Продажа земли по балансовой стоимости

Организация (ООО, два учредителя, муж и жена) построила нежилое помещение. Здание находится в собственности ООО с ноября 2008 года, а земля под ним с марта 2009 года. Земля была выкуплена у города за 13600 рублей, а кадастровая стоимость 96000 рублей. Организация хочет закрыть ООО и открыть ИП. Сейчас мы находимся на ЕНВД и УСН 6% (сдача помещения в аренду).

Как поступить с землей и зданием при ликвидации ООО, чтобы заплатить меньше налогов? Можно ли продать здание и землю одному из учредителей по балансовой стоимости или даже ниже ( по сути самому себе). Какие есть варианты?

Недвижимое имущество, находящееся на балансе организации может быть переведено в собственность учредителей организации тремя законными способами: — через договор купли продажи; — путем передачи одному из участников общества, при его…

Ответ консультанта

Недвижимое имущество, находящееся на балансе организации может быть переведено в собственность учредителей организации тремя законными способами:

С 2022 года Декларацию 3-НДФЛ не нужно подавать при продаже квартиры, дома, земли дешевле 1 миллиона

— через договор купли продажи;

— путем передачи одному из участников общества, при его выходе из общества в качестве оплаты действительной стоимости его доли

— путем распределения между участниками, при ликвидации общества.

Рассмотрим каждый из вариантов:

Реализация по договору купли продажи.

Общество вправе реализовать свое имущество любому физическому лицу, в том числе и одному из своих участников. Передача имущества происходит в данном случае по договору купли продажи. Выручка от реализации имущества признается доходом организации в момент поступления денежных средств на счет или в кассу организации и облагается УСН , по ставке 6% (п. 1 ст.

346.17 НК РФ, Решение ВАС РФ от 20.01.2006 N 4294/05, Письма Минфина России от 18.12.2008 N 03-11-04/2/197 (п. 2), от 21.07.2008 N 03-11-04/2/108).

Если затраты на строительство здания и на землю были ранее учтены организацией в составе расходов, при применении УСН 15%, данные расходы придется исключить из книги доходов и расходов прошлых периодов, пересчитать налоговую базу уплатить недоимку по налогу и пени (абз. 14 п. 3 ст. 346.16 НК РФ). Это придется делать даже если в момент продажи земли и здания ООО применяет УСН (доходы 6%) (Письма Минфина России от 26.03.2009 N 03-11-06/2/50, от 26.03.2009 N 03-11-06/2/51, от 27.02.2009 N 03-11-06/2/30).

Цена реализации в договоре купли – продажи между физическим лицом (учредителем) и ООО может быть установлена участниками сделки по их соглашению. Законодательство не запрещает установление балансовой или кадастровой цены.

Преимущества данной схемы:

• Простота и скорость в ее осуществлении, для регистрирующего органа достаточно представления договора купли-продажи, заключенного в простой письменной форме.
• Осуществление расчетов между контрагентами на момент регистрации договора и перехода права собственности не требуется, следовательно, есть возможность пролонгации расчетов, а соответственно и возможность отсрочить уплату налогов.
• Нет необходимости обращения в регистрирующие налоговые органы для внесения изменений в ЕГРЮЛ.
• Нет необходимости составлять бухгалтерскую отчетность.
• У покупателей – физических лиц, учредителей никаких налоговых обязательств, при применении данной схемы, не возникает.

Налоговые риски и недостатки:

Сколько платят налог с продажи земли?

Покупатель (учредитель) и продавец (ООО) могут быть признаны налоговыми органами взаимозависимыми лицами. При существенном отклонении договорной цены от рыночной, и при выявлении взаимозависимости у налоговых органов есть право доначисления налоговых платежей по двум основаниям:

• получение физическим лицом – учредителем дохода в виде материальной выходы от приобретения товаров (работ, услуг) в соответствии с гражданско-правовым договором у организации , являющейся взаимозависимой по отношению к налогоплательщику (пп. 2 п. 1 ст. 212 НК РФ). Доходом физического лица в данном случае будет признаваться превышение цены реализации идентичного имущества над ценой реализации, указанной в договоре купли-продажи. Облагаться такая разница будет по ставке 13% — п.1 ст. 224 НК РФ
• корректировка налоговыми органами цены, указанной в договоре купли-продажи с учетом рыночного уровня цен (п. 2 ст. 40 НК РФ). В этом случае, организации может быть доначислен налог, уплачиваемый в связи с применением УСН.

Несмотря на вышеперечисленные риски, на практике налоговые органы нечасто использовали такое право при подобных сделках. .

Помимо этого, существует практическая трудность в определении реальной рыночной стоимости имущества, т.к. до сих пор для налоговых органов не разработано никакого алгоритма определения рыночной стоимости недвижимого имущества, кроме, сравнительного. Так как существенное количество сделок регистрируется с занижением в договоре рыночной цены, при сравнении с ними, выявить реальную цену, с которой следует рассчитывать налог очень сложно.

Передача недвижимого имущества организации одному из участников общества, при его выходе из общества в качестве оплаты действительной стоимости его доли.

Согласно ст. 94 ГК РФ, участник общества вправе выйти из него путем отчуждения обществу своей доли в его уставном капитале.

В этом случае ему должна быть выплачена действительная стоимость его доли или выдано имущество, соответствующее такой стоимости, в порядке, способом и в сроки, которые предусмотрены Федеральным законом от 08.02.1998 N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» и уставом общества. При выходе участника из общества действительная стоимость его доли в уставном капитале определяется на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, — п. 4 ПБУ 4/99 «Бухгалтерская отчетность организации». Чтобы передать вышедшему участнику земельный участок и здание, общество принимает решения о выплате действительной стоимости долю участнику, путем передачи ему недвижимого имущества. Основанием для такой передачи, является данное решение и акт передачи имущества выбывшему участнику.

При передаче имущества по данной схеме у общества, как и в случае продажи, возникает обязанность исключить расходы на недвижимость из принятых расходов прошлых лет, пересчитать налоговую базу и доплатить налог и пени. Более никаких налоговых обязательств не у общества возникает.

Налоговые обязательства, по уплате НДФЛ со стоимости доли по ставке 13% в данном случае возникают у выбывшего участника (п.1 ст. 210 НК РФ, п.1 ст. 224 НК РФ). Общество в данном случае признается налоговым агентом и обязано передать в налоговый орган сведения о полученном доходе – п.5 ст. 226 НК РФ.

Уплата налога бывшим участником производится на основании налогового уведомления, полученного от инспекции в порядке, предусмотренном п. 5 ст. 228 Кодекса. Декларацию 3НДФЛ в данном случае самостоятельно подавать участнику не нужно.

Преимущества данной схемы:

• Нет необходимости ликвидировать общество, а соответственно, подвергать общество проверке, проводить сверки с налоговыми органами и уплачивать возможные недоимки и штрафы прошлых лет.
• Требуется однократное обращение в налоговые органы для внесения изменений в ЕГРЮЛ.

Риски и недостатки:

• У общества, находящегося на УСН возникает необходимость ведения бухучета и формирования бухгалтерской отчетности для определения действительной стоимости доли.
• В налоговом законодательстве до сих пор нет ясности относительно того, как рассчитывать налог при выплате участнику действительной стоимости доли путем передачи участнику имущества общества. Так как действительная стоимость доли рассчитывается по данным бухгалтерского учета, а недвижимость находится на учете организации по цене ее приобретения, и, как правило, ее переоценка не производится, рыночная стоимость переданного имущества существенно отличается от балансовой. По существующей практике организация, как налоговый агент обычно указывает в справке 2НДФЛ, сумму дохода, равную действительной стоимости доли по данным бухгалтерской отчетности. Эту же сумму, налоговый орган дублирует в уведомлении, высылаемом участнику общества. Однако, в последние годы Минфин и налоговые органы считают, что расчет должен производиться с рыночной стоимости передаваемого имущества – ст. 40 НК РФ ст. 211 НК РФ, как при получении дохода в натуральной форме (Письмо Минфина России от 09.09.2011 N 03-04-05/4-647.

Распределение имущества между участниками, при ликвидации общества.

При ликвидации общества, его имущество после расчетов с кредиторами подлежит распределению между его участниками. Имущество распределяется между участниками пропорционально их долям. Налоговые обязательства общества и его участников те же, что во второй схеме.

Преимущества данной схемы:

Никаких преимуществ по сравнению с предыдущими схемами, на наш взгляд не наблюдается.

Риски и недостатки:

• Длительная процедура ликвидации общества (срок не определен)
• Возможны выездные проверки — п.11 ст. 89 НК РФ и соответственно, возникновение новых налоговых обязательств, связанных ч выявлением недоимок и наложением штрафов.
• Необходимость ведения бухучета, назначения ликвидационной комиссии, поиск и уведомление кредиторов, составление ликвидационного баланса.
• Многократность обращения в налоговые органы для проведения регистрационных действий, связанных и ликвидацией общества.
• Расчет налога на доходы физических лиц при получении имущества в собственность участников требуется производить исходя их его рыночной стоимости (письмо Минфина от 9 сентября 2011 г. N 03-04-05/4-647, Письмо Минфина от 29.01.2010 N 03-04-05/2-16 и проч.).

Как видно из приведенных схем, самым выгодным и менее трудоемким вариантом для ООО и его участников является первый вариант – реализация через договор купли-продажи одному из участников общества. Основным налоговым риском при этом является взаимозависимость участника и общества. С нашей точки зрения выходом является совмещение первых двух схем.

Один из участников общества выходит из него, оставляя свои долю обществу либо продав (подарив ее) другому участнику или третьему лицу. Данные вносятся в ЕГРЮЛ. После этого, общество реализует свое недвижимое имущество вышедшему участнику через договор купли продажи по цене, согласованной сторонами, например, кадастровой. Таким образом, исчезает явная взаимозависимость между покупателем – бывшим участником и продавцом ООО, а соответственно и возможность корректировки цены договора и начисления недоимок и пеней налоговыми органами.

Налоговый консультант, член Палаты Налоговых Консультантов РФ. (действующий аттестат №004853 от 30.01.2007).

Оганджанянц Светлана Викторовна

Уважаемые посетители нашего сайта!

Каждая налоговая консультация индивидуальна, требует внимания, обращения к нормативным актам и специализированной литературе. Часто требуется тщательный юридический анализ первичных документов.

Из уважения к Вам и Вашим проблемам, мы не даем консультаций по телефону. На звонки отвечает секретарь, который не является специалистом по налоговым вопросам.

ВОПРОС-ОТВЕТ
Здравствуйте. Хочу сдавать квартиру и нежилое помещение. Каку форму уплаты налогов выбрать?

Всего 3 способа уплаты налогов при сдаче в аренду квартиры, те же правила применимы и к сдаче нежилых помещений: 13 % со всей суммы дохода, доход подтверждается копией договора, декларация…

Может ли Налоговая отказать с вычетом НДС принципиалу, у которого Оквэды связаны с розничной и оптовой торговлей строительных материалов, заключившего агентский договор с контрагентом, имеющего только оквэд связанные с…

Налоговый орган вправе отказать в вычетах по налогам, только на основании проведенной им камеральной либо выездной проверки. Одним из наиболее частых отказов в вычетах по НДС и налогу на прибыль…

ООО на УСН (доходы минус расходы ) в октябре 2012 г. купило коммерческое помещение , используемое в коммерческих целях, по Договору ипотеки. В течение 5 лет равными платежами мы…

Налогоплательщик, применяющий УСН с объектом «доходы минус расходы», вправе уменьшить полученные доходы, в частности, на следующие расходы: — на приобретение, сооружение и изготовление основных средств, а также на достройку, дооборудование,…

Источник: nalogovmalo.ru

Продажа земли и магазина.

ООО продает магазин и земельный участок под магазином за 9000000 руб кадастровая стоимость земли 4900000 руб. а магазина 3500000 руб. Сбербанк дает кредит покупателю 9000000 руб. В договоре купли продажи который готовит банк нет ни кадастровой стоимости ни покупной по каждому объекту только общая 9000000 руб. Нормально ли это? Не вернет ли МФЦ такой договор купли продажи?

Ответы на вопрос (5):

12.07.2022, 12:47,

— главное требование к любому договору — отразить существенные условия договора, и те, которые стороны считают необходимыми;

— по до­го­во­ру куп­ли-про­да­жи про­да­вец обя­зу­ет­ся пе­ре­дать по­ку­па­те­лю вещь (товар) в соб­ствен­ность, а по­ку­па­тель обя­зу­ет­ся при­нять эту вещь и упла­тить за нее опре­де­лён­ную де­неж­ную сумму (п. 1 ст. 454 ГК РФ);

— до­го­вор счи­та­ет­ся за­клю­чен­ным, толь­ко если сто­ро­ны до­стиг­ли со­гла­ше­ния по всем су­ще­ствен­ным усло­ви­ям (п. 1 ст. 432 ГК РФ);

Су­ще­ствен­ны­ми усло­ви­я­ми до­го­во­ра куп­ли-про­да­жи яв­ля­ют­ся (п. 1 ст. 454, п. 3 ст. 455 ГК РФ):

1. усло­вия, от­но­си­тель­но ко­то­рых по за­яв­ле­нию одной из сто­рон долж­но быть до­стиг­ну­то со­гла­ше­ние

— пред­мет до­го­во­ра. Это на­име­но­ва­ние и ха­рак­те­ри­сти­ки объ­ек­та, ко­то­рый про­да­вец обя­зу­ет­ся пе­ре­дать по­ку­па­те­лю в соб­ствен­ность за плату. — дан­ные об объ­ек­те можно взять из вы­пис­ки из ЕГРН:

— вид объ­ек­та (на­при­мер нежи­лое по­ме­ще­ние);

— ка­даст­ро­вый номер объ­ек­та. Если номер объ­ек­ту еще не при­сво­ен, то можно ука­зать ме­сто­на­хож­де­ние объ­ек­та и его пло­щадь;

— ко­ли­че­ство эта­жей и т.д.

— также нужно при­ве­сти дан­ные, ко­то­рые поз­во­лят опре­де­лить рас­по­ло­же­ние объ­ек­та недви­жи­мо­сти на зе­мель­ном участ­ке или в со­ста­ве дру­гой недви­жи­мо­сти (ст. 554 ГК РФ).

— вы­пис­ку из ЕГРН надо при­ло­жить к до­го­во­ру, она под­твер­дит право соб­ствен­но­сти про­дав­ца на объ­ект;

2. Цена недви­жи­мо­сти (п. 1 ст. 555 ГК РФ);

3. Су­ще­ствен­ные усло­вия по за­ко­ну или по иному пра­во­во­му акту. К при­ме­ру, если недви­жи­мость при­об­ре­та­ет­ся в кре­дит, то в до­го­во­ре необ­хо­ди­мо про­пи­сать по­ря­док, сроки и раз­ме­ры пла­те­жей (п. 1 ст. 489 ГК РФ);

4. Су­ще­ствен­ные усло­вия, ко­то­рые ста­но­вят­ся та­ко­вы­ми по за­яв­ле­нию одной из сто­рон до­го­во­ра.

вы к договору прикладываете кадастровые выписки — этого достаточно, чтобы определиться со соимсоть каждого из оъектов, и не явлется основанием для приостановки регистрции сделки в ЕГРН;

обязательно оцените ответ, если он был вам полезен!

Источник: www.9111.ru

Продажа земельного участка взаимозависимому лицу: учет и налоговые последствия

Организация продает за 1 млн руб. земельный участок балансовой стоимостью 3 млн руб. (ранее был приобретен). Покупатель может быть взаимозависимым лицом. Как правильно отразить в бухучете и в декларации по налогу на прибыль?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

1. В бухгалтерском учете возникает убыток вследствие продажи участка по цене меньше его балансовой стоимости. В общем случае убыток признается в том периоде, в котором осуществлена сделка купли-продажи (подписан акт приема-передачи участка).

Но в том случае, если решение о продаже основного средства (участка) было принято в 2022 году (есть приказ о подготовке участка к продаже и (или) имеется предварительный договор с покупателем или иные документы, свидетельствующие о намерении продать участок), то уже в 2022 году:

• участок признается долгосрочным активом, предназначенным для продажи;
• поскольку такой актив должен оцениваться по наименьшей величине (балансовая стоимость или чистая стоимость продажи), то в данном случае создается резерв под снижение стоимости участка (Дебет 91 Кредит 14).

В бухгалтерском балансе по состоянию на 31.12.2022 стоимость участка (балансовая стоимость за минусом резерва) отражается в разделе «Оборотные активы» отдельной статьей либо включается в другую статью бухгалтерского баланса, например, «Прочие оборотные активы».

2. В налоговом учете признается доход от реализации в сумме 1 млн руб. и расходы от реализации прочего имущества в размере 3 млн руб.

Убыток от реализации земельного участка учитывается в целях налогообложения в соответствии с п. 2 ст. 268 НК РФ в общем порядке.

При этом ни гражданское, ни налоговое законодательство не ограничивают хозяйствующих субъектов в определении цены сделки. Для целей исчисления НДС и признания дохода в виде выручки при реализации товара для целей исчисления налога на прибыль цена, установленная в договоре поставки, признается рыночной ценой. В сделках с взаимозависимыми лицами цена также признается рыночной, пока налоговым органом не будет доказано обратное.

Обоснование вывода:

Бухгалтерский учет

Доход от продажи земельного участка является прочим и признается в сумме, установленной договором (пп. 7, 10.1, 6, 6.1 Положения по бухгалтерскому учету «Доходы организации» ПБУ 9/99).

При продаже участка его стоимость списывается в прочие расходы в периоде перехода права собственности (в периоде, в котором был подписан акта приема-передачи земельного участка) (подп. «б» п. 40, п. 41 ФСБУ 6/2020). Земельные участки как основные средства амортизации не подлежат (п. 28 ФСБУ 6/2020). Соответственно, в расходы списывается первоначальная стоимость.

Убыток от реализации земельного участка в бухгалтерском учете возникает вследствие превышения стоимости объекта, по которой он числится в составе основных средств (или товаров) над продажной стоимостью имущества. Каких-то особенностей при его отражении в бухгалтерском учете нормативными актами не установлено.

Применение ПБУ 16/02 «Информация по прекращаемой деятельности»

Если решение о продаже земельного участка было принято в 2022 году (и в связи с этим решением начата подготовка участка к продаже, а его использование в деятельности организации прекращено), то в бухгалтерской отчетности за 2022 год земельный участок должен отражаться как долгосрочный актив к продаже (ДАП).

Под ДАП понимается объект основных средств или других внеоборотных активов (за исключением финансовых вложений), использование которого прекращено в связи с принятием решения о его продаже и имеется подтверждение того, что возобновление использования этого объекта не предполагается (принято соответствующее решение руководства, начаты действия по подготовке актива к продаже, заключено соглашение о продаже, другое) (п. 10.1 ПБУ 16/02 «Информация по прекращаемой деятельности» (далее — ПБУ 16/02)).

В Рекомендации Р-116/2020-КпР «Долгосрочные активы к продаже, определение» уточняется, что обязательным условием переклассификации внеоборотного актива в ДАП является факт неиспользования этого актива на момент переклассификации при наличии решения о его продаже и подтверждении того, что его использование в будущем не предполагается (принято соответствующее решение руководства, начаты действия по подготовке актива к продаже, заключено соглашение о продаже, другое).

В учетной политике организация может установить, что переквалификация объектов основных средств в ДАП осуществляется на последний день отчетного года в целях отражения в бухгалтерской отчетности организации в соответствии с требованиями ПБУ 16/02 «Информация по прекращаемой деятельности». Активы признаются в качестве ДАП при наличии документов, подтверждающих наличие решения об их продаже (например, на момент квалификации имеется приказ о подготовке объекта к продаже, заключение предварительного договора с покупателем и т.п.).

ДАП оценивается по балансовой стоимости соответствующего основного средства или другого внеоборотного актива на момент его переклассификации (пп. 10.1, 10.2 ПБУ 16/02).

Последующая оценка долгосрочных активов к продаже осуществляется в порядке, предусмотренном для оценки запасов. Которые на отчетную дату должны в общем случае оцениваться по наименьшей величине:

• по балансовой стоимости или
• по цене чистой стоимости продажи (исходя из п. 29 ФСБУ 5/2019 «Запасы» — стоимость, по которой возможно продать участок в сделке между осведомленными, невзаимозависимыми лицами, смотрите п. 9 МСФО (IFRS) 13 «Оценка справедливой стоимости», за вычетом расходов на продажу).

Если чистая стоимость продажи меньше балансовой стоимости актива, переведённого в ДАП, то создается резерв под будущие убытки (как это рекомендовано Минфином России в Информационном сообщении ИС-учет-19):

Дебет 91 Кредит 14
— создан резерв по ДАП.

В бухгалтерском балансе стоимость ДАП отражается за вычетом резерва под снижение стоимости этого актива. Создание, доначисление и уменьшение указанного резерва изменяют расходы (доходы) периода, в котором совершаются эти операции.
Стоимость ДАП отражается в бухгалтерском балансе в разделе «Оборотные активы» отдельной статьей либо включается в другую статью бухгалтерского баланса, например, «Прочие оборотные активы» (информационное сообщение Минфина России от 09.07.2019 N ИС-учет-19, письмо Минфина России от 29.10.2019 N 03-05-05-01/83272). Отметим, что нормы ПБУ 16/02 не требуют обязательного перевода объекта со счета 01 на счет 41. Главное — в отчетности отразить стоимость ДАП в составе оборотных активов.

В данном случае, если решение о реализации участка было принято в 2022 году, то его чистая стоимость продажи (балансовая стоимость участка за минусом созданного в 2022 году резерва) отражается в отчетности не в сроке «Основные средства» (или иной строке раздела «Внеоборотные активы»), а в разделе «Оборотные активы» отдельной строкой (например, «Активы, предназначенные для продажи») или в строке «Прочие внеоборотные активы».

Кроме того, организация в бухгалтерской отчетности должна указывать следующую информацию о ДАП с учетом существенности (п. 23 ПБУ 16/02):

• описание ДАП;
• описание фактов и обстоятельств продажи, включая предполагаемый способ и период продажи;
• связанную с ДАП прибыль (убыток) и статью отчета о финансовых результатах, в которую эта прибыль (убыток) включена (за исключением случая ее обособленного представления непосредственно в отчете о финансовых результатах);
• в случае представления информации по сегментам — отчетный сегмент, к которому относятся показатели, связанные с ДАП.

Налоговый учет

В связи с продажей земельного участка организация в рассматриваемой ситуации должна признать в налоговом учете на дату его передачи покупателю по передаточному акту или иному документу выручку от реализации товара (п. 3 ст. 38, п. 1 ст. 39, п. 1 ст. 248, ст. 249, п. 3 ст.

271 НК РФ).

Указанный доход может быть уменьшен на стоимость проданного земельного участка (как прочего имущества*(1)), определенную на основании п. 1 ст. 277 НК РФ, и на сумму расходов, непосредственно связанных с такой продажей (подп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ, смотрите также письма Минфина России от 14.09.2016 N 03-03-06/1/53799, от 27.01.2015 N 03-03-06/1/2540, от 18.07.2013 N 03-03-06/1/28205).

Убыток, полученный в результате анализируемой операции, учитывается при формировании налогооблагаемой прибыли в общем порядке (т.е. без применения норм об учете убытка, полученного при реализации амортизируемого имущества) (п. 2 ст. 268 НК РФ, смотрите также письмо Минфина России от 25.08.2015 N 03-03-06/1/48861).

Доход от продажи участка отражается по строке 014 «выручка от реализации прочего имущества» (и, соответственно, по строкам 010, 040) Приложения N 1 к Листу 2 декларации, а расходы в виде балансовой стоимости участка и прочие расходы, связанные с продажей, — по строке 060 Приложения N 2 к Листу 2 декларации (смотрите Энциклопедию решений. Как заполнить Приложение N 1 к Листу 02 Декларации по налогу на прибыль?).

Обоснование цены реализации

1. Статьей 421 ГК РФ закреплен принцип свободы договора: в общем случае стороны сделки вправе установить любую стоимость объекта недвижимости (кадастровую, рыночную или иную).

В общем случае цена, по которой товар реализован покупателю (не являющемуся взаимозависимым (аффилированным) лицом для продавца), для целей налогообложения признается рыночной ценой (п. 1 ст. 105.3 НК РФ) (письмо Минфина России от 01.11.2018 N 03-03-06/3/78677).

При этом для определения цены реализации продавец не обязан руководствоваться своими затратами на приобретение имущества и вправе установить цену ниже их себестоимости (о правомерности реализации по цене ниже стоимости товара смотрите также письма Минфина России от 09.11.2015 N 03-07-11/64260, от 04.03.2015 N 03-03-06/1/11187).

Сама по себе реализация имущества по цене ниже стоимости приобретения не свидетельствует об искажении сведений о фактах хозяйственной жизни (совокупности таких фактов) и об объектах налогообложения и не выходит за пределы осуществления прав по исчислению налоговой базы и (или) суммы налога, установленных ст. 54.1 НК РФ.

2. Цена, согласованная взаимозависимыми сторонами, также признается рыночной, если ФНС России не доказано обратное (п. 3 ст. 105.3 НК РФ) (смотрите также: Энциклопедию решений. Налоговый контроль в связи с совершением сделок между взаимозависимыми лицами; Энциклопедию решений. Проверка соответствия цен рыночным по контролируемым сделкам, осуществляемая ФНС России)*(2).

Либо если налогоплательщик не произвел самостоятельно корректировку сумм налога (убытка) исходя из рыночной цены*(3).

В целях снижения риска перерасчета налоговым органом базы для расчета налога на прибыль и НДС организация может документально обосновать размер цены, согласованной с покупателем. В частности, можно подготовить внутренний документ (служебную записку ответственного сотрудника, например), свидетельствующий о невозможности реализации земельного участка по более высокой цене (в документе может быть указано, какие предпринимались меры для поиска покупателей).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Каткова Ольга

Ответ прошел контроль качества

12 января 2023 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

*(1) Земельные участки относятся к объектам, не подлежащим амортизации (п. 2 ст. 256 НК РФ). Поэтому их реализация рассматривается как реализация прочего имущества (письма Минфина России от 07.03.2013 N 03-03-06/1/6914, от 12.11.2020 N 03-03-06/1/98941).

При реализации прочего имущества (за исключением ценных бумаг, продукции собственного производства, покупных товаров) налогоплательщик вправе уменьшить доходы от таких операций на цену приобретения (создания) этого имущества, если иное не предусмотрено пунктом 22 статьи 277 НК РФ, а также на сумму расходов, указанных в абзаце втором пункта 2 статьи 254 НК РФ (подп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ).

*(2) Исходя из совокупности норм ст. 105.17 НК РФ, ценовая проверка проводится ФНС России только в отношении сделок между взаимозависимыми лицами, признаваемых контролируемыми на основании положений ст. 105.14 НК РФ.

Например, сделки между взаимозависимыми лицами, местом регистрации, либо местом жительства, либо местом налогового резидентства всех сторон и выгодоприобретателей по которой является РФ, признается контролируемой, если имеет место хотя бы одно из обстоятельств, указанных в этой норме (в частности — применяются разные ставки налога на прибыль), соблюдаются суммовые критерии, которые предусмотрены п. 3 ст. 105.14 НК РФ (1 млрд руб.), и сделка не входит в перечень сделок, не признаваемых контролируемыми в силу п. 4 ст. 105.14 НК РФ.

Таблицу условий признания сделки контролируемой смотрите в Энциклопедии решений. Контролируемые сделки (январь 2023).

*(3) Если покупателем является физическое лицо, то необходимо учитывать, что согласно п. 90 ст. 217 НК РФ доходы в виде материальной выгоды (а приобретение недвижимого имущества по цене ниже рыночной является материальной выгодой, учитываемой в доходах), полученные в 2021-2023 годах, освобождаются от налогообложения НДФЛ (Федеральный закон от 26.03.2022 N 67-ФЗ, смотрите письма Минфина России от 14.04.2022 N 03-04-05/32494, от 01.04.2022 N 03-04-05/26943), интервью с Разгулиным С.В., действительным государственным советником РФ 3 класса «Об антикризисных поправках в налогообложении» — Специально для Системы ГАРАНТ, апрель 2022 г.).

Источник: www.audit-it.ru