заключения договора. При оценке факта передачи денежных средств от Низамова Р.Н. Гореленко О.В. по расписке в качестве оплаты по договору суд
и (или) неразумности его действий (бездействия), так как возможность возникновения таких последствий сопутствует рисковому характеру предпринимательской деятельности. Поскольку судебный контроль призван обеспечивать защиту прав юридических лиц и их учредителей (участников), а не проверять экономическую целесообразность решений, принимаемых директорами, директор не может быть привлечен к ответственности за причиненные юридическому лицу убытки в случаях, когда его действия (бездействие), повлекшие убытки, не выходили за пределы обычного делового (предпринимательского) риска. Суд установил, что продажа спорных объектов недвижимости осуществлена по цене, не ниже балансовой стоимости , продажа недвижимости по рыночной цене не является обязательным условием действующего законодательства. Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 N 62 «О некоторых вопросах возмещения убытков лицами, входящими в состав органов юридического лица» в силу пункта 5 статьи 10 ГК РФ истец должен доказать наличие обстоятельств, свидетельствующих о недобросовестности и (или) неразумности действий (бездействия) директора, повлекших неблагоприятные последствия для юридического лица.
Как сэкономить налоги в сделках с коммерческой недвижимостью?
документацию на проведение открытого аукциона в электронной форме а право заключения договора купли- продажи Объекта недвижимости (далее — Аукцион) с начальной ценой продажи объекта 33 705 945 рублей с учетом НДС. Извещение о проведении Аукциона и аукционная документация были размещены 17 октября 2018 на электронной площадке «OTC.RU». В качестве даты начала приема заявок установлено 17.10.2018, даты окончания приема заявок – 19.11.2018, даты рассмотрения заявок- 19.11.2018, подведение итогов – 20.11.2018. По итогам проведения торгов, от 20.11.2018 между акционерным обществом «ЖЕЛЕЗНОДОРОЖНАЯ ТОРГОВАЯ КОМПАНИЯ» и обществом с ограниченной ответственностью «Торговый Дом «Дилан» заключен договор купли-продажи недвижимого имущества№ 190/ОАЭ-ЦЖТК/18/ДКП. 25.09.2018 решением Совета директоров АО «ЖТК» были изменены критерии рассмотрения сделок по распоряжению недвижимым имуществом АО «ЖТК (протокол № 12 от 25.09.2018), в соответствии с которыми решения о совершении сделок по продаже недвижимого имущества по цене ниже его балансовой (остаточной) стоимости на дату принятия решения, а также сделки, связанные с отчуждением или возможностью отчуждения
«ЧИР» от 15 июня 2010 года могла быть выполнена Ходыревым Е.И. (том 13 л. д. 265 — 268); — копией решения учредителя ООО «Торгово-финансовая компания «Авто Транс Ойл» № 5 от 18 июня 2010 года (г.Москва), ФИО20 приняла решение одобрить сделку купли- продажи заявленных объектов недвижимости в количестве 19 единиц (здание цеха черной резины; здание столовой; подстанция; цех СЦМ; компрессорная № 1; здание склада материалов; здание оборотного водоснабжения; блоки складов (готовой продукции и материалов); компрессорная станция № 2; здание РСУ; склад РСУ; склад кирпичный; здание зарядной; гараж; насосная оборотного водоснабжения; депо; тепляк; склад Б7; навес Г1; цех сажевых маток; градирня). Цену установить не ниже балансовой остаточной стоимости объектов основных средств. Решение подписано учредителем ФИО20 (том 1 л. д. 199, том 4 л. д. 184); — протоколом выемки от 6 сентября 2013 года изъяты: дело правоустанавливающих документов № (зарядная) в 1 томе на 50 листах и опись дела на 3
доложила об этом Костину. Через какое-то время ей вновь позвонила женщина и сообщила о желании приобрести дом по цене, указанной в отчете об оценке. Об этом она доложила Костину, и он дал ей указание продать дом по цене указанной в отчете.
В соответствии с данным указанием ею и Свидетель №11 был подготовлен договор купли- продажи данного объекта недвижимости, который подписал Костин. Свидетель №11 лично ездила в МФЦ , где Свидетель №19 (покупатель) подписала договор. Она никогда не видела Свидетель №19 лично.
Согласовывалось ли Костиным с кем-то совершение данной сделки по продаже недвижимого имущества ниже балансовой стоимости , она не помнит. Свидетель Свидетель №10 подтвердила показания, данные в ходе предварительного расследования. Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля Свидетель №9 показала, что она работает заместителем главного бухгалтера «СОФПИЖС на селе». В настоящее время занимается, в том числе, ведением личных дел сотрудников. В личные дела сотрудников входят трудовые договора, дополнительные соглашения, документы
Источник: lawnotes.ru
Продажа основного средства ниже остаточной стоимости: бухгалтерский и налоговый учет
Источник: ИА «Гарант» Какой бухгалтерский и налоговый учет при продаже основного средства ниже остаточной стоимости? Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу: В налоговом учете прибыль включается в налоговую базу по налогу на прибыль в периоде реализации основного средства, а убыток включается в состав прочих расходов равными долями в течение оставшегося срока полезного использования данного основного средства.
В бухгалтерском учете и прибыль, и убыток полностью учитываются в момент реализации основного средства. В случае, если организация применяет ПБУ 18/02, в бухгалтерском учете подлежит отражению отложенный налоговый актив. Обоснование вывода: Организация вправе в сделках устанавливать любую стоимость продажи реализуемых активов.
Однако при совершении сделки между взаимозависимыми лицами отклонение цены реализации имущества от его рыночной стоимости может рассматриваться в качестве одного из признаков нарушения положений ст. 54.1 НК РФ, что грозит доначислением продавцу налоговых обязательств исходя из рыночной цены имущества (ст. 105.3 НК РФ, смотрите также определение ВС РФ от 29.03.2018 N 303-КГ17-19327, Энциклопедия решений. Налоговый контроль в связи с совершением сделок между взаимозависимыми лицами).
Налоговый учет
При реализации амортизируемого имущества налогоплательщик вправе уменьшить доходы от такой операции на остаточную стоимость амортизируемого имущества, определяемую как разницу между его первоначальной стоимостью и суммой начисленной за период эксплуатации амортизации (п. 1 и п. 3 ст. 257, подп. 1 п. 1 ст. 268 НК РФ).
При этом если остаточная стоимость амортизируемого имущества с учетом расходов, связанных с его реализацией, превышает выручку от его реализации, разница между этими величинами признается убытком налогоплательщика, учитываемым в целях налогообложения в следующем порядке: полученный убыток включается в состав прочих расходов налогоплательщика равными долями в течение срока, определяемого как разница между сроком полезного использования этого имущества и фактическим сроком его эксплуатации до момента реализации (п. 3 ст.
268 НК РФ, письмо Минфина России от 18.01.2018 N 03-03-06/1/2240). Таким образом, при расчете размера убытка из суммы выручки от реализации амортизируемого имущества (без НДС) (п. 1 ст.
248 НК РФ) вычитается общая сумма остаточной стоимости амортизируемого имущества и расходов на его реализацию: Размер убытка = Выручка от реализации амортизируемого имущества (без НДС) — (Остаточная стоимость амортизируемого имущества + Расходы на реализацию). Пример (Прибыль или убыток от реализации основного средства (Е.Л.
Ермошина, журнал «Налог на прибыль: учет доходов и расходов», N 2, февраль 2020 г.): Организация реализует основное средство. Выручка от реализации (без учета НДС) составила 500 000 руб. Первоначальная стоимость ОС — 1 000 000 руб. Амортизация начислялась линейным методом. Срок полезного использования был установлен равным 40 месяцам.
Амортизация начислялась в течение 15 месяцев.
- строка 010 количество объектов реализации амортизируемого имущества;
- строка 020 количество реализованных объектов с убытком;
- строка 030 выручка от реализации амортизируемого имущества
- строка 040 остаточная стоимость реализованного амортизируемого имущества и расходы, связанные с его реализацией;
- строка 060 убытки от реализации амортизируемого имущества (без учета объектов, реализованных с прибылью).
Полученный убыток относится на расходы равными долями ежемесячно с отражением указанных сумм по строке 050 листа 02.
Сумма списываемого убытка отражается в составе косвенных (прочих) расходов в Листе 02 Приложения N 2 стр. 100 Сумма убытка от реализации амортизируемого имущества.
Бухгалтерский учет
При продаже объект основных средств списывается с бухгалтерского учета в том отчетном периоде, в котором он выбывает (п. 40, п. 41 ФСБУ 6/2020).
Согласно п. 42 ФСБУ 6/2020 при списании объекта основных средств суммы накопленной амортизации и накопленного обесценения по данному объекту относятся в уменьшение его первоначальной стоимости (переоцененной стоимости). Другими словами, объект основных средств списывается по балансовой стоимости, которая представляет собой первоначальную стоимость, уменьшенную на суммы накопленной амортизации и обесценения (п. 25 ФСБУ 6/2020).
В соответствии с подп. «б» п. 33 ФСБУ 6/2020 начисление амортизации прекращается с момента списания объекта с бухгалтерского учета, но по решению организации допускается прекращать начисление амортизации с первого числа месяца, следующего за месяцем списания объекта с учета (п. 33 ФСБУ 6/2020).
Разница между суммой балансовой стоимости списываемого объекта основных средств и затрат на его выбытие, с одной стороны, и поступлениями от выбытия этого объекта, с другой стороны, признается доходом или расходом в составе прибыли (убытка) периода, в котором списывается объект основных средств (п. 44 ФСБУ 6/2020).
Доходы и расходы от продажи основных средств, бывших в употреблении, вне зависимости от осуществляемого вида деятельности признаются в составе прочих доходов и расходов (п. 7 ПБУ 9/99 «Доходы организации», п. 11 ПБУ 10/99 «Расходы организации»).
Данные доходы и расходы отражаются в бухгалтерском учете по счету 91 «Прочие доходы и расходы» в том отчетном периоде, к которому они относятся (то есть в периоде продажи объекта основных средств). Выручка от продажи основных средств признается в сумме, определенной договором, и включается в состав прочих доходов организации (п. 10.1 ПБУ 9/99).
Одновременно со списанием стоимости продаваемого имущества подлежит списанию сумма накопленных по нему амортизационных отчислений.
Таким образом, балансовая стоимость списывается в расходы в полной сумме.
Для учета выбытия объектов основных средств согласно Плану счетов и Инструкции по его применению к счету 01 «Основные средства» может открываться субсчет «Выбытие основных средств». В дебет этого субсчета переносится первоначальная стоимость выбывающего объекта, а в кредит — сумма накопленной амортизации.
В общем случае при продаже объекта основных средств в учете делают следующие записи:
Дебет 62 Кредит 91, субсчет «Прочие доходы» — отражена выручка от реализации объекта основных средств;
Дебет 91, субсчет «Прочие расходы» Кредит 68, субсчет «Расчеты по НДС» — отражен НДС по реализованному объекту;
Дебет 01, субсчет «Выбытие основных средств»*(1) Кредит 01, субсчет «Основные средства в эксплуатации — списана первоначальная стоимость выбывающего объекта основных средств;
Дебет 02 Кредит 01, субсчет «Выбытие основных средств» — списана накопленная амортизация по реализованному объекту основных средств;
Дебет 91 «Прочие расходы» Кредит 01, субсчет «Выбытие основных средств» — списана балансовая стоимость объекта основных средств;
Дебет 99 «Прибыли и убытки Кредит 91 субсчет «Сальдо прочих доходов и расходов» — выявлен финансовый результат (убыток) от реализации объекта ОС.
Обращаем внимание, что использование субсчета «Выбытие основных средств» необязательно. Организации вправе закрепить в учетной политике самостоятельно разработанный порядок списания стоимости объектов основных средств в бухгалтерском учете при их выбытии. При этом нужно ориентироваться на нормы ФСБУ 6/2020 и Инструкции по применению Плана счетов.
Если субсчет «Выбытие основных средств» не используется, первоначальная стоимость основных средств и амортизация полностью списываются на счет 91 «Прочие доходы и расходы» в дебет и кредит соответственно.
Применение ПБУ 18/02
Напомним, что в бухгалтерском учете сумма убытка, образовавшегося при продаже основного средства, в полном объеме участвует при определении конечного финансового результата организации за отчетный период. Таким образом, в периоде списания объекта в бухгалтерском учете организации признан прочий расход в размере превышения суммы балансовой стоимости проданного основного средства над поступлениями от его реализации.
Так как в налоговом учете убыток от продажи основного средства переносится на будущее, а в бухгалтерском учете расходы в полной сумме списываются в момент выбытия данного основного средства, то возникает отклонение между значениями бухгалтерской прибыли и налогооблагаемой прибыли, которое с позиции ПБУ 18/02 трактуется как вычитаемая временная разница*(2), приводящая к образованию отложенного налогового актива (ОНА) (п. 11, п. 14 ПБУ 18/02). И если организация применяет ПБУ 18/02, то в бухгалтерском учете отражается отложенный налоговый актив.
В зависимости от учетной политики в учете должны быть следующие записи:
В момент реализации основного средства:
Дебет 09 «Отложенные налоговые активы» Кредит 68, субсчет «Расчеты по налогу на прибыль» (99, субсчет «Отложенный налог на прибыль») — отражена сумма отложенного налога на прибыль (в качестве отложенного налогового актива).
Ежемесячно (с месяца, следующего за месяцем выбытия основного средства):
Дебет 68, субсчет «Расчеты по налогу на прибыль» (99) Кредит 09 — частично погашен отложенный налоговый актив.
К сведению:
В случае если основное средство, в отношении которого была применена амортизационная премия, реализовано ранее чем по истечении 5 лет с момента введения его в эксплуатацию лицу, являющемуся взаимозависимым с налогоплательщиком, списанная в расходы сумма амортизационной премии подлежит включению в состав внереализационных доходов в том отчетном (налоговом) периоде, в котором была осуществлена такая реализация. Смотрите подробнее Энциклопедия решений. Амортизационная премия в целях налогообложения прибыли.
Рекомендуем также ознакомиться с материалами:
— Энциклопедия решений. Учет реализации основных средств за плату;
— Энциклопедия решений. Бухгалтерский учет списания основных средств при реализации в соответствии с ФСБУ 6/2020;
— Энциклопедия решений. Учет отложенных налоговых активов;
— Энциклопедия решений. Расходы в целях налогообложения прибыли при реализации амортизируемого имущества.
Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Школина Марина
Ответ прошел контроль качества
Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.
*(1) Использование субсчета «Выбытие основных средств» необязательно. Организации следует закрепить в учетной политике порядок списания стоимости объектов основных средств в бухгалтерском учете при выбытии. При этом нужно ориентироваться на нормы ФСБУ 6/2020 и Инструкции по применению Плана счетов.
*(2) Если в результате применения правил бухгалтерского и налогового учета налогооблагаемая прибыль оказалась временно больше бухгалтерской, то временная разница является вычитаемой. Ведь в последующих периодах налогооблагаемая прибыль, рассчитанная в декларации, как раз уменьшится на возникшее отклонение (по сравнению с бухгалтерской). То есть со временем эта разница, умноженная на ставку налога, уменьшит сумму налога на прибыль, подлежащего уплате в бюджет. Поэтому она и получила название вычитаемой. Остаток вычитаемых временных разниц (ВВР) на конец месяца показывает, насколько бухгалтерская прибыль меньше налоговой.
Источник: www.audit-it.ru
Продажа недвижимого имущества ООО ниже балансовой стоимости
Уважаемые господа!
Предлагаю к обсуждению следующее:
ООО продало физическому лицу недвижимость по цене ниже балансовой в 30 раз. Банкротство ООО не планируется, аффилированности и взаимозависимости продавца и покупателя тоже нет. Сделка в том виде как совершена — некрупная для ООО, но по факту (даже по балансовой стоимости) имущество стоит больше. Можно ли, по Вашему мнению, признать ее недействительной по иску кого-либо из участников в связи с отсутствием одобрения общим собранием? Буду признателен за любую практику.
ключевые слова: продажа ниже балансовой стоимости
Электронные доказательства и нетрадиционные методы доказывания: современный подход
Интеллектуальная собственность
Вестник экономического правосудия
Похожие материалы
Ренат Козлов
Генеральный директор
Дмитрий Некрестьянов
партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям
Андрей Петунов
Андрей Лямзин
Константин Гультяев
Александр Береснев
Комментарии (3)
Написать комментарий
Роман Кудин Казань/Челябинск Руководитель службы корпоративных отношений и судебной защиты, АО «НПО «Электромашина»
28.11.2016 — 14:11 Роман Кудин
Если сделка не отвечает критериям крупной сделки или сделки с заинтересованностью, то участник по общему правилу не вправе оспаривать такую сделку, т.к. Законом прямо предусмотрено право участника оспаривать только эти сделки. Думаю исключением могут быть сделки, которые должны быть одобрены в соответствии с уставом. Практики просто куча, например, дела а56-40203/2013, а66-10302/2013, по ним ВС РФ высказался.
По действующему законодательству для определения крупности к учету принимается не стоимость сделки, а балансовая стоимость отчуждаемого имущества и сравнивается с балансовой стоимости активов, поэтому Вам надо на это внимание обратить.
Едси же все таки эта сделка не крупная, то целесообразнее к Директору идти с иском о взыскании убытков, в порядке ст. 44 фз об ооо.
Источник: zakon.ru