Зачем нужна балансовая стоимость арендатору

В данной статье старший консультант компании NFP Елена Яковлева рассматривает вопросы методики и автоматизации учета аренды у арендатора, далее будет разбор со стороны арендодателя, следите за анонсами.

Стандарт ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учет аренды» вступит в силу уже с 2022 года. Что можно и нужно сделать, чтобы переход правильным и комфортным:

1. Определить договоры, в отношении которых потребуется применение ФСБУ 25/2018. Следует принимать во внимание приоритет экономического содержания условий договора над его юридической формой;
2. Подготовить изменения в учетной политике, связанные с изменением методики учета аренды;
3. Подготовить остатки;
4. Подготовить функциональность учетной ИТ-системы

Алгоритм идентификации аренды

Перед нами договор аренды. По каким критериям понять, является ли он договором финансовой или операционной аренды? А может это, вообще, оказание услуг? Обсудим алгоритм, который поможет нам с этим разобраться. Основными нормативными документами, которыми мы будем руководствоваться в нашей работе- это Международный стандарт финансовой отчетности – МСФО (IFRS) 16 «Аренда» и ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учет аренды», утвержденный Приказом Министерства финансов Российской Федерации от 16.10.2018 № 208н.

СДАЁШЬ КВАРТИРУ — САМЫЕ ВАЖНЫЕ ВОПРОСЫ К НАНИМАТЕЛЮ / АРЕНДАТОРУ.

Во-первых, надо понять аренда ли это вообще. Аренда — это договор или часть договора, при котором передается право пользования активом в течение определенного времени в обмен на возмещение.

Ключевой фильтр для классификации аренды– это наличие контроля над активом. Сравните: берем услуги хранения на складе — нет актива, арендуем склад – есть актив.

В первом случае — это будет просто получение услуги, а во втором-пример аренды.

Если мы убедились, что имеем дело именно с арендой, тогда переходим к определению вида аренды по шагам:

• Шаг 1 – Идентификация договоров аренды с низкой стоимостью базового актива;
• Шаг 2 – Идентификация договоров краткосрочной аренды;
• Шаг 3 – Идентификация договоров долгосрочной аренды

Стандарт разрешает арендатору не признавать право пользования активом и обязательство по аренде, если стоимость объекта аренды не превышает 300 000 рублей и срок аренды не превышает 12 месяцев. Договоры, которые не относятся к договорам аренды с низкой стоимостью и договорам краткосрочной аренды, являются договорами долгосрочной финансовой аренды.

Правила выделения и оценки компонентов договора аренды

Итак, на основании алгоритма, мы определили договоры финансовой аренды. Далее, при наличии практической возможности, а также с учетом принципа существенности, надо определить, является ли договор единым или в его составе есть компоненты, не являющиеся арендой.

Неарендный компонент – это прочий товар или услуга, который(ая) передается дополнительно в рамках договора аренды, помимо основного предмета аренды (базового актива или нескольких базовых активов).

Договор аренды. Для чего он нужен?

К неарендным компонентам договора относятся, например, услуги по содержанию здания, услуги текущего ремонта помещения, коммунальные услуги и другие.

Если мы определили, что договор многокомпонентный, следует распределить возмещение по договору между компонентами на основе наблюдаемых цен в соответствии с принципами распределения цены сделки между обязательствами к исполнению, изложенными в МСФО (IFRS) 15 «Выручка по договорам с покупателями».

Далее определяем срок финансовой аренды с учетом информации, которая имеются на момент заключения договора, и теперь у нас есть все данные для первоначального признания актива в форме права пользования и обязательства по аренде.

Признание аренды

Только в момент первоначального признания оценка актива в форме права пользования совпадает с обязательством по аренде. Эта сумма определяется как стоимость еще не выплаченных платежей, дисконтированная по процентной ставке, используемой в договоре аренды.

Первоначальная оценка актива в форме права пользования и обязательства по аренде

Первоначальная (фактическая) стоимость актива в форме права пользования включает:

• величину первоначальной оценки обязательств по аренде;
• первоначальные прямые затраты арендатора в связи с поступлением предмета аренды и приведением его в состояние, пригодное для использования в запланированных целях;
• арендные платежи, осуществленные на дату начала аренды или до такой даты (предоплата по арендным платежам) за минусом стимулирующих платежей, полученных от арендодателя;
• оценочные обязательства арендатора на демонтаж, перемещение и восстановление арендованного актива, восстановлению окружающей среды в соответствии с условиями договора аренды и/или обычаями делового обращения.

На дату начала аренды оцениваем обязательство по аренде по приведенной стоимости арендных платежей, которые еще не осуществлены на эту дату.

В оценку обязательства по аренде включаются следующие виды платежей:

• фиксированные платежи за вычетом любых стимулирующих платежей по аренде к получению;
• переменные арендные платежи, которые зависят от индекса или ставки;
• суммы, которые, как ожидается, будут уплачены арендатором по гарантиям ликвидационной стоимости;
• цена исполнения опциона на покупку (если есть достаточная уверенность в том, что опцион будет исполнен);
• выплаты штрафов за прекращение аренды (если срок аренды отражает потенциальное исполнение арендатором опциона на прекращение аренды).

Арендные платежи дисконтируются с использованием процентной ставки, заложенной в договоре аренды.

Последующая оценка актива в форме права пользования и обязательства по аренде

Стоимость права пользования активом (в том числе земельных участков) погашается посредством амортизации, начиная с месяца, следующего за месяцем поступления предмета аренды, когда он пригоден для эксплуатации в запланированных целях;

После даты начала аренды оцениваем обязательство по аренде следующим образом:

• увеличивая его балансовую стоимость для отражения процентов по обязательству по аренде;
• уменьшая его балансовую стоимость для отражения осуществленных арендных платежей;
• переоценивая его балансовую стоимость для отражения переоценки или модификации договоров аренды или для отражения пересмотренных по существу фиксированных арендных платежей.

Величина начисляемых процентов определяется как произведение обязательства по аренде на начало периода, за который начисляются проценты, и процентной ставки. Периодичность начисления процентов выбирается арендатором в зависимости от периодичности арендных платежей и от наступления отчетных дат.

Отражение в отчетности

Арендные платежи содержат в себе компонент обязательства и компонент финансового расхода, т е платы за финансирование на приобретение актива. Деление на два компонента необходимо, эти компоненты по-разному отражаются в финансовой отчетности: компонент финансового расхода признается в отчете о прибылях и убытках; а погашаемое обязательство отражается в балансе.

Подготовка остатков

• по дебету счета учета Права Пользования — на фактическую стоимость Права Пользования. Она определяется на дату предоставления предмета аренды;
• по кредиту счета амортизации Права Пользования — на сумму начисленной амортизации по Праву Пользования за период аренды, предшествующий началу применения ФСБУ;
• по кредиту счета Расчетов — на величину обязательства по аренде;
• получившаяся разница отражается на счете нераспределенной прибыли

Подготовка функциональности учетной ИТ-системы

Главным объектом в системе выступает договор, содержащий всю информацию об объекте аренды.

Следует загрузить информацию по проведенной классификации договоров – какие договоры будут учитываться с даты перехода по новым правилам, а какие нет;

Подготовить и загрузить графики для договоров, подпадающих под действие ФСБУ, согласно которым будут производиться начисления в учете у арендатора (для обязательств по аренде).

Компания NFP имеет опыт комплексных проектов в части учета аренды, начиная от консультаций, разработки методологии до внедрения на продуктах 1С.

Елена Яковлева
консультант компании NFP

• Рубрика: Полезные материалы

Источник: nfp2b.ru

Зачем нужна балансовая стоимость арендатору

Обучение

Международные квалификации, практикумы по МСФО и бухгалтерскому учету

База знаний МСФО

Более 200 часов видеозаписей

Программа подготовки ДипИФР-Рус

Новые высоты вашей карьеры

Практика применения МСФО

Площадка для погружения в практику составления международной отчетности

Корпоративное обучение

Индивидуальный подход к каждому специалисту

IFRS PROFESSIONAL

Профессиональное сообщество специалистов по МСФО

Школа МСФО

Бесплатный образовательный проект

Только год закрыли, пора уже и 1 квартал закрывать.

ФСБУ 25/2018 Бухгалтерский учет аренды

В настоящее время многие компании только задумываются о начале применения стандарта ФСБУ 25 2018 аренда. Ведь такая обязанность юридически возникает с 2022 года. Но мы настоятельно советуем вам не затягивать и оценить целесообразность досрочного применения ФСБУ 25.

1. ФСБУ 25 новые понятия

2. Случаи, когда ФСБУ 25 2018 можно не применять

3. Переход на ФСБУ 25 аренда

4. ФСБУ 25 аренда учет у арендодателя

5. ФСБУ 25 2018 аренда у арендатора

1. ФСБУ 25 новые понятия

Федеральный стандарт ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учет аренды» утвержден в 2018 году Приказом Минфина РФ от 16.10.2018 № 208н. Он разработан на основании международного стандарта МСФО ( IFRS ) 16. Стандарт содержит все те понятия и подходы, которые характерны для международного учета.

Вместо понятия «имущества» в стандарте используется новое понятие «предмет учета аренды». Само понятие не расшифровывается, но отмечено, что такие активы должны одновременно удовлетворять 4-м условиям:

1. аренда актива возможна только на определенный срок,
2. предмет аренды можно идентифицировать, и его (в соответствии с договором) нельзя заменять на другой предмет до окончания срока договора,
3. арендатор может использовать предмет аренды для получения прибыли,
4. порядок использования (цель использования) предмета аренды определяется арендатором самостоятельно.

Если актив не соответствует условиям использования «предмета учета аренды», то ФСБУ 25 не применяется.

В бухгалтерском учете арендатора отражается ППА — право пользования активом — также новое понятие по ФСБУ 25 2018 аренда.

Для арендодателя становится важным различать аренду финансовую и операционную.

Финансовая или неоперационная аренда, в отличие от привычной операционной, фиксируется тогда, когда, например:

• право собственности на предмет аренды переходит к арендатору,
• к арендатору переходят также выгоды и риски, связанные с правом собственности на предмет аренды,
• срок аренды практически совпадает со сроком полезного использования предмета аренды,
• на дату заключения договора аренды приведенная стоимость будущих арендных платежей соответствует справедливой стоимости предмета аренды,
• возможность использовать предмет аренды без существенных изменений имеется только у арендатора.

Для случая финансовой аренды определяется новый вид актива – «инвестиции в аренду». Доход арендодателя в этом случае — начисленные по такой инвестиции проценты.

Понятие «справедливая стоимость предмета аренды». По новому стандарту (п. 8 ФСБУ 25) определяется:

• по правилам IFRS 16 «Аренда» с учетом других IFRS (например, IFRS 13 «Оценка справедливой стоимости» и IFRS 40 «Инвестиционная недвижимость),
• согласно Разъяснениям МСФО (рекомендованным для использования в РФ).

Для определения начала арендных отношений используется наиболее ранняя из дат: дата поступления объекта к арендатору, либо дата заключения договора аренды.

Важно понимать, что учет аренды у арендодателя и арендатора теперь определяется только их учетной политикой (правилами ФСБУ 25). Кто указан в договоре балансодержателем, теперь не имеет значения.

Например, арендодатель может фиксировать финансовую аренду, а арендатор — вести учет по правилам, действовавшим до начала применения ФСБУ 25.

2. Случаи, когда ФСБУ 25 2018 можно не применять

Стандарт не применяют:

• организации государственного сектора экономики,
• в отношении недр для изучения, разведки и добычи полезных ископаемых,
• в отношении результатов интеллектуально деятельности (РИД), средств индивидуализации или материальных носителей с РИД,
• для объектов концессионного соглашения.

В стандарте есть и другие условия, при соответствии которым можно действовать не в рамках нового стандарте. Но тогда правила, по которым ведется учет арендных отношений, нужно конкретизировать в учетной политике.

Эти условия разнесены в разные пункты стандарта. Очень хочется не применять ФСБУ 25? Изучаем возможности для этого в следующей последовательности:

1. Оцениваем, можно ли отношения по договору фиксировать именно как арендные отношения. Это одновременно соблюдение 4-х условий для использования предмета аренды, которые мы рассмотрели в предыдущем разделе (статья 5 ФСБУ 25). Если все условия одновременно соблюдаются, фиксируем наличие арендных отношений.
2. Проверяем, соблюдаются ли одновременно следующие два условия (п. 12 ФСБУ 25):

• предмет аренды не предполагается предоставлять в субаренду (запрет на субаренду),
• договором аренды не предусмотрен переход права собственности на предмет аренды и нет возможности выкупить предмет аренды по цене значительной меньшей, чем его справедливая стоимость на дату выкупа (аренда без выкупа).

1. И только при одновременном соблюдении 2-х предыдущих условий одновременно можно посмотреть следующие три критерия, при которых ФСБУ 25 можно не применять (п.11 ФСБУ 25):

• срок аренды — не более 12 месяцев «на дату предоставления предмета аренды», при этом срок оценивается в отношении группы однородных по характеру и способу использования предметов аренды,
• рыночная стоимость предмета аренды без учета амортизации не превышает 300 тыс. руб. (стоимость нового аналогичного предмета аренды). И арендатор имеет возможность получать прибыль от предмета аренды независимо от других объектов, при этом стоимость определяется для каждого отдельного предмета аренды.
• арендатор имеет право применять упрощенные способы бухгалтерского учета и отчетности.

В этих случаях арендных платежи равномерно отражаются в расходах в сроки действия договора аренда.

Арендатор применяет упрощенные способы бухгалтерского учета и отчетности. Но договором предусмотрена субаренда. Вести по ФСБУ 25 2018 учет аренды в этом случае необходимо.

3. Переход на ФСБУ 25 аренда

1. Определяется, нужно ли вести по ФСБУ 25 2018 учет аренды (есть ли арендные отношения).
2. Выбирается год, с которого будете использоваться стандарт.
3. Конкретизируется порядок перехода на новый стандарт.

Для компаний, которые вели до перехода на ФСБУ 25 2018 учет аренды по правилам международных стандартов, ничего менять не нужно.

Остальные должны проанализировать свои договора аренды.

Например, вы решили досрочно перейти на новый стандарт с 2021 года, и у вас есть арендные договора, срок которых истечет до конца 2021 года. Такие договора вы вправе как учитывать, так и не учитывать по новому стандарту.

Если компания принимает решение не применять ФСБУ 25 по таким договорам, никакой переходный порядок не требуется.

Арендодателями важно провести разделение договоров на договора операционной аренды и договора финансовой аренды.

Если есть право вести упрощенный учет, то из общей массы договоров аренды нужно выделить те, в отношении которых будет применяться упрощенный порядок.

Такие компании (с упрощенными способами) могут вести учет по ФСБУ 25 только в отношении договоров аренды, которые начнут действовать после 01.01.2022.

В остальных случаях придется выбирать между двумя способами.

Основной способ — ретроспективный переход на новый стандарт (п. 49 ФСБУ 25) и дальнейшее следование новым правилам, которые для арендодателя и арендатора несколько различаются.

Суть ретроспективного перехода — на дату начала применения стандарта сумма всех активов и обязательств по договорам аренды должна быть скорректирована (изменена) так, как будто ФСБУ 25 применялся всегда.

При составлении бухгалтерской отчетности за год начала применения стандарта данные Баланса на начало отчетного года и данные Отчета о финансовых результатах за предыдущий год корректируются (без бухгалтерских проводок).

Стандартом предусмотрен еще один порядок, который можно применять вместо ретроспективного перехода (п. 50, 52 ФСБУ 25/2018), но только арендаторам:

• на конец года, предшествовавшего году начала применения стандарта, по каждому договору единовременно признается право пользования активом (ППА) и обязательство по аренде,
• общая разница между новыми и прежними суммами должна быть отнесена на счет 84 «Нераспределенная прибыль»,
• ретроспективное влияние на какие-либо объекты бухгалтерского учета не признается,
• сравнительные данные за предыдущий год при этом не пересчитываются,
• стоимость ППА определяется как справедливая стоимость, а сумма обязательств по аренде признается равной сумме неуплаченных арендных платежей, дисконтированных по ставке, по которой арендатор могли бы привлечь заемные средства на сопоставимых условиях,

Более подробно о переходе на ФСБУ 25 аренда — в Рекомендации Фонда «БМЦ» от 17.12.2018 № Р-97/2018-КпР.

Помним, что выбранный порядок перехода на стандарт и значимые аспекты такого перехода нужно раскрыть в бухгалтерской отчетности того периода, начиная с которого применяется ФСБУ 25.

4. ФСБУ 25 аренда учет у арендодателя

Арендодатель должен квалифицировать аренду как финансовую или операционную.

Если выгоды и риски по аренде переходят к арендатору, — аренда финансовая.

Более подробно о классификации аренды можно посмотреть в п. 61-66 стандарта МСФО ( EFRS ) 16 «Аренда».

Если арендодатель применяет упрощенные способы учета, то в принципе он может любую аренду отражать как операционную, при этом учет аналогичен учету, действовавшему до утверждения ФСБУ 25 (суммы периодических арендных платежей учитываются в доходах). Но такое допущение не действует для случаев аренды с последующим выкупом предмета аренды.

Согласно стандарту Арендодатель фиксирует инвестицию (вложение) в аренду в момент передачи имущества арендатору.

Чистая стоимость инвестиции (ЧСИ) по сути, представляет собой дисконтированную дебиторскую задолженность и определяется по формуле:

ЧСИ = ВСИ * СД, где

ВСИ – валовая стоимость инвестиции,

СД – ставка дисконтирования.

В свою очередь, ВСИ можно определить как сумму будущих арендных платежей (БАП) и негарантированной ликвидационной стоимости предмета аренды (НЛС):

НЛС может с течением времени меняться, это изменение будет отражаться в учете как изменение оценочных значений.

Основные проводки для случая приобретения актива для сдачи в аренду следующие.

Источник: azbuha.ru