На балансовом учете большинства юридических лиц имеются нежилые помещения, которые следует поддерживать в нормальном внешнем виде и рабочей форме. Для этого в бухгалтерском учете есть специальный процесс — амортизация, под который выделяются средства. В бухучете для этого существуют свои детали по отражению данных трат в отчетных документах. Эти особенности известны всем специалистам-бухгалтерам, но и здесь существуют нюансы, которые важно учитывать.
Что такое амортизационные отчисления?
Это ежемесячные переносы стоимости нежилого недвижимого имущества по частям в денежном выражении на особый счет, который так и называется «амортизация». По ст. 259 НК РФ эти отчисления должны делать все организации с учетом балансовой стоимости недвижимости, которая является их собственностью. Есть некоторые здания, к которым данный закон не относится, поскольку они попросту законсервированы.
Любое помещение по мере использования изнашивается и устаревает физически и морально.
Амортизация имеет следующие цели:
- направить перечисленные денежные средства на доработку имеющейся или покупку новой недвижимости по мере необходимости;
- распределять крупные расходы по частям на периоды, по принципу начисления;
- у инвесторов создается впечатление, что нет в компании крупных затрат и убытков, поскольку в конце срока эксплуатации не будет в отчете огромной цифры по списанию объекта, которая покажется убыточной суммой для инвесторов;
- снижается оплата налога на прибыль.
Все это позволяет снизить убытки владельца на обслуживание и последующее списание нежилого объекта.
Как определить, к какой амортизационной группе относится здание?
У всех Основных фондов, в том числе недвижимости, есть группа амортизации. Эта классификация отражается в документах ОС и ОКОФ. Для определения конкретной амортизационной группы, необходимо знать следующую информацию про нежилой объект собственности:
- Срок его полезного использования — необходим документ с датой ввода помещения в работу.
- Срок полезного действия — время, пока объект основного средства может служить целям деятельности налогоплательщика.
Согласно Классификатору нежилые недвижимые объекты и помещения относятся к 7 группе, если они:
- каркасные;
- глинно-битные;
- саманные;
- панельные;
- деревянно-металлические;
- контейнерные;
- из дерева.
Срок полезного действия — 15-20 лет включительно. К группе номер 8 с полезным сроком действия 20-25 лет относятся:
- помещения с облегченной каменной кладкой;
- брусчатые;
- рубленые;
- бревенчатые;
- с наличием кирпичных и деревянных столбов.
К 9 группе относятся преимущественно различные хранилища для фруктов и овощей со сроком полезного действия 25-30 лет. Они обычно сделаны из камня, с железобетонными колоннами, такими же перекрытиями.
Все остальные здания, более крепкой конструкции, относятся к 10 группе. Они должны иметь крепкую долговечную конструкцию, а материалы используемые при постройке — железобетон и металл.
Можно ли узнать срок износа объекта?
Сроки амортизации должен определить сам собственник, исходя из учета классификации основных средств.
Сам период амортизации определяется как количество лет использования конкретного объекта. Он зависит от множества факторов, поэтому все цифры в законодательстве являются приближенными значениями.
Чтобы примерно произвести расчеты периода эксплуатации нежилого помещения, необходимо знать такие параметры:
- Срок службы основных конструктивных элементов помещения.
- Как объект эксплуатируется. От этого зависит уровень износа здания.
Что касается конструктивных элементов объекта, то цифры для подсчета такие:
- полы из паркета — 50 лет;
- фундамент из бетона — 125 лет;
- кровельное керамическое покрытие — 80;
- деревянные перекрытия — 60;
- стены из кирпича — 125.
Это не все цифры, полный перечень можно найти в специальных документах.
После оценки технического состояния определяется степень износа здания:
- хорошее состояние — до 10%;
- вполне удовлетворительное — 11-20%;
- удовлетворительное — 21-30%;
- не вполне удовлетворительное — 31-40%;
- неудовлетворительное — 41-60%;
- ветхое — 60-80%;
- аварийное — больше 80%.
Для уточнения срока амортизации зданий необходимо обращаться к Классификатору и учитывать Постановление Правительства от 01.01.2002 № 1, п. 1 ст. 258 НК РФ. Именно эти документы регулируют расчёт срока амортизации нежилых объектов.
Для определения процента износа помещения необходимо пригласить специалистов, которые проведут исследования.
Эта экспертиза включает в себя:
- визуальный осмотр здания;
- техническое обследование физического износа;
- анализ проб и исследований в лаборатории;
- проверка проектно-сметной документации и ее составление в случае перепланировки;
- заключительный акт о состоянии помещения.
Затем производится оценка морального износа здания с учетом оценки рынка недвижимости на момент произведения расчетов. На основе всех данных определяется срок эксплуатации объекта.
Как рассчитать?
Существует несколько методов начисления амортизации в налоговом учете. Они имеют свои особенности и различия, но на первом этапе необходимо рассчитать первоначальную стоимость объекта.
Первоначальная стоимость объекта
Первоначальная стоимость здания рассчитывается из нескольких параметров. В первую очередь — сумма на приобретение или постройку данного объекта. К ней прибавляется сумма, которая потрачена на доведение нежилого помещения до нормального состояния, пригодного для необходимой эксплуатации.
В эту цифру не входят НДС и акцизы, кроме отдельных случаев исключения, которые прописаны в НК РФ. Если объект был получен безвозмездным путем, то его стоимость необходимо определить при помощи независимой экспертизы.
Есть отдельные случаи, когда первоначальная стоимость может измениться. К ним относятся:
- достройка и коренная модернизация помещения;
- частичный снос;
- реконструкция.
Методы начисления
Существует несколько способов расчета и начисления суммы амортизации в налоговых отчетах. Первый способ — уменьшаемого остатка. Для этого расчета нужно знать следующие данные:
- Остаточную стоимость конкретного объекта на первое число месяца.
- Норма амортизации.
- Ускоряющий коэффициент.
Остаточную стоимость в таком случае делят на количество месяцев, которые остались до конца СПИ.
Формула расчета выглядит следующим образом:
А = (Р0 – Р1)*N, где:
- Р0 — стоимость помещения.
- Р1 — амортизация за предыдущий год.
- А — амортизация за текущий год.
- N — норма амортизации (это 100% деленное к количеству лет СПИ).
Пример: СПИ равен 25 годам. Значит норма амортизации в год — 4%. Стоимость нежилого объекта равна 28 млн рублей. Первый год амортизации равен 28 млн:25 = 1 млн 120 тысяч рублей. На следующий год сумма амортизации будет такая:
(28 млн-1 млн 120 тысяч) х 0.04= 1 млн 115 тысяч 520 руб. Такие начисления будут производиться ежегодно, пока стоимость здания полностью не спишется.
При линейном методе подсчета стоимость амортизации за прошлый год не учитывается. Формула в таком случае выглядит следующим образом: А = Р0 *N.
В итоге начисляется каждый год одна и та же цифра. В нашем случае это 28 млн х 0.04 =1 млн 120 тысяч.
Срок полезного использования
При определении СПИ зданий и помещений необходимо учитывать:
- сколько ожидается использование объекта в связи с его производительностью;
- ожидаемый износ в зависимости от режима использования сооружения;
- нормативно-правовые и прочие ограничения, накладываемые на объект.
Это все регламентируется п. 20 ПБУ 6/01. Также разрешено использовать Классификатор основных средств. СПИ устанавливается предприятием самостоятельно на основе данных, когда здание было введено в эксплуатацию. В качестве подтверждения нужно использовать документы, где указана данная дата.
Общие правила для учёта
Есть общие правила на которые необходимо ориентироваться бухгалтеру при начислении амортизации нежилого помещения и нежилого здания. К ним относятся:
- начисления происходят ежемесячно в размере 1/12 суммы от той, что посчитана на текущий год;
- в течение СПИ начисление амортизации не приостанавливается;
- начисление прекращается с первого числа следующего месяца за тем, когда была полностью погашена сумма стоимости основного средства или его снятия с бухучета компании.
Все подробно описано в инструкции №157 Н.
Отображение в бухгалтерском балансе
Амортизация по закону должна начисляться на кредит счета 02 (амортизация ОС).
По дебету амортизация может отражаться на счете 25 — общепроизводственные или счете 26 — общехозяйственные расчеты. Все зависит от конкретной цели использования. Например, на счете 25 фиксируются цеха и другие помещения, которые принимают участие в производстве. На счете 26 — офисы и помещения для управленцев.
Если ОС используется в создании нового ОС, то его амортизацию начислят в строку необоротных активов 1190. В бухгалтерском балансе амортизация учитывается в строке прочие расходы 2350 или в строке коммерческие расходы, если помещение регулярно сдают в аренду.
Дебет | Кредит | Операция |
20,23 | 02 | Начислена амортизация по ОС, которые участвуют в производстве. |
25 | 02 | Амортизация ОС, которые используются для общепроизводственных необходимостей. |
26 | 02 | Амортизация ОС для общехозяйственных нужд. |
44 | 02 | Амортизация ОС, которые участвуют в торговле. |
02 | 01 | Процесс списания накопленной амортизации по выбывшему объекту. |
83 | 02 | Увеличение суммы амортизации при дооценке нежилого помещения. |
02 | 91/1 | Уменьшение суммы при уценке нежилого здания. |
Начисление амортизации помогает снизить убытки владельцев компании и акционеров из-за устаревания и негодности нежилого объекта. При этом важно учитывать срок полезного использования, а также стоимость помещения. СПИ можно рассчитать самостоятельно или обратиться к специальному Классификатору, где в зависимости от материала и конструкции здания указан его СПИ.
Это быстро и бесплатно !
Источник: pravosudie.guru
Как проводится учет объектов недвижимости
И коммерческая, и бюджетная структура время от времени оперирует с недвижимыми объектами. Поступление, выбытие, строительство объектов подлежат учету. Как организации поставить недвижимость на кадастровый учет?
Бухучет объектов недвижимости
- Положение по бухучету, установленное Приказом Минфина №26 н от 30.03.2001.
- Методические указания по учету ОС №91.
Учет не должен противоречить общим правилам. Существуют условия вхождения недвижимости в перечень основных средств (далее — ОС):
- Недвижимость необходима для ведения основной деятельности фирмы (продажа продукции, оказание услуг).
- Объект будет эксплуатироваться дольше года.
- Фирма не планирует перепродажу.
- Предполагается, что объект будет приносить финансовую выгоду. В этом случае его приобретение будет считаться обоснованным.
Перечень этих условий приведен в пункте 4 ПБУ 6/01. Эти правила касаются всех объектов ОС, к которым относится недвижимость. Учет проводится по стоимости объекта. Стоимость эта формируется исходя их фактических расходов фирмы на покупку, сборку, изготовление. Из этой суммы вычитаются все налоги, а также государственные пошлины.
Однако в состав расходов можно включать регистрационные сборы, так как они связаны с покупкой. То есть траты на государственную регистрацию недвижимости будут списываться на текущие расходы. Списание выполняется в соответствии с общими правилами бухучета.
Вопрос: Организация в 2019 г. приобрела и приняла к учету объект недвижимости, который используется в операциях, облагаемых и не облагаемых НДС. НДС был принят к вычету в 2020 г. В каком порядке следует восстановить НДС за периоды использования объекта недвижимости в не облагаемых НДС операциях в 2019 г.?
Посмотреть ответ
Покупка объектов с учетом новых правил не считается капитальным вложением.
Объектами ОС они признаются на дату появления документов, подтверждающих готовность их к эксплуатации.
Это могут быть такие документы, как акт приема-передачи, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Амортизация будет начисляться по общим основаниям с первого дня месяца, который следует за месяцем принятия недвижимости к бухучету. В 2011 году порядок учета объектов был изменен. В частности, новые нормативные акты упразднили эти условия:
- Необязательны документы о регистрации объекта.
- Необязательна фактическая эксплуатация.
- Амортизация не начисляется в том случае, если имущество остается на счету 08.
С 2011 года имущество принимается к бухучету как ОС в том случае, если он отвечает этим требованиям:
- Соответствие положениям пункта 4,5 ПБУ 6/01.
- Капитальные вложения окончены.
- Есть документы, подтверждающие готовность к эксплуатации.
Регистрация для вхождения имущества в ОС необязательна. Амортизация собственности будет зависеть от того, когда она принята к учету. Месяц принятия к учету – это тот месяц, в котором окончены вложения и объект стал соответствовать характеристикам, оговоренным в пункте 4 ПБУ 6/01. Для амортизации необязательна передача бумаг на регистрацию. Объект можно принимать в состав ОС в дату подписания акта приема-передачи.
Принятие недвижимости к учету
Первоначальная стоимость объекта будет включать в себя эти составляющие:
- Если объект куплен: стоимость имущества, выставленная поставщиком, а также издержки на приведение объектов в вид, пригодный для эксплуатации.
- Если компания строит недвижимость: средства, заплаченные подрядчику.
Прочие издержки допустимо включать в расходы, сопутствующие деятельности фирмы. Учитывать эти траты нужно в том периоде, в котором они возникли. Рассмотрим проводки, актуальные при принятии объекта недвижимости:
- ДТ08 КТ60. Учет трат на приобретение или возведение объектов. Предполагается, что эти расходы входят в первоначальную стоимость.
- ДТ01 КТ08. Принятие объектов к учету.
Проводки выполняются на основании документов. К примеру, это акт приема-передачи недвижимости.
Бухучет реконструкции имущества при УСН
Реконструкция недвижимости – это улучшение объекта. Траты на реконструкцию учитываются в составе расходов. Признаются они тратами с даты эксплуатации объекта. Расходы должны равномерно списываться до окончания отчетного периода. К учету принимаются только те траты, которые были фактически оплачены.
Формирование первоначальной стоимости при ОСНО
Если фирма использует ОСНО, первоначальная стоимость включает в себя эти расходы:
- Стоимость возведенного или приобретенного имущества.
- Процент по кредиту, взятому для приобретения или строительства.
- Траты на улучшение объекта для того, чтобы он стал пригоден к эксплуатации.
- Прочие траты, сопутствующие приобретению (к примеру, комиссионные).
Если фирма использует ОСНО, для учета и амортизации также необязательно посылать документы на государственную регистрацию.
Особенности учета объектов у продавца
Если недвижимость была продана, ее стоимость списывается с учета. Выручка от реализации признается в этих случаях:
- У фирмы есть право собственности на объект, подтвержденное документами.
- Сумма выручки от продажи известна.
- Есть признаки того, что фирма получит экономическую выгоду от реализации.
- Покупатель получил право собственности на объект.
- Траты на операцию можно установить однозначно.
Доходы и траты от списания будут зачислены на прибыль и убыток.
Бухгалтерские проводки
Фирма-продавец выполняет следующие проводки:
- ДТ02 КТ01. Списание амортизации, начисленной по объекту.
- ДТ45 КТ01. Списание остаточной стоимости.
- ДТ62 КТ91.1. Выручка от продажи.
- ДТ91.2 КТ68. Начисление НДС.
- ДТ91.2 КТ45. Списание остаточной стоимости.
- ДТ91.9. КТ99. Фиксация прибыли.
В налоговой документации необходимо отразить доход от реализации, расходы, прибыль от продажи.
Учет покупки объектов
Фирма, которая приобрела объект недвижимости, учитывает ее вне зависимости от наличия регистрации этого объекта. Недвижимость входит в ОС, а потому она включается в специальную группу амортизации. С первого дня месяца, который следует после месяца приобретения, начинает начисляться амортизация. Для налогового учета объектов должны соблюдаться эти условия:
- Направлены бумаги на регистрацию.
- Недвижимость введена в эксплуатацию.
Как правило, предприятия используют линейный способ начисления амортизации. Норма основывается на периоде полезной эксплуатации. Из этого периода вычитается время, на протяжении которого недвижимость использовалась прошлым владельцем. Период полезной эксплуатации может определяться этими методами:
- На основании общего срока полезной эксплуатации.
- Остаток срока.
Если используется второй способ, у компании должен быть документ, подтверждающий период эксплуатации объекта прошлым собственником. В первом варианте фирма устанавливает срок самостоятельно. При приобретении недвижимости покупатель должен внести эти проводки:
- ДТ08 КТ60. Поступление объекта.
- ДТ01 КТ08. Принятие недвижимости к учету в качестве ОС.
- ДТ19 КТ60. Выделение суммы НДС.
- ДТ68 КТ19. Принятие к вычету НДС.
Напротив каждой проводки должна стоять дата, в которую исполнен учет.
Налоговый учет
С 1 июля 2014 года при продаже объектов НДС начисляется в день передачи недвижимости покупателю. Подтверждением факта передачи является передаточный акт. Налоговая база устанавливается в порядке, утвержденном пунктом 1 статьи 154 НК РФ. НДС рассчитывается по ставке 18%. Исчисление производится на основании полной стоимости при продаже без учета НДС.
На протяжении 5 дней должна быть выставлена счет-фактура.
Источник: assistentus.ru
Как поставить на баланс здание
Если здание не числится на балансе предприятия или организации и не учтено ни в каких документах, соответственно, такое здание не облагается налогом. А следовательно, оно укрыто от налогообложения и находится в пользовании фирмы или другого юридического лица незаконно. Подобные действия нарушают нормы законодательства и могут иметь плохие последствия для пользователей такого здания. Любое здание после приобретения его в собственность необходимо ставить на учет.
Статьи по теме:
- Как поставить на баланс здание
- Как отразить в балансе аренду
- Как поставить на баланс земельный участок
Инструкция
Как поставить на баланс здание после его строительства в том случае, если собственником такого здания является застройщик, а к работам была привлечена подрядная организация? Подготовьте проектно-сметную документацию, которая в обязательном порядке должна быть утверждена соответствующими органами.
Подготовьте документы, подтверждающие окончание строительства (КС-11) и подтверждение обо всех выполненных работах (КС-2, КС-3). Соберите все счета-фактуры.
Узаконьте здание. Эту процедуру лучше всего оформить таким образом, как будто вы приобрели здание у стороннего человека, то есть купили его. Так как при строительстве затраты никак не отражались в инвестиционной деятельности предприятия и не капитализировались, оформить (зарегистрировать) такое здание сразу будет просто невозможно, так как требуемого перечня документов у вас не будет. В случае если здание покупалось, вам следует взять договор купли-продажи, заключенный между вами и продавцом.
Возьмите разрешение на ввод здания, которое должно быть подписано администрацией и архитектором. Обратитесь с подготовленными документами в соответствующие органы, которые признают право собственности организации на здание.
Проведите инвентаризацию, оприходуйте здание и внесите его в бухгалтерский учет в качестве объекта, используемого предприятием для той или иной цели.
Совет полезен?
Статьи по теме:
- Как оприходовать основные средства в бюджете
- Как оформить поступление основного средства
- Основные средства в бюджете: как их оприходовать
Добавить комментарий к статье
Похожие советы
- Как учитывать основные средства в 2017 году
- Как оприходовать земельный участок
- Как отразить ОС в бухучете
- Как принять к учету основное средство
- Как заполнить форму на основное средство
- Как оформить покупку основного средства
- Как поставить на учет здание
- Как ввести в эксплуатацию основное средство
- Как поставить на баланс основные средства
- Как принять на баланс имущество
- Как учесть основные средства в организации
- Как принять здание к учету
- Как ввести основные средства предприятия
- Как заполнить акт приема-передачи основных средств
- Как вести учет в строительстве
- Как правильно вести учет в строительстве
- Как отразить продажу основного средства
- Как снять дом с баланса
- Как учитывать затраты в строительстве
- Как ввести в эксплуатацию жилое здание
- Как ввести в эксплуатацию объект строительства
- Как начислить амортизацию на здание
- Как оформлять акт передачи основных средств
Новые советы от КакПросто
Рекомендованная статья
Как оформить разрешение на строительство на уже построенный дом
Для оформления жилого дома в собственность необходимо разрешение на строительство дома на земельном участке. Поэтому.
Источник: www.kakprosto.ru